TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 9]

[Localité 6]

JUGEMENT DU 05 Septembre 2025

N° RG 25/00586 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LMWQ

Jugement du 05 Septembre 2025

N° : 25/706

AIVS DE [Localité 12] METROPOLE

C/

[J] [O]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à Me [Localité 11]

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M [O]

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 05 Septembre 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 23 Mai 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 05 Septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

AIVS DE [Localité 12] METROPOLE

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentée par M^e Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Maëlle GRANDCOIN, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [J] [O]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 5]

comparant en personne

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 17 octobre 2022, l’Agence Immobilière à Vocation Sociale (AIVS) de [Localité 12] METROPOLE a consenti un contrat de sous-location à Monsieur [O] [J] sur un local d’habitation situé [Adresse 2] [Localité 13], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 327,06 euros et d’une provision pour charges de 50 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2023, l’AIVS a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 753,37 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de juin 2023, et ce dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [O] [J] le 28 juin 2023, l’AIVS ayant également informé la CAF de la situation du locataire le 22 février 2023.

Par assignation du 6 janvier 2025, l’AIVS de RENNES METROPOLE a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :

A titre principal :

Constater la résiliation du bail par le fait de l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 27 aout 2023,A titre subsidiaire

Prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de Monsieur [O] à compter de la décision à intervenir,En tout état de cause :

Ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,Supprimer le délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,Supprimer le bénéfice du sursis de la trêve hivernale en application de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution,Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :2.477,07 euros, ladite somme représentant les arriérés courant août 2024, outre les loyers et charges échus ou à échoir à la date de résiliation du contrat, la dite somme portant intérêts judiciaires à compter du 27 juin 2023 ; une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charge avec application de la clause de révision contenue dans le bail, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 janvier 2025.

Le 11 avril 2025, la Commission Locale de l’Habitat de [Localité 12] Métropole a indiqué que des démarches étaient en cours avec le CDAS pour rétablir la capacité financière du locataire, le bailleur indiquant que le paiement des loyers avait repris. Des démarches relatives à un dossier de surendettement sont en cours.

À l’audience du 23 mai 2025 l’AIVS de [Localité 12] METROPOLE, représenté par Maître GRANDCOIN substituant Maître [Localité 11], a maintenu l’intégralité de ses demandes, et a précisé que le montant du loyer s’élevait à 327 euros outre 50 euros de charges, et que le montant du loyer résiduel d’un montant de 120 euros était réglé, les APL étant actuellement suspendues mais devaient être débloquées.

Monsieur [O] [J], comparant, a reconnu le montant de la dette locative et a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 50 euros en plus du loyer courant. Il précise que les aides pour le logement (APL) ont été suspendues. Il perçoit l’AAH.

Monsieur [O] [J] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’au 5 septembre 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’AIVS de [Localité 12] METROPOLE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il convient de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 27 juin 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 753,37 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 août 2023.

Cependant, le locataire indique qu’il entend poursuivre ses efforts pour s’acquitter de sa dette locative, l’AIVS indiquant que les droits APL pourront être rétablis. Il convient par conséquent de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement qui sera précisé au dispositif de la présente décision.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire.

En cas de non-respect du plan d’apurement, il sera ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs seront autorisés à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

1.3 Sur la suppression du délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux, et du bénéfice du sursis de la trêve hivernale en application des articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution

Eu égard aux délais accordés au locataire dans le cadre du plan d’apurement pour s’acquitter de sa dette locative, et compte tenu de la suspension des effets de la clause résolutoire, il y a lieu de débouter le bailleur de ses demandes présentées à ce titre, les conditions d’application des articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution n’étant pas, au surplus, démontrées en l’espèce.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’AIVS de [Localité 12] METROPOLE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 août 2024, Monsieur [O] [J] lui devait la somme de 2.385,81 euros, soustraction faite des frais de procédure à hauteur de 91,26 euros.

Monsieur [O] [J] reconnaît le montant de sa dette locative et sera condamné à payer cette somme au bailleur, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement accordés, il convient de différer l’exigibilité de la totalité de cette somme en autorisant Monsieur [O] [J] à se libérer de cette dette selon les modalités qui seront détaillées au dispositif de la décision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges. Elle est due à compter de la résiliation du bail le 27 août 2023, étant précisé que l’indemnité d’occupation due pour la période du 27 août 2023 au 31 août 2024 est comprise dans la condamnation de payer la somme de 2.385,81 euros sus-prononcée.

L’indemnité d’occupation ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’AIVS de [Localité 12] METROPOLE ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [O] [J], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la seule charge des bailleurs les frais exposés par eux et non couverts par les dépens. Cependant, eu égard à la situation économique du défendeur et à son engagement à rétablir la situation, il n’y a pas lieu de le condamner au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 juin 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, à la date du 28 août 2023 la résiliation du contrat de sous-location conclu le 17 octobre 2022 entre l’Agence Immobilière à Vocation Sociale de [Localité 12] METROPOLE, d’une part, et Monsieur [O] [J], d’autre part, concernant le local d’habitation situé [Adresse 3] ([Adresse 4]) ;

CONDAMNE Monsieur [O] [J] à payer à l’AIVS de [Localité 12] METROPOLE la somme de 2.385,81 euros (deux mille trois cent quatre-vingt-cinq euros et quatre-vingt-un centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 août 2024 ;

AUTORISE Monsieur [O] [J] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le cinquième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [O] [J];

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 28 août 2023,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [O] [J] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Monsieur [O] [J] sera condamné à verser à l’AIVS de [Localité 12] METROPOLE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, avec révision contractuellement prévue, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

DEBOUTE l’AIVS de [Localité 12] METROPOLE de ses demandes relatives à la suppression du délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux, et du bénéfice du sursis de la trêve hivernale en application des articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

DEBOUTE l’AIVS de [Localité 12] METROPOLE de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [O] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 juin 2023 et celui de l’assignation du 6 janvier 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 septembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge