Copie délivrée

à

la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS

la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES

la SELARL LX [Localité 17]

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 17]

**** Le 17 Mars 2025

1ère Chambre Civile

N° RG 24/00470 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KJZC

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

Mme [E] [U] veuve [L]

née le 10 Septembre 1943 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 3]

M. [H] [T]

né le 12 Mai 1966 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 2]

Mme [I] [U] veuve [T]

née le 14 Mai 1941 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 3]

Mme [P] [Y] épouse [T]

née le 30 Mars 1974 à [Localité 16],

demeurant [Adresse 3]

M. [M] [Y] Retraité / Usufruitier.

né le 09 Avril 1944 à [Localité 13],

demeurant [Adresse 1]

Mme [V] [W] épouse [Y]

née le 30 Avril 1945 à [Localité 15],

demeurant [Adresse 1]

Tous représentés par la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

à :

M. [S] [X]

né le 18 Mars 1951 à [Localité 11],

demeurant [Adresse 14]

représenté par la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

N° RG 24/00470 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KJZC

Mme [A] [F] épouse [X]

née le 27 Janvier 1956 à [Localité 9] (SUISSE) (99),

demeurant [Adresse 14]

représentée par la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

S.A.R.L. DIP EXPERTISES,

Immatriculée au RCS 493.429.153 et prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit établissement secondaire (siège social situé [Adresse 5]), dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par la SELARL LX NIMES, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant et par SELARL AVOX agissant par Maître Vincent NIDERPRIM, Avocat au Barreau de Paris, avocat plaidant

S.A. AXA FRANCE IARD,

Assureur de la SARL DIP EXPERTISES selon contrat numéro 10147984604 et prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège social., dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par la SELARL LX NIMES, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant et par SELARL AVOX agissant par Maître Vincent NIDERPRIM, Avocat au Barreau de Paris, avocat plaidant

Rendu publiquement, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 20 janvier 2025 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, Antoine GIUNTINI, Vice-président, et Margaret BOUTHIER-PERRIER, magistrat à titre temporaire, assistés de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 16 mars 2021, Mme [P] [T] née [Y], M. [H] [T], Mme [I] [T] née [U], Mme [E] [L] née [U], M. [M] [Y] et Mme [V] [Y] née [W] ont acquis auprès de M. [S] [X] et de Mme [A] [X] née [F] une maison d’habitation sise [Adresse 12] à [Localité 8] pour un prix de 765.000 euros (outre 40.000 euros pour les meubles).

Cet investissement s’est inscrit dans une reconversion professionnelle visant à constituer :

— d’une part, leur résidence principale, accompagnée d’une activité de location de meublés de tourisme dès le printemps 2023, après réalisation de travaux nécessaires dans le bâtiment et la piscine en 2022,

— d’autre part, l’accueil de M. et Mme [M] [Y], les parents d'[P] [T], et de mesdames [I] [T] et [E] [L] (respectivement mère et tante de M. [H] [T]) dans des espaces séparés au rez-de-chaussée du bâtiment pour assurer leurs suivis de santé.

Préalablement, le 18 décembre 2020, la société DIP Expertises a réalisé les diagnostics obligatoires avant-vente, à savoir :

— l’état des risques et pollutions ;

— l’état de l’installation intérieure électrique ;

— l’état relatif à la présence de termites ;

— le diagnostic de performance énergétique.

Ce diagnostic a relevé une absence d’indices d’infestation de termites et plus généralement, l’absence d’indication concernant la présence de larves xylophages.

Lors de leur installation en juin 2021, les acquéreurs ont constaté différents désordres, les amenant à contacter la société SOGEBI, spécialisée en traitement d’insectes xylophages qui a noté la présence de larves de Capricornes.

Par procès-verbal de commissaire de justice du 19 juillet 2021, ils ont également fait constater une fuite en sous-toiture du studio au Nord-Ouest du bâtiment, conduisant à l’établissement d’un devis complémentaire de réfection de toiture par l’entreprise SOGEBI le 27 juillet 2021.

Les démarches amiables auprès des vendeurs, du diagnostiqueur et son assureur étant restées vaines, une expertise a été confiée le 7 janvier 2022 au cabinet Eurexo, à laquelle les consorts [X] ne se sont pas rendus. Le rapport établi par l’expert a confirmé la présence d’insectes xylophages au moment de la vente et le caractère fuyard de la toiture.

Ce rapport d’expertise n’ayant toujours pas abouti sur une solution amiable entre les parties, les acquéreurs ont obtenu par décision en référé du 31 août 2022 que soit ordonnée une expertise judiciaire. L’expert, M. [O] [B], a rendu son rapport définitif le 14 octobre 2023.

Par actes de commissaire de justice des 10, 11 et 30 janvier 2024, Mme [P] [T] née [Y], M. [H] [T], Mme [I] [T] née [U], Mme [E] [L] née [U], M. [M] [Y] et Mme [V] [Y] née [W] ont assigné M. [S] [X], Mme [A] [X], la SARL DIP Expertises et la SA AXA France IARD devant le tribunal Judiciaire de Nîmes afin d’obtenir l’indemnisation de leurs préjudices.

* * *

Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 21 novembre 2024, Mme [P] [T] née [Y], M. [H] [T], Mme [I] [T] née [U], Mme [E] [L] née [U], M. [M] [Y] et Mme [V] [Y] née [W] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1112-1, 1116, 1240, 1641 et 1643 du code civil, R.126-42 du code de la construction et de l’habitation et L.112-6 du code des assurances, de :

HOMOLOGUER le rapport [B],

CONDAMNER M. [S] [X] et Mme [A] [X] née [F] à leur payer la somme de 27112,31 € en réparation de leur préjudice lié aux traitements xylophages, ainsi qu’aux travaux de reprise nécessaires de la toiture et de la piscine et de son local, et ce avec intérêts sur la base de l’indice du coût de la construction courant depuis le 14 octobre 2023, date de dépôt du rapport d’expertise judiciaire.

CONDAMNER M. [S] [X] et Mme [A] [X] née [F] à payer à M. [H] [T] la somme de 17250 € en réparation du préjudice résultant de ses pertes d’exploitation locatives, et ce avec intérêts au taux légal depuis le 11 janvier 2021, date de l’acte de vente, à parfaire des exercices ultérieurs.

CONDAMNER solidairement M. [S] [X] et Mme [A] [X] née [F], la SARL DIP Expertises et son assureur AXA à leur payer la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris ceux de référé d’expertise.

CONDAMNER la SARL DIP Expertises et son assureur AXA à leur payer la somme de 13695 € en réparation de leur préjudice lié aux traitements xylophages, et ce avec intérêts sur la base de l’indice du coût de la construction courant depuis le 14 octobre 2023, date de dépôt du rapport d’expertise judiciaire.

REJETER les demandes de la SARL DIP Expertises et AXA de la demande d’exonération et d’opposition de la franchise contractuelle.

REJETER toute demande tendant à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir, pour quelque cause objectée par les parties adverses que ce soit, sauf au cas où, par improbable il serait fait droit à quelque demande reconventionnelle adverse.

A l’appui de leurs demandes ils mettent en avant les conclusions du rapport d’expertise judiciaire. Ils soutiennent que l’expert confirme que les indices d’infestation et les défauts de toiture étaient visibles et anciens au moment de la vente, et affirment que les vendeurs les leur ont volontairement dissimulés pour les inciter à conclure en méconnaissance d’une information qu’ils savaient déterminante pour leur consentement.

Ils déclarent que les obligations du diagnostiqueur ne déchargent pas les vendeurs de leur obligation de transparence envers les acquéreurs et de leur responsabilité en tant que garants des vices cachés. Ils font état d’une dissimulation des défauts par les époux [X] . Ils précisent que même en présence de professionnels ils n’ont pas pu déceler les vices à cause des camouflages opérés par les vendeurs, qui avaient, eux, bien connaissance des défauts du bien.

Ils confirment le besoin de travaux de reprise de la piscine, dont les problèmes d’étanchéité et de filtration seraient attestés par l’expertise.

Ils avancent la norme AFNOR NF P 03-201 qui prévoit que le diagnostiqueur ayant détecté d’autres signes de dégradation biologique du bois est tenu de les signaler. Ils indiquent qu’il est également tenu d’un devoir de prudence et de vigilance dans ses constatations, ainsi que d’un devoir d’information et de conseil. Ils estiment à cet effet que le rapport démontre que les signes d’infestation par les Capricornes et les vrillettes étaient déjà visibles et accessibles lors du diagnostic. Ils rappellent le cycle larvaire lent des insectes xylophages, et en concluent que leur manifestation en juillet 2021 indique une présence bien antérieure au diagnostic de décembre 2020. Ils soutiennent que la mention de validité de 6 mois du diagnostic vise à prévenir l’évolution postérieure des infestations, non à justifier des erreurs ou omissions initiales.

Ils contestent un surdimensionnement des devis de la société SOGEBI, à la base de l’évaluation du coût des travaux de reprise.

* * *

Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 19 décembre 2024, la SARL DIP Expertises et la SA AXA France IARD demandent au tribunal, sur le fondement des articles R.126-42 et D.126-43 du code de la construction et de l’habitation, de :

A titre principal,

— Les RECEVOIR en toutes leurs fins, prétentions et demandes ;

— Les METTRE HORS DE CAUSE, compte tenu de l’absence de preuve de la faute du diagnostiqueur dans la réalisation de son état relatif à la présence de termites ;

— DEBOUTER Mme [P] [T] née [Y], M. [H] [T], Mme [I] [T] née [U], Mme [E] [L] née [U], M. [M] [Y] et Mme [V] [Y] née [W] de toutes leurs demandes, fins et conclusions telles que dirigées à leur encontre ;

— DEBOUTER M. [S] [X] et Mme [A] [X] née [F] de tout appel en garantie formé contre elles ;

A titre subsidiaire,

— LIMITER leur condamnation au seul préjudice résultant de la présence de petites vrillettes et d’attaques de pourriture du bois dans l’abri de piscine ;

— DEDUIRE la franchise contractuelle, de toute condamnation pécuniaire qui pourrait être prononcée contre la société AXA France IARD en sa qualité d’assureur de SARL DIP Expertises, cette somme restant à la charge exclusive de l’assurée ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER Mme [P] [T] née [Y], M. [H] [T], Mme [I] [T] née [U], Mme [E] [L] née [U], M. [M] [Y] et Mme [V] [Y] née [W] au paiement d’une indemnité de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens à leur profit.

La SARL DIP Expertises et la SA AXA France IARD font valoir que l’objet de l’intervention de la première était, conformément à la norme AFNOR NF P 03-201, uniquement d’informer le futur acquéreur d’un bien immobilier de la présence ou non de traces d’infestation par des termites au sein de l’immeuble et permettre la stipulation éclairée d’une clause exonératoire de vices cachés s’agissant des seuls termites dans l’acte de vente. Ils indiquent que la recherche de tout autre parasite du bois (insecte xylophage, larves, etc) relève du diagnostic relatif à l’état parasitaire, soumis quant à lui à la norme AFNOR NF P 03-200.

Ils font état d’une durée de validité de 6 mois du diagnostic termites et soulignent que les traces d’infestation des insectes à larves xylophages relevées par la société SOGEBI sept mois plus tard ne prouvent pas la faute du diagnostiqueur au jour de son intervention. Ils rappellent que l’acte de vente mentionne cette durée de validité. Ils indiquent que les constats de l’expert, 2 ans après l’intervention de la SARL DIP Expertises, ne peuvent permettre de retenir sa responsabilité. Ils déclarent qu’il n’est pas prouvé que les indices d’infestation du bois existaient lors du diagnostic de cette dernière, et encore moins qu’elles étaient décelables. Ils relèvent que l’expert marquerait une incertitude sur la date d’apparition des attaques de Capricornes.

Ils mentionnent la possibilité de la présence de larves de Capricornes, invisibles lors du diagnostic, qui se seraient développées par la suite avant d’apparaître en juillet 2021, soulignant que leur essaimage se fait entre juin et août. Ils rappellent que le diagnostic de la SARL DIP Expertises a été réalisé en décembre, période peu propice à la maturité des Capricornes.

Ils concluent que les requérants échouent dans la preuve d’une attaque des Capricornes à l’intérieur de l’habitation et dans la loggia extérieure à la date d’intervention de la SARL DIP Expertises ou dans les six mois suivants, et donc dans la démonstration de sa faute.

Ils ne contestent pas que le diagnostiqueur aurait pu mentionner les attaques des petites vrillettes et les traces de pourriture du bois dans l’abri piscine au titre de ses constatations diverses. Ils relèvent néanmoins qu’elles ne sont pas retenues comme préjudice indemnisable par l’expert.

Enfin, ils pointent que l’indemnisation du préjudice allégué par les requérants est établie sur la base de devis fournis par l’entreprise SOGEBI dont l’expert questionne l’impartialité.

* * *

Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 24 décembre 2024, M. [S] [X] et Mme [A] [X] née [F], demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1101 et suivants, 1231 et suivants et 1641 et suivants du code civil, de :

JUGER qu’ils ignoraient les vices cachés dénoncés par Madame [E] [L], Monsieur [H] [T], Madame [P] [T], Madame [I] [T], Monsieur [M] [Y] et Madame [V] [Y],

Ce faisant, tenant la clause exclusive de garantie contenue dans l’acte de vente dont la validité n’est pas discutable ni discutée ;

DÉBOUTER Madame [E] [L], Monsieur [H] [T], Madame [P] [T], Madame [I] [T], Monsieur [M] [Y] et Madame [V] [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

En toutes hypothèses,

DÉBOUTER Madame [E] [L], Monsieur [H] [T], Madame [P] [T], Madame [I] [T], Monsieur [M] [Y] et Madame [V] [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions relatives à la toiture ;

DÉBOUTER Madame [E] [L], Monsieur [H] [T], Madame [P] [T], Madame [I] [T], Monsieur [M] [Y] et Madame [V] [Y] de toutes demandes relatives à la piscine et au local technique,

Au besoin,

JUGER que la société DIP Expertises a engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard de Mme [A] [X], née [F] et M. [S] [X] ;

CONDAMNER la société DIP Expertises et AXA son assureur à relever et garantir indemnes Mme [A] [X], née [F] et M. [S] [X] de toute condamnations éventuelles au titre de ces traitements xylophages,

DEBOUTER la société DIP Expertises et AXA son assureur de toutes demandes qui seraient formulées à leur encontre ;

ÉCARTER l’exécution provisoire,

CONDAMNER les parties succombantes à leur verser la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Les consorts [X] estiment avoir rempli leur seule obligation légale qui serait de faire intervenir un diagnostiqueur spécialisé. Ils contestent toute responsabilité subséquente à un diagnostic erroné de ce professionnel. Ils déclarent dès lors que s’ils devaient être condamnés pour une demande relative aux « traitements xylophages », la SARL DIP Expertises et la SA AXA France IARD devraient les en relever et garantir entièrement pour manquement du diagnostiqueur à ses obligations contractuelles.

Ils contestent toute dissimulation de leur part à l’occasion de la vente. Ils déclarent que l’intervention de leur maçon, mandaté pour des travaux de reprise d’infiltrations, entendu dans le cadre des opérations expertales, n’a apparemment pas été suffisante, ce qu’ils ignoraient cependant.

Ils rappellent que les acquéreurs ont visité le bien à 5 reprises avant de l’acheter, 4 fois avec l’agent immobilier et une fois avec leur maître d’œuvre, sans que ne soient décelés les défauts objets du présent contentieux. Ils affirment qu’ils ne leur auraient pas laissé une telle marge de manœuvre s’ils avaient été animés d’une intention dolosive.

En ce qui concerne les travaux de piscine et du local technique, ils déclarent que les désordres qui les soutiendraient restent aux stades des allégations même dans le rapport d’expertise.

* * *

Pour un exposé complet des faits, prétentions et moyens des parties, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs dernières écritures.

* * *

La clôture est intervenue le 6 janvier 2025 par ordonnance du juge de la mise en l’état en date du 10 octobre 2024.

L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 20 janvier 2025 pour être plaidée.

La décision a été mise en délibéré au 17 mars 2025.

* * *

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Aux termes de l’article 1641 du code civil, « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

L’article 1642 du même code précise que « Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. ».

L’article 1643 du même code ajoute qu’ « Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. ».

En l’espèce, l’acte authentique de vente stipule classiquement que les vendeurs ne seront tenus à la garantie des vices cachés que s’il est prouvé par les acquéreurs qu’ils lui étaient en réalité connus.

L’article 1112-1 du code civil dispose que « [Localité 10] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants ».

Les demandeurs invoquent en outre mais par erreur l’article 1116 du code civil relatif au dol dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, non applicable en conséquence à l’espèce. Ces dispositions sont désormais reprises dans l’article 1137 du même code aux termes duquel « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. ».

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Les requérants fondent leurs demandes sur trois séries de vices bien distinctes qu’il convient d’étudier successivement à savoir l’infestation d’insectes xylophages, les fuites de la toiture et les désordres relatifs à la piscine.

En ce qui concerne l’infestation d’insectes xylophages

L’expert a constaté des attaques de xylophages de type Capricornes sur les poutres en bois du séjour et de la salle d’eau au niveau du rez-de-jardin, du séjour de l’étage et de la partie extérieure de la loggia. Il relève également sur la charpente de l’abri de piscine des « traces d’attaques anciennes d’insectes xylophages type petites vrillettes sur les bois de ferme » ainsi que des « traces d’attaques de pourriture du bois, également sur la ferme ».

Il estime qu’elles existaient au moment de la vente et lors de la venue du diagnostiqueur.

Il y a lieu de relever que si ces traces étaient apparentes au moment de la vente, elles ne sont pas pour autant interprétables par un profane comme des attaques d’insectes xylophages de type Capricornes ou petites vrillettes, quand bien même serait-il accompagné d’un agent immobilier ou d’un maître d’œuvre, dont les compétences en la matière ne sont pas éprouvées. Néanmoins, si ce constat est applicable aux acquéreurs, il l’est également aux vendeurs, qui de surcroît disposaient d’un diagnostic d’absence de termite dans leur bien immobilier.

Il n’est, en outre, s’agissant de ces derniers, nullement établi de quelconque manœuvre de dissimulation de ces traces permettant de penser qu’ils en connaissaient l’origine. Les requérants indiquent ici à tort que le rapport d’expertise de M. [B] « documente plusieurs tentatives superficielles de masquage des désordres », aucune des pièces produites au dossier n’étant de nature à conduire à une telle conclusion.

Les fondements de l’action des requérants contre les vendeurs de ce chef supposant la connaissance par ces derniers des vices dénoncés, qu’il s’agisse de la garantie des vices cachés, du dol ou de l’obligation d’information pré-contractuelle, ils seront déboutés de leur demande à ce titre à l’encontre des époux [X] .

Le diagnostiqueur excipe de la norme NF P 03-201, expressément mentionnée dans son rapport d’ « état relatif à la présence de termites dans le bâtiment », la contenant uniquement dans la recherche de traces d’activité de cet insecte. Il ajoute toutefois que cette norme l’oblige à posséder des compétences pour déceler la présence d’autres agents de dégradation biologique du bois, en indiquant que leur recherche relève du diagnostic relatif à l’état parasitaire, soumis à la norme NF P 03-200.

Cependant, le rapport Eurexo du 21 février 2022, réalisé à la demande de la société AVIVA dans le cadre de la protection juridique, rappelle que la présence d’attaques d’autres insectes xylophages aurait dû être signalée, au titre des « constatations diverses », par le diagnostiqueur aux termes suivants de la norme NF P 03-201 :

« suite à l’investigation sur le bâtiment, l’opérateur doit signaler au paragraphe « constatations diverses » (voir 5.1) la présence des éventuels indices d’agents de dégradation biologique du bois autres que les termites ». La norme précise que « les indices d’infestation des autres agents de dégradation biologique du bois sont notés de manière générale pour information du donneur d’ordre, il n’est donc pas nécessaire d’en indiquer la nature et le nombre. Cependant la situation de ces autres agents sera indiquée au regard des parties de bâtiment concernées ».

L’expert judiciaire confirme cette reprise de la norme NF P 03-201, en « regrett(ant) que le diagnostiqueur n’ait pas exercé son devoir de conseil en matière de présence d’autres insectes à larves xylophages, dont le Capricorne, plutôt évidente au vu des constatations effectuées quelques temps après ».

Les développements de la SARL DIP Expertises et de la SA AXA France IARD sur l’essaimage des Capricornes entre juin et août est inopérant, les traces d’attaque étant antérieures à la réalisation du diagnostic selon l’expert d’Eurexo, qui précise que M. [R], intervenant pour le diagnostiqueur, est d’accord avec ce constat. L’ancienneté des traces et leur antériorité, du moins pour certaines, avec le diagnostic est confirmée par l’expert judiciaire. Si les Capricornes n’essaiment qu’entre juin et août, les traces de leurs attaques ne disparaissent pas avec l’hiver ; d’ailleurs l’expertise d’Eurexo constatant les attaques s’est déroulée en janvier 2022, et les accedits de M. [B] ont eu lieu en novembre 2022 et janvier 2023.

Il est par ailleurs surprenant que la SARL DIP Expertises et la SA AXA France IARD reconnaissent dans leurs conclusions que le diagnostiqueur aurait « pu » (en réalité dû) mentionner les attaques de petites vrillettes et les celles de pourriture du bois dans l’abri piscine, préjudices non indemnisables aux termes de l’expertise selon eux, sans expliquer pourquoi cette obligation ne s’appliquait pas au reste de l’immeuble.

Enfin, la circonstance que le diagnostic termite ne soit valable que 6 mois n’est pas davantage opérante au regard de ces mêmes explications.

Il s’en suit que la SARL DIP Expertises a failli dans son devoir de conseil auprès de son donneur d’ordre, générant un préjudice aux acquéreurs amenés à faire traiter les bois contre les Capricornes. Si le diagnostiqueur avait correctement exercé son obligation, le traitement parasitaire serait revenu aux vendeurs, et ce n’est que si ceux-ci ne l’avaient pas effectué qu’ils auraient été responsables du préjudice des requérants.

En conséquence, la SARL DIP Expertises et la SA AXA France IARD seront déclarés pleinement responsables de ce chef de préjudice des acquéreurs.

Les factures produites par les requérants attestent qu’ils ont payé 17.530 euros pour le traitement de leurs bois contre les Capricornes. En cela, peu importe s’ils ont été surfacturés et si SOGEBI a excessivement étendu son intervention, ce qui n’est d’ailleurs pas établi. L’acquéreur confronté à une attaque parasitaire lors de l’installation dans son bien ne commet pas de faute en recourant en urgence à une société spécialisée qui lui prodigue une solution étendue pour se prémunir du problème. Le principe de réparation intégrale du préjudice, constitué en l’espèce pour les requérants par le paiement d’une somme de 17.530 euros, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Néanmoins, les acquéreurs ne demandent à ce titre à la SARL DIP Expertises et la SA AXA France IARD seulement la somme de 13.695 euros

La SARL DIP Expertises et la SA AXA France IARD seront en conséquence condamnés in solidum à payer aux requérants la somme de 13.695 euros pour ce poste de préjudice.

En ce qui concerne les travaux de réparation de la toiture

Le procès-verbal des huissiers de justice du 19 juillet 2021 consigne la « présence de traces noirâtres et d’humidité en partie basse de la toiture intérieure du « Studio », ayant une orientation Ouest. ». Les officiers ministériels constatent « à ce titre (…) que des travaux de raccord ont été effectués au niveau des traces susvisées, matérialisés par la présence de voliges recouvrantes et fixées par des vis, à l’endroit desdites traces d’humidité ».

De « nombreuses taches et traces sur les parties intérieures dudit studio » sont également relevées, ainsi que des marques de « travaux de raccords de peinture sur certains murs de la salle d’eau du studio (…) avec la présence de traces d’écoulement sous lesdits travaux de peinture ». Les huissiers relèvent ensuite que « les roulements de la porte-fenêtre coulissante et la fermeture sécurisée sont hors service ».

Dans le garage/cellier au rez-de-jardin, le PV relate la « présence de mousse isolante dans la partie basse du conduit de cheminée », présente lors de l’aménagement des requérants selon ces derniers. Les huissiers constatent « également l’absence du chapeau de toiture dudit conduit de cheminée » et qu’alors « cette mousse absorbe les eaux de pluie ». Le PV relève enfin, « la présence de traces d’humidité en sous toiture, côté Est du « garage », autour du conduit de cheminée » et que là encore « les roulements de la porte-fenêtre coulissante du « garage » et la fermeture sont hors service ».

L’expert d’Eurexo a constaté également « la présence d’infiltrations sur la partie garage/studio et mezzanine de l’habitation, en plafond et en cueillie de plafond et de murs ». Il souligne que « les plafonds dont la finition est en peinture ont déjà fait l’objet de reprises ponctuelles d’embellissement ». Il déduit de ses observations que les infiltrations proviennent de la toiture et relève, sur photographies, que celle-ci a fait l’objet de réparations ponctuelles avec un « revêtement bitumineux » et des « colmatages de tuiles avec un joint souple ».

Selon lui, ces reprises ne sont pas uniquement dues à un entretien de la toiture et « semblent indiquer que le tiers avait connaissance d’un problème antérieur à la vente », dont les acquéreurs n’ont pas été informés.

Il souligne toutefois que les reprises d’embellissements étaient visibles lors de l’achat, ce à quoi M. [T] lui réplique qu’aucune trace d’infiltration n’était cependant présente.

Le rapport d’expertise judiciaire reprend avec nombre détails ces désordres pour les appentis côté Nord et les surfaces des couvertures des appentis Ouest. Il relève que les traces attestant d’infiltrations sont tout à la fois anciennes et récentes, et en déduit un phénomène récurrent se manifestant avec force lors d’événements pluvieux importants. Il retire également de son inspection approfondie que des travaux de reprise ont déjà été effectués à cet effet, soit de manière insuffisante, soit mal exécutés.

Les vendeurs ne contestent d’ailleurs pas ces problèmes d’infiltration, soulignant avoir eu recours à un maçon, dont l’intervention s’est cependant avérée insuffisante, ce qu’ils ignoraient. L’entrepreneur concerné, Yanis Constructions, a facturé ses travaux le 14 décembre 2020, sans que le montant ne soit indiqué dans l’expertise. En outre, malgré la présence lors du deuxième accedit de l’artisan et de son donneur d’ordre, M. [X], le périmètre d’intervention du maçon n’a pas pu être éclairci. L’expert conclut sur ce point que « les informations apportées (NB par Yanis construction) ne nous apparaissent pas très cohérentes mais nous n’avons pas non plus la présentation d’une version acceptable par le couple [X] ».

Par ailleurs, lors de l’expertise, deux des agents immobiliers ayant participé à l’opération de vente et visité les lieux, avec ou sans les acquéreurs, ont indiqué que les traces d’infiltration n’étaient pas décelables. Si l’expert appuie les dires des vendeurs quant à l’absence d’entrave à la liberté des acquéreurs d’inspecter le bien à leur convenance, il note qu’à défaut de précipitations conséquentes, les infiltrations depuis les toitures ne pouvaient pas apparaître aux requérants durant leurs visites.

Il ressort de ces éléments que les problèmes d’infiltration de la toiture étaient connus des vendeurs et non décelables par les acquéreurs lors de leurs visites. Les époux [X] ne peuvent se retrancher derrière les travaux de l’entrepreneur Yanis Construction pour soutenir leur ignorance de la persistance de ces défauts, tenant compte des malfaçons et non-conformités soulevées par l’expertise, du constat de désordres trouvant leur origine dans la vétusté de la toiture et/ou antérieurement à ses travaux et de leur absence de transparence quant au périmètre de son intervention.

L’expert d’Eurexo explique que « les travaux ont été arrêtés en raison des infiltrations et (que) le projet relatif à l’activité professionnelle (de M. [T]) ne peut voir le jour en l’état ». Ce projet professionnel est étayé par la production d’une analyse prévisionnelle effectuée par un expert-comptable, du document de synthèse remis au titre du Conseil en Evolution Professionnelle et de l’avis favorable de la Commission Paritaire Interprofessionnelle Régionale du 24 février 2021 dans le cadre du dispositif démissionnaire pour la création d’entreprise. M. [T] verse en outre aux débats la fiche de situation au répertoire SIRENE établissant que son entreprise individuelle dans « l’hébergement touristique et autre hébergement de courte durée » est active depuis le 1er mars 2023.

Il apparaît donc que s’ils avaient effectivement connu l’existence de ces vices cachés mais connus des vendeurs, qui ont retardé la mise en place de leur projet professionnel, les acquéreurs n’auraient pas acheté ce bien impropre à l’usage qu’ils lui destinaient, ou dont l’usage projeté est tellement diminué qu’ils en auraient donné un moindre prix.

L’expert chiffre à 15.070 euros le montant des travaux de reprise de la toiture nécessaires à la reprise du vice caché, somme à laquelle les époux [X] seront condamnés in solidum.

En outre, M. [T] demande réparation de son préjudice résultant de ses pertes d’exploitations locatives à hauteur de 17.250 euros, avec intérêts au taux légal depuis le 11 janvier 2021, date de l’acte de vente, à parfaire des exercices ultérieurs. Il base son calcul sur le taux d’occupation de l’autre appartement, qu’il a pu mettre en location en 2023 sur 46 nuitées, en projetant pour l’année suivante une augmentation d’activité de 50%, soit 69 nuitées. Il y a lieu de souligner que cette projection d’accroissement d’activité correspond peu ou prou à celle soumise à l’expert-comptable qui l’a estimée cohérente avec l’activité envisagée. Pour autant, dans ce même prévisionnel soumis à l’expert-comptable, il ne figure pas de remplissage des appartements avant le mois de mai, ce qui rend inopérant sa demande de préjudice « à parfaire » ou jour du jugement, celui-ci intervenant avant cette période, et les travaux de réfection étant censés être terminés à cette date.

En conséquence, et tenant compte d’un prix moyen par nuitée de 150 euros, le préjudice d’exploitation de M. [T] sera maintenu à 17.250 euros.

Les vendeurs seront donc condamnés in solidum à payer 17.250 euros à M. [T] au titre de son préjudice de perte d’exploitation.

En ce qui concerne la fuite de la piscine

Ce défaut n’est confirmé par aucune des expertises versées aux débats. Qu’il s’agisse de l’expert d’Eudexo ou de l’expert judiciaires, ils ne font que reprendre les dires de M. [T] sans pouvoir constater directement par eux-mêmes le désordre allégué par le requérant.

L’expert judiciaire s’appuie en définitive sur le rapport d’inspection de la société Locamex qu’il considère être « intervenue sur le mode d’un sapiteur, dont la mission aurait pu être commanditée » par lui-même. Il conclut à ce stade sur l’incertitude que les vices relevés dans ce rapport aient été connus des vendeurs.

Il n’est ainsi pas établi par les pièces versées en procédure la connaissance par les vendeurs des défauts allégués relatifs à la piscine, condition nécessaire à la recherche de leur responsabilité, tant sur le fondement du dol, que de la garantie des vices cachés ou de l’obligation d’information précontractuelle.

En conséquence les requérants seront déboutés de leurs demandes indemnitaires afférentes aux défauts allégués de la piscine.

Sur les franchises

Aux termes de l’article L112-6, « l’assureur peut opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire ».

Il est constant que la franchise contractuelle est ainsi opposable au tiers victime qui invoque le bénéfice de la police d’assurance, ce qui est le cas en l’espèce.

Il sera donc fait droit à la demande de la compagnie AXA France IARD de ce chef, et mentionné au dispositif de la présente décision que la franchise prévue au contrat d’assurance de la SARL DIP Expertises viendra en déduction des sommes dues aux requérants.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 1 du code civil, « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

L’article 1231-7 alinéa 1 du même code dispose quant à lui qu’ « En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. ».

M. [T] sera donc débouté de sa demande de faire courir les intérêts au taux légal afférents à son indemnisation pour la perte de l’exploitation locative à compter de l’acte de vente, ces intérêts ayant pour point de départ la date du présent jugement.

Les requérants sollicitent en outre que les sommes dues en réparation de leur préjudice lié aux traitements xylophages produisent des intérêts sur la base de l’indice du coût de la construction, qui donne l’évolution des prix de l’immobilier neuf, et n’est pas applicable à une condamnation en dommages et intérêts sans rapport avec ce domaine. Ils seront déboutés de cette demande.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 695.4° du même code précise que les honoraires de l’expert entrent dans l’assiette des dépens.

La SARL DIP Expertises et la SA AXA France IARD ainsi que les consorts [X] qui succombent à l’instance en supporteront in solidum les dépens, en ce compris les frais d’expertise, avec une répartition entre co-obligés à hauteur de 25% pour les premiers et de 75% pour les seconds.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations

L’équité commande en l’espèce de condamner la SARL DIP Expertises et la SA AXA France IARD ainsi que les époux [X] à payer in solidum aux requérants, au titre des frais irrépétibles, la somme de 5.000 €, avec une répartition entre co-obligés à hauteur de 25% pour les premiers et de 75% pour les seconds.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, en premier ressort, par jugement contradictoire,

CONDAMNE in solidum M. [S] [X] et Mme [A] [X] née [F] à payer à Mme [P] [T] née [Y], M. [H] [T], Mme [I] [T] née [U], Mme [E] [L] née [U], M. [M] [Y] et Mme [V] [Y] née [W] la somme de 15.070 euros au titre des travaux de réfection de la toiture ;

CONDAMNE in solidum M. [S] [X] et Mme [A] [X] née [F] à payer à M. [H] [T] la somme de 17.250 euros au titre de son préjudice de perte d’exploitation locative, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum la SARL DIP Expertises et la SA AXA France IARD à payer à Mme [P] [T] née [Y], M. [H] [T], Mme [I] [T] née [U], Mme [E] [L] née [U], M. [M] [Y] et Mme [V] [Y] née [W] la somme de 13.695 euros en réparation de leur préjudice lié aux traitements xylophages ;

DIT que la franchise contractuelle stipulée dans la police d’assurance contractée par la SARL DIP Expertises sera déductible de la sommes due par AXA France IARD à Mme [P] [T] née [Y], M. [H] [T], Mme [I] [T] née [U], Mme [E] [L] née [U], M. [M] [Y] et Mme [V] [Y] née [W] ;

DEBOUTE Mme [P] [T] née [Y], M. [H] [T], Mme [I] [T] née [U], Mme [E] [L] née [U], M. [M] [Y] et Mme [V] [Y] née [W] de leurs demandes en réparation de leur préjudice lié aux traitements xylophages dirigée contre M. [S] [X] et Mme [A] [X] née [F] ;

DEBOUTE Mme [P] [T] née [Y], M. [H] [T], Mme [I] [T] née [U], Mme [E] [L] née [U], M. [M] [Y] et Mme [V] [Y] née [W] de leurs demandes d’indemnisation au titre des travaux de reprise de la piscine ;

DEBOUTE Mme [P] [T] née [Y], M. [H] [T], Mme [I] [T] née [U] et Mme [E] [L] née [U], M. [M] [Y], Mme [V] [Y] née [W] de leurs demandes d’assortir les sommes dues des intérêts sur la base de l’indice du coût de la construction ;

CONDAMNE in solidum la SARL DIP Expertises et la SA AXA France IARD ainsi que M. [S] [X] et Mme [A] [X] née [F] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

DIT que dans les rapports entre co-obligés, la répartition finale de la charge de ces dépens s’établira comme suit :

—  75% pour M. [S] [X] et Mme [A] [X] née [F]

—  25% pour la SARL DIP Expertises et la SA AXA France IARD ,

CONDAMNE in solidum la SARL DIP Expertises et la SA AXA France IARD ainsi que M. [S] [X] et Mme [A] [X] née [F] à payer à Mme [P] [T] née [Y], M. [H] [T], Mme [I] [T] née [U], Mme [E] [L] née [U], M. [M] [Y] et Mme [V] [Y] née [W] la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DIT que dans les rapports entre co-obligés, la répartition finale de la charge de ces frais irrépétibles s’établira comme suit :

—  75% pour M. [S] [X] et Mme [A] [X] née [F]

—  25% pour la SARL DIP Expertises et la SA AXA France IARD ,

DEBOUTE les parties de toutes leurs demandes supplémentaires, plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice-Présidente et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,