TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 30 AVRIL 2026

_____________________________________________________________________________

N° RG 25/01635 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FC4P

Minute 26-

Jugement du :

30 avril 2026

La présente décision est prononcée le 30 avril 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction après avoir été prorogée ;

Sous la présidence de Madame Lucile CHARBONNIER, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 13 février 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [H] [F]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Philippe PONCET avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [S]

[Adresse 2]

[Localité 1]

non comparant

ayant pour curatrice Madame [Z] [R]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparant en personne à l’audience du 19 décembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [H] [F] est propriétaire d’un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3] occupé par Monsieur [X] [S], sous mesure de curatelle simple exercée par Mme [Z] [R].

Une plainte a été déposée par le propriétaire à l’encontre de M. [S] le 2 avril 2024, dénonçant un comportement inapproprié au sein de l’immeuble. M. [S] a été invité à plusieurs reprises à quitter le logement, ce qu’il s’est refusé à faire.

Par courriel du 6 novembre 2024, le propriétaire a été informé par le syndic de copropriété de l’immeuble que M. [S] perturberait les occupants de l’immeuble. M. [S] a été mis en demeure de faire cesser ledit trouble.

Par acte de commissaire de justice du 28 avril 2025, M. [H] [F] a fait assigner à comparaître M.[X] [S] et Mme [Z] [R], en qualité de curatrice, devant la juridiction de céans afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— le prononcé de la résiliation du bail conclu en date du 3 janvier 2022 ;

— l’expulsion de M. [S] du logement situé [Adresse 2] à [Localité 3] ;

— la condamnation de M. [S] au paiement de la somme de 8 400 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte à la date du 31 mai 2025 ;

— la condamnation de M. [S] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur le fondement des articles 1728, 1729 du Code Civil et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le propriétaire soutient que [S] a manqué gravement et de manière répétée à ses obligations, en occasionnant des troubles de voisinage et en s’abstenant de payer aux échéances convenues son loyer.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 20 juin 2025. Régulièrement cités à étude, les défendeurs n’ont pas comparu. L’affaire a été mise en délibéré à la date du 12 septembre 2025.

Une réouverture des débats a été prononcée par mention au dossier ; les parties ont été régulièrement convoquées par le greffe à l’audience du 19 décembre 2025.

A l’audience du 19 décembre 2025, M. [F], représenté par son conseil, relève l’installation de fait M. [S] dans le logement. Il renonce à sa demande de paiement de l’arriéré locatif et soutient avoir délivré des quittances à la demande de M. [S]. M. [S] ne comparait pas à l’audience. Sa curatrice, présente, confirme l’existence de quittances.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 13 février 2026 à la demande des parties.

A cette audience, Monsieur [F], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses dernières écritures en date du 19 décembre 2025, dont la signification aux défendeurs a été réalisée le 28 janvier 2026, conformément à l’article 659 du code de procédure civile. Il relève que le défendeur perturbe fortement le cabinet médical présent au sein de l’immeuble et sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

A titre principal :

— la résiliation judiciaire du bail verbal conclu entre M. [F] et M. [S] en date du 3 janvier 2022 ;

— l’expulsion de M. [S] et celle de tous occupant de son chef de l’appartement sis [Adresse 2] à [Localité 3] ;

— la condamnation de M. [S] à lui verser une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 350 euros, à compter du jugement et jusqu’à libération effective des lieux, le tout avec intérêts au taux légal ;

— la condamnation de M. [S] à lui verser la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A titre subsidiaire :

— le constat que M. [S] occupe sans droit ni titre le logement ;

— l’expulsion de l’appartement sis [Adresse 2] à [Localité 3] ;

— la condamnation de M. [S] à lui verser une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 350 euros à compter du jugement et jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal.

Par courriel en date du 11 février 2026, M. [S] a informé la juridiction de son absence à l’audience. Mme [R] n’a pas comparu. La décision a été mise en délibéré au 17 avril 2026, prorogé au 30 avril 2026.

MOTIVATION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur les demandes de résiliation judiciaire et d’expulsion formées par le propriétaire

— Sur l’existence d’un contrat de bail

Conformément aux articles 1714 du Code civil, on peut louer par écrit ou verbalement. Conformément à l’article 9 du Code de procédure civile, il appartient à la partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il est acquis des parties que M. [F] est propriétaire d’un appartement sis [Adresse 2] ; que M. [F] occupe ce logement depuis janvier 2022 et qu’il lui a été remis par le propriétaire un certain nombre de quittances locatives attestant du paiement d’un loyer.

M. [F], bailleur, justifie d’un titre de propriété, de « quittances de loyer » émises à compter de janvier 2022 et pour des loyers appelés pour des montants mensuels divers de 100 euros (janvier 2022), 200 euros (de février 2022 à novembre 2022) et 300 euros (avril et mai 2023), de la délivrance d’une attestation d’hébergement en date du 3 janvier 2022.

Aucun élément n’est communiqué ou relevé par le défendeur pour contester ces faits.

En conséquence, l’existence d’une relation contractuelle entre M. [F] et M. [S] au titre d’un bail verbal concernant le logement sis [Adresse 4] à [Localité 3] est caractérisée depuis le 3 janvier 2022.

— Sur la demande de résiliation du contrat de bail

L’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé :

b) d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

De même, selon l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Enfin, l’article 1217 du Code civil prévoit que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment :

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

M. [F] soutient que le locataire adopte un comportement inapproprié perturbant le voisinage, comportement persistant en dépit des interpellations successives de ce dernier et de sa curatrice.

En l’espèce, M. [F] produit des échanges de courriels avec la gestionnaire de la copropriété de l’immeuble aux termes desquels elle relève, le 6 novembre 2024, la persistance des nuisances par le locataire précisant que les occupants sont désormais « excédés » et le 11 décembre 2025, de l’existence de cafards en provenance de l’appartement litigieux outre la résistance de l’occupant à permettre l’accès au logement aux fins de désinsectisation ; des attestations d’occupants de l’immeuble et notamment de la gérante du cabinet médical situé dans l’immeuble faisant état que les occupants du 2A, correspondant au logement litigieux, provoquent « beaucoup de nuisances, des crachats, urine, mégots », des dégagements d’odeurs de stupéfiants, des cris et claquements de porte. Le bailleur justifie par ailleurs de mises en demeure et sommations préalables afin de faire cesser les troubles.

Ces manquements du locataire à ses obligations de jouissance paisible du logement sont graves et renouvelés et justifient de la demande de résiliation du bail liant M. [F] et M. [S] qui sera en conséquence prononcée aux torts du locataire à compter du jugement.

L’expulsion de Monsieur [X] [S] et celle de tous occupants de son chef sera donc ordonnée dans les termes du dispositif.

2. Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués à compter de la résiliation du bail, Monsieur [X] [S] cause un préjudice à M. [F], découlant de l’occupation indue de son bien et de l’impossibilité de le relouer, qui sera réparé par sa condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit la somme mensuelle de 350 euros.

En conséquence, Monsieur [S] sera condamné à verser à Monsieur [F] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus tel que si le contrat s’était poursuivi normalement, soit 350 euros à compter jugement jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

3. Sur les demandes accessoires

La partie succombante, en l’espèce M. [S], sera condamnée aux dépens.

Monsieur [X] [S] sera également condamné au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE M. [H] [F] recevable en son action en résiliation du bail;

PRONONCE la résiliation du bail verbal conclu à compter du 03 janvier 2022 entre M. [H] [F] et Monsieur [X] [S] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3], aux torts de M. [X] [S];

ORDONNE en conséquence à Monsieur [X] [S] et tous occupants de son chef de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut par Monsieur [X] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 3], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE Monsieur [X] [S] à payer à M. [H] [F] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges (soit 350 euros), tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du jugement et jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

DIT que l’indemnité sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la Marne en application de l’article R.412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Monsieur [X] [S] à payer à M. [H] [F] la somme de 500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [S] aux dépens de l’instance;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire le 30 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Lucile Charbonnier, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie Wild, greffière.

La greffière La vice-présidente