TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 28 Février 2025

N° RG 24/05872 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LEOE

Jugement du 28 Février 2025

N° : 25/178

S.A. ESPACIL HABITAT

C/

[I] [T]

[N] [Z]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à S.A ESPACIL HABITAT

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 28 Février 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 06 Décembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 28 Février 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. ESPACIL HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Mme [E], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEURS :

M. [I] [T]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Mme [N] [Z]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes sous seing privé du 7 octobre 2009 puis du 26 mars 2021, la société ESPACIL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [I] [T] et Mme [N] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 374,54 euros puis de 406,27 euros.

Par actes de commissaire de justice du 21 juin 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2.235,55 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [I] [T] et Mme [N] [Z] le 21 juin 2023.

Par assignations du 10 juillet 2024, la société ESPACIL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

• Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

• Ordonner l’expulsion de M. [I] [T] et Mme [N] [Z] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, au besoin, le concours de la force publique,

• N’accorder aucun délai de paiement aux locataires,

• Condamner solidairement les locataires au paiement des sommes suivantes :

o 4.444,09 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

o 120 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

• A titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais de paiement, préciser qu’à défaut d’un seul versement, la clause résolutoire reprendra ses droits et le bail sera résilié.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 juillet 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Après un renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 6 décembre 2024.

La société ESPACIL HABITAT a comparu représentée par Mme [U] [E] dument munie d’un pouvoir.

Elle maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 5 décembre 2024, s’élève désormais à 6.480,73 euros.

La société ESPACIL HABITAT considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice respectivement délivrés à personne et à domicile, M. [I] [T] et Mme [N] [Z] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait valablement représenter. En effet, Me [O], présent à l’audience, indiquant ne pas avoir reçu de mandat de la part de M. [I] [T].

En application de l’article 474 du Code de procédure civile, la décision sera réputée contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société ESPACIL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 21 juin 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2.235,55 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 août 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ESPACIL HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la société ESPACIL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 décembre 2024, M. [I] [T] et Mme [N] [Z] lui devaient la somme de 6.480,73 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance de novembre 2024 incluse, soustraction faite des frais de procédure.

M. [I] [T] et Mme [N] [Z] n’ayant pas comparu, ils n’apportent, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et seront donc solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2023 sur la somme de 2.235,55 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2.208,54 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

Au vu du maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, depuis le 22 août 2023, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 5 décembre 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ESPACIL HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [I] [T] et Mme [N] [Z], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 juin 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 26 mars 2021 entre la société ESPACIL HABITAT, d’une part, et M. [I] [T] et Mme [N] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 10] est résilié depuis le 22 août 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [I] [T] et Mme [N] [Z], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [I] [T] et Mme [N] [Z] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 10] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [I] [T] et Mme [N] [Z] à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 6.480,73 euros (six mille quatre cent quatre-vingts euros et soixante-treize centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2023 sur la somme de 2.235,55 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2.208,54 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE solidairement M. [I] [T] et Mme [N] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, comptabilisée à compter du 5 décembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [I] [T] et Mme [N] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 21 juin 2023 et celui des assignations du 10 juillet 2024,

DÉBOUTE la société ESPACIL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 février 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge