COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 18 MARS 2021

N° 2021/ 153

N° RG 18/20334

N° Portalis DBVB-V-B7C-BDRA3

E Z B

C/

A X

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

M^e D C

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de MARSEILLE en date du 16 Novembre 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 11 17-4760.

APPELANTE

Madame E Z B

née le […] à […], demeurant […]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

ayant pour avocat plaidant M^e Fabrice LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIME

Monsieur A X

né le […] à BELFORT, demeurant […]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/9766 du 11/10/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

r e p r é s e n t é e t p l a i d a n t p a r M e C h a n t a l B O U R G L A N d e l a S C P S C P C-DAMAMME-LEONHARDT, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Janvier 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Monsieur Pascal GUICHARD, Conseiller

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Mars 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Mars 2021

Signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

M. X a pris à bail auprès de M^me Z B un appartement situé […] dans le ler arrondissement, ce depuis le 10 août 2004, moyennant un loyer mensuel de 652,60 €, outre 25€ de provisions sur charges, ainsi que 10€ de provisions à valoir sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Le 9 décembre2016, M. X s’est vu notifier par huissier de justice un commandement d’avoir à payer la somme de 6.928,90€ en principal.

Suivant exploit d’huissíer en date du 7 décembre 2017, M. X a fait citer devant le tribunal d’instance de Marseille M^me Z B à l’effet d’entendre constater que le logement loué ne satisfait pas aux exigences du RèglementSanitaire Départemental (RSD) et aux règles de décence et d’habitabilité prévues par la Loi du 06juillet 1989 et le décret du 30 janvier 2002, et, en conséquence, à l’effet d’entendre déclarer nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 09

décembre 2016 et d’obtenir la condamnation de M^me Z B à lui payer la somme de 30 000 € à titre dedommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance qu’il prétend avoir subi, outre la sommede 3000€ au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, en plus des dépens et du bénéfice de l’exécution provisoire.

Par jugement en date du 16 novembre 2018, le tribunal d’instance de MARSEILLE a:

— DEBOUTE M. X de sa demande principale en restitution des loyers,

— CONDAMNE M^me Z B à payer à M. X la somme de 30 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi,

— DECLARE valable et bien fondé le commandement de payer délivré à M. X,

dès lors, CONDAMNE M. X à payer à M^me Z B la somme de 6.928,90€ au titre de la dette locative,

— ORDONNE la compensation des sommes sus-évoquées dues entre les parties,

ET ENCONSEQUENCE,

— CONDAMNE M^me Z B à payer à M. X la somme de 23 071,10€,

— CONDAMNE M^me Z B à payer à M^e C D, Conseil de M. X la sormne de 1 000€ au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet1991,

— CONDAMNE M^me Z B aux dépens,

— ORDONNE l’exécution provisoire de la présente,

— DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration au greffe en date du 21 décembre 2018 M^me Y a interjeté appel de cette décision. Elle demande à la Cour de réformer le jugement entrepris en ce qu’il a:

— CONDAMNE M^me Z B à payer à M. X la somme de 30 000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi,

— ORDONNE la compensation des sommes sus-évoquées dues entre les parties,

ET EN CONSEQUENCE,

— CONDAMNE M^me Z B à payer à M. X la somme de 23 071,10€,

— CONDAMNE M^me Z B à payer à M^e C D, Conseilde Monsieur A X la sormne de 1000€ au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet1991,

— CONDAMNE M^me Z B aux dépens,

— ORDONNE l’exécution provisoire de la présente,

— DEBOUTE M^me Z au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sollicite :

— la réformation du jugement de première instance en toutes ses dispositions,

— le constat du caractère totalement infondé des revendications du locataire,

— le constat que M. X revendique un préjudice de jouissance du fait de l’état du logement, alors qu’il s’est opposé à toute solution de règlement amiable,

— le constat que M. X a refusé toute exécution de travaux dans les lieux commandés par son bailleur,

— le constat que M. X a refusé tout relogement,

— le constat que M. X occupe les lieux depuis 14 ans sans entretenir le logement,

— le constat en conséquence que M. X est bien mal fondé à exciper un prétendu préjudice de jouissance,

EN CONSÉQUENCE,

— le débouté du requérant de l’ensemble de ses demandes et prétentions,

Reconventionnellement,

— la condamnation de M. X à lui régler la somme de 6928, 90 € au titre de la dette locative due, décompte arrêté au 30 novembre 2016,

Sur l’article 700 du CPC,

— la condamnation de M. X à lui payer la somme de 2 000 € à ce titre,

— la condamnation de M. X aux entiers dépens.

A l’appui de son recours, elle fait valoir:

— que le logement a été consenti en parfait état d’entretien,

— que le locataire l’occupe depuis 14 ans sans l’entretenir,sans avoir formalisé aucune revendication sauf à compter de 2015 pour un dégât des eaux, en refusant tout travaux de réparation et de façon non paisible,

— que le locataire a refusé tout relogement,

— que la dette locative était au 30 novembre 2016 de 6 928,90€.

M. X conclut:

— au constat que le logement litigieux ne satisfaisait pas aux exigences du Règlement Sanitaire Départemental et aux règles de décence et d’habitabilité.

En conséquence :

— l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a :

— Rejeté la demande de M. X en remboursement de la somme de 49 170,68 € au titre des

loyers indument perçus

— Condamné M. X à payer à M^me Z B la somme de 6.928,90 € au titre des loyers.

STATUANT A NOUVEAU :

— à la nullité du commandement du 9 décembre 2016,

— à la condamnation de M^me Z B à lui rembourser la somme de 49 170,68 € au titre des loyers indument perçus,

— au débouté de M^me Z B de l’intégralité de ses demandes,

SUBSlDlAIREMENT :

— à la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a condamné Madame Z B à lui verser la somme de 30 000 € de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance,

— au débouté de M^me Z B de l’intégralité de ses demandes,

— à la condamnation de M^me Z B à verser au Conseil du requérant la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 37 de la Loi du 10 juillet 1991,

— à la condamnation de M^me Z B aux entiers dépens.

Il soutient :

— que dès l’origine le logement ne respectant pas les normes d’habitabilité, il est fondé à solliciter de son bailleur la restitution des sommes versées au titre du loyer et il n’a pas à être condamné au paiement d’une quelconque dette de loyers,

— que subsidiairement, il doit être indemnisé pour trouble de jouissance,

— que l’indemnisation de ce trouble n’est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur, qui depuis 2008 avait été mis en demeure de remédier à l’insalubrité par le service d’hygiène et de santé de la ville de Marseille,

— que la violation du RSD ne peut résulter d’un défaut d’entretien du locataire,

— que la proposition de relogement du bailleur dans un appartement du même immeuble au regard des importants désordres touchant cet immeuble ne saurait être sérieux,

— que les travaux sont d’une telle importance qu’ils ne pouvaient être faits en sa présence.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 décembre 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sansqu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agít de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut

se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant,

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ,

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l 'usage d’habitation.

Ces caractéristiques sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

— il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,

— les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,

— la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisation et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,

— les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Par ailleurs, Particle 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments

d’équipement et de confort suivants :

(…) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en

énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

(…) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont prise les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eauchaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.

(…) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des

équipements.

Enfin, le règlement sanitaire départemental (RSD) précise :

* en son article 27.2 «les pièces affectées àl’habitation doivent présenter les caractéristiques suivantes :

a) les murs ainsi que le sol doivent assurer une protection contre l’humidité notamment les remontées d’eau telluriques ;

b) l’éclairement naturel au centre des pièces principales doit être suffisant pour permettre par temps clair l’exercice des activités normales de l’habitation sans recourir à un éclairage artificiel'' ;

*en son article 33 « les murs et leurs enduits, les cloisons, les plafonds, sols, planchers, fenêtres, portes sont entretenus régulièrement (. . .). Les causes d’humidité doivent être recherchées et il doit y être remédié dans les meilleurs délais. ''

*en son article 40.3 ' la moyenne des surfaces habitables des pièces principales est de 9 mètres carrés.'

Il résulte de la combinaison des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 06 juillet 1989 qu’il incombe au bailleur de délivrer la chose louée conformément à la destination convenue, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 1147 du code Civil devenu l’article 1231-1 du même code rappelle en effet que la responsabilité contractuelle d’une partie peut être engagée à raison de la mauvaise exécution de son obligation.

En l’espèce, un document établi par le Maire de la Ville de Marseille le 15 octobre 2012 relatif à l’Eradication de l’Habitat lndigne spécifie qu’est approuvée la mise en 'uvre d’une opération de restauration immobilière au titre de l’article L 314-4 du code de l’Urbanisme sur l’immeuble sis […] situé à Marseille dans le […].

Ce document retrace une chronologie de l’état du logement :

— cet immeuble a fait l’objet en 2008 de mises en demeure du Service Communal d’Hygiène et de Santé non suivies d’ effet ;

— en 2009, rien n’indiquant que des travaux avaient été réalisés et compte tenu du mauvais état général de l’immeuble, la ville de Marseille l’a inscrit dans l’opération d’Amélioration de l’Habitat dégradé ;

— le diagnostic réalisé par le bureau d’étude Urbanis a préconisé la mise en place d’un plan de redressement par les copropriétaires;

— un an plus tard, face à l’échec de cette préconisation une intervention du concessionnaire «Eradication de l’Habitat1ndigne'' (SociétéMarseille Habitat) a été décidée pour la mise en 'uvre de procédures coercitives dufait du manque de volonté des propriétaires à engager une réhabilitation pérenne, cet immeuble a donc été intégré à la concession EHI,

— entre 1995 et 2007 cet immeuble fait partie du périmètre d’Opération Programmé d’Amélioration de l’Habitat Centre Ville grâce auquel les propriétaires privés pouvaient bénéficier d’un dispositif de subventions, durant cette période les propriétaires n’ont manifesté aucune intention de se lancer dans un programme de réhabilitation ;

— aujourdhui compte tenu de l’état de dégradation de ce patrimoine et de la réticence des propriétaires à se lancer dans un plan d’action qui permette de redresser durablement la situation il est proposé d’habiliter le Maire à demander au Préfet l’ouverture d’une enquête préalable de déclaration d’utilité publique.

L’enquête parcellaire relative à l’immeuble, réalisée en 2014, relève l’ensemble des désordres constatés concernant l’immeuble et les parties privatives avec pour but en page ll d’aménager les logements selon les normes d’habitabilité et de décence et d’améliorer le niveau de confort des logements, de les rendre conformes aux règles de sécurité et d’hygiène et d’habitabilité en vigueur.

Les éléments suivants sont relevés, quant à l’appartement objet des présentes :

* pièce principale aveugle,

* absence de système de ventilation,

* revêtements de murs et plafonds très dégradés,

* appareils sanitaires et réseaux en très mauvais état,

* chambre ne disposant pas de la surface minimum réglementaire,

* porte d’entrée sans coupe feu réglementaire et sans système de fermeture adapté,

* installation électrique vétuste.

Des travaux sont préconisés et démontrent qu’ils relèvent d’une responsabilité du bailleur et non d’un locataire :

— modification du cloisonnement avec aménagement de la pièce principale ouverte sur la rue et mise en place de chambre d’une taille supérieure à 9 mètres carrés ;

— mise en place d’isolant thermique et acoustique ;

— raccordement des pièces à une VMC collective ;

— réfection et raccordement des réseaux AEP, EU, EV et télécom ;

— réfection du revêtement des murs et plafonds ;

— changement de toutes les menuiseries ;

— remplacement des réseaux et équipements sanitaires et de la salle de bain, des toilettes et de la cuisine ;

— remplacement de la porte d’entrée ;

— faire réaliser un contrôle par un bureau d’études pour vérifier si le carrelage posé au sol n’occasionne pas une surcharge de nature à fragiliser la structure du plancher.

Par ailleurs, Monsieur X produit aux débats un message électronique de SOLIHA Solidaires pour l’Habitat qui précise le 27 juin 2017 que le logement est insalubre :

— parties communes de l’immeuble dégradées (absence de portée d’entrée, revêtements de murs dégradés dans le hall d’entrée, fissures sur la façade, végétation en façade, réseau électrique anarchique, garde-corps à barreaudage vertical dont les scellements sont à reprendre) ;

— parties privatives : pièce principale dépourvue d’ouvrant, revêtements des murs et plafonds très dégradés avec traces d’humidité, crasse, fumée, fissures, moisissures ; défaut d’étanchéité de la

façade avec infiltrations dans le mur de la chambre côté façade ; dégâts des eaux dans la cuisine, la salle de bain et les toilettes, réseaux en très mauvais état ; absence de ventilation dans les pièces humides ; installation électrique vétuste ; système de chauffage fixe inadapté et hors service ; petite chambre ne disposant pas de la surface minimum réglementaire ; porte d’entrée non sécurisé ; système de chauffage fixe inadapté et hors service.

Sur la demande en restitution des loyers

Seul l’article L 521-2 du code de la construction et de l’habitation prévoit que le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cesse d’être dû pour les locaux qui font l’objet d’une déclaration d’insalubrité ou d’un arrêté de péril.

Ce texte ajoute que cette cessation de paiement n’a pas d’effet rétroactif.

Or, dans la mesure où il n’y a pas eu de déclaration d’insalubrité ni d’arrêté de péril, c’est à juste titre que le premier juge a considéré que la restitution n’apparaît pas possible et a débouté M. X de sa demande principale en restitution des loyers.

Sur l’indemnisation du trouble de jouissance

De ce qui est exposé ci-dessus, il résulte indéniablement l’indécence du logement loué à M. X, un défaut de délivrance conforme de la part de la bailleresse et un trouble de jouissance pour le locataire.

La non-conforrnité sus-évoquée du logement a nécessairement causé à M. X un préjudice de jouissance particulièrement important, en ce qu’il a vécu dans un logement anormalement dégradé, le mettant en danger, sans lumière naturelle dans la pièce principale et

dormant dans une chambre de taille non réglementaire.

En outre, il est de jurisprudence constante que l’indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur.

Aussi, la bailleresse ne peut pour se défausser de sa responsabilité arguer de l’absence de plainte de M. X, dont il est d’ailleurs établi qu’il a pu dénoncer cette insalubrité et inhabitabilité par l’intermédiaire de sa fille dès 2015.

Par ailleurs la violation du RSD et de l’article L1331-22 du code de la santé publique ne peuvent être imputés à un défaut d’entretien du preneur, ainsi la bailleresse ne peut davantage s’exonérer de sa responsabilité en arguant de ce défaut d’entretien.

Pour autant, il apparaît que la bailleresse a par l’intermédiaire de son mandataire de gestion en 2016 proposé au preneur un relogement dans un appartement, certes du même immeuble, mais refait, au dessus du sien, et s’est heurtée au refus de ce dernier, qui n’a pas davantage accepté la réalisation des travaux dans l’appartement, en sa présence.

Aussi, le trouble de jouissance sera retenu depuis le début du bail jusqu’en 2015 inclus.

Les éléments relevés permettent de retenir une atteinte d’au moins 50 % de la jouissance paisible du logement par le locataire et sa famille ce qui représente un abattement de 338,50 € sur le montant du loyer mensuel, sans tenir compte de l’actualisation annuelle, soit la somme de 44 682 € (11ans).

Dès lors, c’est à bon droit que le premier juge a retenu que la demande indemnitaire formulée par

M. X à hauteur de 30.000 € est parfaitement satisfactoire, y a fait droit et a condamné M^me Z B à lui payer la sorrnne de 30.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi.

Sur la dette de loyer

Comme retenu par le premier juge, le commandement de payer ne saurait être déclaré nul et de nul effet dans la mesure où sa cause était justifiée par le non paiement du loyer.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande reconventionnelle de M^me Z B et de condamner M. X à lui payer la somme de 6.928,90 € au titre de la dette locative due, arrêtée au 30 novembre 2016.

Le premier juge sera également confirmé en ce qu’il a ordonné d’office la compensation des sommes dues entre les parties.

Sur les autres demandes

M^me Z B est condamnée à 1500€ au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, outre aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 16 novembre 2018 par le Tribunal d’Instance de MARSEILLE

Y ajoutant,

CONDAMNE M^me Z B à payer à M. X la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991;

CONDAMNE M^me Z B aux dépens de l’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT