TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 9]

[Localité 6]

JUGEMENT DU 10 Octobre 2025

N° RG 25/03060 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LRTM

Jugement du 10 Octobre 2025

N° : 25/874

S.A [Adresse 14]

C/

[C] [P]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à SA HLM LES FOYERS

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à Mme [P]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 10 Octobre 2025 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 05 Septembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 10 Octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A [Adresse 14]

[Adresse 8]

[Adresse 11]

[Localité 5]

représentée par M^e Charlotte GARNIER, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Clémence LAPORTE, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

Mme [C] [P]

[Adresse 2]

[Adresse 16]

[Localité 7]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Par acte sous seing privé du 22 juin 2011, la société SA D’HLM LES FOYERS a consenti un bail d’habitation à Mme [C] [P] sur des locaux situés au [Adresse 4], à [Adresse 10] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 383,50 euros et d’une provision pour charges de 50 euros.

Par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3008,72 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 1er avril 2025, la société SA [Adresse 12] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [C] [P] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3911,64 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,500 euros au titre de dommages et intérêts, 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 avril 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 5 septembre 2025, la société SA D’HLM LES FOYERS a maintenu l’intégralité de ses demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 5 septembre 2025, s’élevait désormais à la somme de 4862,49 euros. La société SA [Adresse 12] a ajouté que Mme [C] [P] n’avait pas repris le paiement intégral de ses loyers.

Présente à l’audience, Mme [C] [P] a exposé qu’au regard de ses revenus, elle n’était pas en capacité de proposer une solution quant au règlement de la dette. Mme [C] [P] a déclaré vouloir quitter le logement pour être hébergée chez un tiers. Elle a expliqué avoir de grandes difficultés financières suite à des problèmes de santé et être en cours de dépôt d’un dossier de surendettement.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 10 octobre 2025.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société SA D’HLM LES FOYERS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 11 décembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3008,72 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 février 2025.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, dont les dispositions relatives aux délais de paiement et aux effets de la clause résolutoire sont d’effet immédiat, en l’absence de reprise intégral du paiement du loyer courant avant la date d’audience, le Juge doit constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du locataire, sans accorder des délais de paiement, sauf accord du bailleur.

En l’espèce, Mme [C] [P] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience, le dernier paiement du mois de juillet 2025 étant partiel (48,45€ sur 173,07€ de loyer résiduel). La bailleresse s’est, en outre, opposée à la poursuite du bail. Il convient donc de constater que la clause résolutoire a produit ses effets à compter du 12 février 2025 et que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter de cette date.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à Mme [C] [P], ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société SA [Adresse 12] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société SA D’HLM LES FOYERS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 septembre 2025, Mme [C] [P] lui devait la somme de 4862,49 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Présente à l’audience, Mme [C] [P] a reconnu la dette dans son principe et son montant. Elle sera donc condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3911,64 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SA [Adresse 12] ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [C] [P], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil : « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires ».

En l’espèce, la société bailleresse, SA D’HLM LES FOYERS, ne démontre ni un préjudice indépendant du retard de Mme [C] [P] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume.

La société bailleresse, SA [Adresse 13] sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

PAR CES MOTIFS,

La juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 décembre 2024 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATE que Mme [C] [P] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience et que la société SA D’HLM LES FOYERS s’oppose à des délais de paiement et à la poursuite du bail,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 22 juin 2011 entre la société SA [Adresse 12], d’une part, et Mme [C] [P], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] [Localité 1] est résilié depuis le 12 février 2025,

ORDONNE à Mme [C] [P] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] [Localité 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [C] [P] à payer à la société SA D’HLM LES FOYERS la somme de 4862,49 euros (quatre mille huit cent soixante-deux euros et quarante-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3911,64 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE Mme [C] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

DÉBOUTE la SA [Adresse 12] de sa demande de dommages et intérêts,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société SA D’HLM LES FOYERS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [C] [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 11 décembre 2024 et celui de l’assignation du 1er avril 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 octobre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge