TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 17/04100

N° Portalis 352J-W-B7B-CKCKP

N° MINUTE :

Assignation du :

17 Février 2017

JUGEMENT

rendu le 25 Septembre 2025

DEMANDEURS

Madame [J] veuve [T] représentée par sa tutrice Madame [D] [S]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par Maître Alexia SEBAG de la SELARL A.SEBAG Avocats, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #B0774

Monsieur [L] [T] (décédé)

DÉFENDEURS

La société FONCIA PARIS RIVE DROITE, SAS- AGENCE COURCELLS venant aux droits du cabinet GRL GESTION, prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #C2444

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic la société FONCIA PARIS RIVE DROITE venant aux droits du cabinet GRL GESTION

[Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par Maître Lionel BUSSON de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #P0466

Décision du 25 Septembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 17/04100 – N° Portalis 352J-W-B7B-CKCKP

La société ABEILLE IARD & SANTE, SA, nouvelle dénomination de la société AVIVA ASSURANCES, prise en la personne de sonreprésentant légal

[Adresse 2]

[Localité 10]

représentée par Maître Myriam HOUFANI de la SELARL CHAUVIN de LA ROCHE – HOUFANI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #L0089

La société MAAF ASSURANCES, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 11]

[Localité 9]

représentée par Maître Pierre-vincent ROUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #B0393

Monsieur [C] [E]

[Adresse 4]

[Localité 8]

La société LE JARDIN DES LIVRES, SAS, prise en la personne de son représentant légal Madame [R] [N]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Tous deux représentés par Maître Manon BARNEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0788

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière

DEBATS

A l’audience du 22 Mai 2025 présidée par Frédéric LEMER GRANADOS tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Décision du 25 Septembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 17/04100 – N° Portalis 352J-W-B7B-CKCKP

Exposé du litige :

L’immeuble sis [Adresse 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il est administré par son syndic, la S.A.R.L. GRL GESTION aux droits de laquelle vient la société FONCIA PARIS RIVE DROITE.

Monsieur [L] [T] était copropriétaire dans cet immeuble d’un appartement situé au premier étage, donné à bail à la S.A.R.L. LE JARDIN DES LIVRES dont Monsieur [C] [E] indique être le salarié.

Le 28 juin 2011, un dégât des eaux est survenu dans l’appartement de Monsieur [T].

Aux termes d’un rapport déposé le 25 octobre 2011, l’expert mandaté par le syndic de l’immeuble a conclu que les infiltrations étaient dues à une fuite en provenance des parties communes.

Monsieur [L] [T] a ensuite déclaré avoir subi deux nouveaux dégâts des eaux, le 14 novembre 2012 puis le 14 mai 2014.

Saisi par Monsieur [L] [T], le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a ordonné, le 30 décembre 2014, une mesure d’expertise et désigné pour y procéder Monsieur [W] [H], en qualité d’expert, avec pour mission de relever les désordres allégués, en détailler l’origine, les causes et fournir tous éléments permettant de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables et dans quelles proportions, indiquer les conséquences de ces désordres sur la solidité, l’habitabilité et l’esthétique du bâtiment et donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier, donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres et sur l’évaluation dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée.

Par ordonnance de référé du 16 octobre 2015, l’ordonnance du 30 décembre 2014 a été rendue commune à Monsieur [C] [E] ainsi qu’à la S.A.R.L. LE JARDIN DES LIVRES

Le 15 novembre 2016, l’expert a déposé son rapport, aux termes duquel :

— il concluait à la responsabilité « pleine et entière » du syndicat des copropriétaires, s’agissant de désordres provenant de fuites au niveau de la descente EU/EV de l’immeuble entre les 1er et 5ème étages et au niveau de la colonne montante d’alimentation eau froide de l’immeuble, entre les 3ème et 4ème étages,

— et il se prononçait sur le chiffrage de divers préjudices allégués par Monsieur [T] et Monsieur [E] « ou » la S.A.R.L. LE JARDIN DES LIVRES.

Par actes d’huissier de justice en date des 17, 23, 24 février et 2 mars 2017, Monsieur [L] [T] a fait assigner la société GRL GESTION SAS, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], représenté par son syndic, la société GRL GESTION SAS, la société AVIVA ASSURANCES, assureur de l’immeuble, la société MAAF ASSURANCES, assureur de Monsieur [T], Monsieur [C] [E] et la S.A.R.L. LE JARDIN DES LIVRES, aux fins de voir condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et son assureur AVIVA ASSURANCES à lui payer les sommes de 7.243,50 euros en remboursement des frais de remise en état, 5.000 euros en réparation du préjudice subi, 7.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise, avec exécution provisoire de la décision à intervenir.

Saisi par Monsieur [L] [T], le juge de la mise en état a, par ordonnance du 20 décembre 2018, ordonné un complément d’expertise, confié à Monsieur [W] [H], motifs pris, notamment, de ce que « l’origine privative ou commune de l’excès d’humidité relevé sur les murs et plafonds de la salle de bain le 8 janvier 2018, et l’existence ou non d’un nouveau sinistre, dont les causes seraient ou non structurellement différentes de celles identifiées par le rapport d’expertise de Monsieur [H], et par suite des conditions de réalisation des travaux réparatoires de canalisations communes au cours de ses opérations, ne sont pas établies à ce jour avec certitude et qu’il est de l’intérêt de l’ensemble des parties de déterminer l’existence éventuelle de nouveaux désordres, d’en déterminer les causes, de préconiser les travaux nécessaires pour y mettre un terme, de chiffrer les préjudices subis en conséquence de ces derniers, et de proposer au tribunal tous éléments de nature à l’éclairer sur la répartition des responsabilités ».

Monsieur [L] [T] est décédé le 26 janvier 2019 et l’instance a été reprise par Madame [X] [J] veuve [T], représentée par sa tutrice, Madame [D] [S].

Le complément d’expertise a été déposé le 11 juin 2019. Il a exclu la survenance de nouveaux sinistres et a constaté la permanence de l’état des pièces sinistrées.

Par acte d’huissier du 10 juin 2022, Madame [X] [J] veuve [T], représentée par sa tutrice, a fait assigner la S.A.R.L. LE JARDIN DES LIVRES et Monsieur [C] [E] devant le juge des contentieux de la protection de Paris aux fins de solliciter la résiliation de bail « à usage d’habitation » les liant. Dans le cadre de cette procédure, les défendeurs ont produit un constat d’huissier en date du 9 mai 2023 relatif à l’état du logement ainsi qu’un signalement réalisé auprès de la direction du logement et de l’habitat. Madame [J] a alors mandaté un architecte aux fins d’analyser les causes des traces d’humidité sur les murs et plafonds de l’appartement.

Par ordonnance rendue le 2 mai 2024, le juge de la mise en état de la 8ème chambre – 2ème section du tribunal judiciaire de Paris a notamment :

— débouté Madame [X] [J], Monsieur [C] [E] et la S.A.R.L. LE JARDIN DES LIVRES de leurs demandes tendant à voir ordonner une expertise judiciaire,

— débouté Monsieur [C] [E] et la S.A.R.L. LE JARDIN DES LIVRES de leur demande tendant à voir ordonner un transport du juge de la mise ou de l’un des membres de la formation de jugement en état sur les lieux,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 12] de sa demande visant à voir enjoindre sous astreinte à Madame [X] [J] veuve [T], représentée par sa tutrice, Madame [D] [S], à Monsieur [E] et à la société LE JARDIN DES LIVRES de justifier de la réalisation de travaux en exécution des préconisations contenues dans les rapports d’expertise déposés par Monsieur [H] le 14 novembre 2016 et le 11 juin 2019.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 janvier 2025, Madame [X] [J] veuve [T], représentée par sa tutrice en la personne de Madame [D] [S], demande au tribunal de :

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu le rapport d’expertise et les pièces versées au débat,

DECLARER Madame [T] recevable et bien fondée en sa demande ;

CONSTATER que la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] est engagée ;

En conséquence :

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires solidairement avec son assureur, la société AVIVA ASSURANCES, à verser à Madame [T] la somme de 7.243,50 € correspondant au remboursement des frais de remise en état ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires solidairement avec son assureur, la société AVIVA ASSURANCES, à verser à Madame [T] la somme de 5.000 € de dommages intérêts pour le préjudice subi ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires, solidairement avec son assureur la société AVIVA ASSURANCES et tous succombant, à verser à Madame [T] une somme de 18.710 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTER Monsieur [E] et la société LE JARDIN DES LIVRES de l’ensemble de leur demande de condamnation formulée à l’encontre de la demanderesse qu’elles soient formulées à titre principal, in solidum ou à titre de garantie ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires, solidairement avec son assureur la société AVIVA ASSURANCES et tous succombant, aux entiers dépens et notamment les frais d’expertise ;

CONDAMNER Monsieur [E] et la société LE JARDIN DES LIVRES à garantir l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à l’encontre de Madame [J] veuve [T] représentée par sa tutrice [D] [S] ;

DEBOUTER Monsieur [E], la société LE JARDIN DES LIVRES, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], son assureur la société ABEILLE IARD & SANTE, le cabinet FONCIA RIVE DROITE et son assureur la société MAAF ASSURANCES, la société AVIVA de toutes leurs demandes à l’encontre de Madame [J] veuve [T] représentée par sa tutrice [D] [S] ;

Subsidiairement et uniquement s’agissant des dépens relatifs au complément d’expertise,

CONDAMNER Monsieur [E] et la société LE JARDIN DES LIVRES, aux entiers dépens relatifs au complément d’expertise ordonné le 20 décembre 2018 ;

REJETER la demande de la société d’Assurance ABEILLE IARD dirigée contre Madame [J] veuve [T] représentée par sa tutrice [D] [S] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTER toutes les parties défenderesses de leur demande de condamnation de Madame [J] veuve [T] représentée par sa tutrice [D] [S] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 septembre 2024, Monsieur [C] [E] et la S.A.R.L. LE JARDIN DES LIVRES demandent au tribunal de :

Vu l’article 1231-1 du code civil,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu l’article 1241 du code civil,

Vu l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 n° 65-557,

Vu l’article 64 du code de procédure civile,

Vu l’ordonnance de référé en date du 30 décembre 2014,

Vu l’ordonnance de référé en date du 10 décembre 2015,

Vu l’ordonnance du magistrat en charge du contrôle des expertises en date du 11 mai 2016,

Vu les ordonnances du juge de la mise en état en date du 20 décembre 2018 et du 2 mai 2024,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces annexées,

A titre reconventionnel,

DÉCLARER recevables et bien-fondés la société LE JARDIN DES LIVRES et Monsieur [C] [E] en leurs demandes, fins et conclusions ;

Y faisant droit,

JUGER que le syndic et le syndicat des copropriétaires ont commis une faute du fait de leur carence à diligenter les travaux nécessaires à mettre fin aux dégâts des eaux ;

JUGER que la bailleresse a commis une faute en n’assurant pas la jouissance paisible de la chose louée et en ne délivrant pas un logement conforme au contrat de bail ;

DÉCLARER le syndicat des copropriétaires responsable des désordres apparus suites aux sinistres déclarés depuis 2011 conformément au rapport d’expert en date du 14 novembre 2016 ;

DÉCLARER le syndicat des copropriétaires responsable des désordres constatées lors de la seconde expertise confirmés dans le rapport de l’expert en date du 11 juin 2019 ;

JUGER que les demandes reconventionnelles de la société LE JARDIN DES LIVRES et Monsieur [C] [E] telles que décrites dans le rapport contradictoire du 9 juin 2016 de l’expert assuré sont recevables et parfaitement fondées ;

JUGER que le défaut d’entretien des parties communes et des parties privatives constatés à savoir la VMC défaillante et l’absence d’aération sur les fenêtres sont la conséquence de l’aggravation des désordres ;

En conséquence,

JUGER que Madame [D] [S] en qualité de tuteur de Madame [X] [J] veuve [T] a engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard de la SOCIETE LE JARDIN DES LIVRES et délictuelle à l’égard de Monsieur [C] [E] ;

JUGER que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 12], le CABINET FONCIA PARIS RIVE DROITE venant aux droits du cabinet GRL GESTION, syndic de l’immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 12] ont engagé leur responsabilité délictuelle à l’égard de la SOCIETE LE JARDIN DES LIVRES et délictuelle à l’égard de Monsieur [C] [E] ;

JUGER que le point de départ de l’indemnisation doit courir à compter de la première pièce justificative de la non-décence du logement, soit au plus tard, le 14 novembre 2016, date du rapport d’expertise judiciaire ;

En conséquence,

Sur la demande de condamnation,

CONDAMNER in solidum Madame [D] [S] es qualité de tuteur de Madame [X] [J] veuve [T], le syndicat des copropriétaires et son assureur la société ABEILLE IARD & SANTE, le CABINET FONCIA PARIS RIVE DROITE venant aux droits du cabinet GRL GESTION, syndic de l’immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 12] et son assureur la société MAAF ASSURANCES à la société LE JARDIN DES LIVRES et à Monsieur [C] [E], des sommes suivantes :

◦ Sur le préjudice moral : 6.500 euros (500 euros par an depuis le signalement des sinistres en 2011) ;

◦ Sur le préjudice de santé : 13.000 euros (1.000 euros par an depuis le signalement des sinistres en 2011) ;

◦ Sur le trouble de jouissance : 72.000 euros (décote d’au moins 50 % des loyers hors charges depuis le rapport d’expertise du 16 novembre 2016) ;

En tout état de cause,

DÉBOUTER Madame [D] [S] en qualité de tuteur de Madame [X] [J] veuve [T] de toutes ses demandes à l’encontre de la société LE JARDIN DES LIVRES et Monsieur [C] [E] et débouter toutes les parties de leurs demandes reconventionnelles ;

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires et son assureur la société ABEILLE IARD & SANTE, le CABINET FONCIA PARIS RIVE DROITE venant aux droits du 38 cabinet GRL GESTION, syndic de l’immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 12] et son assureur la société MAAF ASSURANCES ainsi que Madame [D] [S] es qualité de tuteur de Madame [X] [J] veuve [T] aux entiers dépens de la procédure en ceux compris les frais des deux expertises ;

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires et son assureur la société ABEILLE IARD & SANTE, LE CABINET FONCIA PARIS RIVE DROITE venant aux droits du cabinet GRL GESTION, syndic de l’immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 12] et son assureur la société MAAF ASSURANCES ainsi que Madame [D] [S] es qualité de tuteur de Madame [X] [J] veuve [T] à la somme de 30.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] demande au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 8, 9, 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions des articles 9, 515, 299, et 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 1940 du code civil,

A titre principal,

DEBOUTER Madame [J] veuve [T], représentée par sa Tutrice, Madame [I], Monsieur [C] [E], la Société LE JARDIN DES LIVRES, ainsi que la Société ABEILLE IARD & SANTE de l’ensemble de leurs demandes ;

DEBOUTER la société FONCIA PARIS RIVE DROITE de sa demande de garantie ;

A titre subsidiaire,

CONDAMNER la société ABEILLE IARD & SANTE, Monsieur [E], la société LE JARDIN DES LIVRES, ainsi que la société FONCIA PARIS RIVE DROITE, à l’exception, pour cette dernière, du préjudice matériel invoqué par Madame [J] veuve [T], représentée par sa tutrice, Madame [S], à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] pris en la personne de son syndic la société FONCIA PARIS RIVE DROITE, de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

CONDAMNER la société ABEILLE IARD & SANTE, la société FONCIA PARIS RIVE DROITE, Madame [J] veuve [T], représentée par sa tutrice, Madame [S], à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] pris en la personne de son syndic la société FONCIA PARIS RIVE DROITE, des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre du chef des demandes formulées par Monsieur [E] et la Société LE JARDIN DES LIVRES ;

CONDAMNER toute partie succombante à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] pris en la personne de son syndic la ociété FONCIA PARIS RIVE DROITE, la somme de 20.000,00 ruros conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER toutes partie succombante à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, la société FONCIA PARIS RIVE DROITE, aux entiers dépens de l’instance, lesquels pourront être recouvrés par Maître Lionel BUSSON, avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 novembre 2024, la S.A.S. Cabinet FONCIA PARIS RIVE DROITE – AGENCE COURCELLES, venant aux droits la S.A.R.L. CABINET GRL GESTION, demande au tribunal de :

Vu la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;

Vu le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

Vu les articles 32-1, 699 et 700 du code de procédure civile ;

A TITRE PRINCIPAL,

CONSTATER que le cabinet GRL a parfaitement respecté ses obligations découlant de son mandat de syndic ;

En conséquence :

REJETER l’ensemble des demandes formulées à l’encontre du cabinet GRL et du cabinet FONCIA PARIS RIVE DROITE – AGENCE COURCELLES venant aux droits du CABINET GRL ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], Madame [J] et Monsieur [E] à relever indemne et garantir le cabinet FONCIA PARIS RIVE DROITE – AGENCE COURCELLES de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre ;

EN TOUTE HYPOTHESE,

CONDAMNER tout succombant à payer au cabinet FONCIA PARIS RIVE DROITE – AGENCE COURCELLES la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de la SELARL [O] AVOCATS, prise en la personne de Maître [O].

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 janvier 2023, la société ABEILLE IARD & SANTE SOCIETE ANONYME D’ASSURANCES INCENDIE, ACCIDENTS ET RISQUES DIVERS (EN ABREGE ABEILLE IARD & SANTE), nouvelle dénomination de la S.A. AVIVA ASSURANCES, recherchée en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] demande au tribunal de :

Vu l’article L113-1 du code des assurances ;

Débouter Madame [X] [J] veuve [T] représentée par sa tutrice en exercice, le syndicat des copropriétaires, Monsieur [E] et la société LE JARDIN DES LIVRES et toutes autres parties de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de la société ABEILLE IARD & SANTE, nouvelle dénomination de société AVIVA ASSURANCES compte tenu de la faute dolosive du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] ;

Vu l’article 1964 du code civil,

Vu le contrat multirisque habitation VESTAL IMMEUBLE n° 74705532,

Débouter Madame [X] [J] veuve [T] représentée par sa tutrice en exercice, le syndicat des copropriétaires, Monsieur [E] et la société LE JARDIN DES LIVRES et toutes autres parties de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de la société ABEILLE IARD & SANTE, nouvelle dénomination de la société AVIVA ASSURANCES compte tenu de l’absence de dommages accidentels faisant perdre le caractère aléatoire du contrat d’assurance, et du défaut d’entretien exclu du contrat ;

Rejeter l’exception de nullité du rapport d’expertise de Monsieur [H] du 16 novembre 2016 formée par Monsieur [E] et LE JARDIN DES LIVRES ;

Subsidiairement, Fixer le préjudice matériel des ayants droit de Feu Monsieur [T] à la somme de 5.500 € TTC tel que retenu par l’expert judiciaire dans son rapport du 15 novembre 2016 ;

Débouter Madame [X] [J] veuve [T] représentée par sa tutrice en exercice de leur demande de dommages et intérêts ;

Débouter Monsieur [E] et la société LE JARDIN DES LIVRES de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

Condamner Monsieur [E] à garantir la Société ABEILLE IARD & SANTE, nouvelle dénomination de la société AVIVA ASSURANCES de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 40 % ;

Débouter Madame [X] [J] veuve [T] représentée par sa tutrice en exercice, le syndicat des copropriétaires, Monsieur [E] et la société LE JARDIN DES LIVRES et toutes autres parties de leurs réclamations sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile dirigées à l’encontre de la société ABEILLE IARD & SANTE, nouvelle dénomination de la société AVIVA ASSURANCES, et des dépens ;

Condamner in solidum Madame [X] [J] veuve [T] représentée par sa tutrice en exercice et tous succombants à payer à la société ABEILLE IARD & SANTE, nouvelle dénomination de la société AVIVA ASSURANCES 15.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum tous succombants aux entiers dépens de l’instance, incluant les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de la SELARL CHAUVIN de LA ROCHE – HOUFANI, avocat aux offres de droit, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamner Madame [X] [J] veuve [T] représentée par sa tutrice en exercice à conserver à leur charge les entiers dépens relatifs au complément d’expertise ordonné le 20 décembre 2018 ;

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 novembre 2021, la S.A. MAAF ASSURANCES, recherchée en qualité d’assureur de Monsieur [T], demande au tribunal de :

Vu les rapports d’expertise judiciaire,

Vu les articles 1240 et 1353 alinéa 1er du code civil,

Vu le principe de la réparation intégrale du préjudice sans perte ni profit pour le lésé,

Vu les pièces de procédure et de fond,

JUGER que la demande indemnitaire de Monsieur [E] et de la société LE JARDIN DES LIVRES n’est fondée ni en son principe ni en son quantum ;

Par voie de conséquence,

DEBOUTER Monsieur [E] et la société LE JARDIN DES LIVRES de leurs réclamations ;

METTRE HORS DE CAUSE la société MAAF ASSURANCES ;

CONDAMNER Monsieur [E] et la société LE JARDIN DES LIVRES à lui verser la somme de 2.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 janvier 2025.

L’affaire, plaidée à l’audience collégiale du 22 mai 2025, a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

I – Sur les demandes indemnitaires de Madame [X] [J] veuve [T], ainsi que de Monsieur [C] [E] et la S.A.R.L. LE JARDIN DES LIVRES :

Madame [X] [J] veuve [T] agit exclusivement sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil (responsabilité délictuelle pour faute) à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12].

Elle fait valoir en substance que l’origine des désordres provient des parties communes de l’immeuble et argue de l’absence de faute ainsi que de la bonne foi de Monsieur [T].

Elle précise que :

— la ventilation insuffisante est sans incidence sur l’origine du sinistre sur les sommes réclamées par le bailleur au titre de l’indemnisation dudit sinistre,

— le fait que l’appartement litigieux ait été loué à une société commerciale ne constitue pas en tant que tel une violation du règlement de copropriété, Monsieur [T] ayant justifié des baux qu’il a signés en qualité de mandataire avec la société LE JARDIN DES LIVRES, tandis qu’il n’a jamais été question que cet appartement, constituant un logement d’habitation pour Monsieur [E], soit utilisé à des fins commerciales ou professionnelles, ce qui a été constaté lors des opérations d’expertise,

— elle a considéré l’accumulation des fautes commises par son locataire justifiant une demande de résiliation judiciaire du bail à l’examen des préjudices professionnels formulés par Monsieur [E],

— sur l’absence de « grattage des cloques » et sur les travaux de remise en état des lieux, l’expert a simplement fait une analyse sur les parties cloquées et n’a donné ni avis ni recommandation,

— l’expert n’a jamais autorisé le demandeur à effectuer les travaux ni ordonné le grattage des cloques,

— Monsieur [T] a tenu compte de la remarque de l’expert dès lors qu’il a mandaté la société SINA BATIMENT afin d’établir un devis de remise en état, prévoyant notamment le grattage des fissures pour éviter tout risque de cloque (pièce n° 26),

— sur l’absence de « contribution à son propre préjudice », il n’existe aucun lien de causalité entre le sinistre et l’absence de grattage des cloques, le sinistre n’ayant d’ailleurs pas pris fin lors de ce grattage,

— à aucun moment ni dans les rapports ni lors des constatations, il n’a été évoqué une aggravation du sinistre ou du préjudice consécutif causé par l’absence de grattage des cloques,

— la responsabilité du bailleur dans ce grattage n’a jamais été évoquée alors qu’il s’agit d’une obligation de réparation locative incombant au locataire (article 7 de la loi du 10 juillet 1989), les murs intérieurs devant être maintenus en état de propreté ayant le caractère de « réparations locatives » (annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986),

— le locataire qui refuse l’intervention d’une entreprise afin de réaliser les travaux nécessaires est exclusivement responsable du trouble de jouissance qu’il invoque (Civ. 3ème, 23 mai 2019, n° 18-12.738), de sorte qu’il ne peut lui être demandé de garantir une condamnation afférente à un trouble de jouissance dont son locataire serait le seul responsable, alors qu’elle a rempli l’ensemble des obligations qui lui incombaient en sa qualité de bailleur,

— Monsieur [T] avait préalablement fait procéder à un constat d’huissier le 8 janvier 2018, au terme duquel il a été relevé des dégâts aux endroits précis où l’expert a effectué ses constats, corroborant les propos de son locataire (pièce n° 33).

Sur les demandes de Monsieur [E] et de la société LE JARDIN DES LIVRES, elle fait valoir que :

— elle a découvert l’usage professionnel voire commercial qui était fait de l’habitation bourgeoise donnée exclusivement en bail d’habitation à la société LE JARDIN DES LIVRES dans le cadre de la présente procédure, alors que les termes du bail d’habitation sont parfaitement clairs, de sorte qu’elle a engagé une procédure distincte en résiliation de bail,

— il est évident que si Monsieur [E] a subi un préjudice, celui-ci est extrêmement limité et son bailleur n’en est aucunement responsable dès lors qu’il a effectué toutes les diligences pour le faire cesser, ce que reconnaît d’ailleurs Monsieur [E] (conclusions adverses, page 17),

— le locataire a pu bénéficier de la convention CIDRE à l’occasion de chacun des dégâts des eaux (pièce n° 1), ce sur quoi il se garde bien de conclure alors que cela est parfaitement établi,

— le bailleur a procédé, à chaque sinistre, à la remise en état de l’appartement, empêchant le sinistre de se propager et de se maintenir,

— il est regrettable que les locataires profitent d’une telle situation pour solliciter des demandes exorbitantes, notamment à l’encontre de leur bailleur,

— le bail est à usage exclusif d’habitation, la clause alternative permettant l’exercice d’une profession étant barrée (pièce n° 24), de sorte que la perte de qualité esthétique du logement et l’infime perte de jouissance n’ont pu avoir le moindre impact sur l’activité de la société ni sur son chiffre d’affaires.

Sur ses propres demandes indemnitaires au titre des préjudices subis par Monsieur [T], elle relève que :

— Monsieur [T] n’a commis aucune faute ayant contribué à son propre préjudice, l’expert retenant que la responsabilité du syndicat des copropriétaires apparaît pleinement engagée dans la présente procédure,

— elle sollicite le remboursement des frais de remise en état, selon devis de la société SINA BATIMENT du 5 juillet 2015 à hauteur de 6.585,00 € HT (pièce n° 30, annexes rapport d’expertise, pages 34 à 36), soit 7.243,50 € TTC, que l’expert estime « quelque peu exagéré » en le ramenant à 5.000 € HT, soit 5.500,00 € TTC, sans indiquer quels postes seraient « exagérés » selon lui et le sens exact qu’il entend donner à ce terme et sans qu’un coefficient de vétusté doive s’appliquer.

Elle se plaint du préjudice subi du fait de la négligence et de l’inertie du syndicat des copropriétaires, les dégâts constatés par l’expert au terme de son rapport n’étant dus qu’au manque de diligences du syndicat des copropriétaires dès lors que les fuites n’étaient pas nouvelles et que depuis le premier dégât des eaux, aucune recherche n’a été effectuée afin de trouver l’origine des fuites et de mettre fin au préjudice subi, de sorte que les sinistres se sont renouvelés au même endroit de l’appartement de Monsieur [T].

Elle précise que le sinistre aurait pris fin dès 2011 si le syndicat des copropriétaires avait été diligent, tandis que Monsieur [T] n’a eu de cesse d’interroger et de relancer le syndic sur ces sinistres qui se renouvelaient, sans explication (pièces n° 5, 6, 8 et 12).

Elle réclame également la somme de 5.000 € liée à « l’investissement constant de Monsieur [T] à l’époque de la survenance des sinistres » et au « temps afférent », lequel n’aurait jamais été exposé si le syndic avait été diligent.

Si une condamnation devait être prononcée à son encontre, elle sollicite la garantie de Monsieur [E] et de la société LE JARDIN DES LIVRES, compte tenu « des différentes obstructions des preneurs et qui emportent consensus tant s’agissant des défendeurs que s’agissant de la bailleresse qui a introduit précisément une action distincte ».

Monsieur [C] [E] et la S.A.R.L. LE JARDIN DES LIVRES agissent quant à eux sur le fondement des articles 1240 du code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965 à l’encontre du cabinet GRL GESTION, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et sur le fondement des articles 1231-1 du code civil, 6 de la loi n° 89-462 du 10 juillet 1989 et 2 du décret n° 2017-312 du 9 mars 2017 relatif aux caractéristiques d’un logement décent, à l’encontre du propriétaire bailleur (Madame [X] [J] veuve [T]).

Ils soulignent notamment que :

— alors que le syndic et le syndicat des copropriétaires avaient connaissance de l’origine des sinistres, rien ne sera diligenté entre juin 2011 et février 2015, date d’approbation des travaux de changement de colonne par l’assemblée générale des copropriétaires, la responsabilité du syndicat des copropriétaires apparaissant pleinement engagée,

— à ce jour, la VMC de l’appartement ne fonctionne toujours pas, les fenêtres ne disposant toujours pas d’un système de ventilation et le syndic n’ayant produit aucune des pièces demandées au titre de l’entretien et du fonctionnement de la VMC de l’immeuble, qui est une partie commune (colonne VMC des salles de bains),

— dès le premier sinistre au mois de juin 2011, le syndic a été informé et a déclaré ce sinistre, le rapport ELEX (mandaté par la compagnie AVIVA) du 25 octobre 2011 mentionnant une « fuite sur canalisation collective d’évacuation d’eau responsable d’infiltration dans le logement de Monsieur [E] locataire au 1er étage »,

— le syndic comme le syndicat des copropriétaires ne procédant à aucune réparation sur la colonne responsable des désordres, un second sinistre était à déplorer le 14 novembre 2012, puis un troisième le 14 mai 2014,

— ni le syndic ni le syndicat des copropriétaires n’ont procédé aux travaux nécessaires et urgents dont ils avaient pourtant connaissance depuis trois ans, alors que Monsieur [E] a toujours été réactif et a laissé les personnes présentes accéder à son appartement (pièce adverse n° 1 du bailleur),

— malgré les courriers adressés au syndic par Monsieur [T] le 15 mai 2014 et le 28 juin 2014, aucun travaux ne sera entrepris (pièces n° 5 et 6 du bailleur),

— Monsieur [E] n’a bénéficié d’aucune diminution de loyer pour compenser les troubles de jouissance dont il était victime.

Ils soulignent la volonté « d’occulter les travaux nécessaires à l’entretien de l’immeuble de la part du syndic » et son « absence de transparence ».

S’agissant de la bailleresse, ils font valoir que :

— la société LE JARDIN DES LIVRES a signé un contrat de bail avec Monsieur [T] pour être en mesure de fournir un logement de fonction à son salarié, Monsieur [C] [E], qui y réside en qualité d’occupant,

— ni Monsieur [E], ni la société LE JARDIN DES LIVRES n’ont perçu la moindre indemnité d’assurance,

— en revanche, les sinistres de 2011 et 2014 ont été indemnisés comme en attestent le rapport ELEX du 25 octobre 2011 et la proposition d’indemnisation du sinistre du 14 mai 2014 par courrier du syndic en date du 10 juillet 2014 à Monsieur [T] (pièces n° 1 et 7 du bailleur),

— le bailleur n’a jamais abaissé le loyer du locataire en conséquence et a continué à le percevoir depuis la conclusion du contrat, sans incident de paiement (pièce n° 20),

— le bailleur ne mettra en demeure le syndic que le 8 août 2014 après le dégât des eaux survenu le 14 mai 2014 et après avoir perçu plusieurs indemnisations, les désordres imputables aux fuites sur colonne collective ayant été accentués par l’état de l’appartement délivré par le bailleur,

— l’expert a soulevé un manque d’aération et de ventilation, ainsi qu’une VMC qui ne fonctionne toujours pas,

— s’agissant des fenêtres, le bailleur a l’obligation de délivrer un logement décent, c’est-à-dire en bon état d’usage et de fonctionnement des équipements aux normes, ce qui n’est pas le cas des fenêtres de l’appartement ne disposant pas d’un système d’aération,

— en ne respectant pas l’ensemble des obligations qui lui incombait, à savoir garantir la jouissance paisible du bien loué et la location d’un logement décent et conforme, le bailleur a contribué par sa faute aux dommages subis par le locataire,

— il s’agit de manquements contractuels graves commis par négligence par le bailleur.

Sur « l’absence de faute de Monsieur [E] et la société LE JARDIN DES LIVRES », ils relèvent que :

— Monsieur [E] a toujours eu comme unique souhait la cessation des troubles,

— il n’a fait qu’appliquer les consignes de l’expert, Monsieur [M], de ne pas laisser entrer le responsable des travaux de la société DEBARLE, juste avant l’expertise, ce qui l’aurait totalement faussé.

Sur les préjudices indemnisables, Monsieur [E] déplore un préjudice moral et un préjudice de santé du fait de la « non-décence du logement qu’il occupe » depuis 2011, correspondant à la date de début des désordres. Il indique souffrir d’insomnie et de troubles respiratoires depuis les sinistres, le rapport EPERTOX confirmant la présence de plusieurs champignons dans l’air, dont l’aspergillus Flavus, responsable d’infections sévères chez l’homme (pièce n° 2). Il précise avoir effectué un signalement auprès de la Direction du Logement et de l’Habitat (pièce n° 8).

La S.A.R.L. LE JARDIN DES LIVRES et Monsieur [C] [E] soulignent que les désordres ont été constatés dans toutes les pièces du logement ainsi que dans les parties communes (pièces n° 4 à 7). Ils invoquent également des troubles de jouissance subis par le locataire et l’occupant depuis le dépôt du rapport d’expertise, le 14 novembre 2016 et pendant huit années, soit 96 mois, et réclament à ce titre la somme de 72.000 €, sur la base d’un loyer mensuel de 1.500 € (x 96 mois).

Ils indiquent qu’ils n’étaient nullement tenus de minimiser leurs dommages résultant des dégâts des eaux en procédant à un grattage, les recommandations de l’expert n’étant en aucun cas des injonctions, tandis que Monsieur [E] a acheté un purificateur d’air et aère quotidiennement toutes les pièces du logement depuis plusieurs années.

En défense, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12] rétorque que :

— Monsieur [T] a d’abord fait état d’infiltrations dans son appartement au mois de janvier 2011,

— le cabinet GRL GESTION a immédiatement mandaté son plombier pour une recherche de fuites le 24 janvier 2011 (pièce n° 27),

— après deux interventions entreprises aux 2ème et 4ème étages, le plombier de l’immeuble a conclu qu’il s’agissait d’une fuite ponctuelle, ultérieurement réparée (pièces n° 28 et 29),

— au mois de mai 2011, le cabinet GRL GESTION a, à nouveau, mandaté l’entreprise DEBARLE pour signaler une fuite chez Monsieur [E],

— le plombier de l’immeuble a conclu qu’il s’agissait d’une fuite privative en provenance de chez Monsieur [A] au 2ème étage,

— Monsieur [T] s’est plaint, un an plus tard, d’un nouveau dégât des eaux le 14 novembre 2012,

— bien que ce sinistre ait été déclaré, aucune suite n’a été donnée à l’assureur de l’immeuble,

— en 2013, l’entreprise DEBARLE est, à nouveau, intervenue à propos d’une fuite d’ordre privatif dans l’appartement de Monsieur [A], comme en atteste la correspondance de l’entreprise DEBARLE (pièce n° 30),

— les sinistres qui sont intervenus entre 2011 et 2013 ont tous été réparés, raison pour laquelle l’assemblée générale du 23 avril 2013 n’a pas évoqué ce point, s’agissant au surplus de fuites privatives (pièce de la demanderesse n° 3),

— Madame [J] a reconnu qu’à chaque dégât des eaux, les pièces touchées par le sinistre avaient été remises en état, grâce aux indemnités qui lui ont été versées par son assureur (conclusions en demande du 31 janvier 2023, p.4, paragraphes 1 et 2),

— c’est alors qu’une fuite a été signalée par Monsieur [E] le 14 mai 2014,

— l’origine de cette fuite n’a pu être trouvée que le 17 octobre 2014,

— à aucun moment dans le cadre des opérations d’expertise, le syndicat des copropriétaires n’a contesté sa responsabilité à propos du sinistre déclaré le 14 mai 2014,

— il refuse, en revanche, de voir sa responsabilité engagée sur les précédents sinistres, soit parce que leur provenance est d’origine privative, soit parce qu’ils ont été réglés (pièce n° 19, page 2, pièce n° 20),

— il peut d’ailleurs être exonéré en tout ou partie de sa responsabilité en établissant la faute de la victime ou celle d’un tiers (Cass. 3ème Civ., 12 septembre 2012 : JurisData n° 2012-020103),

— Monsieur [E] et la société LE JARDIN DES LIVRES ont non seulement empêché le syndicat des copropriétaires d’entreprendre les travaux plus tôt qu’il ne l’aurait souhaité, mais en ne grattant pas les peintures pour favoriser le séchage, les locataires de Madame [T] ont entretenu l’humidité,

— la faute des locataires de Madame [T] est avérée (Cass. 3ème Civ., 29 octobre 2013, JurisData n° 2013-024165), alors que le grattage des cloques est à la charge du locataire, selon la jurisprudence invoquée par Madame [J] veuve [T] (cour d’appel de Versailles, 22 mai 2012, n°10/09007),

— s’agissant par ailleurs de l’obstruction des locataires à la réalisation des travaux, celle-ci est démontrée par Madame [J] : « Ce n’est qu’à cette occasion que le syndic missionnait enfin une entreprise pour effectuer les travaux de réfaction des parties communes. Toutefois, les travaux n’étaient finalisés qu’au mois de novembre 2015 en raison des refus de Monsieur [E] de laisser l’accès à son appartement » (pièce de la demanderesse n° 42, p. 5),

— il ressort d’un rapport établi par l’entreprise DEBARLE le 14 juin 2018, après qu’elle ait pu enfin avoir accès à l’appartement de Monsieur [T], les propos suivants : « Conformément à votre demande 6131/16779/245724507 nous sommes intervenus dans l’immeuble pour rechercher une fuite affectant la salle de bains de M. [T].

— Dans la salle de bains, nous avons constaté que le mur et le plafond sont cloqués, mais nous n’avons pas relevé d’humidité.

— Dans la cuisine mur et plafond cloqué 0 % d’humidité.

Dans le salon ; plafond peinture laquée sur 1m² nous avons relevé entre 25 et 50 % d’humidité. Il s’agit des traces d’un ancien dégât des eaux. Nous recommandons au propriétaire de faire gratter les peintures laquées pour favoriser le séchage » (pièce n° 17),

— dès lors, non seulement le taux d’humidité était bien moins important que celui que l’huissier de justice mandaté par Monsieur [T] a relevé mais, au surplus, cette humidité provenait uniquement du fait que Monsieur [T] et/ou son locataire n’avait toujours pas gratté les peintures, empêchant ainsi un assèchement des supports, comme l’expert judiciaire l’avait pourtant préconisé,

— ainsi, Monsieur [T] et/ou son locataire entretiennent la situation, alors même que la descente d’eaux usées de l’immeuble a été remplacée le 14 octobre 2015, il y a plus de huit ans,

— cette humidité ne doit son existence qu’à la carence de Monsieur [T] et/ou de son locataire à faire le nécessaire pour permettre la réalisation des travaux de peinture, les murs étant secs.

Sur le préjudice matériel allégué par Madame [T], il fait valoir que :

— l’expert s’est exprimé sur ce devis en estimant qu’il était exagéré, le ramenant à la somme à 5.500,00 €,

— en effet, les travaux sollicités par Madame [T] tendaient à une reprise à neuf des murs de la salle de bains, du salon et des WC,

— or, dans l’état des lieux d’entrée du locataire, les murs étaient déjà dans « un état moyen » (pièce n° 31),

— nécessairement, un coefficient de vétusté doit s’appliquer sous peine de voir Madame [J] veuve [T] s’enrichir sans cause, coefficient de vétusté qu’il appartiendra au tribunal de déterminer,

— l’expert judiciaire a, par ailleurs, relevé le défaut de ventilation de l’appartement, de telle sorte que l’on ignore quelle est la part de responsabilité du syndicat des copropriétaires dans les travaux de peinture à entreprendre, du fait des parties communes de l’immeuble, puisque l’expert a mis en évidence un défaut de ventilation de l’appartement,

— conformément au règlement de copropriété de l’immeuble, les fenêtres sont des parties privatives (pièce n° 12, article 11, page 7),

— le défaut de ventilation des fenêtres est donc un reproche qui ne peut être adressé qu’au bailleur de Monsieur [E] et de la société LE JARDIN DES LIVRES, et non au syndicat des copropriétaires,

— comme l’expert judiciaire l’a reconnu, et en réponse à une demande qui avait été formulée par le conseil de Monsieur [E] et la société LE JARDIN DES LIVRES, qui soutenait que la VMC de la salle de bains était défaillante et qu’elle n’avait jamais été réparée, Monsieur [H] s’exprime de la manière suivante : « Nous répondons que la VMC est privative et que son entretien et nettoyage sont à la charge du locataire » (pièce n° 33, p. 6).

Sur les demandes de Monsieur [C] [E] et de la S.A.R.L. LE JARDIN DES LIVRES, il fait valoir que :

— l’expert judiciaire a estimé que les dommages causés par le dégât des eaux du 14 mai 2014, sont limités au WC et à la salle de bains, et qu’ils ne sont qu’esthétiques, n’empêchant « en aucun cas l’habitation de l’appartement » (pièce n° 32, p. 19),

— le montant totalement fantaisiste des demandes discrédite, à lui-seul, la pertinence des prétentions des locataires de Madame [T],

— ces préjudices auraient été éprouvés dans le cadre de l’activité commerciale de la société LE JARDIN DES LIVRES,

— or, la société LE JARDIN DES LIVRES ne peut également revendiquer aucun préjudice lié à son activité commerciale,

— ce seul bail qui a été invoqué par Monsieur [T], bailleur, est celui qu’il a consenti à usage d’habitation exclusive à Monsieur [E], le 16 juillet 2010 (pièce n° 21),

— il ressort par ailleurs du règlement de copropriété que le lot n° 5, correspondant à l’appartement qui appartient à Madame [J] veuve [T], est un appartement situé au 1er étage de l’immeuble,

— conformément à l’article 5 du règlement de copropriété : « Hormis les lots situés au rez-de-chaussée qui pourront avoir une destination commerciale dans les conditions fixées à la 3° partie du présent règlement chapitre I a, l’immeuble est affecté à l’habitation » (pièce n° 12, page 2),

— le règlement est encore plus précis pour ce qui concerne l’occupation des parties privatives, puisqu’il prévoit que les appartements destinés à l’habitation ne peuvent être occupés que bourgeoisement ou affectés à l’exercice d’une profession libérale (pièce n° 12, page 9) ; or, il est de jurisprudence que la destination par niveau instaurée par le règlement de copropriété doit être respectée (cour d’appel de Paris, 04, 10 et 17 février 1999: Gaz. Pal. 1999, Somm. 558),

— Madame [J] relève très justement que Monsieur [E] ne peut être domicilié dans les lieux, n’étant pas le représentant légal de la société LE JARDIN DES LIVRES, conformément à l’article L. 123-11-1 du code de commerce,

— en outre, et reconnaissant le bien-fondé de la position du syndicat des copropriétaires, Madame [J] veuve [T] vient également à son tour invoquer la violation du règlement de copropriété, reconnaissant qu’aucune activité commerciale ne peut être exercée dans l’appartement, – dès lors, si un bailleur consent à un locataire un bail contraire au règlement de copropriété, comme c’est le cas en l’espèce, bien évidemment le bail n’est pas opposable à la copropriété,

— par conséquent, la société LE JARDIN DES LIVRES n’ayant pas le droit d’exercer une activité commerciale dans les lieux ne peut revendiquer aucun préjudice, conformément aux dispositions des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965,

— s’agissant de Monsieur [E], celui-ci se contente simplement d’invoquer l’existence de champignons dans l’air et le fait qu’il souffre d’insomnies et de troubles respiratoires qui seraient liés au sinistre, le lien de causalité entre ce prétendu préjudice et la faute du syndicat des copropriétaires n’étant pas établi, d’autant plus que le second rapport de Monsieur [H] a établi que l’appartement n’était pas suffisamment ventilé, la responsabilité incombant à la bailleresse et à son locataire,

— Monsieur [E] sera débouté de ses demandes, d’autant plus qu’en refusant de suivre les recommandations de l’expert données le 30 avril 2015, il est responsable des troubles qu’il invoque, à les supposer en lien avec l’origine des désordres, ce qui n’est pas établi,

— en second lieu, les locataires de Madame [T] n’établissent pas le lien de causalité existant entre l’état des parties communes de l’immeuble et la perte de jouissance, inexistante, la perte de leur droit d’auteur ainsi que les pertes d’exploitation, toutes aussi peu fondées,

— Monsieur [E] et la société LE JARDIN DES LIVRES n’établissent pas le lien entre l’état des WC et de la salle de bains, parfaitement utilisables, comme l’expert judiciaire l’a admis, et la perte de droits d’auteurs et la perte alléguée d’exploitation, en violation des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 1240 du code civil ; les lieux n’ont jamais été inhabitables, comme l’a reconnu Monsieur [H] dans son premier rapport d’expertise (pièce n° 32, p.19),

— s’agissant des fenêtres, il a déjà été démontré que celles-ci étant privatives, Monsieur [E] et la société LE JARDIN DES LIVRES ne peuvent se retourner que contre leur bailleur,

— s’agissant de la VMC, le second rapport d’expertise déposé par Monsieur [H] retient que la VMC est privative, et qu’elle n’a pas été entretenue et réparée par les locataires (pièce n° 33, p.14) Monsieur [H] ayant insisté sur ce point dans le cadre d’une réponse apportée au conseil de la société LE JARDIN DES LIVRES et Monsieur [E] (pièce n° 33, p.16) ; Madame [T] vient par ailleurs soutenir que l’expert judiciaire ne l’a pas formellement autorisée à procéder au grattage des murs, ce qui n’est pas sérieux,

— cette autorisation découle évidemment des conclusions des différents rapports,

— c’est ainsi que dans le cadre du compte rendu de la première réunion d’expertise qui a eu lieu dans le cadre de la seconde mesure d’instruction le 18 avril 2019, Monsieur [H] a indiqué que depuis la date de son dépôt du rapport, intervenu le 15 novembre 2016, « aucuns travaux de peinture et de grattage des parties sinistrées n’a été entrepris » (pièce n° 33, p. 11),

— aux termes de ce dire, il a été démontré qu’il n’existait pas de VMC commune et qu’il appartenait à la bailleresse et/ou à ses locataires, de créer des bouches de ventilation au niveau des fenêtres et de procéder au nettoyage des conduits privatifs de ventilation des pièces humides,

— en ne procédant pas au grattage des cloques humides, préconisé depuis le 30 avril 2015, soit depuis plus de huit ans, et en ne permettant pas une ventilation et une aération suffisantes, Monsieur [E], la société LE JARDIN DES LIVRES et leur bailleresse entretiennent artificiellement une humidité, dont ils sont seuls responsables.

Sur le quantum des demandes, il fait valoir que :

— les éléments, fondant ce préjudice, n’ont pas été établis contradictoirement et tant Monsieur [T] que ses locataires, ou supposés tels, ont refusé de permettre à l’expert judiciaire d’en vérifier le sérieux, puisque la consignation à valoir sur les honoraires du sapiteur n’a pas été consignée,

— il a été démontré que le seul sinistre qui pouvait être pris en compte était celui qui a été déclaré le 14 mai 2014, de telle sorte que les réclamations antérieures ne peuvent prospérer, notamment en raison du fait que certains dégâts des eaux sont d’origine privative et n’engageait donc pas la responsabilité du syndicat des copropriétaires, conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

— les désordres sont situés dans les WC, la salle de bains et, plus légèrement, sur le plafond du salon, aucun lien n’étant fait entre les zones de sinistre, la perte d’usage, la perte de droits d’auteur et la perte d’exploitation alléguées,

— jamais l’expert judiciaire n’a considéré que les lieux étaient inutilisables, bien au contraire, Monsieur [H] estimant que les lieux étaient parfaitement habitables (pièce n° 32, p. 19),

— si tel avait été le cas, Monsieur [E] et la société LE JARDIN DES LIVRES n’auraient pas manqué de demander à leur bailleur une suspension des loyers,

— quant à la perte de droits d’auteur et la perte d’exploitation, il convient de préciser que le dégât des eaux déclaré au mois de mai 2014 a pris fin le 14 octobre 2015, il y a plus de huit ans,

— les documents versés aux débats par la société LE JARDIN DES LIVRES sont, au surplus, inexploitables dans la mesure où on ignore où s’exerce l’activité de la société, puisqu’il a été démontré qu’elle disposait d’un siège social à l’adresse duquel l’activité s’effectue (pièce n° 11),

— l’appartement donné en location constitue un lieu de stockage et non un lieu d’activité, de telle sorte que la société LE JARDIN DES LIVRES sera déboutée de ses prétentions totalement fantaisistes.

La S.A. ABEILLE IARD & SANTE oppose quant à elle une absence de garantie pour faute dolosive de l’assuré, aux visas de l’article 1964 du code civil et de l’article L. 113-1 du code des assurances.

Elle fait valoir qu’en l’espèce :

— le syndicat des copropriétaires a fait preuve de la plus grande inertie dans la gestion des sinistres, dans la mesure où les fuites étaient très anciennes et qu’aucune recherche n’a été effectuée alors que le premier dégât des eaux est survenu le 28 juin 2011, et ce malgré ses différentes relances auprès du syndic,

— l’expert mandaté par la société AVIVA ASSURANCES est intervenu lors du sinistre du 28 juin 2011 et a déposé le 25 octobre 2011 un rapport aux termes duquel il expliquait que la cause du sinistre était une fuite d’eau sur la canalisation collective d’évacuation d’eau,

— compte tenu de la faible importance du sinistre, il devait être réglé en convention CIDRE autrement dit par l’assureur de Monsieur [E], locataire,

— ainsi, la cause du sinistre était connue depuis 2011 et, à cette époque, l’ampleur du dommage n’était pas importante,

— pourtant, aux termes de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires prétend être concerné par un sinistre du 14 mai 2014 uniquement,

— il tente de minimiser sa responsabilité en soulignant que les infiltrations antérieures avaient pour origine des fuites en provenance de parties privatives ou des fuites ponctuelles et que les délais de traitement de ce dossier par le syndicat des copropriétaires résultent d’un manquement des locataires,

— la réalité est toute autre, puisqu’à partir de janvier 2011, des fuites récurrentes en provenance des canalisations des parties communes et causant des désordres chez Monsieur [T] ont été identifiées, l’expert judiciaire étant saisi d’une série de dégâts des eaux comme en atteste l’historique de l’affaire réalisée dans le rapport de Monsieur [H] (en page 3),

— de manière extraordinaire, le syndic de copropriété, qui a eu connaissance de la cause du premier sinistre de Monsieur [T], le 25 octobre 2011, n’a fait voter les travaux qu’en février 2015, soit près de 4 ans plus tard,

— les fuites et infiltrations ont perduré de nombreuses années sans qu’aucune réparation n’ait été réalisée dans l’immeuble,

— il résulte de ce qui précède que le syndicat des copropriétaires a commis une faute dolosive consistant à aggraver le sinistre depuis 2011, bien qu’avisé de la situation,

— en outre, le syndicat des copropriétaires ne pouvait ignorer les conséquences de cette inertie qui rendait inéluctable la réalisation du dommage, de sorte que la faute dolosive est caractérisée.

Subsidiairement, elle invoque une absence de garanties aux termes de sa police pour des dommages non accidentels et une exclusion de la garantie « dégât des eaux » pour les « inondations à caractère notoirement répétitif » et pour les dommages « provenant d’un manque de réparations indispensables » (points 2.1 et 2.4), en soulignant que le syndicat des copropriétaires connaissait l’existence des fuites depuis 2011 mais qu’il n’a pas pris de mesures pour les faire cesser malgré de multiples demandes de Monsieur [T].

Elle ajoute qu’en dépit de la connaissance de la cause du premier sinistre depuis octobre 2011, aucune diligence n’a été prise dans l’intérêt de la copropriété afin de faire cesser le trouble, de sorte qu’un nouveau dégât des eaux de même nature a été constaté le 14 novembre 2012, la MAAF ayant insisté sur la nécessité pour le syndic de faire le nécessaire aux fins de mandater un professionnel pour localiser et réparer la fuite ou les infiltrations mais la copropriété ayant de nouveau fait preuve d’inertie, de sorte qu’un troisième dégât des eaux est survenu le 14 mai 2014.

A titre subsidiaire, sur les demandes présentées par Madame [T], elle souligne qu’il convient d’entériner le chiffrage de l’expert concernant les travaux d’embellissement et ajoute qu’il n’est pas démontré un quelconque préjudice distinct du préjudice matériel justifiant la somme de 5.000 € réclamée par ailleurs à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes présentées par Monsieur [E] et la société LE JARDIN DES LIVRES, elle relève que les locaux ont un usage d’habitation uniquement, la société LE JARDIN DES LIVRES ne pouvant exercer d’activité commerciale dans les locaux, en se fondant sur un rapport non contradictoire semblant chiffrer un préjudice « à la louche », selon une méthode de calcul contestable. Elle précise que les dommages demeurent somme toute limités, la preuve n’étant pas rapportée de la réalité des préjudices allégués. Elle ajoute s’agissant du préjudice de santé qu’aucune pièce médicale n’est produite à l’appui des réclamations de Monsieur [E] prétendant souffrir de troubles respiratoires, d’après les conclusions d’un rapport d’EXPERTOX indiquant que le champignon pourrait être responsable d’infections sévères chez l’homme, ce préjudice n’étant qu’hypothétique.

Sur la responsabilité de Monsieur [E], elle relève que le locataire a contribué à la survenance des sinistres compte tenu de son « laxisme » selon les termes du rapport d’expertise et de son refus de permettre l’accès à son logement pour la réalisation des travaux qui auraient dû intervenir en 2015 (demande de prise en charge su sinistre à hauteur de 40 %).

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] répond que le seul dégât des eaux qui est afférent au présent litige est celui qui a été déclaré le 14 mai 2014. Il ajoute que pour ce dégât des eaux, la garantie de la Société ABEILLE IARD & SANTE est acquise, puisque le syndicat des copropriétaires et son syndic se sont montrés le plus réactif possible compte tenu de l’attitude de certains copropriétaires, dont Monsieur [E], qui a empêché que l’origine du sinistre soit déterminée plus tôt tout comme les travaux à effectuer.

Le cabinet FONCIA PARIS RIVE DROITE (Agence Courcelles) venant aux droits du cabinet GRL GESTION répond que :

— l’expert judiciaire conclut à une absence de faute du syndic dans l’exécution de son mandat,

— la cause du dégât des eaux de 2011 a été supprimée immédiatement en 2011,

— le dégât des eaux de 2012 est privatif,

— la présente procédure porte en réalité uniquement sur le dégât des eaux de 2014, les autres dégâts des eaux étant distincts et ayant donné lieu à des indemnisations des tiers victimes,

— dès le mois d’avril 2015, l’ensemble des travaux était terminé dans la partie comprise entre le 3ème et le 5ème étages inclus,

— les travaux concernant le haut du premier étage et le 2ème étage n’ont pu être réalisés qu’en octobre 2015 en raison du refus de Monsieur [E] de laisser accès à son logement, ce que l’expert a rappelé,

— la société DEBARLE a adressé des relances à Monsieur [E] à partir de mai 2015, postérieurement à la première réunion d’expertise, notamment par téléphone, les 8 juin, 9 juin, 10 juin et par courrier le 10 juin 2015,

— on se demande ce qui justifiait alors le refus d’accès,

— les travaux concernaient le changement d’une colonne entière pour un montant supérieur à 10.000 €, la fuite identifiée sur la colonne ne portant pas atteinte à la structure ou la solidité de l’immeuble et seul l’appartement de Monsieur [E] étant impacté.

Sur les préjudices, il relève que :

— s’agissant des frais de remise en état, l’expert a estimé le montant réclamé « exagéré » et l’a ramené à la somme de 5.500,00 € TTC,

— Madame [T] a contribué à son propre préjudice, à raison des agissements de son locataire,

— l’appartement n’a jamais été déclaré insalubre par les professionnels compétents en la matière, ni par Monsieur [H], pourtant saisi à deux reprises de la question du préjudice de jouissance, ni par les services de la préfecture,

— sur les demandes de Monsieur [E] et la société LE JARDIN DES LIVRES, l’expert a retenu l’existence d’un préjudice de jouissance pour la période du 14 mai 2014 au 30 décembre 2015 au bénéfice de Monsieur [E] à hauteur de 5.850 € TTC (19 mois x 300 €),

— le préjudice de jouissance aurait dû prendre fin, si l’accès n’avait pas été abusivement interdit, dès le mois d’avril 2015, soit du mois de mai 2014 au mois d’avril 2015 (11 mois et non 19),

— le préjudice doit être minoré en raison du fait que Monsieur [E] a contribué à son propre préjudice en retardant les travaux et en ne ventilant pas correctement son appartement,

— sur le préjudice moral, l’appartement n’a jamais été insalubre et Monsieur [E] n’a jamais effectué de signalement auprès des services de la préfecture et ne justifie en outre d’aucun traitement médical particulier visant à soigner une infection liée aux infiltrations ou au traumatisme causé par le dégât des eaux, de sorte qu’il n’est pas malade et n’a pas de préjudice corporel,

— Monsieur [E] a interdit l’accès au plombier chargé des réparations et n’a mis en œuvre aucune préconisation de Monsieur [H] s’agissant du grattage des enduits.

La S.A. MAAF ASSURANCES, recherchée en qualité d’assureur de feu Monsieur [T], demande sa mise hors de cause. Elle conteste les préjudices revendiqués par Monsieur [E] et la société LE JARDIN DES LIVRES dans leur principe comme dans leur quantum, sur la base d’un document soutenant l’existence « d’une créativité importante sur une longue durée dans la période de 10 ans » et une « créativité réduite à la suite de dégâts des eaux », ce dont il résulterait une perte d’ouvrage de « 5-2 = 3 » (rapport de deux pages de Monsieur [M] en annexe 109 du rapport d’expertise judiciaire de 2016).

***

1-1 : Sur les désordres, leur origine, leur qualification et les responsabilités :

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes et il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

La responsabilité de plein droit du syndicat est donc susceptible d’être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute.

Il est par ailleurs constant qu’en application de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires est responsable des désordres ayant pour origine les parties communes, sans qu’il soit nécessaire de démontrer l’existence d’un comportement fautif donc même si aucun défaut d’entretien ne peut lui être reproché (Civ. 3ème, 28 mars 1990, n° 88-15634). La démonstration d’un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement.

Le syndicat ne peut s’exonérer de cette responsabilité qu’en rapportant la preuve d’un cas de force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers (ex. : Civ. 3Ème, 12 septembre 2012, n° 11-10.421 ; 9 mai 2019, n° 18-13.670)

En l’espèce, les désordres dénoncés par Madame [T], la S.A.R.L. LE JARDIN DES LIVRES et Monsieur [E], sont décrits en pages 3, 4, puis 7 à 17 du rapport de Monsieur [W] [H] déposé le 15 novembre 2016 (pièce n° 32 produit en défense par le syndicat des copropriétaires, photographies à l’appui, les parties sinistrées ayant présenté des taux d’humidité négatifs au moment des opérations d’expertise) et consistent en des désordres d’infiltration ayant occasionné :

— dans la salle de bains : des dégradations au niveau du plafond et des murs, les parties cloquées devant être « grattées aux fins d’assécher les supports »,

— dans les WC : des dégradations au niveau du plafond et des murs,

— et dans le séjour : des dégradations au niveau du plafond et des deux murs de droite (à l’exclusion des dégradations constatées dans le tableau de gauche de la dernière fenêtre sur rue ne relevant pas du sinistre « dégâts des eaux » faisant l’objet du présent litige, de même que les dégradations relevées en fond de pièce côté gauche).

La matérialité des désordres est ainsi établie.

S’agissant de leur origine (rapport, pages 3, 13 et 21), ces désordres proviennent de fuites i) au niveau de la descente eaux usées/eaux vannes de l’immeuble entre le premier et le cinquième étage et ii) d’une fuite au niveau de la colonne montante d’alimentation eau froide de l’immeuble, entre le troisième et le quatrième étage de l’immeuble.

S’agissant de désordres provenant de canalisations (descente EU/EV, colonne montante d’alimentation eau froide), parties communes de l’immeuble sis [Adresse 4], la responsabilité objective, sans faute, du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12] sera retenue sur le fondement des dispositions précitées de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Aucune part de responsabilité liée à l’absence de fonctionnement de la VMC de la salle de bains et/ou à l’absence de ventilation des fenêtres en PVC donnant sur la rue ne saurait être mise à la charge de Madame [T] et justifier une réduction de son droit à indemnisation, faute de preuve de l’existence d’un quelconque lien causal entre :

— ces non-conformités, mentionnées uniquement (sans autres explications) dans le rapport complémentaire de Monsieur [H] déposé le 11 juin 2019 (rapport, page 14 en particulier),

— et les désordres d’infiltration faisant l’objet du présent litige, sans que l’expert n’ait à aucun moment indiqué que ces non-conformités auraient pu, fut-ce pour partie, être à l’origine de la survenance des sinistres.

L’expert judiciaire a en effet imputé les désordres d’infiltration faisant l’objet du présent litige, exclusivement, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12] (rapport déposé le 15 novembre 2016, pages 5, 13 et 21), sans retenir l’existence d’une quelconque cause exonératoire résultant des non-conformités susmentionnées.

Sur la référence faite à plusieurs dégâts des eaux survenus en date des 28 juin 2011, 14 novembre 2012 puis 14 mai 2014 (rapport d’expertise judiciaire du 15 novembre 2016, pages 3 et 7, et rapport complémentaire du 11 juin 2019, page 1), il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites que :

— l’expertise judiciaire confiée à Monsieur [H] a bien porté sur les trois sinistres dégâts des eaux susvisés, l’expert ayant confirmé dans ses rapports que l’ensemble de ces sinistres avait bien pour origine des canalisations collectives fuyardes, parties communes de l’immeuble,

— nonobstant les interventions invoquées en défense de l’entreprise DEBARLE, plombier, en janvier/février 2011 puis en février 2013 (pièces n° 27 à 30 produites par le syndicat des copropriétaires), n’ayant formulé aucune conclusion péremptoire quant à l’origine exacte des infiltrations dénoncées, il est établi que le syndic de l’immeuble avait connaissance de l’existence de désordres d’infiltration provenant d’une canalisation commune, depuis le 2 novembre 2011, date de communication du rapport d’expertise du cabinet ELEX, mandaté par la compagnie AVIVA concernant le dégât des eaux survenu le 28 juin 2011, ayant conclu sans ambiguïté à une origine du sinistre, provenant d’une « canalisation collectivité d’évacuation des eaux, responsable d’infiltrations dans le logement de Monsieur [E] locataire au 1er étage », partie commune, étant toutefois relevé que le cabinet ELEX mentionne également dans son rapport (page 2/3) que la cause du sinistre a été « supprimée » (pièces 1/1 et 1/2 produites en demande, et pièce n° 19 produite en défense par le syndicat des copropriétaires),

— il ne ressort d’aucun élément probant que le sinistre « dégât des eaux » dénoncé en juin 2011 puis le sinistre dont s’est plaint par la suite Monsieur [T] en novembre 2012 auraient eu une origine « privative », l’expert judiciaire contredisant clairement cette hypothèse aux termes de son rapport,

— il n’appartient pas aux demandeurs victimes de produire la preuve négative du défaut d’indemnisation de leur assureur, la charge de la preuve de la subrogation pesant sur celui qui l’invoque (ex. : cour d’appel de Rennes, 12 mai 2009, n° RG 08/01775). A cet égard, les défendeurs ne justifient pas que les préjudices réclamés en demande auraient déjà été indemnisés en tout ou partie par un assureur, qui pourrait agir en répétition de l’indu contre ses assurés en cas de double indemnisation.

S’agissant du syndic de l’immeuble, le syndic, investi du pouvoir d’administrer et de conserver l’immeuble en copropriété, ainsi que de sauvegarder les droits afférents à l’immeuble, est responsable à l’égard de chaque copropriétaire, sur le fondement quasi-délictuel des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission.

N’ayant aucun lien de droit avec chaque copropriétaire pris individuellement, sa responsabilité délictuelle peut être engagée à l’égard d’un copropriétaire sur le fondement de l’article 1240 du code civil, à condition que ce dernier établisse l’existence de fautes commises par le syndic dans l’accomplissement de sa mission.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires est responsable à l’égard des copropriétaires des fautes commises par le syndic, son mandataire, dans l’exercice de ses fonctions. La responsabilité du syndic fondée sur la faute dans l’exécution de sa mission entraîne la responsabilité du syndicat, sauf faute personnelle et exclusive du syndic. Il s’en déduit qu’un copropriétaire est recevable à agir en responsabilité délictuelle contre le syndicat des copropriétaires du fait des manquements commis par le syndic et qu’une condamnation in solidum peut être prononcée.

Le deuxième alinéa du I de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndic, en cas d’urgence, de faire réaliser de sa propre initiative tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à charge pour lui d’en informer ensuite les copropriétaires et de convoquer immédiatement une assemblée générale, conformément aux dispositions de l’article 37 du décret du 17 mars 1967.

A cet égard, il est constant que l’urgence est caractérisée dès lors que tout retard dans la réalisation des travaux compromettrait gravement l’état de l’immeuble et entraînerait un préjudice important pour les copropriétaires, le syndic ayant dès lors le devoir, en vertu de ses pouvoirs propres, d’effectuer ces travaux urgents, sans attendre une délibération de l’assemblée générale, et il engage sa responsabilité civile délictuelle à l’égard des copropriétaires victimes de son inertie s’il ne satisfait pas à cette obligation légale.

Or, en l’espèce, il ressort clairement des éléments de la procédure et des pièces produites que :

— le dégât des eaux du 28 juin 2011 a fait l’objet d’une recherche de fuite, d’une déclaration à l’assureur de l’immeuble et d’une expertise amiable contradictoire du cabinet ELEX, qui a indiqué dans son rapport que la cause du sinistre constaté avait été supprimée (pièce n° 19 précitée produite par le syndicat des copropriétaires), à la suite d’investigations et de réparations effectuées par l’entreprise DEBARLE, qui avait été mandatée par le syndic de l’immeuble (pièces n° 27 à 29 produites par le syndicat des copropriétaires),

— s’agissant du dégât des eaux survenu en 2012 et consécutif « à une fuite dans les communs » (pièce n° 2 produite en demande, courrier de la MAAF adressée à Mme [T]), le syndic de l’immeuble a mandaté l’entreprise DEBARLE pour effectuer une recherche de fuite, celle-ci ayant :

* constaté une fuite sur vanne d’arrêt sous évier, après vérification des canalisations privatives de l’immeuble, au niveau du 4ème étage,

* et indiqué au syndic avoir procédé à « la réparation qui s’imposait » compte tenu de « l’importance des dégâts » (pièce n° 3 produite par le cabinet FONCIA PARIS RIVES DROITE, agence COURCELLES, venant aux droits du cabinet GRL GESTION),

— il n’est pas justifié de la désignation d’un expert amiable d’assurance concernant la fuite dénoncée à l’assureur de M. [T] le 14 novembre 2012, qui aurait informé le syndic de l’immeuble que le dégât des eaux survenu le 14 novembre 2012 aurait été consécutif à « une fuite dans les communs » nécessitant la mise en œuvre de mesures réparatoires rapides,

— après avoir été informé du nouveau sinistre « dégât des eaux » survenu au mois de mai 2014, le syndic de l’immeuble a immédiatement mandaté l’entreprise DEBARLE, afin de lui demander d’examiner un désordre survenu entre les appartements des 2ème et 1er étages de l’immeuble, cette entreprise étant intervenue à deux reprises les 13 mai puis 20 mai 2024, puis ayant été de nouveau mandatée, à sa demande, par le syndic de l’immeuble afin d’inspecter les appartements des étages supérieurs, au mois de juillet 2014 (pièces n° 4 à 7 produites par le cabinet FONCIA PARIS RIVES DROITE, agence COURCELLES, venant aux droits du cabinet GRL GESTION),

— les recherches de fuite se sont poursuivies au mois d’octobre 2014, l’entreprise DEBARLE ayant dû réaliser une trappe au 4ème étage gauche au niveau de la gaine technique de salle de bains (pièces n° 8 et 9), pour permettre d’identifier la cause exacte des désordres,

— un devis de remplacement de la chute EU/EV et colonne montante EF, depuis le plafond du 1er étage jusqu’au-dessus du plancher du 5ème étage pour un montant total de 10.015,50 € TTC a finalement été établi le 28 octobre 2014, qui a été inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 26 février 2015 par le syndic de l’immeuble et voté selon résolution n° 12 de ladite assemblée (pièces n° 10 et 11 produites par le cabinet FONCIA PARIS RIVES DROITE, agence COURCELLES, venant aux droits du cabinet GRL GESTION),

— les travaux ont débuté le 30 mars 2015, après établissement d’un ordre de service en date du 10 mars 2015 (pièce n° 26 produite par le syndicat des copropriétaires), mais ont été retardés par l’absence de possibilité de l’entreprise d’accéder au lot occupé par Monsieur [E], en dépit des multiples demandes et relances adressés à celui-ci par l’entreprise DEBARLE, notamment par téléphone, les 8 juin 2015, 9 juin 2015 et 10 juin 2015 puis par courrier du 10 juin 2015 (pièces n° 12 et 13 produites par le cabinet FONCIA PARIS RIVES DROITE, agence COURCELLES, venant aux droits du cabinet GRL GESTION).

De cette chronologie, il ne ressort aucune inertie fautive caractérisée imputable au syndic de l’immeuble, professionnel de l’immobilier et non de la construction, qui :

— a répondu avec diligence aux différentes sollicitations des consorts [T] dans le cadre de son obligation de moyen,

— s’est heurté à l’impossibilité d’accéder au logement de Monsieur [T], en l’absence de réactivité de Monsieur [E],

— ne disposait pas d’éléments techniques justifiant qu’il procède, de sa propre initiative, à la réalisation de travaux urgents et indispensables à la sauvegarde de l’immeuble, sans décision préalable de l’assemblée générale,

— a fait inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 26 février 2015 les travaux à réaliser dans le cadre du sinistre « dégât des eaux » déclaré par les consorts [T] dès lors qu’il a eu connaissance de la cause technique de ce sinistre, provenant de canalisations communes,

— et a mis en œuvre les mesures de nature à permettre l’exécution des travaux de reprise nécessaires pour remédier de manière pérenne aux désordres subis dans le logement des consorts [T], lorsqu’il a eu connaissance de leur origine et des moyens d’y mettre un terme.

Compte tenu de ces éléments, les demandes de condamnation in solidum du cabinet FONCIA PARIS RIVES DROITE, agence COURCELLES, venant aux droits du cabinet GRL GESTION formées par Monsieur [C] [E] et la S.A.R.L. LE JARDIN DES LIVRES, ne pourront qu’être intégralement rejetées.

1-2 Sur l’indemnisation des préjudices :

1-2-1 Sur les demandes indemnitaires formées par Madame [X] [J] veuve [T] (frais de remise en état, dommages et intérêts pour le préjudice subi) :

Il est constant que la déduction d’un coefficient de vétusté ne replace pas la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit (Civ. 2ème, 12 septembre 2013, n° 12-27.048 ; 5 février 2015, n° 13-22.087 ; Civ. 3ème, 6 juin 2012, n° 11-15.973 ; 12 janvier 2010, n° 08-19.224 ; 1er décembre 2009, n° 08-18.296).

En l’espèce, l’expert judiciaire fait le constat dans son rapport que les infiltrations en provenance de la descente EU/EV et de la colonne montante d’alimentation EF de l’immeuble « ont dégradé les peintures de la salle de bains, du WC et du séjour du logement du 1er étage », tout en estimant que les travaux faisant l’objet du devis de la société SINA Bâtiment (devis n° DE00096 du 6 mai 2015, avec une date de validité jusqu’au 5 juillet 2015) serait « quelque peu exagéré » sans toutefois préciser en quoi ledit devis serait, selon ses termes, exagéré (prix unitaire, peinture, etc.) et sans justifier sa proposition de ramener la somme réclamée à un montant hors taxes de 5.000,00 €, soit 5.500,00 € TTC par le moindre élément technique (rapport déposé le 15 novembre 2016, page 19).

Or, l’examen du devis de l’entreprise SINA Bâtiment produit en demande (pièce n° 26) permet d’établir que :

— ce devis porte effectivement sur une « remise en état d’une salle de bain, mur salon et mur WC à l’identique » suite au dégât des eaux survenu dans l’appartement du premier étage des consorts [T], – il contient un lot n° 1 « Protection, dépose et nettoyage », un lot n° 2 « Plâtrerie » (salle de bain, WC, salon) et un lot n° 3 « Peinture » (salle de bain, SC, salon).

En application du principe de réparation intégrale du préjudice, sans perte ni profit, le préjudice matériel subi par Madame [T] doit donc être fixé à la somme justifiée et acceptable de 6.585,00 € HT, soit 7.243,50 € TTC, sans qu’il y ait lieu d’appliquer un quelconque coefficient de vétusté sur le devis de la société SINA Bâtiment en raison de « l’état des lieux d’entrée » précisant que « les murs du WC et de la salle de bains » auraient été « dans un état moyen » (rapport, page 26, dire du conseil de AVIVA, assureur du syndicat des copropriétaires).

S’agissant des dommages et intérêts réclamés par Madame [T] en raison « de la négligence et de l’inertie du syndicat des copropriétaires », le tribunal relève que, outre qu’il n’est justifié par aucun élément de preuve de l’existence d’une quelconque négligence ou inertie du syndicat pour identifier l’origine et les causes des sinistres subis, depuis 2011 :

— la nature même du préjudice justifiant cette demande, distinct du préjudice matériel susmentionné, n’est pas précisée,

— il n’est pas davantage justifié par un quelconque élément de preuve de « l’investissement constant de Monsieur [T] à l’époque de la survenance des sinistres » et du temps « afférent », allégués en demande (dernières écritures, page 19), hors l’envoi par Monsieur [T] de trois courriers au syndic de l’immeuble en 2014 (pièces n° 5 à 7 produites en demande), qui ne sont pas de nature, en eux-mêmes, à établir la matérialité du préjudice invoqué par Madame [T].

Dès lors, Madame [X] [J], veuve [T], ne pourra qu’être intégralement de sa demande en paiement de la somme de 5.000,00 € à titre de dommages et intérêts « pour le préjudice subi ».

1-2-2 Sur les demandes indemnitaires formées par Monsieur [C] [E] et la S.A.R.L. LE JARDIN DES LIVRES (préjudice moral, préjudice de santé, trouble de jouissance) :

1-2-2-1 Sur la responsabilité de Madame [X] [J], veuve [T] et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12]

La responsabilité qui pèse sur le syndicat des copropriétaires en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 est une responsabilité objective. Le syndicat ne peut s’exonérer de cette responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers. Pour une exonération totale, la faute de la victime ou du tiers doit avoir causé l’entier dommage.

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur a notamment l’obligation d’assurer au locataire la jouissance paisible des lieux loués, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, et d’entretenir lesdits locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes réparations nécessaires, autres que locatives.

L’article 7 de ladite loi dispose par ailleurs que le locataire est obligé :

“d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure” […].

Le preneur doit l’entretien et le remplacement de la plomberie même si ces travaux sont rendus nécessaires par la vétusté et doit rendre les lieux, à la fin du bail, en bon état d’entretien et de réparation.

Dans la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives aux termes de l’annexe au décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 89-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives, figurent notamment :

« III. – Parties intérieures.

Décision du 25 Septembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 17/04100 – N° Portalis 352J-W-B7B-CKCKP

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ».

Doit ainsi être imputé au locataire, au titre des réparations locatives, le grattage des parties cloquées (ex. : Cour d’appel de Versailles, 12ème chambre, 22 mai 2012, n° RG 10/09007 ; Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 3, 13 novembre 2014, n° RG 13/02790).

L’obligation du bailleur d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu’en cas de force majeure (ex. : Civ. 3ème, 23 novembre 2011, n° 10-25.978).

Selon les dispositions de l’article 1719 du code civil le bailleur est obligé, de par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de l’entretenir en état de servir à l’usage pour laquelle elle a été louée, ce qui implique au premier chef de délivrer des locaux salubres.

Il en résulte que si les lieux loués sont situés dans un immeuble placé sous le régime de la copropriété, le bailleur, tenu de garantir la jouissance paisible des locaux, ne peut être exonéré de toute responsabilité en cas de trouble de jouissance provenant des parties communes que s’il établit avoir accompli les diligences nécessaires auprès du syndicat des copropriétaires pour mettre fin à ce trouble, à défaut, il s’expose à être condamné à réparer le préjudice subi par le preneur (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 5 – Chambre 3, 11 janvier 2023, n° RG 20/01950 ; Civ .3ème, 18 novembre 1992, n° 91-12.984 ; 13 novembre 2002 n° 01-11.367 ; 24 septembre 2002, n° 00-13.297 ; 10 février 2004, n° 03-10.833 ; 23 novembre 2011, n° 10-25.978).

Dès lors que les désordres à l’origine des préjudices dont le preneur demande réparation affectent des parties communes de l’immeuble, chaque bailleur, pris individuellement, ne peut en être tenu responsable sauf à se voir reprocher de ne pas avoir procédé à toutes les diligences nécessaires pour que le syndicat des copropriétaires y mette fin (Civ. 3ème, 11 avril 2019, n° 17-22.758).

Prévue à l’article 1719 du code civil, l’obligation de délivrance du bailleur impose à celui-ci de délivrer des locaux conformes à la destination prévue au bail.

En vertu de l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

La responsabilité de l’absence de réparation de désordres d’humidité provenant d’infiltrations incombe exclusivement, pour la période concernée, au locataire n’ayant pas laissé des professionnels accéder au logement sinistré pour vérifier son état et procéder aux travaux réparatoires nécessaires (ex. : Civ. 3ème, 23 mai 2019, n° 18-12.738).

Ainsi, en matière de jouissance paisible, la garantie du bailleur peut être écartée en cas de faute du locataire : celle-ci exonère le bailleur de son obligation de garantie ou peut emporter partage de responsabilité entre les deux parties.

La faute du locataire peut consister dans le refus de laisser accéder les entreprises venant procéder aux réparations (ex. Civ. 3ème, 9 juillet 2013, n° 12-21.955).

Si l’aggravation du dommage est imputable à la victime, il y a rupture du lien de causalité avec le fait dommageable et la victime ne peut obtenir réparation de l’aggravation.

Le seul fait pour la victime de rester passive face à son propre dommage et de le laisser s’aggraver impunément au détriment du responsable constitue une faute génératrice de responsabilité.

La faute de la victime peut résulter notamment de l’absence de réaction utile pour mettre fin à des désordres qui se sont aggravés (ex. : Civ. 3ème, 10 octobre 1995, n° 93-16.244), dans un refus de laisser accéder à sa propriété (ex. : Civ. 3ème, 14 janvier 2016, n° 14-24.703) à l’origine d’un retard pris dans l’exécution de travaux (ex. : Civ. 3ème, 11 mars 2014, n° 11-27.846).

Le fait de la victime n’est totalement exonératoire que s’il est la cause exclusive du dommage (Ch. mixte, 28 octobre 2008, n° 06-12.307, Bull. n° 3).

En l’espèce, le bailleur justifie avoir accompli toutes diligences nécessaires, dès l’année 2011, pour assurer la jouissance paisible des lieux à son locataire et mettre un terme aux dégâts des eaux à l’origine des troubles subis par le preneur à bail :

— en procédant aux déclarations de sinistre permettant au locataire d’obtenir une indemnisation dans le cadre de la convention CIDRE aux fins de faire réaliser, en 2011, les travaux de peintures sur murs et retombées du séjour et des WC sinistrés (pièce n° 1 produite par Madame [J], veuve [T]), mais également dans le cadre du sinistre « dégât des eaux » survenu le 14 novembre 2012 (pièce n° 2 produite par Madame [J], veuve [T]) et dans le cadre du sinistre « dégât des eaux » survenu au mois de mai 2014 :

* en signant un procès-verbal contradictoire de constat amiable « dégâts des eaux » le 14 mai 2014,

* puis en adressant plusieurs courriers recommandés au syndic de l’immeuble, en 2014 (pièces n° 5 à 7 et pièce n° 9, courriel du 7 août 2014 ; voir également, pièce n° 13, courrier recommandé du conseil de M. [T] soulignant notamment que les sinistres des 28 juin 2011, 14 novembre 2012 et 4 mai 2014 ont « été déclarés et signalés à chaque occasion »), ayant conduit au versement d’une indemnité de 4.793,47 € TTC (pièce n° 7) puis, après intervention de l’entreprise DEBARLE et identification de la cause des sinistres, à la réalisation des travaux de réparation des parties communes (remplacement de la chute EU/EV et de la colonne montant EF), votés lors de l’assemblée générale du 26 février 2015, dont la mise en œuvre a été retardée du seul fait de l’obstruction de Monsieur [E] à laisser l’entreprise en charge de réaliser les travaux accéder au logement sinistré.

Au surplus, le tribunal relève que :

— il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites que Monsieur [E] n’a pas permis à l’entreprise DEBARLE d’accéder au logement sinistré, ce qui a retardé la mise en œuvre des travaux de remise en état des parties communes de l’immeuble (rapport d’expertise judiciaire déposé le 15 novembre 2016, page 21, et annexes n° 43 et 44 audit rapport, courriels de la société DEBARLE des 20 juillet et 23 octobre 2015),

— alors que l’expert judiciaire avait indiqué clairement, et à plusieurs reprises, dans son rapport déposé le 15 novembre 2016 que « les parties cloquées » devaient « être grattées aux fins d’assécher les supports », en particulier dans la salle de bains (rapport, pages 3, 5, et 7), aucune mesure n’a été prise à cet égard par Monsieur [E] de sorte que l’expert n’a pu que constater dans son rapport complémentaire déposé le 11 juin 2019 que « les parties sinistrées dans les diverses pièces du logement n’ont pas été grattées » (rapport, page 14),

— cette absence de grattage, conjuguée à l’absence d’entretien et de réparation de la VMC privative à la charge du locataire (rapport, pages 14 et 16 ; ex. : Cour d’appel de Toulouse, 3ème chambre, 7 juin 2023, n° RG 22/01039 ; Cour d’appel de Rennes, 4ème chambre, 22 novembre 2007, n° RG 06/03377, etc.), sont autant de facteurs qui n’ont pas permis l’assèchement des supports, constituant un préalable indispensable à la mise en œuvre des travaux de remise en peinture du logement.

Aucun manquement du bailleur à son obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux n’apparaît donc caractérisé en l’espèce, de sorte que Monsieur [C] [E] et la S.A.R.L. LE JARDIN DES LIVRES ne pourront qu’être intégralement déboutés de leur demande de condamnation de Madame [D] [S] es qualité de tuteur de Madame [X] [J] veuve [T].

Par ailleurs, il convient de retenir un fait fautif de Monsieur [C] [E] à l’origine des préjudices dont se plaignent ce dernier et la S.A.R.L. LE JARDIN DES LIVRES et partiellement exonératoire de la responsabilité objective du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12], pour la période postérieure au mois de juin 2015, en raison :

— de l’impossibilité pour l’entreprise en charge de la réalisation des travaux de remise en état des parties communes d’accéder à l’appartement occupé par Monsieur [E],

— puis de l’absence de grattage des parties cloquées par Monsieur [C] [E], conjuguée à l’absence d’entretien et de nettoyage de la VMC privative, s’agissant de réparations locatives à la charge du locataire.

1-2-2-2 Sur les préjudices moral et de santé

Les défendeurs ne justifient par aucun élément technique de preuve de la « non-décence » du logement depuis le signalement des sinistres en 2011 dont ils font état (procès-verbal de constat d’huissier, attestations, outre autres) à l’origine des préjudices moral et de santé dont ils se plaignent, se contentant de faire état à ce titre :

— de quelques courriels échangés sur les sinistres en 2011 et 2012 (pièces n° 1 bis), dont il ne peut être tiré aucune conséquence quant à l’état du logement sur cette période,

— d’un rapport d’expertise privée établi le 9 mars 2016 à la diligence de Monsieur [E] faisant état de la présence d’un germe dans les locaux occupés pouvant être responsable « d’infections » et « d’asthme aspergillaire », sans toutefois établir que le développement de ce germe i) aurait pour cause les sinistres « dégâts des eaux » faisant l’objet du présent litige et ii) aurait effectivement occasionné à l’occupant des locaux sinistrés les symptômes allégués par Monsieur [E] et la S.A.R.L. LE JARDIN DES LIVRES (essoufflement, toux, crachat de sang, etc.).

Outre les rapports d’expertise établis par Monsieur [H], les procès-verbaux de constat d’huissier des 8 janvier 2018 et 9 mai 2023 permettent d’établir la matérialité des désordres allégués, leur ampleur et l’existence éventuelle d’un trouble de jouissance susceptible d’avoir été subi par l’occupant des lieux (pièces n° 5 et 7 produites par Monsieur [E] et la S.A.R.L. LE JARDIN DES LIVRES) mais nullement de démontrer les préjudices moral et de santé allégués par Monsieur [C] [E] et la S.A.R.L. LE JARDIN DES LIVRES.

Par ailleurs, le signalement transmis par le conseil de Monsieur [E] au Service Technique de l’Habitat, par courriel du 12 mai 2023, sans qu’il soit justifié des suites éventuellement données à ce signalement, ne saurait établir la preuve de « l’état d’insalubrité notoire » de l’appartement allégué par Monsieur [C] [E] et la S.A.R.L. LE JARDIN DES LIVRES sur la base des propres déclarations de leur conseil, en violation du principe selon lequel nul ne peut se constituer de preuve à soi-même.

Si le procès-verbal de constat du 9 mai 2023, accompagné de nombreuses photographies, mentionne la présence de nombreuses fissures, de boursouflures et décollements, d’auréoles, de traces type moisissures sur les encadrements latéraux de la fenêtre de droite, de quelques lames disjointes par endroits du parquet flottant au sol (deux lames), ces éléments ne sont pas à eux-seuls de nature à établir l’état « d’insalubrité notoire » de l’appartement allégué par le conseil de Monsieur [E].

L’expert judiciaire a au contraire relevé dans son rapport déposé le 15 novembre 2016 que :

— le salon n’avait été que très peu impacté, les pièces sinistrées étant principalement la salle de bains et le WC,

— les deux premiers sinistres avaient fait l’objet d’une indemnisation,

— les dommages ne sont qu’ « esthétiques » de sorte qu’ils « n’empêchent en aucun cas l’habitation de l’appartement » (rapport, page 19).

Dans son rapport complémentaire déposé le 11 juin 2019, il ne relève aucun nouveau sinistre de dégâts des eaux depuis le dépôt de son dernier rapport, soulignant que les parties dégradées présentent toujours des taux négatifs et que les auréoles relevées « existaient déjà lors de notre rendez-vous en date du 30/04/15 » (rapport, page 6).

Il conclut clairement son rapport complémentaire en indiquant qu’il « n’y a pas eu d’autre désordre et d’autre sinistre de dégâts des eaux depuis le dépôt de notre précédent rapport en date du 15 novembre 2016 », le logement de Madame [T] étant « dans le même état que celui que nous avons trouvé lors de nos précédentes visites en date des 30/04/15 et 10/12/15 » et les travaux de peinture et de remise en état n’ayant « pas été réalisés » (rapport, page 14).

La preuve de la matérialité des préjudices moral et de santé allégués par Monsieur [C] [E] et la S.A.R.L. LE JARDIN DES LIVRES, susceptibles d’avoir été causés par les désordres d’infiltration faisant l’objet du présent litige, n’étant pas rapportée, ces derniers ne pourront qu’être intégralement déboutés de leurs demandes formées au titre de ces chefs de préjudices.

1-2-2-3 Sur le « trouble de jouissance »

Il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites que l’appartement de Madame [T] a été donné à bail à la S.A.R.L. LE JARDIN DES LIVRES, selon acte du 16 juillet 2010 pour un usage exclusif d’habitation (pièce n° 1 produite par Monsieur [E] et la S.A.R.L. LE JARDIN DES LIVRES et pièce n° 26 produite par Madame [J], veuve [T]).

Dans le cadre des premières opérations d’expertise ayant abouti au rapport déposé le 15 novembre 2016, l’expert judiciaire a sollicité à plusieurs reprises des éléments concernant le trouble de jouissance subi par le locataire (rapport, pages 4 et 6).

Par ailleurs, s’agissant des préjudices de « perte d’usage », « perte de droits d’auteur » et « perte d’exploitation » allégués par Monsieur [C] [E] et/la S.A.R.L. LE JARDIN DES LIVRES dans le cadre de l’expertise à hauteur de la somme globale de 233.183,54 € (sans faire état du moindre trouble de jouissance), l’expert judiciaire a sollicité du tribunal une consignation complémentaire de 11.000 € afin de s’adjoindre les services d’un sapiteur spécialisé en « pertes financières » (rapport déposé le 15 novembre 2016, page 20), étant relevé qu’il n’a pas été recouru à un sapiteur faute de versement de ladite consignation.

Dans ce même rapport déposé le 15 novembre 2016, l’expert judiciaire indique enfin ne pas avoir relevé lors de ses deux réunions d’expertise contradictoire sur place que le local d’habitation « faisant office de bien professionnel » aurait été « aménagé, même partiellement, en local professionnel », clause « qui lui avait été interdite dans les conditions du contrat de location » (rapport, page 20).

Dans le cadre de leurs dernières écritures au fond notifiées par voie électronique le 23 septembre 2024, Monsieur [C] [E] et la S.A.R.L. LE JARDIN DES LIVRES sollicitent désormais l’indemnisation d’un « trouble de jouissance » prétendument subi par le « locataire », en précisant que la société LE JARDIN DES LIVRES aurait consenti un bail à usage d’habitation concernant l’appartement sinistré litigieux « afin d’y loger son salarié » (page 4), en lui fournissant un « logement de fonction » (page 23) sans toutefois justifier par le moindre élément de preuve ni de la qualité de salarié de Monsieur [C] [E] ni de l’attribution de l’appartement sinistré litigieux par la S.A.R.L. LE JARDIN DES LIVRES à titre de logement de fonction.

Par ailleurs, et de manière contradictoire, Monsieur [C] [E] et la S.A.R.L. LE JARDIN DES LIVRES soulignent dans les mêmes écritures (pages 31 à 33) au sein d’un paragraphe « ii » spécifiquement consacré aux « troubles de jouissance subis par le locataire » que :

— Monsieur [E] serait « directeur de la publication » au sein de la société LE JARDIN DES LIVRES, son activité professionnelle consistant à « définir la politique éditoriale de la maison d’édition, à évaluer les manuscrits transmis et à rédiger lui-même un certain nombre de livres et d’articles », nombre de manuscrits étant « stockés dans sa bibliothèque »,

— il aurait été convenu que Monsieur [E] exercerait « cette activité au sein du logement loué à cet effet » par la société LE JARDIN DES LIVRES, « sans pour autant que la destination des lieux en soit modifiée ».

De ces éléments, il ressort qu’il n’est nullement rapporté la preuve que Monsieur [E] occuperait à usage d’habitation et dans le cadre de l’attribution d’un « logement de fonction » les locaux sinistrés donnés à bail, Monsieur [C] [E] et la S.A.R.L. LE JARDIN DES LIVRES admettant au contraire que les locaux loués sont occupés par Monsieur [E] pour l’exercice de son activité professionnelle, en violation :

— de la destination exclusive d’habitation prévue au contrat de bail signé le 16 juillet 2010, sans possibilité d’exercice d’une activité « industrielle ou commerciale », dont l’article 7 impose au locataire d’user paisiblement des locaux loués « en respectant leur destination »,

— et des usages limitativement autorisés, conformément à la destination bourgeoise de l’immeuble, des appartements et autres locaux privatifs destinés à l’habitation et de leurs annexes, conformément au règlement de copropriété de l’immeuble, opposable au locataire, aux termes duquel lesdits locaux « ne pourront être occupés que bourgeoisement ou affectés à l’exercice d’une profession libérale ou assimilée à l’exception toutefois des professions libérales bruyantes, telles que professeur de musiques ou de chant et professeur de danse qui sont expressément exclues » (pièce n° 12 produite en défense par le syndicat des copropriétaires, règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12] en date du 26 juillet 1986, page 9, chapitre 1 : usage des parties privatives, article 13 a) : Occupation), étant relevé que l’exception prévue pour l’exercice d’une profession libérale ne saurait autoriser l’installation de bureaux administratifs (ex. : Civ. 3ème, 3 mai 1990, n° 88-14.620, diffusé).

De même, tout en se plaignant d’un trouble de jouissance qui aurait été subi personnellement par le locataire, Monsieur [C] [E] et la S.A.R.L. LE JARDIN DES LIVRES :

— justifient leur demande indemnitaire formée à ce titre par « les mauvaises conditions de travail de Monsieur [E] » qui auraient eu un impact sur la rentabilité de la société LE JARDIN DES LIVRES », dont le chiffre d’affaires serait « quasi exclusivement lié à l’activité de M. [E] », de sorte que si « ce dernier n’est plus en capacité d’exercer son activité professionnelle au sein du lieu loué par l’employeur et prévu à cet effet », les conséquences seraient « immédiates pour la société LE JARDIN DES LIVRES » (dernières écritures, page 32),

— font état de pièces justificatives, de surcroît totalement inexploitables, censées justifier une perte d’usage, une perte d’exploitation et une perte de droits d’auteur prétendument subies par la société LE JARDIN DES LIVRES (pièces n° 14 à 19, bilans comptables au 31 décembre 2017 et au 31 décembre 2019, liasse fiscale de la société LE JARDIN DES LIVRES : déclaration afférente à l’exercice clos au 31/12/2018, « tableau récapitulatif du chiffre d’affaires » sur 5 ans, de 2011 à 2015 de la société LE JARDIN DES LIVRES », relevés de droits d’auteur pour les années 2009 à 2014 concernant M. [C] [E]).

Au surplus, le tribunal relève qu’il n’est justifié par aucun élément de preuve que les « mauvaises conditions de travail de Monsieur [E] » résulteraient des sinistres faisant l’objet du présent litige, ou que les désordres d’infiltration occasionnés auraient eu un quelconque impact sur la rentabilité de la société LE JARDIN DES LIVRES, alors même que l’expert judiciaire souligne clairement dans son rapport déposé le 15 novembre 2016 (page 19) que les désordres affectent principalement la salle de bains et le WC des lieux sinistrés, qu’ils sont de nature « esthétique » et qu’ils « n’empêchent en aucun cas l’habitation de l’appartement ».

Le trouble de jouissance allégué par Monsieur [C] [E] et/ou la S.A.R.L. LE JARDIN DES LIVRES, pour la période courant à compter du 14 novembre 2016 (point de départ de « la première pièce justificative de l’état insalubre du logement »), sur une période de 96 mois et en appliquant arbitrairement une « décote de 50 % » sur le montant mensuel des loyers fixés dans le contrat de bail (dernières écritures, encadré, page 33) n’est étayé par aucun élément de preuve, alors que les lieux sinistrés seraient, selon les dires de Monsieur [C] [E] et de la S.A.R.L. LE JARDIN DES LIVRES, utilisés pour un usage professionnel.

De surcroît, l’expert judiciaire relève dans son rapport déposé le 15 novembre 2016 (page 19) que :

* le « salon n’a été que très peu impacté, d’autant que les légères dégradations constatées à niveau de la dernière fenêtre sur rue et en fond de pièce côté gauche ne relèvent pas des sinistres de dégâts des eaux faisant l’objet de la présente procédure », sans faire état d’une quelconque insalubrité du logement loué, pouvant être occupé conformément à son usage d’habitation, en lien avec les sinistres dégâts des eaux faisant l’objet du présent litige,

* le trouble de jouissance allégué par Monsieur [E] ou LE JARDIN DES LIVRES doit s’arrêter « au 30/12/15 », date « à laquelle il ne restait plus qu’à entreprendre de légères reprises de maçonnerie au droit de la descente commune passant dans les WC du logement du 1er étage », de sorte que les travaux de remise en état des pièces sinistrées du logement loué auraient pu être mis en œuvre à cette date, les travaux réparatoires des parties communes ayant été réalisés en octobre 2015.

La demande indemnitaire formée au titre du trouble de jouissance porte en outre sur une période au cours de laquelle les désordres d’infiltration ont persisté en raison de l’absence de grattage des parties cloquées (notamment dans les WC) et de l’absence d’entretien et de nettoyage de la VMC privative à la charge du locataire (rapport déposé le 11 juin 2019, pages 14 et 16).

Enfin, ces troubles ne sont pas caractérisés, alors qu’il n’est nullement établi que Monsieur [C] [E] (qui ne figure pas en qualité de locataire aux termes du bail conclu le 16 juillet 2010) et/ou un représentant quelconque de la S.A.R.L. LE JARDIN DES LIVRES auraient occupé sur la période considérée les locaux sinistrés conformément à la destination exclusive d’habitation prévue au bail et aux usages autorisés des lots d’habitation prévus au règlement de copropriété pour les appartements.

Au surplus, le tribunal relève qu’aux termes de conclusions en réplique n° 2 signifiées en vue d’une audience du 17 mai 2023 dans le cadre d’une assignation en résiliation judiciaire de bail délivrée à la requête de la tutrice de Madame [J] veuve [T] (pièce n° 44 produite par cette dernière, page 4) à leur encontre, Monsieur [C] [E] et la société LE JARDIN DES LIVRES prétendent que le logement situé [Adresse 4] aurait « pour unique finalité de loger Monsieur [E] lorsqu’il est à Paris ».

Les conditions réelles d’occupation du logement sinistré sur la période considérée (à titre professionnel ou d’habitation, avec une occupation ponctuelle ou principale) ne sont donc pas déterminables, de sorte que le trouble de jouissance allégué n’est pas démontré, s’agissant d’un logement qui est toujours resté habitable en dépit des dommages esthétiques dont il était affecté.

Au regard de l’ensemble des éléments précités, il convient de débouter intégralement Monsieur [C] [E] et la S.A.R.L. LE JARDIN DES LIVRES de leur demande indemnitaire formée au titre du trouble de jouissance.

1-3 Sur la garantie des assureurs :

1-3-1 Sur la garantie de la société ABEILLE IARD & SANTE SOCIETE ANONYME D’ASSURANCES INCENDIE, ACCIDENTS et RISQUES DIVERS (ABEILLE IARD & SANTE), nouvelle dénomination de la S.A. AVIVA ASSURANCES, recherchée en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12]

L’article 1964 du code civil dispose que « le contrat aléatoire est une convention réciproque dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l’une ou plusieurs d’entre elles, dépendent d’un événement incertain ».

L’assureur est bien fondé à dénier sa garantie dès lors que les désordres préexistaient à la souscription du contrat d’assurance et que l’assuré en connaissait l’existence.

Le contrat d’assurance, par nature aléatoire, ne peut couvrir un risque que l’assuré savait déjà réalisé au moment de la souscription du contrat, sans qu’il soit nécessaire pour l’assureur d’invoquer la nullité de la police (Civ. 1ère, 4 novembre 2003, n° 01-14.942, publié au bulletin).

Selon l’article L. 113-1 du Code des assurances, les pertes et dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.

Il incombe à l’assureur, invoquant une exclusion de garantie, de démontrer la réunion des conditions de fait de cette exclusion (ex. : Civ. 1ère, 13 novembre 1996, n° 94-10.031, publié au bulletin).

1-3-1-1 Sur les moyens tirés de l’absence d’aléa et de caractère accidentel des dommages

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure ainsi que des pièces produites que les premiers désordres d’infiltration sont survenus en juin 2011 et que le syndicat des copropriétaires a, par l’intermédiaire de son syndic en exercice, fait procéder aux recherches de fuite nécessaires puis a fait réaliser les travaux réparatoires des parties communes qui s’imposaient dans un délai raisonnable, dès lors que la cause technique des désordres d’infiltration a pu être identifiée, l’expert relevant d’ailleurs dans son rapport déposé le 15 novembre 2016 (page 21) qu’il ne pense « pas qu’une responsabilité quelconque puisse être mise à la charge du syndic de l’immeuble, le cabinet GRL », tandis que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12] est condamné dans le cadre de la présente instance sur le fondement d’une responsabilité objective, sans faute, s’agissant de dommages provenant de parties communes, en application des dispositions précitées de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

La compagnie ABEILLE IARD & SANTE ne rapporte donc pas la preuve de son allégation selon laquelle le contrat d’assurance aurait été privé d’aléa, en raison de l’ancienneté des infiltrations, alors que l’absence d’aléa peut se présenter dans deux cas : soit en cas de réalisation du sinistre préalablement à la signature du contrat et la disparition de son objet, l’aléa devant exister au moment même de la formation du contrat, soit en cas de sinistre volontaire, c’est-à-dire lorsque l’assuré provoque volontairement le dommage. Il s’agit alors de la faute intentionnelle de l’assuré, telle que prévue à l’article L. 113-1 du code des assurances. La négligence de l’assuré ne suffit pas à exclure toute possibilité d’absence d’aléa. En l’espèce, il ne s’agit d’aucun des deux cas susvisés, de sorte que l’absence d’aléa n’est pas justifiée (ex. : Civ. 3ème , 1er juillet 2015, n° 14-13.403 et 14-17.230).

Le sinistre revêt donc bien un caractère accidentel au sens de la police d’assurance dans la mesure où les infiltrations litigieuses ne procèdent pas de faits volontaires de la part de l’assuré responsable (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 18 mai 2016, n° RG 13/13404), la responsabilité du syndicat des copropriétaires étant en l’espèce engagée, sans faute et de manière purement objective, sur le fondement des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, étant relevé que :

— la survenance de trois dégâts des eaux en juin 2011, novembre 2012 puis 14 mai 2014 ne saurait établir le caractère « notoirement répétitif » des inondations, mentionné au point 2.1 des conditions générales de la police « Multirisque habitation » VESTALE IMMEUBLE, formule 50, souscrite par le syndicat des copropriétaires (pièce n° 2 produite par la compagnie ABEILLE IARD & SANTE, événements assurés, page 9),

— en tout état de cause, la garantie « dégât des eaux » souscrite par le syndicat des copropriétaires porte en l’espèce sur des dommages matériels résultant « des fuites d’eau ou des débordements accidentels provenant des conduites non enterrées d’adduction, de distribution ou d’évacuation des eaux » et non des « inondations causées par les débordements de sources, de cours d’eau, d’étendues d’eau naturelles ou artificielles mais à l’exclusion des inondations à caractère notoirement répétitif », de sorte que cette dernière exclusion (qui ne concerne pas les venues d’eau accidentelles provenant de la chute EU/EV et de la colonne montante EF de l’immeuble) n’est pas applicable au cas d’espèce.

1-3-1-2 Sur l’exclusion de garantie pour « manque de réparations indispensables ou provoqués par la vétusté ou l’usure signalée ou connue des conduites, chaudières, ou appareils, si l’assuré n’a pas pris les dispositions pour y remédier dans un délai de 20 jours après en avoir eu connaissance (sauf cas de force majeure) »

La clause susvisée d’exclusion de la garantie « dégât des eaux » (pièce n° 2 précitée, page 10), ne se réfère pas à des critères et à des hypothèses limitativement énumérées ne satisfait pas aux exigences de l’article L. 113-1 du code de des assurances, de sorte qu’elle ne peut recevoir application (ex. concernant la même clause : cour d’appel de Rennes, 4ème chambre, 22 janvier 2015, n° RG 11/08336), faute notamment de précisions quant aux notions de « réparations indispensables » et de « dispositions » que l’assuré devrait prendre pour remédier à la vétusté ou à l’usure « signalée ou connue » des conduites, chaudières ou appareils.

En tout état de cause, il a été vu précédemment que des investigations ont été entreprises par le syndic de l’immeuble et des mesures prises à chaque dégât des eaux, de sorte qu’il ne peut être imputé à la copropriété un manquement à son obligation d’entretien des conduites/canalisations litigieuses (ex. : Cour d’appel de Dijon, 1ère chambre civile, 18 novembre 2014, n° RG 13/00382), s’agissant de défectuosités de canalisations qui n’étaient pas visibles jusqu’à la fin de l’année 2014, date à laquelle le syndicat a été mis en mesure de prendre connaissance de l’état de celles-ci (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 4, 23 novembre 2010, n° RG 08/04241).

La copropriété a donc remédié de manière efficace aux désordres d’infiltration faisant l’objet du présent litige dès lors qu’elle a eu connaissance de leur cause technique ainsi que de la vétusté et/ou de l’usure de canalisations, parties communes, fuyardes (ex. a contrario : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 14 mai 2014, n° RG 11/08937).

La garantie de la société ABEILLE IARD & SANTE SOCIETE ANONYME D’ASSURANCES INCENDIE, ACCIDENTS et RISQUES DIVERS (ABEILLE IARD & SANTE), nouvelle dénomination de la S.A. AVIVA ASSURANCES, recherchée en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], est donc parfaitement mobilisable en l’espèce.

Dans ces conditions, la société ABEILLE IARD & SANTE sera condamnée à garantir intégralement son assuré, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens, incluant les frais des deux expertises confiées à Monsieur [W] [H], et les frais irrépétibles.

1-3-2 Sur la garantie de la S.A. MAAF ASSURANCES, recherchée en qualité d’assureur de feu Monsieur [L] [T] :

Aux termes de ses dernières écritures, Madame [X] [J] veuve [T], représentée par sa tutrice en la personne de Madame [D] [S], ne formule aucune demande à l’encontre de la S.A. MAAF ASSURANCES, assignée le 24 février 2017 en qualité d’assureur de feu Monsieur [L] [T].

Par ailleurs, les demandes formées aux termes de leurs dernières conclusions par Monsieur [C] [E] et la S.A.R.L. LE JARDIN DES LIVRES concernent exclusivement la S.A. MAAF ASSURANCES, recherchée en qualité d’assureur du cabinet FONCIA PARIS RIVE DROITE venant aux droits du cabinet GRL GESTION, qui n’est pas partie à la présente procédure alors qu’il a été vu précédemment (§ 1-1) qu’aucun manquement fautif à l’origine des désordres d’infiltration faisant l’objet du présent litige de nature à engager la responsabilité délictuelle du syndic de l’immeuble n’est caractérisé en l’espèce.

Dans ces conditions, les parties seront déboutées de leurs demandes de condamnation formées à l’encontre de la S.A. MAAF ASSURANCES, qui sera mise hors de cause, conformément à sa demande.

Sur ce ;

Au regard de l’ensemble des éléments précités, il y a lieu de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12] et son assureur, la société ABEILLE IARD & SANTE SOCIETE ANONYME D’ASSURANCES INCENDIE, ACCIDENTS et RISQUES DIVERS (ABEILLE IARD & SANTE), nouvelle dénomination de la S.A. AVIVA ASSURANCES, à payer à Madame [X] [J] veuve [T], représentée par sa tutrice, Madame [D] [S], la somme de 7.243,50 € TTC, au titre des frais de remise en état de son appartement sinistré.

1-4 Sur les recours en garantie :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] appelle en garantie la société FONCIA PARIS RIVE DROITE et Madame [J] veuve [T], représentée par sa tutrice, Madame [S].

La société ABEILLE IARD & SANTE appelle en garantie Monsieur [E] à hauteur de 40 % de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre.

***

Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil s’ils ne sont pas liés contractuellement entre eux.

Un co-débiteur tenu in solidum, qui a exécuté l’entière obligation, ne peut, comme le co-débiteur solidaire, même s’il agit par subrogation, répéter contre les autres débiteurs que pour les parts et portion de chacun d’eux.

En l’espèce, il a été vu précédemment qu’aucun manquement fautif à l’origine des désordres d’infiltration subis, faisant l’objet du présent litige, n’est caractérisé à l’encontre du cabinet FONCIA PARIS RIVES DROITE (Agence Courcelles), venant aux droits du cabinet GRL GESTION, et de Madame [X] [J] veuve [T], représentée par sa tutrice, Madame [D] [S].

Par ailleurs, si la persistance dans le temps des désordres d’infiltration est en partie imputable à Monsieur [C] [E], en l’absence de grattage des parties cloquées et d’entretien/nettoyage de la VMC, la survenance de ces désordres, et les dommages matériels qui en ont résulté, ne sont nullement imputables (même partiellement) à Monsieur [C] [E].

Dans ces conditions, il convient de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 12] de ses recours en garantie formés à l’encontre de la S.A.S. Cabinet FONCIA PARIS RIVES DROITE (Agence Courcelles), venant aux droits de la S.A.R.L. Cabinet GRL GESTION, et de Madame [X] [J] veuve [T], représentée par sa tutrice, Madame [D] [S],

— débouter la société ABEILLE IARD & SANTE SOCIETE ANONYME D’ASSURANCES INCENDIE, ACCIDENTS et RISQUES DIVERS (ABEILLE IARD & SANTE), nouvelle dénomination de la S.A. AVIVA ASSURANCES, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], de son recours en garantie formé à l’encontre de Monsieur [C] [E].

Décision du 25 Septembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 17/04100 – N° Portalis 352J-W-B7B-CKCKP

Les parties seront déboutées du surplus, non justifié, de leurs recours en garantie.

II – Sur les autres demandes :

Nécessaire, eu égard notamment à l’ancienneté du litige, et compatible avec la nature de l’affaire, il convient d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 12] et son assureur, la société ABEILLE IARD & SANTE SOCIETE ANONYME D’ASSURANCES INCENDIE, ACCIDENTS et RISQUES DIVERS (ABEILLE IARD & SANTE), nouvelle dénomination de la S.A. AVIVA ASSURANCES, qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant les frais des deux expertises judiciaires confiées à Monsieur [W] [H], par ordonnance de référé du 30 décembre 2014 puis par ordonnance du juge de la mise en état du 20 décembre 2018.

Ils seront également condamnés in solidum à payer à Madame [X] [J], veuve [T], représentée par sa tutrice, Madame [D] [S], la somme de 8.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [X] [J], veuve [T], représentée par sa tutrice, Madame [D] [S], sera déboutée du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [C] [E] et la S.A.R.L. LE JARDIN DES LIVRES, dont toutes les prétentions indemnitaires ont été déclarées mal fondées dans le cadre du présent jugement, devront être intégralement déboutés de leurs demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

De même, l’équité commande en l’espèce de débouter intégralement la S.A.S. Cabinet FONCIA PARIS RIVES DROITE (Agence Courcelles), venant aux droits de la S.A.R.L. Cabinet GRL GESTION, ainsi que la S.A. MAAF ASSURANCES, recherchée en qualité d’assureur de feu Monsieur [L] [T], de leurs demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à la SELARL [O] AVOCATS, prise en la personne de Maître [O].

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déboute Monsieur [C] [E] et la S.A.R.L. LE JARDIN DES LIVRES de l’intégralité de leurs demandes de condamnation in solidum formées à l’encontre de la S.A.S. Cabinet FONCIA PARIS RIVES DROITE (Agence Courcelles), venant aux droits de la S.A.R.L. Cabinet GRL GESTION,

Déboute les parties de l’intégralité de leurs demandes de condamnation formées à l’encontre de la S.A. MAAF ASSURANCES,

Met hors de cause la S.A. MAAF ASSURANCES, en qualité d’assureur de feu Monsieur [L] [T],

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 12] responsable des désordres d’infiltration subis par Madame [X] [J], veuve [T], dans son appartement situé au premier étage de l’immeuble, sur le fondement des dispositions de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12] et son assureur, la société ABEILLE IARD & SANTE SOCIETE ANONYME D’ASSURANCES INCENDIE, ACCIDENTS et RISQUES DIVERS (ABEILLE IARD & SANTE), nouvelle dénomination de la S.A. AVIVA ASSURANCES, à payer à Madame [X] [J] veuve [T], représentée par sa tutrice, Madame [D] [S], la somme de 7.243,50 € TTC, au titre des frais de remise en état de son appartement sinistré,

Déboute Madame [X] [J], veuve [T], représentée par sa tutrice, Madame [D] [S], de l’intégralité de sa demande en paiement de la somme de 5.000,00 € à titre de dommages et intérêts « pour le préjudice subi »,

Déboute Monsieur [C] [E] et la S.A.R.L. LE JARDIN DES LIVRES de l’intégralité de leurs demandes indemnitaires formées au titre du préjudice moral, du préjudice de santé et du trouble de jouissance,

Condamne la société ABEILLE IARD & SANTE SOCIETE ANONYME D’ASSURANCES INCENDIE, ACCIDENTS et RISQUES DIVERS (ABEILLE IARD & SANTE), nouvelle dénomination de la S.A. AVIVA ASSURANCES, recherchée en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], à garantir intégralement son assuré, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens, incluant les frais des deux expertises confiées à Monsieur [W] [H], et les frais irrépétibles,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de ses recours en garantie formés à l’encontre de la S.A.S. Cabinet FONCIA PARIS RIVES DROITE (Agence Courcelles), venant aux droits de la S.A.R.L. Cabinet GRL GESTION, et de Madame [X] [J] veuve [T], représentée par sa tutrice, Madame [D] [S],

Déboute la société ABEILLE IARD & SANTE SOCIETE ANONYME D’ASSURANCES INCENDIE, ACCIDENTS et RISQUES DIVERS (ABEILLE IARD & SANTE), nouvelle dénomination de la S.A. AVIVA ASSURANCES, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], de son recours en garantie formé à l’encontre de Monsieur [C] [E],

Déboute les parties du surplus de leurs recours en garantie,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et son assureur, la société ABEILLE IARD & SANTE SOCIETE ANONYME D’ASSURANCES INCENDIE, ACCIDENTS et RISQUES DIVERS (ABEILLE IARD & SANTE), nouvelle dénomination de la S.A. AVIVA ASSURANCES, aux entiers dépens, comprenant les frais des deux expertises judiciaires confiées à Monsieur [W] [H], par ordonnance de référé du 30 décembre 2014 puis par ordonnance du juge de la mise en état du 20 décembre 2018,

Accorde à la SELARL [O] AVOCATS, prise en la personne de Maître [O], le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12] et son assureur, la société ABEILLE IARD & SANTE SOCIETE ANONYME D’ASSURANCES INCENDIE, ACCIDENTS et RISQUES DIVERS (ABEILLE IARD & SANTE), nouvelle dénomination de la S.A. AVIVA ASSURANCES, à payer à Madame [X] [J], veuve [T], représentée par sa tutrice, Madame [D] [S], la somme de 8.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Madame [X] [J], veuve [T], représentée par sa tutrice, Madame [D] [S], du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Monsieur [C] [E] et la S.A.R.L. LE JARDIN DES LIVRES de l’intégralité de leurs demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la S.A.S. Cabinet FONCIA PARIS RIVES DROITE (Agence Courcelles), venant aux droits de la S.A.R.L. Cabinet GRL GESTION, ainsi que la S.A. MAAF ASSURANCES, recherchée en qualité d’assureur de feu Monsieur [L] [T], de l’intégralité de leurs demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 25 Septembre 2025

La Greffière Le Président