TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

10 Décembre 2024

2ème Chambre civile

72A

N° RG 24/03703 -

N° Portalis DBYC-W-B7I-K4N4

AFFAIRE :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] à [Localité 12], représenté par son syndic en exercice la société CTYA

C/

[F] [H]

copie exécutoire délivrée

le :

à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente, ayant statué seule, en tant que juge rapporteur, sans opposition des parties ou de leur conseil et qui a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-présidente

ASSESSEUR : André ROLLAND, magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.

DEBATS

A l’audience publique du 15 Octobre 2024

JUGEMENT

En premier ressort, réputé contradictoire,

prononcé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente

par sa mise à disposition au Greffe le 10 Décembre 2024,

date indiquée à l’issue des débats.

Jugement rédigé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente,

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] à [Localité 12], représenté par son syndic en exercice la société CTYA LIBERTE SARL, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 812 500 411, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Manuel RAISON de la Selarl RAISON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, M^e Alexandre BOUCHER, avocat au barreau de RENNES, avocat postulant

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [F] [H]

[Adresse 2]

[Localité 4]

défaillant, assigné à l’étude d’huissier le 24/05/24

FAITS ET PRÉTENTIONS

[F] [H] est propriétaire des lots n°13 et 33 dans l’immeuble [Localité 11] sis au [Adresse 6] (35).

En raison de défauts répétés de règlement de ses charges, le syndicat des copropriétaires lui a adressé plusieurs lettres ainsi qu’un commandement de payer en date du 6 octobre 2023, demeuré sans effet.

Par acte du 24 mai 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner [F] [H] aux fins de condamnation à paiement notamment des charges impayées.

***

Aux termes de son assignation délivrée le 24 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Saint-Exupéry au [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, la société CITYA LIBERTE demande au tribunal, au visa des articles 35, 36, 55 et 60 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, des articles 1343-2, 1256 et 1240 du Code civil, des articles 10, 10-1, 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, de :

— Condamner [F] [H] à lui payer la somme de 6.974,48 € correspondant à :

* 5.941,82 € à titre principal, charges arrêtées au 1er mai 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 octobre 2023 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil

* 1.032,66 € correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire.

— Condamner [F] [H] à lui payer la somme de 3.500 € à titre de dommages et intérêts.

— Condamner [F] [H] à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts.

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

— Condamner [F] [H], aux entiers dépens

D’abord, le syndicat de copropriété sollicite condamnation de [F] [H] au règlement des charges non honorées, arrêtées au 1er mai 2024, relevé de compte à l’appui.

Ensuite, il réclame l’indemnisation des frais qu’il a été amené à engager aux fins de recouvrer sa créance, soulignant que les dépenses ainsi faites revêtent un caractère exceptionnel au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte qu’elles peuvent être imputées au seul copropriétaire défaillant.

En outre, il demande que la capitalisation des intérêts soit ordonnée à compter du commandement de payer.

Enfin, il fait valoir que, par sa carence, [F] [H] lui a causé un préjudice dont il sollicite réparation, lequel préjudice serait bien distinct de celui ayant vocation à être réparé par les intérêts moratoires. Il ajoute que le défaut de règlement des charges est source de préjudice financier, la collectivité étant privée des fonds nécessaires à la gestion de l’immeuble.

***

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 5 septembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 octobre 2024 – le dossier ayant in fine été déposé – et mise en délibéré au 10 décembre 2024.

[F] [H] n’a pas constitué avocat.

MOTIFS

1/ Sur le règlement des charges de copropriété

L’article 1353 du Code civil dispose que “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation”.

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de copropriété des immeubles bâtis prévoit que “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges”.

Le syndicat de copropriétaires affirme que le défendeur est débiteur, au titre des arriérés des charges de copropriété, de la somme de 5.941,82 €, arrêtée au 1er mai 2024.

Il est tout d’abord précisé qu’il ressort des pièces versées aux débats que les sommes dont le paiement est réclamé correspondent aux charges communes, charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes au sens de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de copropriété des immeubles bâtis.

De telles sommes sont donc bien à la charge de [F] [H].

Au soutien de sa prétention, le demandeur produit le relevé de compte de charges du défendeur (pièce n°4), étayé par les appels de charge (pièce n°8). Celui-ci fait ressortir un total dû de 6.974,48 €, auquel le syndicat de copropriétaires a régulièrement soustrait la somme de 1.032,66 € correspondant aux frais de mise en demeure, de “contentieux” et les frais du commandement de payer.

Parallèlement, il n’est justifié d’aucun règlement.

La prétention est donc bien fondée de sorte qu’il y a lieu d’y faire droit.

Partant, [F] [H] sera condamné à verser au syndicat de copropriétaires la somme de 5.941,82 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er mai 2024.

2/ Sur le règlement des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

Le syndicat de copropriétaires réclame à ce titre la somme de 1.032,66 €.

Le caractère nécessaire des sommes réclamées ne donne pas tellement lieu à débat dès lors qu’il est justifié que les mises en demeure et le commandement de payer avaient pour objet des sommes dues, et qu’il ne peut être retenu que le syndicat a abusé des procédés à sa disposition aux fins de tenter d’obtenir le règlement de ces sommes par la défenderesse.

Le nombre de mise en demeure (10), sur une année et demi, et leur intervalle (environ tous les 3 voire 2 mois) peut interroger quant à la pertinence du procédé retenu par le syndic, mais il n’apparaît pas superflu de souligner que le défendeur a cessé de s’acquitter de ses charges dès le début de l’année 2020, qu’il ne semble pas s’être manifesté, auprès de qui que ce soit, depuis lors, les procès verbaux d’assemblée générale faisant mention de son absence aux dites assemblées. Une telle inertie, qui confine à l’irrévérence à l’égard des autres copropriétaires, et augmente continuellement le montant de la dette, aggravant de fait la situation financière de la copropriété, ne peut que conduire à retenir que les mises en demeure revêtaient un caractère nécessaire.

Factures des diverses mises en demeure (pièce 3) et du commandement de payer (pièce 5) sont produites.

Le montant des sommes dues se décompose comme suit :

— mise en demeure du 19 avril 2022 : 45,60 €

— mise en demeure du 19 juillet 2022 : 45,60 €

— mise en demeure du 10 août 2022 : 33,60 €

— commandement de payer : 156,66 €

— mise en demeure du 19 octobre 2022 : 45,60 €

— mise en demeure du 10 novembre 2022 : 33,60 €

— mise en demeure du 10 février 2023 : 33,60 €

— mise en demeure du 20 avril 2023 : 45,60 €

— mise en demeure du 12 mai 2023 : 33,60 €

— mise en demeure du 19 juillet 2023 : 45,60 €

— mise en demeure du 10 août 2023 : 33,60 €

— “contentieux” le 8 septembre 2023 : 480 €

[F] [H] sera donc condamné à verser au syndicat de copropriété la somme de 1.032,66 € au titre des frais de recouvrement.

3/ Sur l’intérêt au taux légal

Aux termes de l’article 1343-2 du Code civil, “les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise”.

Le syndicat de copropriétaires réclame que le montant des condamnations à intervenir, porte intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 6 octobre 2023.

Rien ne s’oppose qu’il soit fait droit à cette demande, mais seulement s’agissant de la somme exigible à cette date, soit la somme de 5.296,32 €.

Pour le surplus de la créance, les intérêts ne pourront courir qu’à compter de l’assignation, soit le 24 mai 2024.

4/ Sur les dommages et intérêts

Il est constant que tout fait quelconque de l’homme oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1231-6 du Code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires réclame de surcroît une indemnisation au titre du préjudice subi du fait de la carence du défendeur.

Il ressort des éléments versés aux débats que [F] [H] ne s’acquitte plus des charges de copropriété lui incombant depuis plusieurs années déjà, les premières défaillances ayant été constatées, semble-t-il, dès le début de l’année 2020.

À compter de cette date, en effet, ne sont plus inscrits aux comptes de charges de [F] [H] que des débits, les rares lignes de crédit correspondant au report sur une année donnée du solde de charge de l’année antérieure, les montants étant toutefois trop faibles pour combler les appels de charge suivants.

Ces manquements sont d’autant moins explicables qu’ils apparaissent soudains, la partie visible à la pièce 4 concernant les années 2018/2019 faisant ressortir plusieurs règlements de ses charges par le défendeur.

Il doit donc être retenu que [F] [H] a manqué à ses obligations de propriétaire et engage donc sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Sur le quantum, il sera rappelé que la carence du défendeur persiste depuis presque 5 années déjà, et ce malgré moult mises en demeure, conduisant à retenir que [F] [H] ne peut ignorer l’importance de sa dette.

Aux fins de combler les difficultés résultant de l’absence de perception de ces sommes, les charges incombant au défendeur sont réparties entre les autres copropriétaires, leur imposant de la sorte de faire l’avance de trésorerie nécessaire en vue d’assurer l’entretien de l’immeuble.

Il n’est pas inintéressant d’ailleurs de relever que les procès verbaux d’assemblée générale font mention de soucis d’infiltration d’eaux, dont chacun sait qu’ils appellent une réaction, si ce n’est immédiate, à tout le moins rapide afin d’éviter des détériorations majeures. Ce qui suppose que la copropriété dispose des fonds nécessaires.

Pis encore, le syndicat a été conduit à engager des frais de justice aux fins d’obtenir un titre exécutoire.

Le préjudice du demandeur apparaît donc caractérisé.

Certes, le cours des intérêts légal a été accordé à compter du 6 octobre 2023, date du commandement de payer, mais sur une partie de la créance, seulement.

Dès lors, il y a lieu de considérer que les intérêts moratoires ne peuvent réparer le préjudice en intégralité.

Ce dernier sera donc réparé par l’octroi d’une somme de 500 €.

5/ Sur les demandes accessoires

A. Les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, pris en son alinéa 1er, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

[F] [H] succombant à la présente instance, elle sera condamnée aux entiers dépens, outre frais engagés au titre du commandement de payer.

B. Les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

[…]”.

En l’espèce, l’équité commande de condamner [F] [H] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles.

C. L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”.

Il n’y a pas lieu de déroger à cette disposition au cas d’espèce.

PAR CES MOTIFS

Par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE [F] [H] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 11] sis au [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA LIBERTE, la somme de 5.941,82 € au titre des arriérés de charge de copropriété arrêtés au 1er mai 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 6 octobre 2023 sur la somme de 5.296,32 € et à compter du 24 mai 2024 pour le surplus.

CONDAMNE [F] [H] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 11] sis au [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA LIBERTE, la somme de 1.032,66 € au titre des frais de recouvrement de créance.

CONDAMNE [F] [H] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 11] sis au [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA LIBERTE, la somme de 500 € au titre du préjudice subi.

ORDONNE la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code civil.

CONDAMNE [F] [H] aux entiers dépens.

CONDAMNE [F] [H] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 11] sis au [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA LIBERTE, la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE