TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 26 AOUT 2025

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N° RG 25/00481 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FAS5

Minute 25-

Jugement du :

26 août 2025

La présente décision est prononcée le 26 août 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction après avoir été prorogée ;

Sous la présidence de Monsieur Laurent STEVENIN, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection assisté de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 24 mars 2025

DEMANDERESSE :

S.A. PLURIAL NOVILIA agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [M]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparant ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé du 2 octobre 2021, la SA PLURIAL NOVILIA (ci-après dénommé société PLURIAL NOVILIA), a donné à bail à Monsieur [B] [M] un logement à usage d’habitation de type 5 sis [Adresse 1] comprenant un box n°100 et une cave n° 6, moyennant un loyer mensuel révisable de 650,03 euros, outre 73,71 euros de provisions sur charges.

Les loyers n’étant pas régulièrement payés, la bailleresse a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2023 pour un montant en principal de 3 447,07 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2024, la société PLURIAL NOVILIA, a fait délivrer assignation à Monsieur [B] [M] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater, par application de la clause résolutoire, la résiliation de la location consentie à Monsieur [B] [M] ;Dire que dans le délai de deux mois de la signification du commandement de quitter les lieux, il devra rendre libre le logement occupé, tant de lui-même, que de tous occupants de son fait ;D’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, à défaut de départ volontaire ;condamner M. [M] au paiement de :- la somme de 2 751,23 euros pour loyers et charges dus au 30 novembre 2024;

— une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges à compter du 1er décembre 2024 jusqu’à libération effective des lieux ;

— une indemnité de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— de tous les dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 24 mars 2025, l’affaire a été appelée et retenue.

Au soutien de ses prétentions, la société PLURIAL NOVILIA, représentée par son avocate, fait valoir que Monsieur [M] ne s’est pas acquitté des causes du commandement signifié le 10 octobre 2023 dans le délai imparti.

La société PLURIAL NOVILIA réitère l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2 129,23 euros.

La bailleresse indique ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à l’effet suspensif de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assigné par dépôt à l’étude de commissaire de justice, Monsieur [M] [B], n’est pas présent; ni représenté. Madame [I] [T] se présente à l’audience pour M.[M] mais, ne peur justifier d’un pouvoir spécial de représentation.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe et lecture en a été faite à l’audience. Celui-ci met en évidence des difficultés financières consécutives un emploi à forte précarité. Suite à la suspension des indemnités de chômage, M. [M] a été contraint de déposer un dossier de surendettement.

La société PLURIAL NOVILIA indique au tribunal que dans sa séance du 23 janvier 2025, la commission de surendettement des particuliers de la MARNE a décidé de la recevabilité du dossier de Monsieur [M].

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2025 puis prorogée au 26 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond à condition que la demande soit recevable et bien fondée.

Ainsi, le défaut de comparution de Monsieur [M] n’empêche pas qu’il soit statué sur le litige l’opposant à la société PLURIAL NOVILIA

I- Sur la résiliation

1- Sur la recevabilité de la demande

En application du II de l’article 24 la loi n°84-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail motivé par l’existence d’une dette locative avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

De même, en vertu du III de l’article précité, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

La société PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 10 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 29 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

2- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, aux termes du contrat de location conclu le 2 octobre 2021, il a été prévu expressément à titre de pacte commissoire que le bail serait résilié de plein droit pour défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est constant qu’un commandement de payer visant cette clause a été signifié 10 octobre 2023, pour la somme en principal de 3 447,07 euros.

Il est tout aussi constant que celui-ci est demeuré infuctueux dans le délai conventionnel, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 décembre 2023, selon les modalités de computation des délais prévus à l’article 642 du Code de procédure civile.

II Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordé, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

L’article 24 VI de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, prévoit cependant que, par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, il ressort des pièces de la procédure que la commission de surendettement des particuliers de la Marne a rendu le 23 janvier 2025 au profit de Monsieur [M] [B] une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement. Il n’est pas contesté à l’audience que la situation de surendettement demeure en cours d’instruction.

Par ailleurs, le décompte des sommes réclamées produit par la bailleresse, fait apparaître, à la date du 2024, que Monsieur [M] [B] a repris le paiement du loyer et des charges depuis la décision de recevabilité de la commission de surendettement en date du 23 janvier 2025 puisqu’il a effectué un règlement de 536,63 euros le 31 janvier 2025 et un règlement de 273,93 le 12 mars 2025.

Il reste ainsi redevable d’une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 2 129,23 euros, au paiement de laquelle il sera condamné avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Par conséquent, il convient, de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’autoriser Monsieur [M] [B] à se libérer de sa dette par des versements mensuels, en plus du loyer courant, dans les conditions prévues au dispositif de la présente décision.

Il convient cependant de rappeler que, faute pour Monsieur [M] de respecter les modalités de paiement ainsi accordés, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique.

En cas de résiliation du bail, Monsieur [M] [B] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail

IV- Sur les demandes accessoires

Les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie

Monsieur [M] qui succombe à l’instance, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité ne commande pas de faire droit à la demande formée par la société PLURIAL NOVILIA au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et il y a lieu de rejeter la demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la Société PLURIAL NOVILIA ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 octobre 2021 entre la société PLURIAL NOVILIA et Monsieur [M] [B] concernant le logement à usage d’habitation, du garage et de la cave situés [Adresse 1], à [Localité 5] sont réunies à la date du 10 décembre 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [M] [B] à payer à la société PLURIAL NOVILIA la somme de 2 129,23 euros, selon relevé de compte du 20 mars 2025 ;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONSTATE que Monsieur [M] [B] a été déclaré recevable à la procédure de surendettement par décision de la commission de surendettement en date du 23 janvier 2024 ;

CONSTATE que Monsieur [M] [B] a repris le paiement des échéances courantes de loyer et de charges ;

AUTORISE, en conséquence, Monsieur [M] [B] à se libérer de sa dette par des versements mensuels de 50 euros le 5 de chaque mois, en sus du loyer courant, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette ;

DIT que ces délais resteront en vigueur jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement, la décision de la commission de surendettement ou du juge imposant les mesures prévues aux articles L733-1, L733-4, L733-7 et L741-1 du code de la consommation (plan de désendettement ou suspension de l’exigibilité des créances, procédure de rétablissement personnel sans liquidation), le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

DIT que les sommes versées à ce titre par Monsieur [M] [B] antérieurement à la présente décision et non inclues dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, en cas de nouvelle défaillance du locataire dans le respect de ses obligations locatives et des délais de paiement ainsi accordés, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible 8 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception restée infructueuse et la clause résolutoire actuellement suspendue reprendra son plein et entier effet ;

Et dans cette hypothèse :

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [M] [B] des locaux situés , [Adresse 1], à [Localité 5] ainsi que de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;CONDAMNE Monsieur [M] [B] à payer à la société PLURIAL NOVILIA une indemnité d’occupation s’élevant au montant du loyer augmenté des charges et subissant les augmentations prévues aux baux jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

En tout état de cause

REJETTE la demande d’indemnité formulée par la société PLURIAL NOVILIA au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [B] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

La Greffière Le Juge