Tribunal Judiciaire de Rennes, Tj procedures orales, 8 septembre 2025, n° 25/00358

TJ Rennes 8 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que M. [K] [J] ne contestait pas le principe ni le montant de la créance, et a jugé que le décompte des charges était justifié.
Accepté
Difficultés financières du débiteur
Le tribunal a pris en compte la situation financière de M. [K] [J] et a accordé des délais de paiement en accord avec le créancier.
Rejeté
Frais de recouvrement non justifiés
Le tribunal a jugé que certains frais n'étaient pas justifiés et ne pouvaient donc pas être imputés au débiteur.

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Sur la décision

Référence :	TJ Rennes, tj procedures orales, 8 sept. 2025, n° 25/00358
Numéro(s) :	25/00358
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Benoît BOMMELAERStéphanie PRENEUX
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L' IMMEUBLE [ Adresse 2 ] [ Localité 6 ] [ D ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Cité Judiciaire

PROCEDURES ORALES

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 6]

JUGEMENT DU 08 Septembre 2025

N° RG 25/00358 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LMGA

JUGEMENT DU :

08 Septembre 2025

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] [Localité 6] [D] , dûment représenté par son syndic de copropriété la Société Foncia Armor

[K] [J]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 08 Septembre 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES, assistée de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ;

Audience des débats : 23 Juin 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 08 Septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] [Localité 6] [Localité 6] , dûment représenté par son syndic de copropriété la Société Foncia Armor

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par M^e Benoît BOMMELAER, avocat plaidant, substitué par M^e Chloé ARNOUX, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [K] [J]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par M^e Stéphanie PRENEUX, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant, substituée par M^e Ophélie ABIVEN, avocat au barreau de RENNES

EXPOSE DU LITIGE

M. [K] [J] est propriétaire des lots de copropriété n°3 et 33 correspondants respectivement à un appartement et une cave au sein d’un immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 6][Adresse 3]).

Se prévalant de charges de copropriétés restées impayées et de mises en demeure demeurées infructueuses, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Armor, a fait notifier à M. [K] [J] un commandement de payer en date du 15 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice du 9 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Armor, a fait assigner M. [K] [J] devant le tribunal judiciaire de Rennes afin d’obtenir, à titre principal, sa condamnation au paiement de l’arriéré de charges.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 avril 2025. A cette date, faute d’être en état d’être jugée, elle a été renvoyée à l’audience du 23 juin 2025 où elle a été retenue.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil.

Actualisant ses demandes, il a soutenu oralement ses dernières écritures déposées à l’audience et dont il a justifié de la notification préalable au défendeur. Ainsi, au bénéfice de l’exécution provisoire, et au visa des articles 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 55 du décret du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. [K] [J] au paiement des sommes suivantes :

—  9.922,24 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété, selon décompte arrêté au 4 avril 2025, outre la capitalisation des intérêts par application de l’article 1343-2 du Code civil ;

—  1.200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais de sommation.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires rappelle que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend la créance de la copropriété certaine, liquide et exigible en fonction des quotes-parts de charges. Il souligne que le défendeur ne règle pas les charges de copropriété et qu’il n’a pas régularisé la situation malgré les démarches entreprises, le contraignant à agir en justice.

En réponse à la demande reconventionnelle en délais de paiement, il indique ne pas s’y opposer sauf à préciser que la somme deviendra immédiatement exigible en l’absence de règlement d’une seule échéance.

A l’audience, M. [K] [J] a comparu représenté par son conseil.

Soutenant oralement ses écritures déposées à l’audience et préalablement communiquées, au visa de l’article 1343-5 du Code civil, il sollicite des délais de paiement et propose de verser 900 euros par mois jusqu’à apurement de sa dette.

Au soutien de sa demande, il expose avoir connu des difficultés financières dans les suites de son divorce et avoir dû faire face au règlement de plusieurs dettes. Il indique travailler en intérim pour compléter sa pension de retraite et faire face à ses dettes.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe le 8 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que, s’agissant d’une procédure orale, le tribunal est tenu de statuer sur les seules demandes reprises oralement. Ainsi, la demande de dommages et intérêts prévue dans l’acte introductif d’instance n’ayant pas été soutenue à l’audience, il n’y a lieu de statuer sur celle-ci.

1/ Sur la demande de règlement des charges de copropriété et des frais

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 10-1 de la même loi précise que par dérogation au deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, entre autres, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. L’article 9 du Code de procédure civile précise qu’il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit le contrat de syndic applicable du 19 décembre 2021 au 18 décembre 2024, avec notamment les frais de recouvrement susceptibles d’être mis à la charge du seul copropriétaire concerné tels que les frais de mise en demeure et les frais de relance.

Il fournit notamment le procès-verbal de l’assemblée générale des 15 novembre 2021, 14 décembre 2022 et 22 janvier 2024, outre celles des 19 juin 2023 et 25 juin 2024 (assemblées générales extraordinaires) et ayant, entre autres, approuvé les comptes de l’exercice 2020, 2021, 2022, 2023 ajusté et voté le budget prévisionnel des années 2021 à 2025, outre le décompte des charges dues au 17 avril 2025, avec les appels de provisions et les états de répartition correspondants.

Le décompte produit arrêté au 17 avril 2025 mentionne un solde débiteur de 9.922,24 euros.

Il convient de rappeler que le juge est tenu par les demandes des parties et, que M. [K] [J] a indiqué ne pas contester la créance ni dans son principe ni dans son montant.

Toutefois, il convient de relever que ce décompte comporte des frais dont le remboursement est par ailleurs demandé au titre des dépens et des frais irrépétibles ; ainsi les frais de commandement de payer du 15 avril 2024 à hauteur de 157,50 euros, les frais de constitution du dossier pour l’huissier à hauteur de 444 euros (en date du 9 avril 2024) ou de suivi du dossier de l’avocat (444 euros le 23 septembre 2024) ou de signification de l’assignation à hauteur de 37,25 euros le 28 février 2025 (compte-tenu de la rétrocession partielle du même jour).

De plus, les frais de constitution des dossiers pour l’huissier de justice et l’avocat ne sont pas justifiés alors même que le contrat de syndic précise qu’ils sont dus uniquement en cas de « diligences exceptionnelles » et, pour l’avocat « au temps passé » sans que ces éléments ne soient justifiés.

Par suite, faute d’être justifiés, les montants imputés au titre des frais de constitution huissier et avocat, soit 481,25 euros, seront déduits des sommes dues au titre des charges de copropriété et éventuellement pris en compte au titre des frais irrépétibles. Il en sera de même pour les frais de commandement de payer dont le caractère nécessaire n’est pas justifié en l’espèce. Les frais d’assignation seront pris en compte au titre des dépens.

Ainsi, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées peut être fixée à 8.839,49 euros.

En conséquence, M. [K] [J] sera condamné à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Armor, la somme de 8.839,49 euros au titre des charges de copropriété arrêtés au 17 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Faute d’intérêts dus pour une année entière, la demande de capitalisation des intérêts sera rejetée.

2/ Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du Code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, au vu de la situation du débiteur et de l’accord du créancier, il y a lieu d’accorder à M. [K] [J] des délais de paiement comme il sera dit au dispositif de la présente décision.

3/ Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [K] [J], partie perdante, doit supporter les dépens.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article L. 111-8 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Par suite, non prescrit par la loi, le coût du commandement de payer en date du 15 avril 2024 ne saurait être compris dans les dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, au vu de la situation économique de M. [K] [J], la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Armor, à ce titre sera rejetée.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE M. [K] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Armor, la somme de 8.839,49 euros au titre des charges de copropriété arrêtés au 17 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ACCORDE à M. [K] [J] la faculté d’apurer sa dette au plus tard le 10 de chaque mois en 9 mensualités d’un montant de 900 euros et une 10ème mensualité correspondant au solde de la somme due en capital, intérêts et frais ;

DIT que le premier paiement interviendra le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Armor de sa demande de capitalisation des intérêts ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Armor, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [K] [J] aux dépens de l’instance ;

PRECISE que les frais du commandement de payer en date du 15 avril 2024 sont exclus des dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 septembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Présidente,