TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

26 Août 2025

N° RG 19/10991 – N° Portalis DB3R-W-B7D-VK25

N° Minute :

AFFAIRE

[E] [X] [T], [N] [W] [P]

C/

Syndicat DES COPROPRIÉTAIRES DU 11 RUE DES VERTUGADINS À ME UDON (92), REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC, la société IMMOBILIERE CAVALIER.

Copies délivrées le :

DEMANDERESSES

Madame [E] [X] [T]

11 rue de Vertugadins

92190 MEUDON

représentée par Maître Nicolas GARBAN de l’AARPI GS ASSOCIES 2, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0795

Madame [N] [W] [P]

11 rue de Vertugadins

92190 MEUDON

représentée par Maître Nicolas GARBAN de l’AARPI GS ASSOCIES 2, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0795

DEFENDERESSE

Syndicat DES COPROPRIÉTAIRES DU 11 RUE DES VERTUGADINS À ME UDON (92), REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC

Monsieur [V] [I] exerçant sous l’enseigne SHLJ IMMO

45 bis route des Gardes

92160 MEUDON

représentée par Maître Bernard BESSIS de la SELEURL BERNARD BESSIS SELARL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0794

L’affaire a été débattue le 11 Mars 2025 en audience publique devant le tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé 11, rue des Vertugadins à MEUDON (92190), soumis au statut de la copropriété depuis 1997, laquelle est issue de la division en dix lots d’une ancienne maison de ville.

Suivant acte authentique du 15 septembre 2015, Mme [E] [T] et Mme [N] [P] ont acquis la propriété des lots n°6 et 8 de l’état descriptif de division correspondant respectivement à un appartement au deuxième étage et à un grenier sous les combles.

Lors de l’assemblée générale réunie le 11 décembre 2015, Mme [T] et Mme [P] ont été autorisées, aux termes de la résolution n°5, à faire réaliser des travaux consistant essentiellement à abaisser le plancher entre leurs lots pour augmenter la hauteur sous plafond du lot n°8 et à faire poser deux fenêtres de toit afin de pouvoir jouir pleinement de l’ancien grenier, un escalier étant en outre créé entre lesdits lots transformés en duplex ce, selon les plans établis par la société AGENCE AVOUS, architecte, et devant être réalisés par la société ANNA RENOV.

Les travaux ont débuté le 18 janvier 2016. Ils ont été interrompus le 18 avril 2016 en raison des infiltrations en provenance de la toiture, d’une part, et de la découverte de la présence d’une gaine d’alimentation générale de l’immeuble dans les combles, d’autre part.

Les parties s’opposent depuis lors sur la prise en charge des travaux de reprise de la toiture et des souches pour mettre un terme aux désordres constatés, ainsi que de dévoiement et remplacement de la colonne d’alimentation électrique de l’immeuble.

Par exploit d’huissier du 24 octobre 2016, Mme [T] et Mme [P] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 11, rue des Vertugadins à MEUDON (92190), représenté par son syndic, devant le juge des référés du tribunal de grande instance de NANTERRE aux fins de voir ordonner une expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Par ordonnance de référé en date du 20 décembre 2016, M. [L] [R] a été désigné en qualité d’expert judiciaire.

Par ordonnance de référé en date du 14 novembre 2017, les opérations de M. [R] ont été rendues communes à la société AGENCE AVOUS et son assureur, la société EUROMAF, ainsi qu’à la société ANNA RENOV, et son assureur, la société ALLIANZ IARD.

L’expert judiciaire a établi son rapport le 09 mai 2017.

Par ordonnance en date du 25 octobre 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de NANTERRE, saisi par Mme [T] et Mme [P], a condamné le syndicat des copropriétaires à procéder à l’exécution des travaux réparatoires préconisés par l’expert judiciaire, selon le devis de la société PARENT retenu par M. [R], à ses frais et dans un délai de cinq mois à compter de la signification de ladite ordonnance, puis passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant 90 jours et, rejeté le surplus des demandes relatives aux travaux de dévoiement et remplacement de la colonne d’alimentation électrique de l’immeuble ainsi que de paiements provisionnels à valoir sur l’indemnisation de leurs préjudices, en raison des contestations sérieuses élevées de ces chefs par le syndicat des copropriétaires défendeur.

C’est dans ce contexte que par exploit d’huissier du 18 novembre 2019, Mme [T] et Mme [P] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 11, rue des Vertugadins à MEUDON (92190), représenté par son syndic, devant ce tribunal aux fins essentiellement de le voir condamner à exécuter, à ses frais, les travaux de couverture selon devis de la société PARENT retenu par l’expert [R], ainsi que les travaux de mise en conformité de la colonne montante électrique de l’immeuble sur la base des devis des sociétés ENEDIS et SERY également retenus par l’expert judiciaire ce, dans le délai de deux mois à compter de la signification la décision à intervenir, puis sous astreinte de 500 euros par jour de retard pour chacun de ces postes de travaux, et de le voir condamné à leur régler la somme de 49.184,14 euros en réparation de leur trouble de jouissance et des préjudices financiers subis, outre la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de leur préjudice moral.

Les parties ne se sont pas accordées sur la mesure de médiation proposée au cours de la première audience de conférence du président.

Par ailleurs, en cours de procédure, par jugement en date du 19 juin 2020, confirmé par la cour d’appel de VERSAILLES le 15 avril 2021, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de NANTERRE, saisi par Mme [T] et Mme [P], a notamment condamné le syndicat des copropriétaires à leur régler une somme de 4.000 euros au titre de la liquidation de l’astreinte prononcée le 25 octobre 2018 par le juge des référés, pour la période du 10 novembre 2018 au 10 avril 2019, et fixé une nouvelle astreinte de 100 euros par jour de retard devant courir durant trois mois pour la période ultérieure.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 27 juin 2022, Mme [T] et Mme [P] demandent au tribunal, de :

DIRE Mesdames [T] et [P] recevables et bien fondées en l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

Y FAISANT DROIT :

ORDONNER au Syndicat des copropriétaires du 11 rue des Vertugadins à Meudon d’exécuter, à ses frais, la fin des travaux de couverture (voliges, chatières, châssis) selon le devis de la société PARENT retenu par l’Expert [R], sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification du jugement à intervenir;

ORDONNER au Syndicat des copropriétaires du 11 rue des Vertugadins à Meudon d’exécuter, à ses frais, les travaux de mise en conformité de la colonne montante électrique de l’immeuble sur la base des devis des sociétés ENEDIS et SERY retenus par l’Expert [R], sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification du jugement à intervenir ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du 11 rue des Vertugadins à Meudon, à payer à Mesdames [T] et [P] les sommes de :

—  63.126,48 euros composé de : au titre du trouble de jouissance (58.666,59 €) et des préjudices

financiers subis (4.459,89 €) ;

—  10.000,00 euros au titre du préjudice moral ;

EN TOUTE HYPOTHESE :

DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du 11 rue des Vertugadins à Meudon à payer à Mesdames [T] et [P] la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du 11 rue des Vertugadins à Meudon aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise et d’huissiers pour 12.227,76 €.

Les demanderesses font valoir que les désordres subis trouvent leur origine dans les parties communes, les infiltrations provenant de la toiture fuyarde, ainsi qu’il résulte notamment des différents procès-verbaux de constat qu’elles ont fait dresser par voie d’huissier et du rapport d’expertise judiciaire. Elles se prévalent des conclusions de M. [R], qui a retenu que les désordres provenaient des couvertures en tuiles mécaniques de l’immeuble qualifiées de « très anciennes et très vétustes » au niveau des deux versants, dont certaines sont fissurées ou cassées, ou bien recouvertes de mousse et disjointes, de la mauvaise étanchéité des souches de cheminées dépourvues de chapeaux sur les mitrons et présentant un défaut d’étanchéité des pieds avec les couvertures en tuiles outre le défaut d’étanchéité du faîtage, ainsi que d’un défaut d’entretien des parties communes. Elles précisent à cet égard avoir découvert que les copropriétaires avaient refusé de voter en assemblée générale les travaux réparatoires déjà préconisés en 2010. Elles ajoutent que, contrairement à ce que persiste à soutenir le syndicat des copropriétaires, les travaux qu’elles ont été autorisées à mettre en œuvre, consistant essentiellement à abaisser le plancher entre leurs deux lots pour accroître la hauteur sous plafond du lot n°8, qui constituait les anciens combles de la maison de ville placée en 1997 sous le régime de la copropriété, et à faire poser deux fenêtres de toit afin de pouvoir jouir pleinement de leurs parties privatives, n’ont eu aucun rôle causal dans les désordres survenus, l’expert judiciaire indiquant expressément que les désordres " sont apparus depuis au moins une dizaine d’années, bien avant l’achat du logement du dernier étage par Mesdames [T] et [P] en septembre 2015 ". Elles rappellent aussi avoir attrait à l’expertise tant leur architecte, la société AGENCE AVOUS, que l’entreprise en charge des travaux qui ont été interrompus en avril 2016 en raison des infiltrations en provenance de la toiture, la société ANNA RENOV, dont les interventions ont été mises en cause par le syndicat des copropriétaires, de sorte que l’expert judiciaire a pu se prononcer sur leur rôle dans la survenance des désordres, mais n’a pas retenu leur responsabilité, justifiant que les demanderesses ne les aient pas assignées en ouverture de rapport.

Elles invoquent l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 portant sur les parties communes, d’une part, et l’article 14 de cette même loi, qui institue une responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires lorsque les parties communes sont à l’origine de désordres, ainsi que les 1382 et 1383 anciens, devenus 1240 et 1241 du code civil, relatifs à la responsabilité civile délictuelle de droit commun, d’autre part. Elles se prévalent également la jurisprudence selon laquelle :

— en cas de défaut d’étanchéité notamment en raison de fuites et infiltrations importantes par la toiture, les combles sont impropres à leur destination, peu important la qualification de combles perdus ou aménageables (Cour d’appel de RENNES RG : 13/05997 et cour d’appel d’AIX EN PROVENCE RG : 2007/00265) ;

— lorsque la toiture n’assure plus sa fonction, le seul remède consiste en sa réfection générale et non pas en une réparation ponctuelle (Cour d’appel de RENNES RG : 13/05997 et cour d’appel de BESANCON RG : 2016/00475) ;

— l’autorisation donnée à un copropriétaire de procéder à des travaux dans son logement ne peut être subordonnée à la prise en charge du coût de remise en état d’une partie commune qui incombe au syndicat des copropriétaires, sous peine d’entraîner une rupture d’égalité entre les copropriétaires dans la contribution aux charges communes de l’immeuble (Pourvoi n°15-18800 et n°05-10924).

Elles soutiennent, qu’en application de ces textes et jurisprudences, le syndicat des copropriétaires est l’unique responsable des désordres constatés du fait du défaut d’entretien de la toiture partie commune, et qu’elles sont donc fondées à demander qu’il soit condamné y mettre un terme en procédant à la réfection de la toiture selon devis de l’entreprise PARENT portant sur des travaux de couverture (voliges, chatières, châssis) validé par l’expert judiciaire dans le délai de deux mois suivant la signification du présent jugement, puis sous astreinte. Elles déclarent que si le syndicat des copropriétaires a fait réaliser des travaux, ceux-ci ne correspondent pas aux préconisations de M. [R], justifiant qu’il soit condamné à mettre en œuvre le devis réparatoire validé par ce technicien nommé judiciairement plus complet que ceux mis en œuvre à l’économie, quatre tuiles chatières ayant été installées au lieu des dix préconisées ce, sans réfection des 16 m² de voliges vétustes prévus, ni remplacement du châssis parisien (60 x 60) par un vélux (78 x 98) pour permettre le passage des pompiers, conformément à la règlementation incendie.

Elles affirment qu’elles sont en outre fondées à voir condamner le syndicat des copropriétaires à procéder aux travaux de dévoiement et déplacement de la gaine électrique de l’immeuble qui traverse le lot n°8, ainsi que préconisés par l’expert judiciaire, une telle installation n’étant pas conforme aux normes en vigueur aux termes du diagnostic réalisé par la société ENEDIS qui a d’ailleurs refusé de leur délivrer le Consuel pour leur installation privative en raison de sa présence dans leur lot. Elles expliquent avoir découvert, à l’occasion de la mise en œuvre des travaux autorisés lors de l’assemblée générale du 11 décembre 2015 d’abaissement du plancher de l’ancien grenier leur appartenant, la présence d’un fourreau de couleur grise au centre de la mezzanine et traversant les murs de droite et de gauche de leur bien, qui alimente l’immeuble en électricité. Elles contestent devoir supporter le coût des travaux de dévoiement au prétexte que l’irrégularité de la situation a été découverte à l’occasion de leurs travaux, arguant que s’agissant d’une mise aux normes, celle-ci incombe au syndicat des copropriétaires. Elles estiment que cette simple gaine aurait dû être remplacée par une colonne montante coffrée et déplacée en parties communes en 1997, lors de la mise en copropriété de l’immeuble, ce qui n’a pas été le cas. Elles font encore valoir que seul le syndicat des copropriétaires a qualité pour procéder aux travaux de mises aux normes d’une installation commune, alors qu’il s’y refuse malgré les conclusions du rapport d’expertise judiciaire qui confirment qu’il incombe au défendeur de procéder à ces travaux de mises aux normes selon devis des sociétés ENEDIS et SERY, alors même que le défendeur aurait pu transférer gratuitement la propriété de la colonne montante à la société ENEDIS en application de la loi ELAN. Elles en déduisent que la résistance du syndicat des copropriétaires à satisfaire aux exigences de la norme NFC 14-100 et de l’article L111-6-1 devenu L126-17 du code de la construction et de l’habitation justifie qu’il soit condamné à faire réaliser lesdits travaux à ses frais dans le délai de deux mois suivant la signification du présent jugement, puis sous astreinte.

Elles tirent argument de l’ensemble des manquements du syndicat des copropriétaires à ses obligations pour solliciter qu’il soit condamné à les indemniser des différents préjudices subis de son fait à hauteur de 58.666,59 euros au titre du trouble de jouissance, de 4.459,89 euros au titre de leur préjudice financier et de 10.000 euros en réparation de leur préjudice moral. Elles rappellent que les travaux autorisés lors de l’assemblée générale du 11 décembre 2015 devaient durer quatre mois, jusqu’au 18 mai 2016, mais qu’elles n’ont pas pu jouir paisiblement de leur lot en raison tant des infiltrations en provenance de la toiture fuyarde, que de la présence de la gaine électrique commune, dangereuse pour la sécurité des personnes présente. Elles exposent qu’elles ont été contraintes de louer un studio pour y loger, tout en supportant le coût des emprunts souscrits pour l’achat des lots n°6 et 8 de l’état descriptif de division et des travaux de création d’un duplex. Elles expliquent que la somme de 58.666,59 euros réclamée correspond aux loyers acquittés de mai 2016 à juillet 2020 pour leur relogement, d’abord à VANVES, puis à CHAVILLE, pour un montant total de 40.905,26 euros, à l’assurance habitation durant ces quatre années à hauteur de 694,39 euros, aux consommations de gaz et électricité pour 808,39 euros et aux frais bancaires soit 16.258,51 euros (intérêts intercalaires du prêt relatif aux travaux interrompus, report de crédit et réduction de prêts travaux). S’agissant du préjudice financier, elles indiquent qu’elles ont été contraintes de souscrire deux crédits à la consommation pour financer les procédures judiciaires nécessaires pour faire valoir leurs droits (2.746,22 euros et 1.713,67 euros). Concernant le préjudice moral, elles déclarent avoir été psychologiquement affectées par l’inertie du syndicat des copropriétaires y compris après le dépôt du rapport d’expertise et les problèmes financiers induits par son comportement. Elles évoquent un passage aux urgences de l’hôpital Cochin de Mme [T] le 20 juin 2017 en raison de son épuisement psychique et son hospitalisation jusqu’au 13 juillet suivant pour syndrome dépressif, attestés par un certificat médical et le bulletin de sortie de l’établissement.

Les demanderesses se prévalent aussi de différentes attestations de leur entourage et famille corroborant leur état de souffrance et détresse respectifs.

Enfin, elles s’opposent aux demandes reconventionnelles formées à leur encontre par le syndicat des copropriétaires, contestant tout comportement fautif ou dol.

Selon dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 22 février 2022, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, de :

DECLARER la demande de Mesdames [T] et [P] irrecevable et mal fondée,

Les DEBOUTER de leur demande en exécution de travaux de toiture, ceux-ci étant achevés et réceptionnés,

JUGER qu’aucune étude préalable d’ensemble des travaux n’a été réalisée par un professionnel qualifié et que la demande d’exécution de travaux formée par les demanderesses auprès du syndicat des copropriétaires ayant amené au vote du 11 Décembre 2015 est incomplète puisqu’elle ne fait nullement référence au déplacement du câble électrique commun se trouvant entre le lot n°6 et le lot n°8, conséquence directe des travaux à engager,

JUGER que Mesdames [T] et [P] ont commis 6 fautes :

1ère faute : Absence de réalisation d’une étude d’ensemble du projet incluant la modification de l’installation électrique commune de l’immeuble,

2ème faute : Absence de réalisation avant l’engagement des travaux d’une étude de l’état de la toiture, ni une étude technique malgré leur engagement de le faire,

3ème faute : Absence d’étude même partielle de la toiture qui aurait permis, si elle avait été réalisée, de déceler, à supposer que l’état de la toiture était celui décrit par l’expert,

(« une toiture en fin de vie »), l’impossibilité de réaliser des travaux de création de deux vélux sans reprendre préalablement toute la toiture,

4ème faute : Absence d’information de la copropriété sur les conséquences des travaux d’abaissement du plancher sur l’installation électrique commune située entre le lot 6 et le lot 8 alors même que l’installation électrique privative de leur appartement devait être entièrement refaite,

5ème faute : Recours à des professionnels incompétents et non qualifiés non appelés dans la cause par les demanderesses,

6ème faute : Non-respect du règlement de copropriété, ni de l’Assemblée Générale du 11 Décembre 2015 qui prévoient que la charge financière des travaux sollicités serait supportée par elles seules et qu’elles devaient supporter tous travaux qui devaient découler de ceux engagés,

DECLARER Mesdames [T] et [P] seules et uniques responsables des désordres dont elles se plaignent et des troubles qu’elles font subir à la copropriété,

JUGER que les demanderesses ont eu un comportement fautif qui exclut tout préjudice qu’elles invoquent et en tout état de cause, elles ne rapportent nullement la preuve d’un lien de causalité entre la faute qu’elles invoquent contre la copropriété et le dommage qu’elles prétendent avoir subi,

DEBOUTER les demanderesses de toutes demandes formées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires notamment leur demande de reprise des travaux selon le devis PARENT,

JUGER qu’elles doivent supporter seules sur la facture de réfection de la toiture de la société VISSOUARN les sommes suivantes :

—  7.771,98€ HT, soit TTC 8.549,17€, correspondant au devis de la société CS COUVERTURE 031497RD rectifié portant sur le démontage des 2 souches de cheminées endommagées par leurs travaux,

Les CONDAMNER solidairement à ce titre au paiement de la somme de 8.549,17€ TTC au Syndicat des copropriétaires,

Les DECLARER irrecevables dans leur demande aux fins de voir ordonner au Syndicat des Copropriétaires de procéder au déplacement de la colonne électrique commune alors qu’elles n’ont jamais demandé la mise à l’ordre du jour de l’Assemblée Générale du 11 décembre 2015 ni d’une autre Assemblée Générale de ce type de résolution et n’ont jamais proposé la prise en charge de tous frais découlant de ces travaux,

Les DEBOUTER de leur demande,

A titre subsidiaire, pour le cas où le Tribunal ordonnerait ce déplacement,

CONDAMNER solidairement Mesdames [T] et [P] à supporter des frais de déplacement de l’installation électrique commune soit sous réserve de réactualisation au paiement de :

—  8.850,85€ TTC correspondant au devis de la société ENEDIS,

—  20.288,29€ TTC correspondant au devis de la société SERY,

Et à supporter tous frais afférents à la remise en état de la cage d’escalier après la réalisation des travaux notamment les frais de peinture de la cage de l’escalier,

Les CONDAMNER solidairement au paiement de 30.000€ à titre de dommages et intérêts pour leur comportement abusif et de mauvaise foi,

Les DEBOUTER de leur demande en paiement de frais irrépétibles,

Les CONDAMNER solidairement au paiement de 8.000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et en tous les dépens, dont distraction au profit de BERNARD BESSIS Selarl, en vertu des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Le syndicat des copropriétaires résiste aux prétentions formées à son encontre en faisant valoir, à titre préalable, que les écritures des demanderesses sont empreintes de mauvaise foi, injurieuses, voire diffamatoires, alors même qu’il a accepté la tentative de rapprochement proposée par le président, contrairement à Mme [T] et Mme [P] qui ont refusé de recourir à une mesure de médiation formulée. Il conteste aussi l’inertie qu’elles lui imputent arguant qu’elles sont elles-mêmes à l’origine des désordres dont elles se plaignent pour n’avoir pas procédé, comme elles s’y étaient pourtant engagées, à la vérification de la toiture avant la mise en œuvre des travaux autorisés dans leurs lots, et qu’il a déjà procédé aux travaux de réfection de la toiture en exécution d’ordonnance de référés en date du 25 octobre 2018, lesquels ont été achevés au mois de juillet 2020.

Concernant la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de remise en état de la toiture selon devis de la société PARENT, sous astreinte, il oppose tout d’abord qu’elle entre en contradiction avec l’action en annulation de l’assemblée générale tenue le 17 juillet 2019, au cours de laquelle ceux-ci ont été votés et confiés à l’entreprise VISSOUARN. Il soutient en outre qu’il est indifférent que le devis de l’entreprise retenue ne soit pas parfaitement identique à celui de la société PARENT, qui a refusé d’exécuter le devis qu’elle avait établi, validé par l’expert judiciaire, en raison de son indisponibilité, ce qui l’a contraint de solliciter des devis auprès d’autres entreprises, dès lors qu’aucun sinistre n’est survenu depuis la réception des travaux intervenue le 16 juillet 2020. Il tire argument du fait que la cour d’appel de VERSAILLES, chargée de statuer sur la liquidation d’astreinte suite à l’appel introduit à l’encontre du jugement rendu par le juge de l’exécution le 19 juin 2020, a refusé de désigner un expert judiciaire chargé de vérifier la conformité des travaux aux « règles de l’art et au devis PARENT » dans son arrêt du 15 avril 2021.

Il répond aux demanderesses qu’il n’y avait pas lieu de procéder au remplacement des voliges, dont l’installation est coûteuse alors qu’elle n’est pas obligatoire, dans la mesure où celle-ci ne font pas partie de la toiture, étant fixées sous les chevrons aux fins d’embellissement, sans aucun rôle structurel. Il indique de même que la pose d’un VELUX, tel que préconisé par la société PARENT en lieu et place du châssis parisien, n’était pas nécessaire car la règlementation incendie invoquée par Mme [T] et Mme [P] n’est pas applicable aux travaux de rénovation mais aux nouvelles constructions, outre qu’elle aurait imposé une modification de préalable de la charpente non budgétisée dans le devis validé par l’expert judiciaire. Il ajoute enfin que la ventilation totale devant être au moins égale à 1/3000ème de la surface plane de la toiture aux termes du DTU, la pose de dix chatières mécaniques n’était pas nécessaire pour une toiture de 120 m².

Il souligne que la société VISSOUARN a installé (1) un faîtage sur closoir souple ventilé de type TERREAL LAHE-ROLL présentant une section de ventilation de 975 cm3 répartie sur toute la longueur de la toiture, (2) un contre-lattage par lame d’air règlementaire de 2 cm minimum générant une entrée d’air à l’égout de 2 cm sur une longueur de 26 mètres linéaires, soit 5200 cm3 de ventilation supplémentaire et (3) six chatières mécaniques apportant 198 cm3 de ventilation (chacune 33 cm3), aboutissant ainsi à une ventilation totale de 6373 cm3, c’est-à-dire quinze fois supérieure au minimum imposé par le DTU. Il en déduit que le devis mis en œuvre présente ainsi une amélioration par rapport à celui de la société PARENT.

Il réplique à la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de déplacement et mise aux normes de la colonne électrique de l’immeuble selon devis retenus par l’expert judiciaire établis par la société SERY et la société ENEDIS, sous astreinte, qu’elles n’ont pas demandé aux copropriétaires de se prononcer sur le déplacement de la gaine électrique commune lors de l’assemblée générale tenue le 11 décembre 2015. Il déclare que faute d’avoir sollicité que de tels travaux soient portés à l’ordre du jour d’une nouvelle assemblée générale, elles doivent être déboutées de ce chef de demande, qui est irrecevable. Il soutient en outre que l’installation était conforme jusqu’à ce que Mme [T] et Mme [P] procèdent aux travaux d’aménagement des combles et que la nécessité de déplacer l’installation électrique commune et de procéder à sa mise aux normes résulte ainsi directement de leur fait. Il se prévaut du rapport de M. [Y], architecte de la copropriété, qui précise que « tant que les éléments constitutifs de l’équipement ne sont pas modifiés, il n’y a aucune obligation de mises aux normes actuelles ». Il conteste que le déplacement de l’installation aurait été gratuite en vertu de la loi ELAN, qui prévoit simplement de « transférer gratuitement la gestion des colonne montantes électriques des immeubles à Enedis ».

Il conclut par ailleurs au débouté des demandes indemnitaires élevées par les demanderesses, considérant que sa responsabilité ne saurait être retenue au seul motif que la toiture était ancienne. Il estime que l’expert, technicien qui n’a pas à se substituer au juge pour se prononcer sur les responsabilités encourues, a outrepassé sa fonction. Il relève que l’affirmation de l’expert judiciaire, dont il n’a pas obtenu le remplacement, selon laquelle la toiture aurait été à l’origine de différents sinistres depuis au moins une dizaine d’années n’est pas étayée. Il soutient que celle-ci ne présentait pas de fuites avant la réalisation desdits travaux ainsi qu’il résulte du carnet d’entretien de l’immeuble, et que les infiltrations ont été provoquées par la suppression des cheminées présentes dans leurs lots. Il indique également que M. [R] n’a pas exécuté la mission qui lui était impartie, faute d’avoir indiqué si les travaux de création de deux VELUX pouvaient être engagés sans reprendre totalement la toiture.

Il déclare que ce sont les travaux engagés par Mme [T] et Mme [P] qui sont à l’origine de la situation dont elle se plaignent, justifiant qu’elles assument les conséquences des désordres en provenance de la toiture ainsi que de la nécessité de déplacer la gaine électrique litigieuse. Il reproche aux demanderesses de ne pas avoir fait procéder à une étude sérieuse de l’état de la totalité de la toiture avant la mise en œuvre de leurs travaux pourtant prévue dans la décision de l’assemblée générale réunie le 11 décembre 2015, et contre l’avis de M. [K], ingénieur conseil, mais aussi de ne pas avoir effectué une étude d’ensemble incluant la modification de l’installation électrique commune de l’immeuble, alors que leur installation privative devait être entièrement refaite. Il fait également grief à Mme [T] et Mme [P] de ne pas avoir assigné devant ce tribunal les sociétés auxquelles elle a eu recours pour ces travaux, dont elle remet en cause la compétence, la société A VOUS étant un simple architecte d’intérieur, et qui sont susceptibles d’engager leur responsabilité au titre du devoir de conseil, selon le rapport d’expertise judiciaire. Il explique que n’étant pas liée à ces intervenants par un lien contractuel, il est privé d’agir à leur encontre. Il insiste sur le fait que si une vérification de la toiture avait été diligentée et une étude minutieuse de l’installation électrique avait été faite, préalablement, elles auraient pu mettre en évidence la totalité des éventuels travaux à réaliser. Il en déduit que leur comportement fautif exclut qu’elles puissent prétendre à une quelconque indemnité.

Concernant les préjudices invoqués, il oppose qu’ils sont la conséquence directe de leur comportement fautif et de leurs dissimulations à l’égard du syndicat des copropriétaires, de sorte qu’aucune condamnation ne peut être prononcée à son encontre. Il rappelle que les demanderesses habitent dans l’immeuble depuis novembre 2020, date à compter de laquelle aucune somme ne peut être retenue au titre de leur relogement. Il estime que la demande d’indemnisation du préjudice financier résultant des emprunts souscrits pour financer leurs procédures fait double emploi avec la prétention qu’elles élèvent à hauteur de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin, s’agissant du préjudice moral, il fait état d’attestations de complaisance, établies pour les besoins de la cause par leur famille. Il invoque aussi l’état préexistant de Mme [T] dont il ne saurait être responsable.

Reconventionnellement, il soutient avoir été victime d’un dol de la part des demanderesses au sens des dispositions de l’article 1137 du code civil, excluant toute responsabilité de la part du syndicat des copropriétaires et justifiant l’allocation de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Enfin, il sollicite qu’elles soient condamnées à l’indemniser des conséquences dommages des travaux réalisés pour la copropriété, conformément à l’article 17 du règlement de copropriété. Il précise qu’il ne demande pas leur condamnation au paiement de la totalité du coût de la réfection de la toiture, mais la contrepartie financière des dégradations occasionnées à l’ancienne toiture par leurs travaux, ainsi qu’elles s’y étaient expressément engagées, selon devis de la société [U] [S] en date du 03 avril 2017 annexé en page 213 du rapport d’expertise pour un montant de 8.549,17 euros.

S’il était fait droit à la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de déplacement de l’installation électrique commune, il requiert sur le même fondement que Mme [T] et Mme [P] soient condamnées à titre subsidiaire à prendre en charge le coût des travaux de déplacement et mises aux normes de l’installation commune initialement fixée dans le plancher du lot n°8 à hauteur de 29.139,14 euros pour avoir trompé les copropriétaires lors du vote de l’autorisation des travaux d’abaissement de celui-ci, outre tous les frais afférents à la remise en état de la cage d’escalier après la réalisation des travaux notamment les frais de peinture de la cage de l’escalier.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé plus détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture est intervenue le 13 janvier 2023.

MOTIFS

A titre liminaire

Il sera préalablement rappelé que les demandes tendant à voir « dire bien fondées », « déclarer mal fondée » et « juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

I- Sur la recevabilité des demandes de Mme [T] et Mme [P]

En vertu de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, qui excipe de l’irrecevabilité des demandes formulées par Mme [T] et Mme [P], aux termes du dispositif de ses conclusions qui lie le tribunal, ne précise pas le fondement juridique de sa prétention.

Par conséquent, sa fin de non-recevoir sera rejetée et les demanderesses seront déclarées recevables en leurs demandes.

II- Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à exécuter à ses frais la fin des travaux de couverture (voliges, chatières, châssis) selon le devis de la société PARENT retenu par l’Expert [R], sous astreinte

L’article 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Il précise que dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès, le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs, les coffres, gaines et têtes de cheminées, les locaux des services communs, les passages et corridors, tout élément incorporé dans les parties communes.

L’article 14 de la même loi précise que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes et qui est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En application de ces dispositions, seul le syndicat des copropriétaires peut faire réaliser les travaux portant sur les parties communes, mis en œuvre sous sa responsabilité.

Par ailleurs, en vertu de l’article 488 du code de procédure civile l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée.

En l’espèce, il résulte des éléments produits que les infiltrations affectant les lots propriété des demanderesses ont pour origine la toiture fuyarde. Pour y mettre un terme, l’expert judiciaire a préconisé, au titre des travaux réparatoires, la réfection de la toiture, selon devis établi par la société PARENT.

Par ordonnance en date du 25 octobre 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de NANTERRE, saisi par Mme [T] et Mme [P], a condamné le syndicat des copropriétaires à procéder à l’exécution desdits travaux selon le devis de la société PARENT retenu par M. [R], à ses frais.

Le syndicat des copropriétaires établit qu’il a sollicité la société PARENT, mais que celle-ci a refusé de procéder aux travaux qu’elle avait devisés, faisant état de son indisponibilité, de sorte qu’il a dû solliciter d’autre entreprises pour obtenir d’autres devis et que les copropriétaires ont décidé de confier la réalisation de la réfection de la toiture à la société VISSOUARN lors de l’assemblée générale tenue le 17 juillet 2019.

Il est acquis et non contesté que les travaux de réfection de la toiture réalisés par celle-ci ont été réceptionnés le 16 juin 2020.

Mme [T] et Mme [P] critiquent cependant les travaux diligentés au motif qu’ils ne sont pas parfaitement identiques à ceux prévus par la société PARENT, dont le devis a été validé par l’expert. Elles demandent que le syndicat des copropriétaires soit condamné à réaliser les travaux manquants de changement des voliges, d’installation de chatières mécaniques manquantes et de remplacement du châssis parisien par un VELUX permettant le passage des pompiers.

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas que les travaux mis en œuvre ne sont pas parfaitement identiques à ceux figurant dans le devis de la société PARENT, mais démontre que l’installation de voliges n’est pas obligatoire, que l’installation de six chatières mécaniques au lieu des dix prévues est suffisante pour satisfaire aux normes imposées par le DTU compte tenu de la mise en place d’un faîtage sur closoir souple présentant une section de ventilation de 975 cm3 répartie sur toute la longueur de la toiture et d’un contre-lattage par lame d’air règlementaire de 2 cm minimum sur une longueur de 26 mètres linéaires, et que la règlementation incendie invoquée par Mme [T] et Mme [P] est applicable aux nouvelles constructions et non pas aux travaux de rénovation.

Dans ce contexte, étant relevé qu’aucun désordre n’a été déploré en provenance de la toiture depuis la réception des travaux, y compris par les demanderesses qui occupent leurs lots depuis novembre 2020, leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser des travaux complémentaires de changement des voliges, d’installation de chatières mécaniques manquantes et de remplacement du châssis parisien par un VELUX permettant le passage des pompiers sera rejetée.

III- Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à exécuter à ses frais les travaux de mise en conformité de la colonne montante électrique de l’immeuble selon les devis des sociétés ENEDIS et SERY retenus par l’expert [R], sous astreinte

L’article 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Il précise que dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès, le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs, les coffres, gaines et têtes de cheminées, les locaux des services communs, les passages et corridors, tout élément incorporé dans les parties communes.

L’article 14 de la même loi précise que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes et qui est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En application de ces dispositions, seul le syndicat des copropriétaires peut faire réaliser les travaux portant sur les parties communes, mis en œuvre sous sa responsabilité.

Selon l’article 9 de ladite loi, " I- Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Lorsque la modification de la destination de parties privatives à usage autre que d’habitation, à l’exception des locaux commerciaux, en locaux d’habitation contrevient à la destination de l’immeuble, elle est soumise à l’approbation de l’assemblée générale, qui statue à la majorité prévue à l’article 24.

Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.

II.-Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.

Pour la réalisation de travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

III.-Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l’assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l’indemnité définitive.

L’indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d’intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux ".

Par ailleurs, en vertu de l’article 488 du code de procédure civile l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée.

Enfin, l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution autorise tout juge, même d’office, à ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, il résulte des éléments du dossier que lors de l’assemblée générale tenue le 11 décembre 2015, les copropriétaires ont autorisé Mme [T] et Mme [P] notamment à procéder à l’abaissement du plancher du lot n°8 et à créer un escalier intérieur entre celui-ci et le lot n°6 après suppression des cheminées intérieures, permettant ainsi la création d’un duplex à usage d’habitation dans leurs deux lots, et qu’à l’occasion de la mise en œuvre de ces travaux, a été découverte une gaine électrique traversant le plancher du lot n°8 et les murs, destinée à alimenter l’immeuble.

Il est acquis que la gaine électrique découverte dans le lot n°8 de l’état descriptif de division, correspondant à l’ancien grenier de la maison de ville placée sous le régime de la copropriété depuis 1997, constitue une partie commune.

Aux termes de son rapport, M. [R] conclut à la nécessité de procéder à la mise aux normes de l’installation électrique de l’immeuble qui doit être déplacée en parties communes selon devis des sociétés ENEDIS et SERY.

Vainement le syndicat des copropriétaires s’y oppose-t-il au motif que les demanderesses n’auraient pas demandé le déplacement en parties communes et la mise aux normes de cette installation lors de l’assemblée générale du 11 décembre 2015, ou depuis lors, dans la mesure où il n’est pas démontré que l’existence d’une installation commune aurait été connue à la date de l’autorisation des travaux d’abaissement du plancher.

De plus, il est établi que la gaine litigieuse ne répond pas à la norme NF C 15-100 qui regroupe l’ensemble des réglementations relatives aux installations électriques à basse tension des bâtiments à destination d’habitation. Applicable depuis début 2010, soit avant l’acquisition de leur bien par les demanderesses, cette norme définit de nouveaux standards pour les nouvelles constructions de copropriété mais également pour les infrastructures plus anciennes, à rénover, imposant des colonnes montantes en parties communes accessibles au fournisseur d’énergie et composées d’un coffret coupe-circuit en bas de colonnes, de gaines contenant les canalisations électriques et de distributeurs d’électricité installés à chaque étage de l’immeuble.

Enfin, ces travaux portant sur une installation commune et indispensables pour la sécurité ne peuvent être mis en œuvre que par le syndicat des copropriétaires.

Partant, les demanderesses qui ne peuvent conserver dans leurs lots privatifs une installation électrique commune, qui ne répond pas aux normes, sont fondées à demander, pour des raisons de sécurité de l’ensemble de l’immeuble et de ses occupants, que le syndicat des copropriétaires soit condamné à faire réaliser, à ses frais, les travaux de déplacement et mise aux normes de l’installation électrique découverte dans le lot n°8 selon devis retenus par l’expert judiciaire, émanant des sociétés ENEDIS et SERY. Afin de permettre de donner l’accès à leur logement pour permettre la mise en œuvre de ces travaux, les demanderesses devront être avisées par le syndicat des copropriétaires en courrier recommandé avec avis de réception au moins quinze jour avant le début de l’intervention.

Enfin, pour assurer l’efficience de la présente décision, compte tenu de l’ancienneté du litige et du contexte dans lequel il s’inscrit, il convient d’assortir la condamnation prononcée à l’encontre du syndicat des copropriétaires d’une astreinte de 50 euros par jour de retard, qui courra durant trois mois, à défaut de réalisation desdits travaux dans le délai de quatre mois suivant la signification du présent jugement.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera condamné à faire réaliser, à ses frais, les travaux de déplacement et mise aux normes de l’installation électrique commune découverte dans le lot n°8, selon devis des sociétés ENEDIS et SERY dans un délai de quatre mois suivant la signification du présent jugement, puis sous astreinte dans les conditions précisées au dispositif.

IV- Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à indemniser Mme [T] et Mme [P]

L’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En application de ce texte, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est indépendante de toute notion de faute de sa part. Il suffit à la victime d’apporter la preuve que le dommage dont elle se plaint est imputable à un défaut de conception ou d’entretien d’une partie commune ou d’un élément d’équipement collectif et le syndicat ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en apportant la preuve soit de l’absence d’un lien de causalité entre l’état de l’immeuble et le préjudice invoqué, soit de l’existence d’un cas de force majeure ou d’une faute de la victime qui y serait assimilable.

Il est constant que l’entretien d’un immeuble, au sens des dispositions susvisées, s’entend de la mise en œuvre de tous les moyens propres à assurer la conservation de l’immeuble.

Si la responsabilité du syndicat des copropriétaires au titre des vices de construction ou défaut d’entretien des parties communes peut s’effacer devant la faute de la victime, l’exonération totale du syndicat des copropriétaires suppose que la faute de la victime constitue la cause exclusive du dommage dont elle se prévaut.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il est établi par les éléments du rapport d’expertise que les désordres affectant l’appartement des demanderesses ont pour origine le mauvais état de la toiture. M. [R] a relevé que les tuiles mécaniques composant la toiture de l’immeuble étaient poreuses, constaté que certaines tuiles étaient fissurées ou cassées, ou bien recouvertes de mousse et disjointes ce, au niveau des deux versants de la toiture, et relevé la mauvaise étanchéité des souches de cheminées dépourvues de chapeaux sur les mitrons et présentant un défaut d’étanchéité des pieds au niveau de la jonction avec les tuiles, ainsi qu’un défaut d’étanchéité du faîtage. Ses constatations sont corroborées tant par les photographies annexées à son rapport, que par celles issues des procès-verbaux de constat que les demanderesses ont fait dresser en vue de la désignation d’un expert judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

L’expert judiciaire a estimé que la toiture était vétuste, précisant que la durée de vie moyenne de ce type d’équipement est de l’ordre de cinquante années, alors que les tuiles dataient de près de quatre-vingts ans, et déploré un défaut d’entretien des parties communes. Il a conclu qu’elle n’assurait plus le clos et le couvert requis.

Le syndicat des copropriétaires conteste sa responsabilité, arguant que les désordres invoqués résulteraient des travaux réalisés par Mme [T] et Mme [P], qui ont supprimé les cheminées de leurs lots pour installer un escalier destiné à les relier, et installé deux VELUX en toiture.

Cette thèse est contredite par les constatations de l’expert judiciaire qui précise que le mauvais état des tuiles est visible sur les deux versants de la toiture. De surcroît, les photographies démontrent que les solins, notamment sous le faîtage, présentent des manques par endroits et qu’aucune protection spécifique n’existe en pied de souches et que les chapeaux des mitrons sont inexistants. Ces éléments objectivement défectueux ne peuvent être reliés aux travaux commandés par les demanderesses.

Du reste, la propre entreprise mandatée que le syndicat des copropriétaires au cours de l’année 2017 pour une mise hors d’eau de la toiture confirme d’ailleurs en première ligne de son devis que la toiture est en fin de vie.

Il s’en déduit que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée de plein droit, sur le fondement de l’article 14 de loi du 10 juillet 1965 pour le défaut d’entretien et de conservation des parties communes, en l’absence de démonstration d’une faute des demanderesses qui aurait été exclusivement à l’origine des désordres.

Mme [T] et Mme [P] invoquent un préjudice de jouissance d’un montant total de 58.666,59 euros correspondant aux loyers qu’elles ont dû acquitter durant la période de mai 2016 à juillet 2020 pour leur relogement, d’abord à VANVES, puis à CHAVILLE (40.905,26 euros), à l’assurance habitation durant ces quatre années à (694,39 euros), aux consommations de gaz et électricité (808,39 euros) et aux frais bancaires (16.258,51 euros) relatifs aux intérêts intercalaires du prêt souscrit pour les travaux interrompus, au report de crédit et à la réduction de prêts travaux).

L’expert judiciaire a expressément indiqué que les désordres rendaient les lots propriété des demanderesses impropres à leur destination.

Aussi, la demande de prise en charge des frais de relogement et de l’assurance habitation afférente pour la période de mai 2016 et 2020 est fondée au titre du trouble de jouissance dont le quantum est étayé par les justificatifs produits.

En revanche, les frais de consommations de gaz et électricité ne sont pas indemnisables car ils auraient été exposés si elles avaient occupé leur propre logement.

Quant aux frais bancaires, ils ne relèvent pas du trouble de jouissance, mais peuvent constituer un préjudice financier. Cependant, les éléments versés en pièces n°37 et 43, consistant en des décomptes établis par les demanderesses elles-mêmes, ne permettent pas de démontrer la réalité des sommes qu’elles indiquent avoir dû régler et leur destination, ni le lien de causalité entre celles-ci et les désordres dont la réparation incombe au syndicat des copropriétaires.

Les demanderesses invoquent par ailleurs un préjudice financier à hauteur de 4.459,89 euros, correspondant aux deux emprunts souscrits pour financer les procédures à diligenter à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Mais, là encore, les éléments versés en pièces n°37 et 43, consistant en des décomptes établis par les demanderesses elles-mêmes ne permettent pas de vérifier qu’elles ont demandé et obtenu ces deux crédits à la consommation pour financer des procédure judiciaires. Le syndicat des copropriétaires fait en outre valoir à juste titre que ce chef de demande fait double emploi avec l’indemnisation des frais de justice sollicitée sur le fondement des articles 696 et 700 du code de procédure civile.

Enfin, s’agissant du préjudice moral invoqué, le syndicat des copropriétaires critique les attestations produites par les demanderesses pour en étayer la réalité.

L’article 202 du code de procédure civile dispose que l’attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu’il a personnellement constatés. Elle mentionne les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s’il y a lieu, son lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles. Elle indique en outre qu’elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu’une fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales. L’attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature.

Il appartient au juge du fond d’apprécier souverainement si une attestation présente ou non des garanties suffisantes pour emporter sa conviction et ne pas l’écarter des débats.

En l’espèce, le fait que les attestations émanent de la famille ou de proches conduit simplement à en relativiser la portée.

Or, celles-ci relatent l’état de souffrance morale et psychique ressentie par les demanderesses.

Par ailleurs, les éléments du dossier démontrent que le syndicat des copropriétaires a refusé d’exécuter spontanément les travaux de réfection de la toiture et de mise aux normes et déplacement de la gaine électrique partie commune découverte dans le lot n°8 après dépôt du rapport d’expertise.

Le caractère nécessairement pesant et stressant résultant de cette situation pour Mme [T] et Mme [P] durant plusieurs années est ainsi suffisamment caractérisé.

Celles-ci sont donc fondées à solliciter l’indemnisation de leur préjudice moral qui sera justement chiffré à la somme de 3.000 euros (1.500 euros chacune).

En conséquence de l’ensemble de ce qui précède, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à Mme [T] et Mme [P] la somme de 41.599,65 euros (40.905,26 + 694,39 euros) en indemnisation de leur préjudice de jouissance pour la période de mai 2016 à juillet 2020 et la somme de 3.000 euros en réparation de leur préjudice moral.

V- Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires tendant à la condamnation de Mme [T] et Mme [P]

L’article 1137 du code civil dispose que " le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. "

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il sera préalablement relevé que les demanderesses n’excipent pas de l’absence de mandat donné par les copropriétaires en assemblée générale pour former les demandes reconventionnelles introduites à leur encontre tel que requis par l’articles 55 du décret du 17 mars 1967, ni de la prescription quinquennale pour voir déclarer irrecevables les prétentions du syndicat des copropriétaires en application de l’article 2224 du code civil.

En l’espèce, elles opposent à juste titre que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du bien-fondé de ses demandes reconventionnelles.

En effet, le défendeur ne rapporte pas la preuve de ce que les demanderesses auraient eu connaissance de la nécessité de procéder à la réfection de la toiture et/ou à la mise aux normes et au déplacement de la gaine électrique de l’immeuble et qu’elles auraient caché ces informations aux copropriétaires afin d’être autorisées à réaliser les travaux sollicités lors de l’assemblée générale le 11 décembre 2015.

Les éléments du dossier démontrent au contraire que cette nécessité a résulté de la découverte, au cours de l’exécution des travaux autorisés lors de cette assemblée, des infiltrations par la toiture dont il a été retenu plus avant qu’elle était fuyarde et vétuste, d’une part, et de l’existence de la gaine électrique traversant le plancher bas du lot n°8 et les murs, qui s’est avérée alimenter l’immeuble.

Le moyen fondé sur le dol que Mme [T] et Mme [P] aurait commis sera dès lors rejeté.

Le syndicat des copropriétaires invoque tout aussi vainement le comportement fautif des demanderesses pour n’avoir pas fait réaliser une étude préalable de la toiture ou de l’installation électrique.

En effet, les demanderesses ne sont pas des professionnelles du bâtiment et se sont adressées à des sociétés dont les devis ont été soumis aux copropriétaires qui ont autorisé leur mise en œuvre, dont elles ne sont pas responsables.

Aux termes de son rapport d’expertise, M. [R] n’a d’ailleurs pas retenu le rôle causal de la société AGENCE AVOUS, architecte, ni de la société ANNA RENOV, en charge des travaux, concernant la nécessité de procéder à la réfection de la toiture ou de mettre aux normes et déplacer la gaine électrique de l’immeuble.

Et, à supposer même que des études aient été menées par ces professionnels en amont, lesdits travaux de réfection de la toiture et de mise aux normes et déplacement de la colonne de l’immeuble, auraient néanmoins dus être mis en œuvre par le syndicat des copropriétaires pour assurer aux copropriétaires la jouissance entière et paisible de leurs lots, tel que prévu par l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

Ce moyen ne peut donc davantage être accueilli.

Enfin, le syndicat des copropriétaires ne peut tirer argument de ce que Mme [T] et Mme [P] se sont engagées à prendre en charge les conséquences de leurs travaux, conformément aux stipulations de l’article 17 du règlement de copropriété et aux termes de la résolution n°5 de l’assemblée générale en date du 11 décembre 2015, puisqu’il a été retenu plus avant que la réfection de la toiture n’a pas été induite par leurs travaux, non plus que la mise aux normes de la gaine de l’immeuble et son déplacement requise pour des raisons de sécurité, ce, même si leur nécessité a été révélée à l’occasion de leurs travaux.

Partant, la mise en cause de la responsabilité de Mme [T] et Mme [P] à l’égard du syndicat des copropriétaires ne peut prospérer.

Il sera en conséquence débouté de ses demandes reconventionnelles sans qu’il soit nécessaire d’examiner les demandes financières qu’il formule à leur encontre au titre des travaux qu’il a dû diligenter, ou mis présentement à sa charge, ou encore à titre de dommages et intérêts.

VI – Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, qui succombe principalement, sera condamné aux dépens de l’instance, qui comprendront les honoraires de l’expertise judiciaire menée par M. [R] mais pas les frais de procès-verbaux de constat dressés par voie d’huissier qui, n’ayant pas été ordonnés judiciairement, ne relèvent pas des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile et seront arbitrés sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, condamné aux dépens, sera débouté de sa demande formée au titre des frais irrépétibles et devra verser à Mme [T] et Mme [P] une somme qu’il est équitable de fixer à 6.000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version antérieure au décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

En l’espèce, eu égard à l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE les demandes de Mme [E] [T] et Mme [N] [P] recevables,

DEBOUTE Mme [E] [T] et Mme [N] [P] de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 11, rue des Vertugadins à MEUDON (92190), représenté par son syndic, à réaliser des travaux complémentaires de changement des voliges, d’installation de chatières mécaniques manquantes et de remplacement du châssis parisien par un VELUX permettant le passage des pompiers,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 11, rue des Vertugadins à MEUDON (92190), représenté par son syndic, à faire réaliser, à ses frais, les travaux de déplacement et mise aux normes de l’installation électrique commune découverte dans le lot n°8, selon devis des sociétés ENEDIS et SERY respectivement d’un montant de 8.850,85 euros et 20.288,29 euros, retenus par M. [R], expert judiciaire, dans un délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement,

CONDAMNE, à défaut de réalisation des travaux de déplacement et mise aux normes de l’installation électrique commune découverte dans le lot n°8, selon devis des sociétés ENEDIS et SERY, dans ce délai, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 11, rue des Vertugadins à MEUDON (92190), représenté par son syndic, à payer une astreinte de 50 euros par jour de retard, qui courra pendant une durée de trois mois,

ORDONNE au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 11, rue des Vertugadins à MEUDON (92190), représenté par son syndic, d’informer Mme [E] [T] et Mme [N] [P] au moins quinze jours avant le début des travaux en lettre recommandée avec demande d’avis de réception, pour qu’elles puissent permettre l’accès à leurs lots à ces entreprises,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 11, rue des Vertugadins à MEUDON (92190), représenté par son syndic, à payer à Mme [E] [T] et Mme [N] [P] :

— la somme de 41.599,65 euros au titre de leur préjudice de jouissance pour la période de mai 2016 à juillet 2020,

— la somme de 3.000 euros en réparation de leur préjudice moral,

— la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Mme [E] [T] et Mme [N] [P] du surplus de leurs demandes,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 11, rue des Vertugadins à MEUDON (92190), représenté par son syndic, de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 11, rue des Vertugadins à MEUDON (92190), représenté par son syndic, aux dépens de l’instance, qui comprendront les honoraires de l’expertise judiciaire, mais pas les frais de procès-verbaux de constat dressés par voie d’huissier qui n’ont pas été ordonnés judiciairement,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties,

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT