TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 4]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 26 Septembre 2025

N° RG 25/01646 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LOXQ

Jugement du 26 Septembre 2025

N° : 25/810

[R] [L]

[B] [G] épouse [L]

C/

[K] [W]

[V] [W]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M et Mme [L]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 26 Septembre 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 06 Juin 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 26 Septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEURS :

M. [R] [L]

[Adresse 1]

[Localité 5]

comparant en personne

Mme [B] [G] épouse [L]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non comparante, représentée par son époux M [L] [R], muni d’un pouvoir

ET :

DEFENDEURS :

Mme [K] [W]

[Adresse 3]

non comparante, ni représentée

M. [V] [W]

[Adresse 3]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 août 2022, M. [R] [L] et Mme [B] [G] épouse [L] ont consenti un bail d’habitation à Mme [K] [W] et M. [V] [W] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 750 euros.

Par actes de commissaire de justice du 28 novembre 2024, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4.500 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [K] [W] et M. [V] [W] le 28 novembre 2024.

Par assignations du 13 février 2025, M. [R] [L] et Mme [B] [G] épouse [L] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de Mme [K] [W] et M. [V] [W] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6.000 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 février 2025. Par courrier en date du 2 juin 2025, le greffe a été informé qu’aucun diagnostic social et financier n’avait pu être réalisé faute pour les défendeurs de s’être présentés aux deux rendez-vous proposés.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 juin 2025.

A cette date, M. [R] [L] a comparu en personne et dûment muni d’un pouvoir aux fins de représenter son épouse, Mme [B] [G] épouse [L].

Il a entendu oralement se référer aux termes de son assignation, maintenant l’intégralité de leurs demandes, sauf à préciser que la dette locative, actualisée au 30 mai 2025, s’élève désormais à 8.250 euros.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [L] font valoir que les locataires ne règlent plus les loyers et qu’ils n’ont pas régularisé la situation dans les deux mois de la signification du commandement de payer. Ils précisent qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer avant l’audience, le dernier règlement étant intervenu au mois de février 2025.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, Mme [K] [W] et M. [V] [W] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Le greffe a été destinataire d’une demande de renvoi formulée par Mme [W] reçu postérieurement à l’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [R] [L] et Mme [B] [G] épouse [L] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du Code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de bail contient, en sa page trois, une clause résolutoire prévoyant une résiliation de plein droit notamment en cas de défaut de paiement des loyers.

Force est de constater que cette clause ne précise pas le délai d’acquisition de celle-ci. Il convient par suite d’appliquer le délai légal applicable au jour de la conclusion du bail, soit deux mois s’agissant d’un contrat conclu le 18 août 2022.

Les bailleurs justifient qu’un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 28 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4.500 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 janvier 2025.

Il convient de relever que les locataires n’ayant pas repris le paiement des loyers, aucune suspension des effets de la clause résolutoire ne pourrait leur être accordée.

En conséquence, la résiliation du bail sera constatée au 29 janvier 2025, il sera ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [R] [L] et Mme [B] [G] épouse [L] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

1.3 Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé au bailleur par l’occupation des locaux, en cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 750 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 29 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [R] [L] et Mme [B] [G] épouse [L] ou à leur mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’article E du contrat de bail précise que le loyer est payable chaque mois, d’avance et au plus tard le cinq de chaque mois.

M. [R] [L] et Mme [B] [G] épouse [L] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 mai 2025, Mme [K] [W] et M. [V] [W] leur devaient la somme de 8.250 euros.

Au vu de la demande de condamnation à une indemnité d’occupation, équivalente au montant du loyer et des charges, prévue à l’acte introductif d’instance, malgré l’absence de comparution des locataires à l’audience, il sera tenu compte de la demande actualisée à l’audience, l’arriéré locatif contenant des indemnités d’occupations.

Il convient de relever que le contrat de bail contient une clause de solidarité entre les preneurs outre le fait que les bailleurs précisent que les locataires sont mariés. Par suite, la solidarité des débiteurs sera retenue.

Enfin, en l’absence de reprise de paiement du loyer, aucun délai de paiement ne peut être accordé d’office.

En conséquence, Mme [K] [W] et M. [V] [W] seront solidairement condamnés à payer aux bailleurs la somme de 8.250 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 6.000 euros à compter de l’assignation et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

4. Sur les demandes accessoires

Mme [K] [W] et M. [V] [W], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, tenus aux dépens, Mme [K] [W] et M. [V] [W] seront condamnés à payer la somme de 200 euros à M. [R] [L] et Mme [B] [G] épouse [L] au titre des frais non compris dans les dépens.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision sera exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 18 août 2022 entre M. [R] [L] et Mme [B] [G] épouse [L], d’une part, et Mme [K] [W] et M. [V] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5] est résilié depuis le 29 janvier 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [K] [W] et M. [V] [W], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [K] [W] et M. [V] [W] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement Mme [K] [W] et M. [V] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 750 euros (sept cent cinquante euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 29 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE solidairement Mme [K] [W] et M. [V] [W] à payer à M. [R] [L] et Mme [B] [G] épouse [L] la somme de 8.250 euros (huit mille deux-cent-cinquante euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 6.000 euros à compter de l’assignation et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

CONDAMNE solidairement Mme [K] [W] et M. [V] [W] à payer à M. [R] [L] et Mme [B] [G] épouse [L] la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [K] [W] et M. [V] [W] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 28 novembre 2024 et celui des assignations du 13 février 2025,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge