TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 08 Août 2025

N° RG 24/07983 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LINX

Jugement du 08 Août 2025

N° : 25/668

S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[D] [X]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e STREHAIANO

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M^e GUILBERT-OBJILERE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 08 Août 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 09 Mai 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 08 Août 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Claire STREHAIANO, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [D] [X]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Camille GUILBERT-OBJILERE, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 décembre 2022, M. [E] [I] et Mme [J] [V], par l’intermédiaire de leur mandataire, SOLIHA Bretagne, ont consenti un bail d’habitation à M. [D] [X] et Mme [U] [W] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 493,30 euros et d’une provision pour charges de 10 euros.

Par acte séparé du 15 décembre 2022, la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est porté caution dudit bail.

Mme [U] [W] a donné congé par courrier reçu le 5 juin 2023.

Des loyers étant restés impayés, la garantie de la société ACTION LOGEMENT SERVICES a été activée.

Par acte de commissaire de justice du 14 août 2024, la société cautionnaire a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1.754,57 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [D] [X] le 14 août 2024.

Par assignation du 28 octobre 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [D] [X] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2.275,36 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A titre subsidiaire, elle sollicite le prononcé de la résiliation du bail outre sa condamnation aux mêmes sommes.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 février 2025. A cette date, faute d’être en état d’être jugée, elle a été renvoyée, à la demande des parties, à l’audience du 9 mai 2025 où elle a été retenue.

A l’audience, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a comparu représentée par son conseil.

Elle sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Toutefois, elle sollicite, au vu d’un règlement récent du locataire, d’actualiser le montant de sa dette par note en délibéré. Elle souligne, eu égard au faible montant de celle-ci, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par le défendeur. Au vu de la reprise des paiements, la société ACTION LOGEMENT SERVICES accepte également la suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’audience, M. [D] [X] a comparu représenté par son conseil.

Il reconnaît l’existence de la dette locative, précise qu’il a effectué un versement de 133 euros le 6 mai 2025. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 50 euros, en plus du loyer courant.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Autorisée par le président d’audience, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a communiqué un décompte actualisé au 2 juin 2025. Le conseil de M. [D] [X] n’a pas formulé d’observations dans les suites de cet envoi.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, il convient de relever que le contrat de cautionnement conclu entre le bailleur et la société ACTION LOGEMENT SERVICES rappelle en son article 8 que “(…) dès lors que la Caution aura payé au Bailleur les sommes impayées par le Locataire, la Caution sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la Caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation (…)".

La société cautionnaire verse aux débats les quittances subrogatives justifiant des paiements effectués au titre de la garantie en lieu et place du locataire.

Ainsi, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits du bailleur et est, en conséquence, en droit d’agir en acquisition de la clause résolutoire fondée sur les impayés de loyers.

De plus, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, et notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail,

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, la clause résolutoire prévue au paragraphe VIII des conditions générales applicables au contrat fixe à deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le délai nécessaire pour obtenir la résiliation de plein droit du contrat. Il convient par suite de faire application de ce délai.

La société cautionnaire justifie avoir fait délivrer au locataire un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail le 14 août 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1754,57 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 octobre 2024.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

1.3 Sur l’indemnité d’occupation,

En cas de résiliation du bail et de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, M. [D] [X] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation.

Cette indemnité d’occupation devra être payée au bailleur.

A défaut, et si la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie d’une quittance subrogative visant les indemnités d’occupation dont elle sollicite le paiement, il sera prévu que ces sommes pourront, dans ce cas, être versées directement à la société cautionnaire.

En cas de contestation, au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 556,16 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 15 octobre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 juin 2025, M. [D] [X] lui devait la somme de 122,28 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [D] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [D] [X] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées au dispositif de la présente décision.

3. Sur les demandes accessoires

M. [D] [X], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 14 août 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 14 décembre 2022 entre M. [E] [I] et Mme [J] [V], par l’intermédiaire de leur mandataire, SOLIHA Bretagne, d’une part, et M. [D] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 7] est résilié depuis le 15 octobre 2024,

CONDAMNE M. [D] [X] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 122,28 euros (cent vingt-deux euros et vingt-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE M. [D] [X] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 2 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), et une dernière échéance correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [D] [X],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 15 octobre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [D] [X] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [D] [X] sera condamné à verser à M. [E] [I] et Mme [J] [V], bailleurs, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ; cette indemnité d’occupation pourra être versée à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, en lieu et place des bailleurs, sous réserve que la société cautionnaire justifie d’une quittance subrogative visant les sommes dont elle sollicite le paiement,

DÉBOUTE la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [D] [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 14 août 2024 et celui de l’assignation du 28 octobre 2024,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 août 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge