TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 8]

[Localité 6]

JUGEMENT DU 27 Novembre 2025

N° RG 25/05174 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LVSM

Jugement du 27 Novembre 2025

N° : 25/999

[N] [G]

C/

[V] [F]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e DAVID

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 27 Novembre 2025 ;

Par Killian MAILLEFAUD, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 03 Octobre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 21 Novembre 2025, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 27 Novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [N] [G]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par M^e Christophe DAVID, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Mélanie JOUNIAUX, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [V] [F]

[Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 11 novembre 2023, Monsieur [G] [N] a loué à Monsieur [F] [V] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], avec parking, moyennant un loyer mensuel initial de 470 euros, incluant les provisions pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2024, Monsieur [G] [N] a fait délivrer à Monsieur [F] [V] une mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation de son logement sous un mois.

Le 7 janvier 2025, Monsieur [G] [N] a mis en demeure Monsieur [V] [F] de régler les loyers d’aout 2024 à janvier 2025 et de justifier de l’attestation d’assurance couvrant la période du 1 novembre 2023 au 31 octobre 2024.

Le 10 mars 2025, le conseil de Monsieur [G] [N] a mis en demeure Monsieur [V] [F] de justifier d’une attestation d’assurance postérieure au mois d’octobre 2024 ainsi qu’un chèque de 3760€.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2025 ayant fait l’objet d’un PV659, Monsieur [G] [N] a fait assigner Monsieur [F] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

A titre principal :

Prononcer la résiliation du contrat de bail conclu le 11 novembre 2023 aux torts exclusifs de Monsieur [F] ;Condamner Monsieur [F] à verser à Monsieur [G] la somme de 4230€ au titre des loyers impayés des mois d’aout 2024 à avril 2025Condamner Monsieur [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter de sa résiliation et ce, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;Ordonner la libération des lieux par Monsieur [F], la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortieOrdonner l’expulsion de Monsieur [F] et celle de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique à défaut de la libération volontaire des lieuxJuger que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;Condamner Monsieur [F] à verser à Monsieur [G] la somme de 2500€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civileCondamner Monsieur [F] aux entiers dépens

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 22 mai 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 3 octobre 2025.

A cette audience, Monsieur [G] [N], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 6110 euros. Il précise que le locataire ne serait plus dans le logement, que la boite aux lettres est pleine, que le compteur d’eau ne bouge plus mais qu’il n’y a pas eu de remise des clés.

Monsieur [F] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire est mise en délibéré au 21 novembre 2025, prorogé au 27 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ».

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24 IV précise que les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 22 mai 2025 soit plus de deux mois avant l’audience du 3 octobre 2025.

II. Sur les demandes principales

• Sur le prononcé de la résiliation du bail

3) Sur la demande de résiliation du bail et la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer » ; tandis que l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu de deux obligations principales : (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus » ; et que l’article 1217 du code civil rappelle que " La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut … provoquer la résolution du contrat … ».

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 1353 du code civil dispose que : « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Partant, le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du ou des locataires et son expulsion des lieux.

En l’espèce, le bailleur produit le contrat de bail conclu avec Monsieur [F] qui mentionne les conditions de financière. Il démontre l’existence de l’obligation mensuelle pour Monsieur [F] de lui verser la somme de 470€ au titre du loyer et des charges.

Monsieur [G] produit la mise en demeure du commissaire de justice d’avoir à justifier de l’occupation du logement, en vain. Les deux mises en demeure postérieures avaient vocation à permettre à Monsieur [F] de justifier de son assurance et de régler les loyers depuis le mois d’aout 2024.

Monsieur [F] , qui ne comparait pas et qui ne répond pas aux sollicitations, ne démontre pas avoir réglé les loyers dus depuis le mois d’aout ni d’avoir assuré le logement alors que cette obligation lui incombe en application de l’article 1353 alinéa 2 du code civil

Il en ressort que Monsieur [F] a manqué à ses obligations de régler de manière régulière les loyers et d’assurer le bien.

Ces manquements sont suffisamment graves pour justifier le prononcé de la résiliation du contrat à ses torts exclusifs.

En l’absence de preuve des règlements, il sera condamné à régler la somme de 6110€ au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 3 octobre 2025, échéance d’octobre non incluse.

• Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [F] [V] de remettre les clés et de quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire, Monsieur [G] [N] sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [F] [V], ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi.

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.

Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [F] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

III. Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [F] [V] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

• Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [G] [N], Monsieur [F] [V] sera condamné à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE l’action recevable ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 11 novembre 2023 entre Monsieur [G] [N], d’une part, et Monsieur [F] [V], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3] ;

CONDAMNEMonsieur [F] [V] à verser à Monsieur [G] [N], la somme de 6110 euros (décompte arrêté au 3 octobre 2025, terme du mois d’octobre 2025 non inclus), au titre des loyers, charges dus à cette date ;

DIT que Monsieur [F] [V] devra quitter les lieux loués sis [Adresse 3] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [F] [V] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux et hors période de la trêve hivernale ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [F] [V] à verser à Monsieur [G] [N] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [F] [V] aux dépens de la présente instance

CONDAMNE Monsieur [F] [V] à payer à Monsieur [G] [N] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 27 novembre 2025, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,