République française

Au nom du peuple français

ROLE N° RG 23/01043 – N° Portalis DBZA-W-B7H-EQDW

AFFAIRE : [G] [D], [V] [M] / S.A.S. VHF

Nature affaire : 54G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

PÔLE CIVIL

JUGEMENT DU 07 MAI 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [G] [D]

né le 9 février 1984 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Colette HYONNE, avocat au barreau de REIMS

Madame [V] [M]

née le 28 février 1983 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Colette HYONNE, avocat au barreau de REIMS

DÉFENDERESSE :

S.A.S. VHF, société par actions simplifiée immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Reims sous le n°520 040 007,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Christophe GUYOT, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur Benoit LEVE, vice-président, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile.

Assisté de Monsieur Alan COPPE, greffier lors des plaidoiries.

Le Tribunal, après avoir entendu les avocats des parties à l’audience publique de plaidoiries du 10 février 2026, a averti les parties que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu le 7 mai 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Courant 2020, la SAS VHF a mis en vente un immeuble situé [Adresse 1] (51) au prix de 375.000 euros net vendeur.

Après avoir visité ce bien, Monsieur [G] [D] et Madame [V] [M] ont formulé une offre d’achat au prix de 355.000 euros frais d’agence inclus, transmise par mail en date du 20 juin 2020 ; ces derniers indiquant notamment que cette offre « tient compte du traitement d’humidité indispensable à effectuer restant à notre charge ».

Par acte notarié dressé par Maître [S], notaire associé à [Localité 3] en date du 25 juin 2020, la SAS VHF a consenti à ceux-ci une promesse unilatérale de vente de cet immeuble au prix de 345.000 euros net vendeur.

Il y était stipulé que le BENEFICIAIRE déclare avoir constaté lors de ses visites la présence d’humidité sur certaines surfaces boisées du BIEN.

Toute demande d’expertise en vue de rechercher la présence de potentielles mérules sera effectuée par le BENEFICIAIRE lui-même et à ses frais exclusifs, sans que la réalisation et la conclusion de cette expertise puisse constituer une condition suspensive de la vente.

Cependant, pour le cas où le diagnostic révélait la présence actuelle de mérule nécessitant une intervention destructives les parties se réuniront afin de décider de la suite à donner à la présente vente.

Monsieur [G] [D] et Madame [V] [M] ont fait établir un diagnostic de l’état parasitaire de l’immeuble par la société DIAG EX’IM le 21 juillet 2020, établissant la présence de parasites et préconisant un traitement préventif sur l’ensemble des ouvrages bois, un traitement curatif des ouvrages infestés ainsi qu’un diagnostic structure des éléments porteurs.

Par suite, Monsieur [G] [D] et Madame [V] [M] ont fait réaliser plusieurs devis, qu’ils ont transmis au vendeur avec un compte rendu d’analyses par courrier électronique en date du 07 août 2020.

Par lettre recommandée avec accusé de réception de leur conseil en date du 14 octobre 2020, ils ont demandé à la SAS VHF de confirmer son accord pour la prise en charge du traitement d’un montant total de l’ordre de 16.000 euros et le diagnostic consécutif, en ramenant le prix de vente à 329.000 euros.

En l’absence d’accord sur ce point, l’acte authentique de vente de l’immeuble a été régularisé le 27 novembre 2020 par devant Maître [R] [S], avec l’assistance de Maître [Q], notaire des acquéreurs, pour le prix net vendeur de 345.000 euros.

Il y était stipulé au paragraphe Etat parasitaire :

Un rapport de constat de l’état parasitaire, ci-annexé, a été établi par la société EX’IM, [Adresse 3] le 1er septembre 2020, à la demande de l’ACQUEREUR.

Il en résulte que « le présent examen fait état de présence de parasites le jour de la visite. Un traitement préventif sera nécessaire sur l’ensemble des ouvrages bois, un traitement curatif sur les ouvrages infestés et un diagnostic structure sur les éléments porteurs infestés postérieurement ».

Le rapport retient par ailleurs que la charpente inspectée dans les combles révèle du « bois de charpente attaqués à plusieurs endroits, trous et sciure de bois – Constatations visuels en annexe (photos) – Morceaux de bois se cassent et s’effritent facilement au contact d’un tournevis/machette ».

Cependant, il ressort du dossier d’analyses EUROFINS annexé audit rapport que seule une plinthe de la cuisine a révélé la présence hypothétique de charançons du bois.

Aussi, le VENDEUR a procédé au remplacement de ladite plinthe, ainsi constaté par l’ACQUEREUR dès avant ce jour.

Aux fins d’inspection de l’état de la charpente, l’entreprise CEGEBA, [Adresse 4] s’est rendue sur place le 28 octobre 2020 et en a conclu que :

«  Au vu des rapports que vous m’avez transmis (rapport Eurofins numéro de dossier [Numéro identifiant 1] et rapport EXIM en date du 01/09/2020), et suite à mon inspection minutieuse de la charpente, je vous confirme qu’en l’état actuel, la structure porteuse ne pose pas de problème. […]

L’ACQUEREUR déclare avoir eu connaissance des rapports et expertises susvisés préalablement à la signature des présentes. Il reconnaît avoir reçu de la part des experts sollicités toute explication sur les conclusions rendues, et par conséquence prendre le BIEN en l’état sans recours contre le VENDEUR.

Le 30 novembre 2020, Monsieur [G] [D] et Madame [V] [M] ont fait dresser un constat d’huissier.

Ils ont également confié à Monsieur [C] [P] une expertise extrajudiciaire concluant que la couverture est fuyarde, que la charpente est humide, abîmée, couverte par endroits de moisissures et que certaines pannes sont infectées d’insectes xylophages ; qu’en outre, le plancher du rez-de-chaussée est très fortement détérioré avec affaissement et risque de rupture des solives et lambourdes muralières ; que de surcroît, les éléments constitutifs de la charpente matérialisant l’ossature de la couverture de la maison sont affectés de défauts rédhibitoires de nature à atteindre la solidité de cet ouvrage ; qu’enfin les moisissures constatées sont de type moisissures noires et de type moisissures blanches, toutes deux génératrices de spores libérées dans l’air, de nature à provoquer des troubles de la santé, notamment troubles respiratoires, asthme.

Se plaignant par ailleurs de l’apparition d’auréoles et de fissures au plafond des pièces du premier étage, Monsieur [G] [D] et Madame [V] [M] ont fait assigner la SAS VHF devant le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Reims par acte d’huissier en date du 20 janvier 2021, aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

Par ordonnance de référé en date du 24 mars 2021, une expertise a été ordonnée et confiée à Monsieur [E] [K], lequel a déposé son rapport en date du 6 novembre 2023.

***

Préalablement, par acte de commissaire de justice en date du 24 mars 2023, Monsieur [G] [D] et Madame [V] [M] ont fait assigner la SAS VHF devant le Tribunal judiciaire de Reims aux fins de la voir condamnée à les indemniser de leurs préjudices sur le fondement de l’article 1640 du Code civil.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique en date du 31 janvier 2025, Monsieur [G] [D] et Madame [V] [M] demandent au Tribunal judiciaire de Reims, de :

— Juger Madame [V] [M] et Monsieur [G] [D] recevables et bien fondés en leurs demandes ;

— Débouter la SAS VHF de toute argumentation plus ample ou contraire et particulièrement de sa demande reconventionnelle ;

— Condamner la SAS VHF à réparer l’ensemble des préjudices matériels et immatériels subis par les consorts [D] [M] du chef des différents vices cachés affectant l’immeuble vendu par cette société ;

— Condamner la SAS VHF à leur payer une somme de 432.175,55€ TTC au titre des travaux de reprise avec indexation sur l’indice BT01 entre la date du dépôt du rapport d’expertise de Monsieur [K] et la date du jugement à intervenir ;

— Condamner la SAS VHF à leur payer une somme de 600€ par mois à compter de décembre 2020 jusqu’au prononcé du jugement à intervenir au titre de leur trouble de jouissance du fait des désordres ;

— Condamner la SAS VHF à leur payer une somme de 18.564€ au titre de leur trouble de jouissance pendant les travaux ;

— Condamner la SAS VHF à leur payer une somme de 10.000€ chacun au titre de leur préjudice moral ;

— Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— Condamner la SAS VHF à leur payer une somme de 10.000 € au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens de l’instance comprenant les frais de l’expertise avec faculté de distraction ;

— Rejeter toute demande plus ample ou contraire dirigée à leur encontre.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique en date du 28 mai 2025, la SAS VHF demande au Tribunal judiciaire de Reims, de :

— Juger Monsieur [G] [D] et Madame [V] [M] irrecevables et mal fondés en toutes leurs demandes, et les en débouter ;

— Juger à titre subsidiaire, si la SAS VHF devait voir prononcer des condamnations à son encontre, que Monsieur [G] [D] et Madame [V] [M] ont fait preuve de déloyauté dans le cadre de l’acte de cession de l’immeuble objet du litige,

— Juger que leur déloyauté cause à la SAS VHF un préjudice à hauteur des éventuelles condamnations prononcées à son encontre ;

— Condamner Monsieur [G] [D] et Madame [V] [M] à indemniser la SAS VHF à hauteur des condamnations prononcées à son encontre ;

— Ordonner la compensation des condamnations ;

— Condamner Monsieur [G] [D] et Madame [V] [M] à payer la somme de 10.000 € euros au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens avec faculté de distraction.

Par application de l’article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se référer aux écritures des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens et arguments.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 4 novembre 2025 ; fixant l’audience de plaidoirie au 10 février 2026. Ce jour, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur l’existence de vices cachés

Monsieur [G] [D] et Madame [V] [M] sollicitent la condamnation de la SAS VHF à les indemniser de leurs divers préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Se fondant sur les rapports d’expertise extrajudiciaire et judiciaire, ils font valoir au soutien de leurs prétentions que la maison d’habitation qu’ils ont acquise est affectée en premier lieu d’une série de vices cachés résultant d’attaques d’insectes xylophages, à savoir :

— Plancher haut du vide sanitaire affecté d’un pourrissement des solives et d’une flexion accompagnée d’un décollement au niveau des plinthes ;

— Plancher haut RDC affecté par un affaissement au niveau des plinthes, des attaques d’insectes xylophages et des écartements de lames de plancher et glissement des planchers par rapport au mur extérieur ;

— Plancher haut R+1 dégradé par des phénomènes d’infiltration et de condensations ;

— Charpente affectée par des attaques d’insectes xylophages et des infiltrations importantes ;

— Escalier bois R+1 et R+2 présentant des attaques d’insectes xylophages à différents endroits.

Ils ajoutent en second lieu que l’immeuble est également affecté d’un vice tenant à l’absence d’étanchéité de la toiture.

Selon l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 du Code civil dispose en outre que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1643 du même code prévoit que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Par ailleurs, il est rappelé que par application de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à Monsieur [G] [D] et Madame [V] [M] de démontrer la réunion des conditions requises, à savoir l’existence du vice allégué, son antériorité à la vente, son caractère non-apparent, et son caractère rédhibitoire au sens de l’article 1641 du code civil.

A titre liminaire, le Tribunal constate que contrairement à ce que soutient à tort la SAS VHF, la qualité de professionnels de la construction ou de l’immobilier des demandeurs n’est nullement avérée.

En effet, il est clairement établi aux débats que Madame [V] [M] n’exerce que des fonctions de conseillère décorative et commerciale au sein de la société Habitat et Tradition, spécialisée dans la rénovation des murs et façades.

Par ailleurs, la qualité de professionnel de l’immobilier de la SAS VHF, mentionnée expressément dans l’acte de vente, n’est nullement contestée.

Il s’ensuit que la clause d’exclusion de garantie des vices cachés n’est pas susceptible d’être opposée aux acquéreurs dans l’hypothèse où un vice caché serait caractérisé.

En défense, la SAS VHF conclut au débouté des demandeurs. Au soutien de ses prétentions, elle conteste en substance l’infestation actuelle de l’immeuble par les insectes xylophages, et ajoute que l’état de l’immeuble était apparent et largement connu des acquéreurs, qui ont multiplié les visites, et ont eu libre accès à l’immeuble pour y effectuer les analyses de leur souhait ; qu’en outre, ces derniers se sont engagés à prendre l’immeuble en l’état en contemplation des différents rapports techniques réalisés.

***

a. S’agissant des vices découlant de l’infestation des insectes xylophages

S’agissant en premier lieu de l’existence des vices allégués et de leur antériorité à la vente, il est très largement établi au vu du rapport de constat de l’état parasitaire, des conclusions des analyses EUROFINS, du procès-verbal de constat d’huissier, du rapport d’expertise extra-judiciaire [P], et du rapport d’expertise judiciaire [K], que l’immeuble était effectivement affecté de manière généralisée par la présence d’insectes xylophages, communément appelés capricorne des maisons, et ce avant la réitération de la vente.

En défense, la SAS VHF soutient que l’infestation est ancienne, et qu’elle ne présente pas de caractère d’actualité, de sorte qu’elle conteste l’existence même du vice.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’il n’a été trouvé aucune trace actuelle du parasite, tel qu’un insecte, une larve, ou un cadavre de capricorne, et ajoute que la maison est ancienne et qu’elle a subi dans le passé des travaux destinés à conforter la charpente, par la pose déjà ancienne d’un sabot métallique de renfort d’une poutre principale, ainsi que d’une poutre de renfort.

Néanmoins, il ressort des propres pièces produites par la SAS VHF, à savoir la copie du site de vulgarisation insectes-net « Les Pages Entomologiques » que « la découverte de l’insecte, mort ou vivant, est elle aussi possible, mais non moins aléatoire, d’autant que la bestiole n’est pas bien grosse ». D’où il résulte que ce moyen essentiel opposé par le défendeur pour contester les différents rapports précités et remettre en cause le caractère actuel de l’infestation est en réalité dénué de toute pertinence.

Ceci étant observé, le Tribunal relève que l’expert a fort pertinemment rejeté les arguments de la SAS VHF, après avoir rappelé à juste titre que la probabilité de trouver un insecte compte tenu du nombre de sondage est infime ; qu’en outre, les différents sondages réalisés par DIAG EX’IM, ceux réalisés par son sapiteur, et les analyses entomologiques de SEMHV en laboratoire, ont mis en évidence les stigmates du passage de ces insectes, dont certaines sont plus ou moins récentes.

Du reste, il est constaté que la SAS VHF ne produit aucun élément technique pertinent de nature à remettre en cause ce constat solidement étayé ; ce dès lors que l’attestation fort succincte établie par l’entreprise CEGEBA, qui ne fait état que d’une simple inspection visuelle sans étude de structure, apparaît très insuffisamment probante.

De même, force est de constater que les griefs soulevés par la SAS VHF à l’encontre du rapport EX’IM apparaissent artificiels et peu convaincants, dès lors que l’intégralité des études et investigations précitées a permis de conclure de manière convergente au caractère toujours actuel de l’infestation.

Par ailleurs, l’antériorité de l’infestation à la vente n’est pas discutable, dès lors que les stigmates de cette dernière, telle que le rejet de sciure, ont été constatés et documentés entre la signature de la promesse de vente et sa réitération.

S’agissant en second lieu du caractère apparent des infestations lors de la vente, la SAS VHF soutient à raison que l’infestation est apparente et qu’elle était, du reste, parfaitement connue des acquéreurs lorsqu’ils ont réitéré la vente.

En effet, les éléments produits établissent que l’infestation par les insectes xylophages, affectant de manière généralisée et actualisée la maison acquise par les demandeurs était largement connue d’eux à raison de l’état parasitaire qu’ils ont fait réaliser avant la réitération de la vente.

Or, le rapport établi à cette occasion en date du 1er septembre 2020, a relevé qu’au niveau de la cuisine, les plinthes présentaient des indices d’infestation de charançons du bois avec altération biologique caractérisées par des trous de sortie et des vermoulures ; qu’en outre, le bois de charpente dans les combles était attaqué à plusieurs endroits, comme le démontre la présence de trous et de sciure de bois, ainsi que l’effritement et la dégradation facile de morceaux de bois au contact d’un tournevis ou d’une machette.

En outre, l’état parasitaire a conclu à l’existence de parasites le jour de la visite, nécessitant un traitement préventif sur l’ensemble des ouvrages bois, un traitement curatif sur les ouvrages infestés et un diagnostic structure sur les éléments porteurs infestés postérieurement.

Tenant compte de ces éléments, l’existence d’une infestation généralisée de la maison doit être considérée comme un vice apparent des acquéreurs ; cette dernière ayant d’ailleurs été mentionnée dans l’acte de vente rédigé comme suit (page 17) :

Etat parasitaire :

«  Un rapport de constat de l’état parasitaire, ci-annexé, a été établi par la société EX’IM, [Adresse 3] le 01 septembre 2020, à la demande de l’ACQUEREUR.

Il en résulte que « le présent examen fait état de présence de parasites le jour de la visite. Un traitement préventif sera nécessaire sur l’ensemble des ouvrages bois, un traitement curatif sur les ouvrages infestés et un diagnostic structure sur les éléments porteurs infestés postérieurement. ».

Le rapport retient par ailleurs que la charpente inspectée dans les combles révèle du « bois de charpente attaqués à plusieurs endroits, trous et sciure de bois -Constatation visuels en annexe (photos) – Morceaux de bois se cassent et s’effritent facilement au contact d’un tournevis/machette. ».

Cependant, il ressort du dossier d’analyses EUROFINS annexé audit rapport que seule une plinthe de la cuisine a révélé la présence hypothétique de charançons du bois.

Aussi, le VENDEUR a procédé au remplacement de ladite plinthe, ainsi constaté par l’ACQUEREUR dès avant ce jour.

Aux fins d’inspection de l’état de la charpente, l’entreprise CEGEBA, [Adresse 5] s’est rendue sur place le 28 octobre 2020 et en a conclu que :

«  (…) Au vu des rapports que vous m’avez transmis (rapport Eurofins numéro de dossier 20NM024532 et rapport EXIM en date du 01/09/2020), et suite à mon inspection minutieuse de la charpente, je vous confirme qu’en l’état actuel, la structure porteuse ne pose pas de problème.

Comme pour tout bien immobilier, un entretien régulier des ouvrages bois de la maison reste la règle (traitement préventif), et dans le cas où des ouvrages seraient infestés postérieurement, traitement curatif. ".

L’ACQUEREUR déclare avoir eu connaissance des rapports et expertises susvisés préalablement à la signature des présentes. Il reconnaît avoir reçu de la part des experts sollicités toute explication sur les conclusions rendues, et par conséquent prendre le BIEN en l’état sans recours contre le VENDEUR.

Le VENDEUR déclare que par suite de son intervention et celle des personnes missionnées par ses soins, le bien vendu est désormais exempt de tout vice lié à la présence de parasites.

A ce titre L’ACQUEREUR prend acte des déclarations du VENDEUR sur ce point, mais émet de vives réserves à ce propos.

Il ressort donc de ce qui précède que la présence actuelle de parasites était apparente pour les acquéreurs, de même que la nécessité de procéder à des traitements préventifs et curatifs, ou encore la nécessité de faire réaliser un diagnostic structurel portant sur les éléments de charpente affectés.

Or, s’agissant de la charpente, l’expert n’ayant préconisé qu’un traitement, dès lors que son dimensionnement et sa portance étaient justifiées, il s’ensuit que les demandeurs sont mal fondés à se prévaloir d’un vice caché à ce titre.

En revanche, faute pour les parties d’avoir fait procéder au diagnostic structure des éléments porteurs par la société SOCOBOIS, Monsieur [G] [D] et Madame [V] [M] ne peuvent être réputés avoir eu connaissance de l’atteinte à la solidité de l’ouvrage, et de la nécessité de procéder aux travaux préconisés par l’expert judiciaire, lesquels excèdent très largement les traitements curatifs et préventifs pour lesquels les demandeurs avaient fait réalisé un devis par les sociétés HYGIENE 5 D et BCS.

Certes, l’expert fait grief aux acquéreurs de ne pas avoir fait réaliser le diagnostic structure, nonobstant les conclusions du rapport EX’IM.

Pour autant, il est relevé que la SAS VHF a fait réaliser une attestation par l’entreprise CEGEBA en date du 3 novembre 2020 concluant à l’absence d’atteinte structurelle, laquelle a été communiquée aux acquéreurs.

En conséquence, il ne peut être reproché aux demandeurs le défaut de réalisation de l’étude SOCOTEC, dès lors que le vendeur affirmait à l’acte de vente, attestation de professionnel à l’appui, qu’il n’existait aucune atteinte à la structure de l’immeuble.

La SAS VHF conteste par ailleurs les conclusions du rapport de l’expert judiciaire et de son sapiteur, faisant valoir qu’elles ne reposent que sur un postulat arbitraire de dégradation des poutres et solives par les attaques d’insectes xylophages, et sur l’application des normes de résistance de constructions actuelles.

Pour autant, si la référence à des normes techniques contemporaines est contestée, il n’en demeure pas moins que les affaissements de plancher observés compris entre 2 et 6 centimètres confirment très largement l’atteinte structurelle et la nécessité de procéder à la dépose/repose des planchers.

Par ailleurs, il est constaté que les notes de calcul de structure réalisées par le Bureau d’études sont purement théoriques et réalisées sans constat sur place.

En outre, il est observé que ce rapport ABE conclut seulement à la conformité de la construction aux normes applicables à la date où elle a été réalisée ; qu’en outre, elle tient pour acquis à titre de postulat l’ancienneté des déformations, et le fait qu’elles soient dues à l’exploitation des lieux.

A l’inverse, le Tribunal constate que le rapport ABE ignore les affaissements des planchers, lesquels peuvent atteindre localement 6 cm, de même que le pourrissement des solives relevé sur le plancher haut du vide-sanitaire.

Par suite, le Tribunal estime souverainement que les notes de calcul ABE sont impropres à remettre en cause les conclusions fort pertinentes du rapport de l’expert judiciaire et de son sapiteur.

Il s’ensuit que l’atteinte à la structure des planchers résultant de l’infestation par les insectes xylophages, et la nécessité de procéder à des travaux lourds sur ceux-ci est largement démontrée ; qu’en outre, elle ne peut être considérée comme apparente pour Monsieur [G] [D] et Madame [V] [M], qui ne peuvent être réputés en avoir eu connaissance au jour de la vente, dans son ampleur et ses conséquences.

Par ailleurs, tenant compte de la comparaison entre le coût des travaux de reprise des planchers chiffré par l’expert et le prix de vente, ainsi que de l’atteinte à la solidité de la maison matérialisée par les affaissements d’ampleur des planchers compris entre 2 et 6 cm, il est clairement établi que les acquéreurs n’auraient pas fait l’acquisition de l’immeuble s’ils avaient eu une connaissance complète du vice litigieux.

Par suite, il est clair que l’atteinte à la solidité des planchers résultant de l’infestation par les insectes xylophages est constitutive d’un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil, dont les demandeurs sont fondés à se prévaloir.

b. S’agissant des vices affectant la couverture

Monsieur [G] [D] et Madame [V] [M] se prévalent en second lieu d’un défaut d’étanchéité de la toiture. Au soutien de leurs prétentions, ils soutiennent subir de manière récurrente des infiltrations lors d’épisodes pluvieux, et produisent diverses photographies, outre les conclusions de leur expert.

En défense, la SAS VHF fait valoir en substance que son caractère vétuste était apparent, et que les acquéreurs ont acquis le bien en l’état.

Au cas d’espèce, force est de constater que la couverture était visible des acquéreurs depuis les combles, auxquels ils ont eu largement accès, accompagnés des professionnels de leur choix, avant la réitération de la vente.

Il ressort clairement du rapport d’expertise judiciaire que l’état vétuste de la couverture, caractérisé par l’état poreux des tuiles révélé par les traces blanchâtres caractéristiques ainsi que par les jours entre les tuiles, était immédiatement visible pour quiconque accédait aux combles sous toiture.

Monsieur [G] [D] et Madame [V] [M] font valoir néanmoins que la couverture était également affectée d’un défaut d’étanchéité constitutif d’un vice caché ; qu’en outre, les pénétrations d’eau intervenu en juin 2021 ne relevaient pas d’un phénomène exceptionnel, mais se sont régulièrement réitérées.

Pour autant, force est de constater que les demandeurs n’apportent aucun élément probant vérifiable de nature à vérifier la redondance des entrées d’eau dont ils se plaignent ; ce alors qu’il était aisé, par la réalisation d’un constat d’huissier un jour de pluie, ou à défaut par une recherche de fuite comprenant un arrosage abondant de la couverture, d’établir, le cas échéant, la réalité du vice dont ils allèguent l’existence.

Par suite, il y a lieu de débouter Monsieur [G] [D] et Madame [V] [M] de leurs prétentions à ce titre.

2. Sur les demandes indemnitaires

Monsieur [G] [D] et Madame [V] [M] sollicitent l’indemnisation de leurs divers préjudices, caractérisés d’une part par le coût de reprise des vices cachés, et d’autres part, par les préjudices consécutifs qui en découlent.

L’article 1644 du code civil dispose que dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

L’article 1645 du code civil dispose que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Au cas d’espèce, il est constaté en premier lieu que la qualité de professionnel de l’immobilier de la SAS VHF, au demeurant explicitement mentionnée dans l’acte authentique de vente, n’est nullement contestée, de sorte qu’elle est réputée avoir eu connaissance des vices de la chose, et qu’elle doit répondre des conséquences dommageables qui en résultent.

a. Sur le coût des travaux de reprise

Monsieur [G] [D] et Madame [V] [M] sollicitent en premier lieu la condamnation de la SAS VHF à leur verser la somme de 432.175,55€ TTC à titre de dommages et intérêts.

Ils produisent aux débats de multiples devis et une estimation sommaire du cabinet EUDES ARCHITECTURE, faisant valoir que ces travaux sont nécessaires pour remédier aux vices cachés.

A titre liminaire, il est rappelé que les vices affectant la charpente et la couverture dont les acquéreurs allègent l’existence n’ont pas été jugés occultes pour ces derniers au moment de la vente, et ne relèvent pas de la garantie des vices cachés du vendeur.

Il s’ensuit que les demandes indemnitaires formulées à ce titre sont vouées au rejet.

Pour le surplus, la SAS VHF s’oppose aux prétentions des demandeurs, en faisant valoir qu’au terme de son pré-rapport, l’expert judiciaire a écarté le devis du cabinet EUDES ARCHITECTURE retenant alors un coût des travaux de reprise d’un montant de 200.000€ HT, au motif qu’il n’était pas en adéquation avec les travaux de reprise des désordres.

Or, au cas d’espèce, il ressort du pré-rapport que le premier chiffrage du cabinet EUDES ARCHITECTURE a été clairement, et au demeurant fort pertinemment, rejeté par l’expert judiciaire, après avoir constaté que les travaux préconisés ne correspondaient en rien à ce qu’il avait préconisé comme travaux de reprise, et conclu que le devis EUDES n’était pas en adéquation avec les travaux à reprendre.

Certes, l’expert judiciaire n’a pas formulé les mêmes conclusions en son rapport d’expertise, et s’est au contraire expressément référé au chiffrage du cabinet EUDES ARCHITECTURE, désormais porté à 432.175,55€ TTC, sous déduction d’une décote au titre des travaux de couverture et après avoir préconisé un partage de responsabilité entre les parties.

Il n’en demeure pas moins que les observations fort pertinentes de l’expert en son pré rapport demeurent d’actualité ; qu’en outre, la comparaison entre les pré-rapports et rapports de l’expert judiciaire, et l’analyse des réponses aux dires des parties, ne permettent en rien d’expliquer l’évolution de l’analyse de l’expert quant à la pertinence du chiffrage des travaux de reprise par les demandeurs et leur architecte et à la nécessité de l’écarter.

De ce fait, le Tribunal estime souverainement que les travaux strictement imputables à l’atteinte structurelle découlant de la présence des insectes xylophages s’élèvent à la somme de 104.534€ HT à dire d’expert, comprenant le remplacement de l’intégralité du plancher bas rez-de-chaussée compte tenu de la ventilation insuffisante du vide sanitaire, des flèches importantes constatées, et de la nécessité de renforcer les solives.

En effet, l’expert a conclu fort justement que la réduction de capacité portante des différentes sections conclut à considérer que les planchers ne sont pas justifiables, ce que confirme empiriquement l’importance des jeux sous les plinthes et l’affaissement des planchers.

Par ailleurs, l’expert a justement rejeté la nécessité de déposer l’ensemble des solives des différents niveaux, un traitement et un renforcement après vérification par un bureau d’étude structure apparaissant suffisant.

En revanche, l’expert a fort justement relevé que la charpente était vérifiable par le calcul, de sorte que seul un traitement était nécessaire ; il a également retenu que la stabilité des escaliers n’était pas engagée, et qu’un simple traitement suffisait à ce titre.

Or, il est relevé que la nécessité de procéder à un traitement été connue des demandeurs, de sorte qu’elle ne peut être constitutive d’un vice caché.

De ce fait, il y a lieu de déduire du coût des travaux de reprise chiffré par l’expert le traitement des planchers et de la charpente pour la somme cumulée de 9.000€ HT.

Par suite, il y a lieu de condamner la SAS VHF à verser à Monsieur [G] [D] et Madame [V] [M] la somme de 127.464,25€ TTC au titre du coût des travaux de reprise.

Par ailleurs, tenant compte de la nature des travaux à réaliser, l’intégration des frais de maîtrise d’œuvre apparaît constituer un préjudice indemnisable à conserver dans l’évaluation du préjudice des demandeurs.

b. Sur les préjudices consécutifs

Monsieur [G] [D] et Madame [V] [M] sollicitent en premier lieu la condamnation de la SAS VHF à leur verser la somme mensuelle de 600€ au titre de leur préjudice de jouissance à compter du mois de décembre 2020, celle de 18.564€ au titre de leur trouble de jouissance du fait des désordres pendant les travaux, et celle de 10.000€ au titre de leur préjudice moral.

Par application de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe aux parties de prouver les faits nécessaires au soutien de leurs prétentions.

Comme tel, il appartient aux demandeurs de prouver la réalité du préjudice dont ils sollicitent l’indemnisation.

Or, s’agissant en premier lieu du préjudice de jouissance, force est de constater qu’il n’est pas démontré que la présence de parasites du bois a pu causer concrètement un préjudice de jouissance et une entrave à l’occupation normale des lieux.

En revanche, force est de constater que les travaux de reprise, la nécessité pour les demandeurs de différer les travaux de rénovations prévus, et l’obligation qu’ils ont de déménager pour permettre la réalisation des travaux constituent un préjudice de jouissance indéniable de la part des demandeurs.

A ce titre, si ces derniers évaluent leur préjudice de jouissance en contemplation d’une durée des travaux de huit à neuf mois, il n’en demeure pas moins que seuls les travaux de reprise retenus au titre de la dépose et repose des planchers doivent être pris en compte ; ce que le Tribunal évalue souverainement à une durée de deux mois.

Par suite et tenant compte de ce qui précède, il y a lieu de condamner la SAS VHF à verser à Monsieur [G] [D] et Madame [V] [M] la somme de 8.000€ au titre de leur préjudice de jouissance, dans les différentes composantes détaillées ci-avant ; le surplus des prétentions à ce titre étant rejeté.

S’agissant en second lieu du préjudice moral invoqué par les demandeurs, force est de constater que les demandeurs ne produisent aucun élément de nature à établir l’existence d’un tel préjudice spécifique.

Par suite, il y a lieu de les débouter de leurs prétentions à ce titre.

3. Sur les demandes reconventionnelles

La SAS VHF sollicite reconventionnellement la condamnation des demandeurs à lui verser des dommages et intérêts d’un montant égal aux condamnations prononcées à son encontre et la compensation entre les créances réciproques.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que les acquéreurs ont sollicité et obtenu de visiter à plus de six reprises l’immeuble avant la vente, et ajoute qu’ils se sont vus confier les clés pour visiter avec les entreprises de leurs choix pour procéder aux analyses qu’ils voulaient et à l’établissement de tout devis de leur choix ; qu’ils ont en outre été parfaitement informés de la situation de l’immeuble ; qu’en outre, ils ont programmé dès le premier jour ouvré suivant la signature de l’acte réitératif de vente la réalisation d’un constat d’huissier et l’intervention d’un expert extra-judiciaire.

Néanmoins, force est de constater que ces éléments ne caractérisent en rien la mauvaise foi des demandeurs ni une quelconque faute de la part des acquéreurs, de nature à voir engager leur responsabilité civile.

Par suite, il y a lieu de débouter la SAS VHF de ses prétentions à ce titre.

4. Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l’issue du litige, il est équitable de condamner la SAS VHF à verser à Monsieur [G] [D] et Madame [V] [M] la somme de 4.500€ au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens incluant ceux de la procédure de référé et les frais d’expert et de sapiteur par application de l’article 696 du Code de procédure civile, avec faculté de distraction dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Il est enfin rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire par application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire de Reims, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SAS VHF à verser à Monsieur [G] [D] et Madame [V] [M] la somme de 127.464,25€ au titre du coût des travaux de reprise ;

CONDAMNE la SAS VHF à verser à Monsieur [G] [D] et Madame [V] [M] la somme de 8.000€ au titre de leur préjudice de jouissance ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE la SAS VHF à verser à Monsieur [G] [D] et Madame [V] [M] la somme de 4.500€ au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SAS VHF aux dépens incluant ceux de la procédure de référé et les frais d’expert et de sapiteur ;

AUTORISE la SCP BADRE HYONNE SENS-SALIS ROGER à recouvrer directement les dépens dont elle a exposé la charge dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Pôle Civil, le 7 Mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Benoit LEVE, vice-président, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de procédure civile, et par Alan COPPE, greffier ayant assisté au prononcé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE VICE-PRÉSIDENT,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le magistrat et le greffier du tribunal judiciaire.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du tribunal judiciaire de Reims.