TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 26 Septembre 2025

N° RG 25/03940 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LTF5

Jugement du 26 Septembre 2025

N° : 25/825

[E] [V]

[M] [L] épouse [V]

C/

[H] [B]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M et Mme [V]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 26 Septembre 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 27 Juin 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 26 Septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [E] [V]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparant en personne

Mme [M] [L] épouse [V]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparante en personne

ET :

DEFENDEUR :

Mme [H] [B]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 décembre 2022, M. [E] [V] et Mme [M] [L] épouse [V] ont consenti un bail d’habitation à Mme [H] [B] sur des locaux meublés situés au [Adresse 2] (chambre n°102) à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 300 euros et d’une provision pour charges de 50 euros.

Par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2024, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 700 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [H] [B] le 23 septembre 2024.

Par assignation du 25 avril 2025, M. [E] [V] et Mme [M] [L] épouse [V] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de Mme [H] [B] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3.150 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 avril 2025. Par courrier en date du 20 juin 2025, le greffe a été informé qu’aucun diagnostic social et financier n’avait été réalisé faute pour Mme [B] de s’être présentée au rendez-vous proposé.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 juin 2025.

A cette date, M. [E] [V] et Mme [M] [L] épouse [V] ont comparu en personne.

Ils ont entendu oralement se référer aux termes de leur assignation.

Au soutien de leurs prétentions, M. [E] [V] et Mme [M] [L] épouse [V] font valoir que la locataire ne règle plus les loyers depuis plusieurs mois, qu’elle n’a pas régularisé la situation malgré un commandement de payer. Ils précisent qu’elle semble avoir quitté les lieux sans prévenir, en laissant l’ensemble de ses affaires.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [H] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [E] [V] et Mme [M] [L] épouse [V] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Au préalable, il convient de rappeler qu’en application de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions relatives à la résiliation du bail s’applique aux locations de logements meublés.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du Code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de bail contient en son paragraphe VIII une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur justifie qu’un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 20 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 700 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 novembre 2024.

Il convient, en conséquence, de constater la résiliation du bail à cette date et d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [E] [V] et Mme [M] [L] épouse [V] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

1.3 Sur l’indemnité d’occupation,

Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé aux bailleurs par l’occupation des locaux, en cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 350 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 21 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [E] [V] et Mme [M] [L] épouse [V] ou à leur mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’article IV du contrat de bail précise que le loyer est payable le 1er jour de chaque mois, d’avance.

M. [E] [V] et Mme [M] [L] épouse [V] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 25 avril 2025, Mme [H] [B] leur devait la somme de 3.150 euros, échéance d’avril 2025 incluse.

Mme [H] [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

3. Sur les demandes accessoires

Mme [H] [B], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, tenue aux dépens, Mme [H] [B] sera condamnée à payer à M. [E] [V] et Mme [M] [L] épouse [V] la somme de 300 euros au titre des frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 22 décembre 2022 entre M. [E] [V] et Mme [M] [L] épouse [V], d’une part, et Mme [H] [B], d’autre part, concernant les locaux meublés situés au [Adresse 2] (chambre n°102) à [Localité 3] est résilié depuis le 21 novembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [H] [B], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [H] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] (chambre n°102) à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [H] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 350 euros (trois cent cinquante euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 21 novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE Mme [H] [B] à payer à M. [E] [V] et Mme [M] [L] épouse [V] la somme de 3.150 euros (trois mille cent cinquante euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE Mme [H] [B] à payer à M. [E] [V] et Mme [M] [L] épouse [V] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [H] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 septembre 2024 et celui de l’assignation du 25 avril 2025,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge