TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 17 Octobre 2025

N° RG 25/01644 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LOXG

Jugement du 17 Octobre 2025

N°:25/911

SA [Adresse 10]

C/

[B] [S]

[V] [S]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e GARNIER

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 17 Octobre 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 12 Septembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 17 Octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

SA [Adresse 10]

[Adresse 6]

[Adresse 8]

[Localité 3]

représentée par M^e Charlotte GARNIER, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Clémence LAPORTE, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS :

M. [B] [S]

décédé le 14/10/2024

Mme [V] [S]

[Adresse 1]

[Adresse 12]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 14 février 2024, la SA D’HLM LES FOYERS a consenti un bail d’habitation à M. [B] [S] et Mme [V] [S] née [Y] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 401,11 euros et d’une provision pour charges de 40 euros.

Par actes de commissaire de justice du 16 octobre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1957,99 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [B] [S] et Mme [V] [S] le 7 octobre 2024.

Par assignations du 29 janvier 2025, la SA [Adresse 9] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [B] [S] et Mme [V] [S], si besoin avec le concours et l’assistance de la force publique, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,910,41 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,500 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 12 septembre 2025 lors de laquelle l’affaire a finalement été retenue, la SA D’HLM LES FOYERS maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er avril 2025, s’élève désormais à 995,63 euros. Elle s’est engagée à produire un décompte actualisé en cours de délibéré et a indiqué que, si ce décompte laisse apparaitre une reprise des paiement, elle ne s’opposera alors pas à l’octroi de délais de paiement et sollicite, alors, la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En cours de délibéré, la SA d'[Adresse 10] a produit un décompte actualisé au 22 septembre 2025.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [B] [S] et Mme [V] [S] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter à l’audience.

Mme [S] a toutefois adressé un courrier au tribunal le 14 mai 2025, dont il a été contradictoirement débattu à l’audience, dans lequel elle indique que son mari, M. [B] [S] est décédé le 14 octobre 2024. Elle sollicite des délais de paiement et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société SA D’HLM LES FOYERS a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Mme [V] [S].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Mme [S] justifiant de M. [S] est décédé le 14 octobre 2024, les demandes dirigées contre ce dernier seront rejetées.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SA [Adresse 9] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 16 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1957,99 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 décembre 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [S] fait état d’une situation difficile faisant suite au décès récent de son époux. Au vu du montant de la dette et de l’accord du bailleur pour l’octroi de délais de paiement, il convient donc de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après.

Le décompte produit par le bailleur en cours de délibéré permet de constater que Mme [S] effectue des paiements réguliers et qu’elle a effectué deux paiements de 200 euros en juillet 2025 au profit de son bailleur. La condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours des délais de paiement.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société SA D’HLM LES FOYERS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er avril 2025, Mme [V] [S] lui devait la somme de 995,63 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [V] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal courant à compter de la signification de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [V] [S] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Elle sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du contrat de bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 17 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SA [Adresse 9] ou à son mandataire.

4. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard dans le paiement des sommes dues, ni leur mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [V] [S], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes les demandes dirigées contre M. [B] [S], décédé le 14 octobre 2024,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 14 février 2024 entre la SA D’HLM LES FOYERS, d’une part, et M. [B] [S] et Mme [V] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 11] est résilié depuis le 17 décembre 2024,

CONDAMNE Mme [V] [S] née [Y] à payer à la SA [Adresse 9] la somme de 995,63 euros (neuf cent quatre-vingt-quinze euros et soixante-trois centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE Mme [V] [S] née [Y] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 25 euros (vingt-cinq euro), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [V] [S] née [Y],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 17 décembre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [V] [S] née [Y] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [V] [S] née [Y] sera condamnée à verser à la SA D’HLM LES FOYERS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE la SA [Adresse 9] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la SA D’HLM LES FOYERS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [V] [S] née [Y] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 16 octobre 2024 et celui desassignations du 29 janvier 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 octobre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge