TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 3]

[Localité 1]

JUGEMENT DU 24 Janvier 2025

N° RG 24/07120 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LGZ3

Jugement du 24 Janvier 2025

N° : 25/70

S.A. ESPACIL HABITAT

C/

[B] [Y]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à S.A ESPACIL HABITAT

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M [Y]

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 24 Janvier 2025 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 13 Décembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 24 Janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. ESPACIL HABITAT

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M. [F] [Z], muni d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [B] [Y]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 5]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Par acte sous seing privé du 26 juillet 2022, la société ESPACIL HABITAT a signé avec M. [B] [Y] un contrat de résident en résidence sociale portant sur des locaux situés [Adresse 6] à [Localité 5], moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 492,91 euros et d’une provision pour charges de 27,11 euros.

Par acte de commissaire de justice du 14 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 817,42 euros au titre de l’arriéré des redevances dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [B] [Y] le 17 juin 2024.

Par assignation du 26 septembre 2024, la société ESPACIL HABITAT a ensuite saisi le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [B] [Y] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui de la redevance et des charges, à compter de la résiliation du contrat de résident et jusqu’à libération des lieux,

—  2340,22 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 septembre 2024.

A l’audience du 13 décembre 2024, la société ESPACIL HABITAT a maintenu l’intégralité de ses demandes, précisant que la dette, actualisée au 13 décembre 2024, avait diminué et s’élevait désormais à la somme de 2155,42 euros.

La société ESPACIL HABITAT a ajouté que M. [B] [Y] avait repris le paiement de sa redevance.

Présent à l’audience, M. [B] [Y] a reconnu le principe de la dette et son obligation de quitter le logement. Il a, en revanche, contesté le montant de sa dette.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 24 janvier 2025.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1003 du code civil : « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Selon les articles 1217, 1224 et 1227, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat, laquelle peut résulter de l’application d’une clause résolutoire et être demandée en justice.

Aux termes de l’article 1225 du code civil, « la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire ».

Aux termes de l’article 1229 du code civil « la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice ».

En l’espèce, le contrat de résident en résidence sociale conclu entre les parties contient à l’article 4-5 une clause résolutoire, prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges, dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement resté sans effet, le contrat sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer la somme de 1.817,42 euros, dans un délai de deux mois, a été signifié le 14 juin 2024. Il vise et reproduit la clause résolutoire insérée au contrat.

Il ressort du décompte actualisé versé au débat que les redevances et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés dans les deux mois du commandement de payer.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que le contrat de résident en résidence sociale s’est trouvé résilié de plein droit le 15 aout 2024.

Les parties n’ont pas sollicité de suspension de la clause résolutoire, malgré la reprise du paiement des loyers courants par le résident, il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [B] [Y] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser, la société ESPACIL HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société ESPACIL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 décembre 2024, M. [B] [Y] lui devait la somme de 2155,42 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Présent à l’audience, M. [B] [Y] a reconnu la dette dans son principe, mais en a contesté le montant. Cependant, il ne verse aucune pièce justifiant de paiements qui n’auraient pas été pris en compte par la société ESPACIL HABITAT. Il sera donc condamné à payer la somme de 2 155,42€ à la société ESPACIL HABITAT, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

En l’espèce, M. [B] [Y] a déclaré travailler depuis deux ans et percevoir un salaire de 1 500€ en moyenne. Il a donc la capacité d’apurer sa dette progressivement selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient la redevance et les charges, à partir du 15 août 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ESPACIL HABITAT ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [B] [Y], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 14 juin 2024 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résident en résidence sociale conclu le 26 juillet 2022 entre la société ESPACIL HABITAT, d’une part, et M. [B] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6] à [Localité 5], sont réunies à la date du 15 août 2024,

ORDONNE à M. [B] [Y] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 6] à [Localité 5], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux accessoires au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [B] [Y] à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 2155,42 euros (deux mille cent cinquante-cinq euros et quarante-deux centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 décembre 2024, redevance du mois de novembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

AUTORISE M. [B] [Y] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 14 mois, en plus de la redevance et charges courants, une somme minimale de 150 euros (cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

CONDAMNE M. [B] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à la redevance et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du contrat de résident,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue à la redevance à compter du 14 décembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient la redevance et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société ESPACIL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [B] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 14 juin 2024 et celui de l’assignation du 26 septembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge