Tribunal Judiciaire de Rennes, Juge cx protection, 20 juin 2025, n° 24/09317

TJ Rennes 20 juin 2025

Arguments

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Accepté
Notification de l'assignation au représentant de l'État
La cour a constaté que l'assignation avait été notifiée conformément aux exigences légales, rendant la demande recevable.
Accepté
Inexécution du paiement du loyer
La cour a jugé que le locataire n'avait pas respecté ses obligations de paiement, justifiant la résiliation du bail.
Accepté
Résiliation du bail
La cour a confirmé que la résiliation du bail permettait d'ordonner l'expulsion du locataire.
Accepté
Obligation de paiement du loyer
La cour a constaté que le locataire devait des arriérés de loyer, justifiant la condamnation au paiement.
Accepté
Maintien dans les lieux après résiliation
La cour a jugé que le locataire devait une indemnité d'occupation pour la période de maintien dans les lieux après la résiliation.
Accepté
Frais non compris dans les dépens
La cour a estimé que la demande de remboursement de frais était justifiée et a accordé une somme au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Rennes, juge cx protection, 20 juin 2025, n° 24/09317
Numéro(s) :	24/09317
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Axel DE VILLARTAY

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 9]

[Localité 7]

JUGEMENT DU 20 Juin 2025

N° RG 24/09317 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LLD7

Jugement du 20 Juin 2025

N°: 25/584

[X] [T]

[S] [Y]

[R] [Y], en qualité de caution

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

à M^e DE VILLARTAY

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 20 Juin 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 21 Mars 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 2 Mai 2025, date à laquelle, elle a été prorogée au 23 Mai 2025, puis au 20 Juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Mme [X] [T]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Axel DE VILLARTAY, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Claire STREHAIANO, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS :

M. [S] [Y]

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

M. [R] [Y], en qualité de caution

[Adresse 8]

[Localité 10]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé signé électroniquement le 9 mars 2021 avec prise d’effet le 19 mars 2021, Madame [T] [X] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [Y] [S] concernant un logement situé [Adresse 3] à [Localité 13], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 495 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de Monsieur [Y] [R].

Par acte de commissaire de justice du 9 septembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1.902,80 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 13 septembre 2024.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [Y] [S] le 10 septembre 2024.

Par assignations du 28 novembre 2024, Madame [T] [X] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :

Constater par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de location Prononcer l’expulsion de corps et de bien de Monsieur [Y] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique Obtenir sa condamnation solidaire avec Monsieur [Y] [R] au paiement des sommes suivantes :1.794,14 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelé à l’audience du 21 mars 2025.

À cette date, Madame [T] [X] a comparu représentée par Maître Strehaiano substituant Maître de Villartay.

Madame [T] [X] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 20 mars 2025, s’élève désormais à 876.38 €, Monsieur [Y] [S] ayant réalisé un virement de 2.000€ la veille de l’audience.

Madame [T] [X] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice respectivement délivrés à étude et selon la procédure du PV 659, Monsieur [Y] [S] et Monsieur [Y] [R], en sa qualité de caution, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Madame [T] [X] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Madame [T] [X] a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Monsieur [Y] [S].

En cours de délibéré, Madame [T], dûment autorisée par le juge des contentieux de la protection, a produit une pièce actualisant la dette locative au mois d’avril 2025.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 2 mai 2025, prorogée au 23 mai 2025 puis au 20 juin 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Madame [T] [X] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il convient donc de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 9 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1.902,80 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 novembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Madame [T] [X] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

En vertu de l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’engagement de caution de Monsieur [Y] [R] en date du 21 mars 2021 comporte les mentions manuscrites « Bon pour cautionnement solidaire et irrévocable ». Monsieur [Y] [R] déclare se porter « caution solidaire, sans bénéfice de division ni de discussion, du règlement : des loyers et des charges ; impôts et taxes ; des réparations locatives ; des indemnités d’occupation éventuellement dues après la résiliation du bail ou le congé ; de toutes autres indemnités tels des dommages et intérêts ; des indemnités dues à titre de clause pénale et tous intérêts dus par Monsieur [Y] [S] ».

En l’espèce, Madame [T] [X] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, Monsieur [Y] [S] lui devait la somme de 876.38 euros, soustraction faite des frais de procédure de 208,42 euros.

Les défendeurs n’ayant pas comparu, ils n’apportent, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant.

Par conséquent, Monsieur [Y] [S] en sa qualité de locataire, et Monsieur [Y] [R], en sa qualité de caution, seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Les défendeurs ne sollicitent pas de délais de paiement et il résulte de la pièce versée aux débats en cours de délibéré que l’échéance du mois suivant, soit avril 2025, n’a pas été acquittée.

Par conséquent, il n’y a pas lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [Y] [S].

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 520,56 euros.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de condamner solidairement Monsieur [Y] [S], en sa qualité de locataire, et Monsieur [Y] [R], en sa qualité de caution solidaire, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En cas de contestation, son montant sera fixé à la somme actualisée de 520.56 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 10 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [T] [X] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [Y] [S], en sa qualité de locataire et Monsieur [Y] [R], en sa qualité de caution, qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de Madame [T] [X] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, à la date du 10 novembre 2024 la résiliation du bail conclu le 9 mars 2021 entre Madame [T] [X], d’une part, et Monsieur [Y] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] [Localité 12] [Adresse 1]), étant précisé que par engagement du 21 mars 2021, Monsieur [Y] [R] s’est porté caution solidaire ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [Y] [S], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à Monsieur [Y] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’en dehors de la période de trêve hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [S], en sa qualité de locataire, et Monsieur [Y] [R], en sa qualité de caution solidaire, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 520,56 euros (cinq cent vingt euros et cinquante-six centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 10 novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [S], en sa qualité de locataire, et Monsieur [Y] [R], en sa qualité de caution solidaire, à payer à Madame [T] [X] la somme de 876,38 euros (huit cent soixante-seize euros et trente-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, et ce au titre des loyers impayés et des indemnités d’occupation impayées jusqu’à 20 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [S], en sa qualité de locataire, et Monsieur [Y] [R], en sa qualité de caution solidaire, à payer à Madame [T] [X] la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [S], en sa qualité de locataire et Monsieur [Y] [R], en sa qualité de caution solidaire, aux entiers dépens de la présente instance ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge