TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/01469 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JKRV

Section 3

NL

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 26 février 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [Y] [G]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Olivier NAHON de la SELARL ORION AVOCATS & CONSEILS ZIMMERMANN & ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [L] [U]

né le 26 Mai 2002 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [N] [J]

né le 22 Mai 2001 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [F] [V]

demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Yannick ASSER : Président

Patricia HABER : Greffière

DEBATS : à l’audience du 27 Novembre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 février 2026 et signé par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé le 9 juin 2023, Monsieur [Y] [G] a loué à Madame [L] [U] et Monsieur [N] [J] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 340 euros hors charges, outre 50 euros de provision pour charges.

L’acte de cautionnement solidaire, produit en pièce n°1 par la partie demanderesse, avec le nom de Madame [F] [V], est signé le 9 juin 2023 par le bailleur mais ne comporte pas de signature de la caution.

La déclaration sur l’honneur de caution solidaire signée par Madame [F] [V] comporte la date du 8 juin 2019 alors que le bail objet du présent litige a été signé le 9 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice du 26 mars 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires Madame [L] [U] et Monsieur [N] [J], ainsi qu’à Madame [F] [V], en sa qualité de caution selon le commandement de payer, un commandement de payer la somme de 6 267,34 euros au titre des loyers et charges à septembre 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 19 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice du 21 mai 2025, Monsieur [Y] [G] a fait assigner Madame [L] [U], Monsieur [N] [J] et Madame [F] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de constater la résiliation de plein droit du bail ayant lié les parties.

L’affaire a été appelée lors de l’audience du 11 septembre 2025.

Monsieur [Y] [G] était représenté par son conseil.

Madame [L] [U] citée par acte remis à étude le 21 mai 2025, Monsieur [N] [J] cité par acte remis à étude le 21 mai 2025, et Madame [F] [V] citée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, étaient ni présents ni représentés.

L’affaire a été renvoyée et retenue à l’audience du 27 novembre 2025.

A cette audience, Monsieur [Y] [G], représentée par son conseil, a repris oralement les termes de son assignation et demandé, sous le bénéfice de l’exéuction provisoire, de :

— constater la résiliation de plein droit du bail ayant lié les parties,

— ordonner l’expulsion de Madame [L] [U] et Monsieur [N] [J] et de tous occupants de leur chef des lieux objet du bail situé [Adresse 4],

— condamner solidairement Madame [L] [U], Monsieur [N] [J] et Madame [F] [V] à lui payer la somme de 6 267,34 euros au titre des arriérés locatifs, majorée des intérêts au taux légal,

— condamner solidairement Madame [L] [U], Monsieur [N] [J] et Madame [F] [V] à lui verser la somme de 340 euros au titre du dépôt de garantie,

— condamner solidairement Madame [L] [U], Monsieur [N] [J] et Madame [F] [V] à lui payer la somme de 1 599,92 euros en réparation du préjudice subi,

— condamner solidairement Madame [L] [U], Monsieur [N] [J] et Madame [F] [V] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre du préjudice moral,

— condamner solidairement Madame [L] [U], Monsieur [N] [J] et Madame [F] [V] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Madame [L] [U], Monsieur [N] [J] et Madame [F] [V] aux dépens.

Madame [L] [U], Monsieur [N] [J] et Madame [F] [V] étaient ni présents ni représentés.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au préfet du département du Haut-Rhin le 22 mai 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il y a lieu de se référer aux conclusions susvisées.

L’affaire est mise en délibéré au 26 février 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation ».

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 19 mars 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 22 mai 2025, soit plus six semaines avant l’audience du 11 septembre 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur la résiliation

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, l’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave des locataires à leurs obligations, de sorte que les conditions d’une résiliation judiciaire sont réunies.

L’expulsion de Madame [L] [U] et Monsieur [N] [J] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur le paiement des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Madame [L] [U] et Monsieur [N] [J], locataires, ne démontrent pas qu’ils ont payé au bailleur, Monsieur [G], le dépôt de garantie s’élevant à 340 euros.

Le bailleur ne rapporte nullement la preuve que Madame [F] [V] s’est portée caution solidaire. En effet, l’acte de cautionnement solidaire, produit en pièce n°1 par la partie demanderesse, avec le nom de Madame [F] [V], est signé le 9 juin 2023 par le bailleur mais ne comporte pas de signature de la caution. Et la déclaration sur l’honneur de caution solidaire signée par Madame [F] [V] comporte la date du 8 juin 2019 alors que le bail objet du présent litige a été signé le 9 juin 2023.

Ainsi aucune condamnation ne pourra être prononcée à l’égard de Madame [F] [V].

Il ressort des pièces fournies que la dette locative de Madame [L] [U] et Monsieur [N] [J] s’élève à la somme de 6 267,34 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, septembre 2024 inclus. Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il y a également lieu de condamner solidairement Madame [L] [U] et Monsieur [N] [J] à payer à Monsieur [G] la somme de 340 euros au titre du dépôt de garantie.

Sur les délais de paiement et l’expulsion

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés et il n’a pas été repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ; en conséquence, aucun délai de paiement ne peut être accordé.

L’expulsion de Madame [L] [U] et Monsieur [N] [J] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur le préjudice matériel et moral

Le bailleur ne rapporte nullement la preuve des dégradations dont il sollicite le remboursement, seul un état des lieux d’entrée du 9 juin 2023 étant produit et une feuille volante sur laquelle il est écrit des dégradations avec quelquefois des montants en face.

En conséquence, la demande de Monsieur [G] au titre du préjudice matériel est rejetée.

Concernant le préjudice moral, le bailleur produit une main courante de son épouse du 28 juillet 2023 selon laquelle Monsieur [N] [J] insulte et tient des propos grossiers. Un procès-verbal de la police nationale du 17 août 2023 est produit selon lequel l’épouse du bailleur se plaint de vol et de dégâts au niveau de l’appartement objet du litige, tout en précisant auprès des enquêteurs quelle ne dispose pas d’éléments susceptibles d’orienter leur enquête même si elle soupçonne ses locataires d’être à l’origine des faits.

Faute d’éléments tangibles, la demande du bailleur au titre du préjudice moral est rejetée.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [L] [U] et Monsieur [N] [J] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés solidairement aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, Madame [L] [U] et Monsieur [N] [J] seront condamnés solidairement à verser au demandeur la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 9 juin 2023 entre Monsieur [Y] [G] et Madame [L] [U] et Monsieur [N] [J], aux torts exclusifs de Madame [L] [U] et Monsieur [N] [J], concernant le logement situé [Adresse 4] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [L] [U] et Monsieur [N] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [L] [U] et Monsieur [N] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [Y] [G] pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [L] [U] et Monsieur [N] [J] à verser à Monsieur [Y] [G] la somme de 6 267,34 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, septembre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Madame [L] [U] et Monsieur [N] [J] à verser à Monsieur [Y] [G] la somme de 340 euros au titre du dépôt de garantie ;

DÉBOUTE Monsieur [Y] [G] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE solidairement Madame [L] [U] et Monsieur [N] [J] à verser à Monsieur [Y] [G] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [L] [U] et Monsieur [N] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 26 février 2026, par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,