TRIBUNAL

de [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 3]

N° RG 24/00283 – N° Portalis DB22-W-B7I-SGHO

JUGEMENT

Du : 06 Mars 2025

Société [Localité 10] HABITAT

C/

[T] [X]

expédition exécutoire

délivrée le

à Me [Localité 9]

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mr [X]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 06 Mars 2025 ;

Sous la Présidence de Viviane BRETHENOUX, Vice-Présidente/ Juge / Magistrat à titre temporaire au tribunal judiciaire de Versailles / chargé(e) des fonctions de Juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Charline VASSEUR, Greffier ;

Après débats à l’audience du 19 Décembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Société [Localité 10] HABITAT

[Adresse 7]

[Localité 2]

représentée par Maître Edith COGNY, substituée par Maître Elisabeth GOELEN, avocats au barreau de VERSAILLES

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [T] [X]

[Adresse 6]

[Adresse 8]

[Localité 2]

Comparant

A l’audience du 19 Décembre 2024, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 06 Mars 2025 aux heures d’ouverture au public.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 6 février 2019, prenant effet le 8 février 2019, pour une durée de trois ans renouvelable, la société [Localité 10] HABITAT OPH a donné à bail à Monsieur [T] [X] un appartement à usage d’habitation de type F3 sis [Adresse 4] pour un loyer mensuel principal révisable de 343,41 euros, outre des provisions sur charges.

Les loyers et les charges ont cessé d’être payés, de sorte qu’une dette s’est constituée.

Par acte de commissaire de justice délivré 17 juin 2024, la société [Localité 10] HABITAT OPH a fait assigner Monsieur [T] [X] devant le Juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal judiciaire de VERSAILLES, aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 6 février 2019 pour défaut de paiement des loyers du présent bail, ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [X] et celle de tous occupants de son chef du logement loué, avec le concours de la force publique si besoin est,statuer ce que de droit s’agissant du mobilier garnissant les lieux, condamner Monsieur [T] [X] à payer à la société [Localité 10] HABITAT OPH :la somme de 2 679,74 euros solde du compte locatif net, échéance du mois d’avril 2024 incluse, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, une indemnité journalière d’occupation équivalente au montant du loyer courant hors charges, augmentée des charges locatives, à compter du 1er mai 2024, jusqu’à complète libération des lieux, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens comprenant notamment les frais du commandement de payerrappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 décembre 2024.

La société [Localité 10] HABITAT OPH représentée par son conseil maintient l’ensemble de ses demandes. Elle actualise la dette locative à la somme de 1999,59 euros au 12 décembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus. Elle constate que la dette a diminué mais déclare que la dernière échéance n’a été réglée qu’à hauteur de la moitié. Elle explique qu’un rappel d’APL est attendu et que, dans ces conditions, elle ne s’oppose pas aux délais de paiement sollicités par le défendeur.

En défense, Monsieur [T] [X] comparait en personne. Il explique avoir été en arrêt de travail mais qu’il commence un nouveau travail à partir du 6 janvier 2025. Il confirme qu’un rappel d’APL est prévu le 27 décembre 2024. Il demande des délais de paiement et propose un remboursement de 300 euros par mois, en plus du versement mensuel du loyer.

Le tribunal autorisait une note en délibéré dans un délai de trois semaines pour permettre au bailleur de produire un décompte actualisé de la dette.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de la demanderesse et aux conclusions soutenues oralement à l’audience pour un plus ample exposé de ses prétentions et de ses moyens.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2025.

Une note en délibéré autorisée est parvenue par mail au tribunal le 9 janvier 2025 faisant état du décompte locatif d’un montant de 1 454,84 euros arrêté au 6 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse. La société [Localité 10] HABITAT confirmer ne pas s’opposer dans ces conditions aux délais de paiement proposés par le défendeur.

MOTIFS

1- Sur la recevabilité de la demande

L’assignation a été dénoncée au Préfet des Yvelines le 19 juin 2024 dans les conditions visées à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, soit six semaines au moins avant l’audience.

Il est justifié de la saisine CAF le 19 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

2- Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 6 février 2019 entre les parties contient une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Cette clause constitue la loi des parties et il ne sera donc pas tenu compte du délai de 6 semaines mentionné par le commandement de payer, reprenant les nouveaux délais prévus à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été signifié à Monsieur [T] [X] par acte d’huissier le 27 février 2024 pour un montant de 2 174,32 euros.

Les locataires n’ayant pas réglé la dette dans le délai de deux mois, il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société [Localité 10] HABITAT OPH à la date du 27 avril 2024.

3- Sur le paiement de la dette locative

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et notamment du décompte des sommes dues, que Monsieur [T] [X] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges.

Il ressort du décompte produit aux débats par note en délibéré autorisée que la dette locative s’élève à la somme de 1 454,84 euros arrêté au 6 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus.

Toutefois, ce décompte porte au débit des locataires des frais de contentieux (143,35 euros le 21 juin 2024) qui ne constituent pas des loyers, charges ou indemnités d’occupation impayés mais des dépens et seront donc pris en compte à ce titre. Il convient donc de déduire cette somme de la dette locative.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner Monsieur [T] [X] au paiement de la somme de 1 311,49 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 6 juin 2025, terme de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement compte tenu de la diminution de la dette depuis l’assignation.

4- Sur les délais de paiement

Le juge peut même d’office sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues aux articles 1244-1 (premier alinéa) et 1244-2 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le bailleur a indiqué ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement au vu des efforts consentis pour réduire la dette.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement et d’autoriser Monsieur [T] [X] à se libérer de la dette locative en 4 mensualités de 300 € le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, étant rappelé que la 5ème et dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention des défendeurs sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

5 – Sur l’indemnité d’occupation

Le bail s’étant trouvé résilié suite à l’acquisition de la clause résolutoire le 27 avril 2024, l’occupation du logement cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

En tant que de besoin, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal révisable tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner Monsieur [T] [X] au paiement de cette indemnité d’occupation révisable à compter du 28 avril 2024 et jusqu’à libération effective des lieux.

6 – Sur l’expulsion

En considération de la suspension des effets de la clause résolutoire, il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [X] tant que cette suspension demeure. En effet, en cas de régularisation intégrale de l’arriéré, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

En revanche, en cas de non-respect des délais de paiement ainsi accordés ou de non-paiement du loyer courant, la clause résolutoire stipulée au contrat de bail en date du 6 février 2019 recevra ses pleins et entiers effets.

Dans ce cas, et à défaut de départ volontaire, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [T] [X] et de tous occupants de son chef en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, des lieux situés [Adresse 5], selon les modalités prévues au dispositif ci-après, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront alors remis aux frais des personnes expulsées en un lieu que celles-ci désignent.

A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

A défaut de quoi, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution.

7- Sur les autres demandes

Monsieur [T] [X], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment les coûts relatifs au commandement de payer et à la signification de l’assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, Monsieur [T] [X] sera condamné à payer à la société [Localité 10] HABITAT OPH la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 nouveau du code de procédure civile dispose que l’exécution provisoire est de droit pour les décisions en première instance.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande recevable,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 27 avril 2024,

CONDAMNE Monsieur [T] [X] à payer à la société [Localité 10] HABITAT OPH la somme de 1 311,49 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 6 janvier 2024, terme de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement compte tenu de la diminution de la dette depuis l’assignation,

AUTORISE Monsieur [T] [X] à s’acquitter de la dette par 4 mensualités de 300 euros le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, étant rappelé que la 5ème et dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette,

DIT que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés et que s’ils sont respectés cette clause sera réputée n’avoir jamais joué,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance :

Le solde de la dette deviendra exigible après mise en demeure adressée par le bailleur,La clause résolutoire reprendra ses effets et le bail sera résilié de plein droit à la date de la défaillance,Le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [T] [X] des lieux sis [Adresse 5], ainsi que celle de tout occupant de son chef, deux mois après signification d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions visées aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, ainsi qu’à la séquestration du mobilier garnissant les locaux aux frais et risques des personnes expulsées sous réserve des dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,Monsieur [T] [X] sera condamné à payer à la société [Localité 10] HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation révisable d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés,

CONDAMNE Monsieur [T] [X] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation,

CONDAMNE Monsieur [T] [X] à payer à la société [Localité 10] HABITAT OPH la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Versailles, à la date figurant en tête du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT