TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 1]

JUGEMENT DU 03 Octobre 2025

N° RG 25/03076 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LRUL

Jugement du 03 Octobre 2025

N° : 25/846

S.C.I. TINTICLO

C/

[O] [T]

[S] [P] [Z] [G] épouse [T]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à Me [R]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 03 Octobre 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 04 Juillet 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 19 Septembre, date à laquelle, la décision a été prorogée au 03 Octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.C.I. TINTICLO

[Adresse 8]

[Localité 2]

représentée par M^e Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [O] [T]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

Mme [S] [P] [Z] [G] épouse [T]

[Adresse 6]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 septembre 2016 avec effet au 1er septembre 2016, la SCI TINTICLO représentée par Monsieur et Madame [E], a consenti un bail d’habitation à Monsieur et Madame [O] et [S] [P] [Z] [T] concernant un logement situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 570 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2024, la SCI bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1.710,00 euros au titre de l’arriéré locatif, dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur et Madame [T] le 25 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice délivré le 26 février 2025, la SCI bailleresse a donné congé aux locataires pour motifs légitime et sérieux visant l’absence de paiement des loyers.

Par assignation du 26 mars 2025 la SCI TINTICLO a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :

Constater que Monsieur et Madame [T] n’exécutent pas leurs obligations contractuelles et légales,Constater que la SCI TINTICLO est dans son bon droit en sollicitant la résiliation du bail,A titre principal

Prononcer la validité du congé pour motifs sérieux et légitimes signifié aux locataires le 26 février 2025,Constater la résiliation de plein droit du contrat de bail à sa date d’expiration le 31 août 2025,A titre subsidiaire

Constater la résiliation du bail du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers et charges par les locataires dans les deux mois du commandement de payer demeuré infructueux,A titre infiniment subsidiaire

Prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires,En conséquence

Ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique, Supprimer le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,Supprimer le bénéfice du sursis de la trêve hivernale en application de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution,Condamner in solidum les locataires au paiement des sommes suivantes :3.420,00 euros en deniers ou quittances au titre de l’arriéré locatif arrêté courant février 2025, outre les loyers et charges à échoir à la date de la résiliation du bail, ladite somme portant intérêts à compter du commandement de payer, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, avec indexation selon les dispositions du contrat de bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux,La somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.La SCI bailleresse a en outre demandé qu’il n’y ait pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 mars 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience, les locataires ne s’étant pas présentés aux rendez-vous proposés par le service social.

À l’audience du 4 juillet 2025, la SCI TINTICLO, représentée par Maître [R], a maintenu l’intégralité de ses demandes indiquant qu’un seul loyer avait été payé depuis septembre 2024, et a précisé que la dette locative, actualisée au jour de l’audience, s’élevait désormais à 5.700 euros. La SCI TINTICLO considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les locataires, qui promettent de quitter le logement sans s’exécuter, n’ayant proposé aucune solution d’apurement de leur dette locative.

Bien que régulièrement assignés par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur et Madame [T] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter. Monsieur [T] a adressé un courriel au greffe le jour de l’audience à 9h08 indiquant qu’en raison de l’état vétuste et non sécure du logement, d’un dégât des eaux survenu en mars 2024 et malgré les demandes réalisées auprès de la société bailleresse, ils n’avaient pas réglé les loyers mais recherchaient un nouveau logement. Monsieur [T] a sollicité un sursis à l’expulsion.

La SCI TINTICLO ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’au 19 septembre 2025, prorogé au 3 octobre 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la validité du congé pour motif légitime et sérieux et le constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SCI TINTICLO justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur le motif légitime et sérieux et le constat de la résiliation du bail

L’article 1728 du code civil dispose que « le preneur est tenu de deux obligations principales :

1. D’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

2. De payer le prix du bail aux termes convenus. »

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus …

Aux termes de l’article 25-8 I alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014 : « le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. »

L’alinéa 9 ajoute qu'« à l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué. »

La SCI TINTICLO expose que Monsieur et Madame [O] et [S] [P] [Z] [T] ne se sont pas acquittée de la totalité des loyers et charges dont ils sont redevables, un seul loyer ayant été acquitté par les locataires depuis septembre 2024.

Si Monsieur [O] [T] indique par un courriel, qui n’est pas parvenu au greffe avant l’audience et qui n’a pas, de fait, pu être contradictoirement évoqué à l’audience, que le logement serait vétuste et non sécure, les locataires ne démontrent aucunement leurs affirmations tardives et non contradictoires, et n’ont pas répondu aux propositions de rendez-vous du service social.

Par suite, les arguments développés par Monsieur [T] dans son courriel ne seront pas retenus, les difficultés évoquées n’autorisant pas, par ailleurs, l’absence de règlement régulier du loyer.

Les locataires sont redevables d’un arriéré locatif de 5.700 euros selon le décompte actualisé au jour de l’audience, soit au 4 juillet 2025, aucun règlement n’ayant été réalisé par les locataires depuis le commandement de payer, ni depuis le congé pour motifs légitimes et sérieux, ni depuis l’assignation.

La SCI bailleresse considère que ces manquements constituent un motif légitime et sérieux au sens de l’article 25-8 I alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur et Madame [O] et [S] [P] [Z] [T] n’ont réglé qu’un seul loyer depuis septembre 2024. La dette locative augmente étant passée de 1.710 euros en novembre 2024 à la somme de 5.700 euros en juillet 2025.

Or, le paiement des loyers et des charges constituant une obligation essentielle du contrat de bail rappelée par les articles susvisés du code civil et de la loi du 6 juillet 1989, il y a lieu de constater le manquement de Monsieur et Madame [O] et [S] [P] [Z] [T] dans le respect de cette obligation contractuelle, lequel constitue un motif légitime et sérieux au sens de l’article 25-8 I alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé a été donné trois mois avant la fin du bail, lequel expire le 1er septembre 2025 s’agissant d’un contrat de bail concernant un logement non meublé.

Par conséquent, il convient de dire que le congé donné par la SCI TINTICLO, bailleresse, pour motif légitime et sérieux est valable, et de constater que le bail est résilié à la date du 1er septembre 2025.

Sur l’expulsion

Il a été constaté que le bail est résilié à la date du 1er septembre 2025.

Par suite, il convient d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI TINTICLO à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, et ce si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

En l’espèce, il n’existe aucune circonstance, notamment la preuve qu’une procédure de relogement des locataires n’a pas été suivie d’effet étant précisé que ceux-ci ne sont pas entrés dans les lieux par voie de fait, justifiant la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Par suite, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale, les dispositions des articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ne pouvant être écartées.

2. Sur la dette locative

En vertu de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SCI TINTICLO verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 4 juillet 2025, échéance de juillet 2025 incluse, Monsieur et Madame [O] et [S] [P] [Z] [T] lui devaient la somme de 5.700 euros au titre des loyers non acquittés.

Monsieur et Madame [O] et [S] [P] [Z] [T] n’ayant pas comparu, ils n’apportent, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et seront donc condamnés solidairement à payer cette somme à la société bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les loyers à échoir entre le 4 juillet 2025 et la résiliation du bail :

L’arriéré locatif fixé à 5.700 euros a été arrêté au 4 juillet 2025, échéance de juillet 2025 incluse.

La résiliation du bail étant constatée au 1er septembre 2025, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur et Madame [O] et [S] [P] [Z] [T] au paiement du loyer du mois d’août 2025, soit la somme de 570 euros.

4. Sur l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En cas de contestation, son montant, conforme aux modalités d’indexation du loyer, est actuellement fixé à la somme de 570 euros.

Il y a lieu de rappeler que l’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, avec application de l’indexation prévue au contrat de bail.

L’indemnité d’occupation est due à compter du 1er septembre 2025, date de la résiliation du bail.

Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés par les locataires à la SCI TINTICLO ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Il serait inéquitable de laisser à la seule charge de la SCI TINTICLO les frais exposés par elle et non couverts par les dépens. Cependant et eu égard aux difficultés de paiement rencontrées par Monsieur et Madame [O] et [S] [P] [Z] [T], l’équité commande de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la SCI TINTICLO concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur et Madame [O] et [S] [P] [Z] [T], qui succombent à la cause, seront condamnés solidairement aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, eu égard à l’importance de la dette locative.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le congé du 26 février 2025 donné par la SCI TINTICLO, bailleresse, à Monsieur et Madame [O] et [S] [P] [Z] [T], locataires, pour motifs légitimes et sérieux est valide ;

CONSTATE, à la date du1er septembre 2025 la résiliation du bail conclu le 2 septembre 2016 avec effet au 1er septembre 2016, entre la SCI TINTICLO représentée par Monsieur et Madame [E], d’une part, et Monsieur et Madame [O] et [S] [P] [Z] [T], d’autre part, concernant un logement situé [Adresse 5] ;

ORDONNE à Monsieur et Madame [O] et [S] [P] [Z] [T] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés [Adresse 5], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE la SCI TINTICLO de ses demandes visant à supprimer le délai de deux mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et à supprimer le bénéfice du sursis de la trêve hivernale de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’en dehors de la période de trêve hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [O] et [S] [P] [Z] [T] à payer à la SCI TINTICLO la somme de 5.700 euros (cinq mille sept cents euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 juillet 2025, échéance de juillet 2025 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [O] et [S] [P] [Z] [T] à payer à la SCI TINTICLO la somme de 570 euros (cinq cent soixante-dix euros) au titre du loyer du mois d’août 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [O] et [S] [P] [Z] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme mensuelle actualisée de 570 euros (cinq cent soixante-dix euros) ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter de la résiliation du bail, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges avec application de l’indexation prévue au contrat de bail, et ce jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés par les locataires à la société bailleresse ou à son mandataire ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [O] et [S] [P] [Z] [T] à payer à la SCI TINTICLO la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [O] et [S] [P] [Z] [T] aux entiers dépens ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 octobre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge