TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 12 Septembre 2025

N° RG 24/09348 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LLE7

Jugement du 12 Septembre 2025

N° : 25/770

[P] [O]

[E] [C] épouse [O]

C/

[J] [N]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à Me [Localité 7]

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M [N]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 12 Septembre 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 16 Mai 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 12 Septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEURS :

M. [P] [O]

[Adresse 3]

[Localité 5]

comparant en personne assisté de M^e Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Maëlle GRANDCOIN, avocat au barreau de RENNES

Mme [E] [C] épouse [O]

[Adresse 3]

[Localité 5]

comparante en personne assistée de M^e Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Maëlle GRANDCOIN, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [J] [N]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 5]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 30 septembre 2021, Monsieur et Madame [P] et [E] [O] ont donné à bail à Monsieur [J] [N] un logement situé [Adresse 2], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 700 euros, outre une provision sur charges de 78 euros.

Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2024, M et Mme [O] ont fait délivrer à M [J] [N] un commandement de payer les loyers, de justifier d’une assurance locative et de justifier de l’occupation du logement, lui demandant notamment de payer la somme principale de 1802,85 € au titre de l’arriéré locatif dans le délai de deux mois. Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en Ille et Vilaine le 31 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice du 9 février 2024, Monsieur et Madame [O] ont ensuite fait délivrer à Monsieur [J] [N] un congé pour motif légitime et sérieux prenant effet à compter du 30 septembre 2024, au motif que le locataire ne paye pas ses loyers et ne justifie pas d’une assurance, et ce malgré la délivrance d’un commandement de payer.

Faisant valoir que Monsieur [N] n’exécute pas ses obligations contractuelles et n’a pas libéré les lieux, Monsieur et Madame [O] l’ont fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2024 en vue de voir :

— A titre principal, prononcer la validité du congé pour motif sérieux et légitime et constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation au 30 septembre 2024,

— A titre subsidiaire, constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire au 30 mars 2024,

— A titre infiniment subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de location à compter du jugement,

— En conséquence et en tout état de cause :

* ordonner l’expulsion de M. [N], au besoin avec le concours de la force publique,

* supprimer le délai de deux mois pour quitter les lieux et le bénéfice de la trêve hivernale,

* condamner M [N] à payer à M et Mme [O] :

— la somme de 4581,47 euros au titre des arriérés courant novembre 2024, outre les loyers et charges échus à la date de résiliation du contrat, avec intérêts courant à compter du commandement du 30 janvier 2024,

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux,

—  1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens,

* maintenir l’exécution provisoire.

.

Un diagnostique social et financier est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 16 mai 2025 lors de laquelle l’affaire a été retenue, Monsieur et Madame [O], assistés de leur conseil, ont maintenu toutes leurs demandes en indiquant que l’impayé ne cesse d’augmenter et que M. [N] n’a justifié d’une assurance locative qu’à compter du 12 mars 2025 et qu’il ne démontre pas être encore assuré puisque le maintien de la garantie est conditionné au paiement des primes. Ils actualisent leur créance à la somme de 8733,22 € au 7 mai 2025.

M [J] [N], comparant en personne, a indiqué avoir déposé une demande de relogement social en mars 2025 et être dans l’attente d’une réponse du CDAS. Il explique avoir été licencié en septembre 2024, s’être retrouvé sans ressources et être désormais à la recherche d’un emploi, percevant l’allocation de retour à l’emploi pour 1200 € par mois. Il expliqua avoir rencontré des problèmes de paiement de son assurance, mais affirme que les cotisations sont désormais réglées.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2025, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé pour motif sérieux et légitime :

Il résulte notamment de l’article 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que :

« I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué

(…)

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. (…) »

En l’espèce, par acte de commissaire de justice du 9 février 2024, les époux [O] ont fait délivrer à M. [J] [N] un congé pour motifs sérieux et légitimes, visant le défaut de paiement des loyers et charges et le défaut de justification d’une assurance.

Les époux [O] ont fait délivrer à leur locataire un commandement de payer les loyers et de fournir les justificatifs d’assurance en visant une dette locative de 1802,85 €.

Le décompte produit par les bailleurs permet de constater que, suite à la délivrance de ce commandement, M. [N] n’a pas repris le paiement de ses échéances courantes, la dette n’ayant ensuite cessé de croître.

M. [N] reconnait, en outre, qu’il n’a pas pu payer régulièrement les échéances de son contrat d’assurance, alors qu’il y était contractuellement tenu.

Les manquements de M. [N] à ses obligations contractuelles ainsi caractérisés constituent, de par leur ampleur et le montant de la dette locative, le motif sérieux et légitime avancé par les bailleurs au soutient de leur congé.

Le congé pour motif sérieux et légitime délivré par les époux [O] à Monsieur [N] a donc été valablement délivré.

De ce fait, le contrat de bail liant les époux [O] à M [N] est résilié depuis le 30 septembre 2024 et ce dernier est occupants sans droit ni titre du logement dans lequel il s’est maintenu depuis cette date.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [N] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser les bailleurs à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Les époux [O] sollicitent la suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux à compter de la délivrance du commandement, ainsi que du bénéfice du sursis de la trêve hivernale.

Il n’est pas justifié de motifs pouvant justifier la suppression de ces délais légaux. Dès lors, qu’aucune circonstance sérieuse ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux. Le bénéfice de la trêve hivernale ne sera, de même, pas écarté.

Sur la dette locative :

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, les époux [O] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 mai 2025, Monsieur [N] leur devait la somme de 8733,22 euros, échéance d’avril 2025 incluse.

Il convient toutefois de déduire de cette somme celle de 475,12 € qui n’est pas justifiée par les bailleurs, s’agissant d’honoraires de location réclamés à la date du 1er février 2024, soit plus de deux ans après la signature du contrat de location.

Monsieur [N] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Il sera donc condamné à payer la somme de 8 258,10 euros à M et Mme [O], avec intérêts au taux légal courant à compter du 30 janvier 2024 sur la somme de 1327,73 euros, à compter du 18 décembre 2024 sur la somme de 2778,62 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

— Sur la demande de paiement d’une indemnité d’occupation :

En cas de maintien dans les lieux de M [N] ou de toute personne introduite dans le logement de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir de la résiliation du bail, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [N], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement de la somme de 200 € à ses bailleurs, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE la résiliation au 30 septembre 2024 du bail conclu le 30 septembre 2021 entre Monsieur et Madame [O], d’une part, et Monsieur [J] [N], d’autre part, relativement aux locaux situés [Adresse 2], et ce par l’effet du congé pour motifs sérieux et légitimes signifié au locataire le 9 février 2024 ;

CONSTATE, en conséquence, que Monsieur [J] [N] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 1er octobre 2024 ;

DIT, qu’à défaut pour Monsieur [J] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans le délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur et Madame [O] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Monsieur [J] [N] à verser à Monsieur et Madame [O] une indemnité mensuelle d’occupation, courant à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux et la remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire ;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation sera payable et révisable selon les modalités prévues au contrat de bail pour le paiement des loyers et provisions sur charges ;

CONDAMNE Monsieur [J] [N] à verser à Monsieur et Madame [O] la somme de 8 258,10 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 6 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal courant à compter du 30 janvier 2024 sur la somme de 1327,73 euros, à compter du 18 décembre 2024 sur la somme de 2778,62 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [J] [N] à verser à Monsieur et Madame [O] la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur et Madame [O] de toutes leurs autres demandes ;

CONDAMNE Monsieur [J] [N] aux dépens de la présente instance ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire de Rennes, le 12 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection