RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

LE JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT DU 24 JUILLET 2025

DOSSIER : N° RG 24/06204 – N° Portalis DB22-W-B7I-SO5I

Code NAC : 78F

MINUTE N° : 25/

DEMANDERESSE

SOVIA IMMOBILIER, société de Vente Immobilières et d’Administrations de Biens, SAS immatriculé au RCS de [Localité 3] numéro 325 091 882, dont le siège social est sis [Adresse 1] agissant poursuites et diligences de sa représentante légale domiciliée en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Hervé KEROUREDAN, avocat au Barreau de VERSAILLES, Vestiaire : 40

DÉFENDERESSE

CORDIALIE, S.A.S. immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 452 140 817, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Valérie YON, avocat postulant de la SCP GAZAGNE ET YON, avocats au Barreau de VERSAILLES, Vestiaire : 511 et M^e Olivier GUINARD, avocat plaidant de l’AARPI STEERING LEGAL, avocats au Barreau de PARIS

Substituée par M^e Emiliano CORTES

ACTE INITIAL DU 19 Novembre 2024

reçu au greffe le 25 Novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Noélie CIROTTEAU, Juge, Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES

assistée de Madame Emine URER, Greffier

jugement contradictoire

premier ressort

Copie exécutoire à : M^e Kerouredan + M^e Yon

Copie certifiée conforme à : Parties + Dossier + Commissaire de Justice

Délivrées le : 24 juillet 2025

DÉBATS

À l’audience publique tenue le 18 juin 2025 en conformité avec le Décret n°2012-783 du 30 mai 2012 et des articles L213-5 et L213-6 du code de l’organisation judiciaire, les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 24 juillet 2025.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Se prévalant d’une ordonnance de référé du Tribunal judiciaire de Versailles en date du 10 septembre 2021, par acte de commissaire de justice en date du 11 février 2022, un procès-verbal de saisie attribution a été dressé à la demande de la société SARL CORDIALIE portant sur la somme totale de 15.433,43 euros en principal, intérêts et frais, déduction faite des versements. La somme de 8.441,53 euros a été saisie. Ce procès-verbal de saisie attribution a été dénoncé par acte d’huissier du 16 février 2022 à la société SOVIA 2.

Par décision du 19 mai 2023 le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Versailles a notamment :

Rejeté la demande de la société SOVIA 2 de la nullité de la saisie-attribution diligentée le 11 février 2022 et cantonné la saisie-attribution à la somme de 2.484,27 euros,Condamné la société SOVIA 2 payer à la société CORDIALIE SARL la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Par actes d’huissier en date des 17 et 18 octobre 2024, un procès-verbal de saisie attribution a été dressé à la demande de la société CORDIALIE SARL entre les mains de la CARPA de [Localité 3] et de la BANQUE PALATINE en vertu de l’arrêt du 5 janvier 2023 de la cour d’appel de [Localité 3] portant sur la somme totale de 11.468,78 euros en principal, intérêts et frais. Ces procès-verbaux de saisie attribution ont été dénoncés par acte d’huissier du 21 octobre 2024 à la société SOVIA IMMOBILIER.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 19 novembre 2024, la société SOVIA IMMOBILIER a assigné la société CORDIALIE SARL devant le Juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Versailles.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 mars 2023, puis renvoyée aux audiences du 11 juin 2025 puis du 18 juin 2025.

L’assignation a régulièrement été portée à la connaissance de l’huissier poursuivant le lendemain par lettre recommandée avec accusé de réception.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives visées à l’audience, la société SOVIA IMMOBILIER sollicite le juge de l’exécution aux fins de :

Déclarer irrecevables les saisies-attribution pratiquées les 17 et 18 octobre 2024, Prononcer la nullité des saisies-attribution pratiquées les 17 et 18 octobre 2024 et en ordonner la mainlevée, A titre subsidiaire : Ordonner la compensation entre les dettes respectivesCantonner les effets de la saisie-attribution pratiquée le 18 octobre 2024 entre les mains de la BANQUE PALATINE à la somme de 6.059,74 euros sans préjudice des dommages-intérêts et de l’article 700 qui pourront lui être alloués, Déclarer sans objet la saisie-attribution du 17 octobre 2024 entre les mains de la CARPA de [Localité 3] et en ordonner la mainlevée, Débouter la société CORDIALIE de l’ensemble de ses demandes,Condamner la société CORDIALIE à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,Laisser à la charge de la société CORDIALIE les frais des deux saisies-attribution des 17 et 18 octobre 2024,Condamner la société CORDIALIE à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Selon ses conclusions en réponse n°1 visées à l’audience, la société CORDIALIE demande au juge de l’exécution de :

Débouter la société SOVIA IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes,Confirmer la licéité des deux mesures de saisie-attribution diligentées par la société CORDIALIE SARL entre les mains de la société BANQUE PALATINE et de la CARPA de [Localité 3], Autoriser la saisie-attribution de la somme de 11.468,78 euros sur le compte bancaire appartenant à la société SOVIA IMMOBILIER ouvert auprès du tiers saisi, la BANQUE PALATINE,Cantonner la saisie-attribution de la somme de 11.468,78 euros sur le compte ouvert auprès de la CARPA de [Localité 3] au nom et pour le compte de la société SOVIA IMMOBILIER au montant des intérêts dus postérieurement à la date de signification du procès-verbal de saisie-attribution, soit le 18 octobre 2024, jusqu’à la date de reddition du jugement à intervenir,Condamner la société SOVIA IMMOBILIER au paiement de la somme de 10.000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive, Condamner la société SOVIA IMMOBILIER à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

La contestation de la saisie-attribution a été formée dans le mois suivant la date de la dénonce de la saisie et portée à la connaissance de l’huissier de justice ayant pratiqué la saisie le lendemain (R.211-11 Code des procédures civiles d’exécution). Elle est donc recevable en la forme.

En outre le tiers saisi a été informé par courrier par l’auteur de la contestation de la délivrance de l’assignation. L’assignation est donc valable.

Sur l’objet du litige

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de constatations, même lorsqu’elles sont libellées sous la forme d’une demande tendant à voir « dire que » ou « juger que » formées dans les écritures des parties, dans la mesure où elles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais recèlent en réalité les moyens des parties.

Sur la demande de mainlevée de la procédure

Sur l’autorité de la chose jugée

L’article 1355 du Code civil prévoir que « L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité ».

L’article 122 du Code de procédure civile dispose : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

La société SOVIA IMMOBILIER se prévaut de l’autorité de la chose jugée attachée au jugement du 19 mai 2023 par le juge de l’exécution près le Tribunal judiciaire de Versailles. Elle rappelle que ce jugement s’est penché sur le conflit entre les parties et n’a pas fait l’objet d’un appel.

En l’espèce, dès lors que la demande porte sur la contestation de deux nouvelles saisies, la société SOVIA IMMOBILIER ne peut se prévaloir de l’autorité de la chose jugée.

Sur l’existence d’un titre exécutoire

Selon l’article L.211-1 du Code des procédures civiles d’exécution : « tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut, pour en obtenir le paiement, saisir entre les mains d’un tiers les créances de son débiteur portant sur une somme d’argent, sous réserve des dispositions particulières à la saisie des rémunérations prévue par le Code du travail. »

Par ordonnance de référé en date du 10 septembre 2021, il a été :

Constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 6 juillet 1982 et la résiliation de ce bail à la date du 6 septembre 2020,Ordonné que la SAS SOVIA 2 quitte les lieux, sous astreinte, au besoin avec le concours de la force publique,Condamné la SAS SOVIA 2 à payer à la SARL CORDIALIE la somme prévisionnelle de 21.045,19 euros au titre des loyers et charges impayés à la date de la résiliation du bail,Rejeté la demande de délais de paiement,Rejeté la demande de capitalisation des intérêts,Dit que le dépôt de garantie de 12.625,34 euros restera acquis à la SARL CORDIALIE,Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de paiement d’une indemnité d’occupation,Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande formulée au titre de la clause pénale,Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’exécution des travaux,Condamné la SAS SOVIA 2 à payer à la SARL CORDIALIE la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Néanmoins, par arrêt de la Cour d’appel de [Localité 3] en date du 5 janvier 2023, signifié le 27 janvier 2023, l’ordonnance de référé du 10 septembre 2021 a été partiellement infirmée. L’arrêt confirme la décision sauf en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de la société SOVIA 2 et

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition du dépôt de garantie formée par la société CORDIALIE, ni sur la demande de restitution du dépôt de garantie formée par la société SOVIA 2,Condamne la société SOVIA 2 à payer à titre de provision, à la société CORDIALIE, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges dus en cas de non-résiliation du bail sur la période comprise entre le 6 septembre 2020 et le 31 mars 2022 (charges correspondant à celles dues pour les années 2021 et 2022 et aux provisions pour les charges réclamées pour l’année 2022),Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande chiffrée en paiement d’une créance de charges formée par la société CORDIALIE,Condamne la SAS SOVIA 2 à payer à la SARL CORDIALIE la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Or, comme indiqué par jugement du 19 mai 2023, la saisie attribution porte principalement sur les charges des trimestres des années 2020 et 2021. Au regard de l’ordonnance de référé, la société CORDIALIE disposait bien d’un titre exécutoire pour exiger le paiement de ces charges. Néanmoins, au regard de l’arrêt partiellement infirmatif, bien que les charges restent dues en l’absence d’expulsion, la société CORDIALIE ne dispose plus d’un titre exécutoire pour lui permettre d’effectuer une saisie attribution concernant le paiement des charges, l’arrêt d’appel ayant refusé de statuer en référé sur la demande chiffrée en paiement d’une créance de charge. Une saisine au fond apparait nécessaire sur ce point.

La société SOVIA 2 souligne que la société CORDIALIE ne dispose pas d’un titre exécutoire pour réclamer ses charges.

La société CORDIALIE, qui n’a pas fait appel de la décision du 19 mai 2023, prétend que le juge de l’exécution a dépassé son office. Elle estime qu’elle dispose d’un titre exécutoire, résultant de l’indemnité d’occupation dont SOVIA IMMOBILIER était tenue de s’acquitter pour avoir occupé les locaux sans droit ni titre postérieurement à la date de résiliation du bail.

Faute de démontrer l’existence d’un titre exécutoire, limitativement énuméré dans la loi, la société CORDIALIE sera déboutée et il sera ordonnée la mainlevée des deux saisies litigieuses concernant les sommes principales.

La société SOVIA IMMOBILIER ne conteste pas les sommes dues au titre des frais irrépétibles s’élevant à la somme totale de 1.500 + 2.000 + 1.000 = 4.500 euros. Il sera relevé cependant que toutes les décisions de justice prononçant les condamnations aux frais irrépétibles ne sont pas visés dans les actes litigieux. Par conséquent, les saisies seront cantonnées à ce montant.

3. Sur la demande de compensation

La société SOVIA IMMOBILIER indique qu’elle dispose elle-même d’un titre exécutoire par jugement du tribunal de commerce de Versailles du 5 novembre 2024. La société CORDIALIE a été condamnée à lui verser la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles. Ce jugement a été signifié le 21 novembre 2024 « à la demande de la SAS SOVIA IMMOBILIER SOVIA 2 ».

Par conséquent, au regard des sommes dues par la société CORDIALIE par rapport aux sommes dues en principal par la société SOVIA 2. Il y a lieu d’ordonner la mainlevée des saisies du 17 et 18 octobre 2024.

Sur la demande de condamnation pour saisie abusive

Selon le quatrième alinéa de l’article L.213-6 du Code de l’organisation judiciaire, le juge de l’exécution est compétent concernant les demandes relatives à des dommages et intérêts fondées sur l’exécution ou l’inexécution dommageables des mesures d’exécution forcée.

Selon l’article L.121-2 du Code des procédures civiles d’exécution, il peut également condamner le créancier à des dommages et intérêts en cas d’abus de saisie.

Il résulte de ce qui précède que les saisies diligentées par la société CORDIALIE sont abusives et celle-ci sera condamnée à payer à la société SOVIA IMMOBILIER la somme de 3.000 euros.

Sur la demande de condamnation pour procédure abusive

Selon l’article 1240 du Code civil « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

L’exercice d’une action en justice constitue par principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur assimilable au dol.

Il résulte de ce qui précède que la demande de la société CORDIALIE de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur la demande d’article 700 du Code de procédure civile et sur les dépens

La société CORDIALIE SARL, partie perdante, a succombé à l’instance, elle sera condamnée aux dépens conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile.

La société SOVIA IMMOBILIER ayant exposé des frais non compris dans les dépens, il y a lieu de faire droit à sa demande et de condamner la partie défenderesse à lui verser la somme de 2.000 euros, en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, en premier ressort,

Vu les articles L. 211-1 à L. 211-15, R. 211-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

DECLARE recevable en la forme la contestation de la société SOVIA IMMOBILIER;

CONSTATE que la société SOVIA IMMOBILIER est redevable envers la société CORDIALIE de la somme de 4.500 euros ;

CONSTATE que la société CORDIALIE est redevable envers la société SOVIA IMMOBILIER de la somme de 5.000 euros ;

ORDONNE la compensation entre les sommes ;

ORDONNE la mainlevée des saisie-attributions diligentées par la société CORDIALIE SARL contre la société SOVIA IMMOBILIER selon procès-verbaux de saisies du 17 et 18 octobre 2024 dénoncés le 21 octobre 2024 ;

RAPPELLE que la présente décision vaut restitution des sommes appréhendées le cas échéant ;

CONDAMNE la société CORDIALIE à verser à la société SOVIA IMMOBILIER la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts de la société CORDIALIE ;

DEBOUTE la société CODIALIE de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE la société CORDIALIE à payer à la société SOVIA IMMOBILIER la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire des parties,

CONDAMNE la société CORDIALIE aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 24 Juillet 2025. Le présent jugement a été signé par le Juge et le Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION

Emine URER Noélie CIROTTEAU