TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 16 MARS 2026

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N° RG 25/01789 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FDIB

Minute 26-

Jugement du :

16 mars 2026

La présente décision est prononcée le 16 mars 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Lucile CHARBONNIER, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 09 janvier 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [K] [X]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par la SELARL MCMB avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [P]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Madame [U] [H]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparants ni représentés

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 9 février 2023, Monsieur [K] [X] (ci-après le bailleur), par l’intermédiaire de son mandataire, a consenti à Madame [U] [H] et Monsieur [R] [P] (ci-après les locataires) un bail portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] (2ème maison, fond de cour) [Localité 2] moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 1 250,00 euros outre une provision pour charges d’un montant mensuel de 50,00 euros. La prise d’effet du bail a été fixée entre les parties au 13 février 2023.

Les loyers n’ayant pas été scrupuleusement réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux locataires le 24 octobre 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme en principal de 17 612,13 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 mai 2025, dénoncé par voie électronique le 23 mai 2025 au représentant de l’État dans la Marne et le 25 octobre 2024 à la Commission de coordination des Actions de Prévention des expulsions locatives de la Marne, Monsieur [K] [X] a fait assigner à comparaître Madame [U] [H] et Monsieur [R] [P] devant la juridiction de céans afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;

— l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 3] (2ème maison, fond de cour) [Localité 2] ;

— la séquestration du garnissement dans tous les lieux au choix du bailleur et aux risques et périls des locataires outre l’autorisation de transport des meubles et objets dans tout garde meuble au choix du bailleur et aux frais et risques et périls des locataires ;

— la condamnation solidaire de Madame [U] [H] et Monsieur [R] [P] au paiement de la somme de 28 166,98 euros due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 15 mai 2025, frais et intérêts dus ;

— la condamnation solidaire des locataires au paiement d’une astreinte mensuelle d’un montant de 100 euros par jour de retard à compter de la décision jusqu’à la libération dans les lieux ;

— la condamnation solidaire des locataires au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, soit 1 350 euros jusqu’à la libération des lieux ;

— la condamnation solidaire de Madame [U] [H] et Monsieur [R] [P] au paiement de la somme de 2 000,00 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 17 octobre 2025, Monsieur [K] [X], représenté, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Bien que régulièrement assignés, Madame [U] [H] et Monsieur [R] [P] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Par jugement avant dire droit du 14 novembre 2025, une réouverture des débats a été prononcée afin d’inviter les parties à conclure d’une part, sur une éventuelle irrecevabilité de la demande de résiliation du bail, en l’absence de notification de l’assignation au représentant de l’État et préciser d’autre part, la demande formulée au titre de l’astreinte.

Régulièrement convoqué par le même jugement à l’audience du 9 janvier 2026, le demandeur, représenté par son conseil, a produit ladite notification et explicité le rattachement de l’astreinte à l’obligation d’avoir à quitter les lieux.

Les défendeurs, non comparants, ne sont pas représentés et n’ont transmis aucune observation.

La décision a été mise en délibéré au 16 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Ainsi, le défaut de comparution de Madame [U] [H] et Monsieur [R] [P] n’empêche pas qu’il soit statué sur le litige les opposant à Monsieur [K] [X].

1. Sur la demande de constatation de la résiliation du bail et d’expulsion sous astreinte

— Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Commission de coordination des Actions de Prévention des expulsions locatives de la Marne le 25 octobre 2024.

Monsieur [X] produit également une copie de la notification de l’assignation à la préfecture de la Marne par voie électronique réalisée le 23 mai 2025, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail du 9 février 2023 contient une clause résolutoire. Le commandement de payer délivré le 24 octobre 2024 visant cette clause est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 décembre 2024.

L’absence des locataires à l’audience ne leur permet ni de préciser leur situation actuelle, ni même de s’engager à reprendre le paiement des loyers courants et à formuler une proposition de règlement de l’arriéré locatif.

Aucune demande de délai de paiement n’a par ailleurs été adressée au tribunal avant l’audience.

En conséquence, l’expulsion de Madame [U] [H] et Monsieur [R] [P] et celle de tous occupants de leur chef sera ordonnée dans les termes du dispositif.

— Sur la demande d’astreinte

Conformément aux dispositions des articles L. 411-1, L. 412-1, 2 et 5 du Code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux.

Les articles L. 131-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution disposent que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. L’astreinte est indépendante des dommages et intérêts, elle est provisoire ou définitive.

Par exception aux deuxième et troisième alinéas de de l’article L. 131-2 du même code, les astreintes fixées pour obliger l’occupant d’un local à quitter les lieux ont toujours un caractère provisoire et sont révisées et liquidées par le juge une fois la décision d’expulsion exécutée.

Selon l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le demandeur n’établit pas la nécessité de devoir ordonner une astreinte afin d’obliger les occupants à quitter les lieux, aucune résistance particulière n’étant caractérisée.

En conséquence, la demande d’astreinte sera rejetée.

2. Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et l’indemnité d’occupation

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [K] [X] justifie de sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un décompte des sommes dues faisant état d’un solde s’élevant à la somme de 28 166,98 euros au 15 mai 2025 (loyer et charges de mai inclus).

Les défendeurs, non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Le contrat de bail prévoit que les locataires sont tenus solidairement et indivisiblement à l’égard du bailleur au paiement des loyers, charges et accessoires dus en application du présent bail. (article 16)

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 25 décembre 2024, Madame [U] [H] et Monsieur [R] [P] causent un préjudice à Monsieur [K] [X], découlant de l’occupation indue de son bien et de l’impossibilité de le relouer, qui sera réparé par leur condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail, le bailleur ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles, l’indemnité d’occupation correspondant à l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre, d’un montant fixe et non révisable.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de Monsieur [K] [X] et Madame [U] [H] et Monsieur [R] [P] seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation de 28 166,98 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 15 mai 2025, déduction faite des frais de procédure ou administratifs injustifiés, et ce avec intérêt au taux légal à compter du jugement.

Ils seront par ailleurs condamnés à verser solidairement à Monsieur [K] [X] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 16 mai 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

3. Sur les demandes accessoires

La partie succombante, en l’espèce Madame [U] [H] et Monsieur [R] [P], doit supporter in solidum les dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Madame [U] [H] et Monsieur [R] [P] seront donc condamnés, in solidum, au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 800,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE Monsieur [K] [X] recevable en son action en résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 février 2023 entre Monsieur [K] [X] et Madame [U] [H] et Monsieur [R] [P] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] (2ème maison, fond de cour) [Localité 2] sont réunies à la date du 25 décembre 2024 et que le bail est résilié de plein droit à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Madame [U] [H] et Monsieur [R] [P] et tous occupants de leur chef de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut par Madame [U] [H] et Monsieur [R] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 3] (2ème maison, fond de cour) [Localité 2], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à leurs frais dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou à défaut par le bailleur ;

REJETTE la demande d’astreinte formée par Monsieur [K] [X] ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [U] [H] et Monsieur [R] [P] à compter de la résiliation au montant équivalent du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail;

CONDAMNE solidairement Madame [U] [H] et Monsieur [R] [P] à payer en deniers ou quittances à Monsieur [K] [X] la somme de 28 166,98 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 15 mai 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Madame [U] [H] et Monsieur [R] [P] à payer à Monsieur [K] [X] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 16 mai 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir;

DIT que l’indemnité sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 10 du mois suivant;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R. 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE in solidum Madame [U] [H] et Monsieur [R] [P] à payer à Monsieur [K] [X] la somme de 800,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [U] [H] et Monsieur [R] [P] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Lucile CHARBONNIER, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie Wild, greffière.

La greffière La vice-présidente