TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 27 Juin 2025

N° RG 25/02898 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LRJF

Jugement du 27 Juin 2025

N°: 25/608

[T] [I]

C/

[Y] [D]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e FERRON

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M^e MAYZAUD VISSEAUX

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 27 Juin 2025 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 13 Juin 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 27 Juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [T] [I]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Audrey FERRON, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [Y] [D]

[Adresse 6]

[Adresse 9]

[Localité 3]

représenté par M^e Benjamin MAYZAUD VISSEAUX, avocat au barreau de RENNES

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé en date du 5 décembre 2009, Monsieur [T] [I] a consenti un bail d’habitation à M. [Y] [D] portant sur plusieurs locaux à usage d’habitation situés [Adresse 7] à [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer de 550€, outre la somme de 45 euros au titre des charges.

Le 19 avril 2024, M. [I] a fait signifier à M. [D] un congé pour vente, lui demandant de quitter les lieux le 18 décembre 2024.

M. [Y] [D] s’est maintenu dans les lieux postérieurement à cette date.

Le 28 février 2025, M. [I] a assigné Monsieur [D] devant le tribunal judiciaire de Rennes et demandé au Juge des contentieux de la protection de bien vouloir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

constater la validité et la régularité du congé pour vente délivré le 19 avril 2024, ordonner l’expulsion de M. [D], ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le recours de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux,condamner M. [D] au paiement de la somme de 563,32 euros au titre de l’arriéré de charges, condamner M. [D] au paiement d’une indemnité d’occupation entre le 18 décembre 2024 et la date de libération des lieux par remise des clés ou par procès-verbal d’expulsion,dire et juger que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir et capitalisation, conformément aux dispositions des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil, condamner M. [D] au paiement de la somme de 1.500 euros titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure.

L’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 13 juin 2025

A cette date, M. [I], représenté par son avocat, a maintenu l’intégralité de ses demandes initiales, précisant qu’il était en cours de séparation avec sa compagne et que la vente du logement lui permettrait de récupérer des fonds et de se reloger. Il a ajouté que le locataire refusait d’ouvrir le logement pour le faire visiter et qu’il n’avait entamé aucune démarches pour se reloger.

Par conclusions déposées à l’audience, M. [D] a demandé au Juge des Contentieux de la Protection de bien vouloir :

lui accorder un délai jusqu’au 31 mars 2026 pour quitter les lieux qu’il occupe sans titre, juger qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion avant l’expiration de ce délai, juger que les obligations de paiement d’indemnités d’occupation et de charges sont maintenues durant le délai, débouter le demandeur de toute demande d’expulsion immédiate, condamner le bailleur aux entiers dépens.

M. [D] fait valoir qu’il y réside depuis 16 ans dans le logement, sans interruption ni défaut de paiement des loyers. Il explique également avoir 62 ans, une santé fragile et des difficultés pour se reloger sur la commune de [Localité 10] compte tenu de son âge.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe le 27 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande en validité du congé pour vente

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que tout propriétaire peut donner congé à son locataire si cela est justifié, notamment, par la décision de vendre le logement. Le congé pour vendre doit être délivré au plus tard dans les six mois précédent la fin du bail.

Cet article ajoute qu’à peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Par ailleurs, il est prévu qu’une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement.

De ce fait, la lettre de congé doit indiquer de nombreuses mentions : les motifs du congé, le prix et les conditions de vente du logement loué, la description précise du logement, l’énoncé des cinq premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, permettant d’indiquer les conditions de l’offre de vente au locataire. Par ailleurs, cette lettre de congé doit être accompagnée de la notice d’information.

Également, le II de cet article prévoit le droit de préemption au profit du locataire. Il dispose que « lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. »

Ainsi, « à l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. » Dans ce cas, lorsque le congé pour vente a été délivré à la fin du bail, le locataire doit quitter les lieux au plus tard le dernier jour du préavis.

En l’espèce, le bail a été conclu le 5 décembre 2009, avec une prise d’effet au 18 décembre 2009, tacitement reconduit le 18 décembre 2012, puis renouvelé par tacite reconduction tous les trois ans. Il a été reconduit la dernière fois le 18 décembre 2021. Le congé a été signifié à étude le 19 avril 2024 pour le 18 décembre 2024. Le congé a donc bien été délivré six mois avant l’expiration du bail.

Le congé délivré par M. [I] indique le motif, en l’espèce la vente du bien loué. Le bien loué est précisément décrit, tant sur la surface habitable que les pièces comprises dans la maison et les équipements y attenant.

Le congé délivré contient, également, le prix de vente du logement, ainsi que l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire se trouve en pièce jointe. En outre, le droit de préemption prévu pour le locataire est clairement mentionné, expliquant que ce congé pour vente comporte offre de vente des locaux pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments, que le congé pour vendre délivré par M. [I] le 19 avril 2024 est valide. Il convient, donc, de constater que le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé et que M. [D] est, de ce fait, occupant sans droit ni titre du logement depuis le 18 décembre 2024.

Sur la demande d’expulsion de M. [D]

La résiliation du bail par l’effet du congé pour vente justifie le prononcé de l’expulsion de M. [D], qui se maintient dans les lieux malgré cette résiliation.

Dès lors que l’expulsion peut être obtenue au besoin en sollicitant le concours de la force publique et que le bailleur obtient une indemnité d’occupation, il n’y a pas lieu d’assortir l’obligation de libérer les lieux d’une astreinte.

Sur la demande de délai formée par M. [D]

L’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions ».

L’article L412-4 du même code précise que les délais prévus ne peuvent être inférieurs à un mois ni supérieurs à un an. Pour la fixation de ces délais, il faut tenir compte de « la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. ».

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que le congé pour vendre a été adressé à M. [D] 8 mois avant la date de libération du logement, ce qui lui laissait largement le temps de s’organiser et de trouver un autre logement. Par ailleurs, il convient de relever que M. [D] se maintient toujours dans le logement 14 mois après la délivrance du congé et 6 mois après la date de libération exigée du logement. Il a donc déjà bénéficié de larges délais pour organiser son relogement. Par ailleurs, s’il allègue des difficultés à trouver un nouveau logement compte tenu de la tension locative sur la commune de [Localité 10], des discriminations dues à son âge (62 ans), celles-ci ne sont nullement démontrées.

Pour justifier sa demande de délais, M. [D] fait également état de difficultés de santé. En ce sens, il produit deux arrêts maladie, respectivement de 15 jours, puis trois semaines à l’été 2024. Il fait également état d’un arrêt maladie d’un mois en date d’avril 2025, ainsi que le compte rendu d’une hospitalisation en urgence de 6 jours, en date du 2 avril 2025, pour un syndrome coronarien traité par implantation d’un stent, et d’un retour au domicile possible. Enfin, M. [D] a été déclaré, par un médecin, en affection longue durée à compter du 31 mars 2025 pour une période de dix ans. Ces problèmes de santé, bien que manifestement réels, ne sont pas de nature à avoir empêché M. [D] de faire toutes recherches pour son relogement sur une période de 14 mois.

De son côté, M. [I] évoque des difficultés sur le plan personnel, nécessitant pour lui de vendre le logement. S’il n’apporte aucun élément justificatif permettant d’apprécier concrètement sa situation, il n’en reste pas moins qu’il est légitime à obtenir la restitution de son bien le plus rapidement possible ayant pour sa part respecté la procédure à suivre.

Il convient, enfin, de noter que M. [D] est à jour du paiement de son loyer (à l’exception d’un arriéré de charges locatives d’un montant de 563.32 euros), de sorte que son maintien dans le logement ne constitue pas un préjudice financier pour le bailleur.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient d’accorder à M. [D] un délai pour quitter le logement qui sera limité à trois mois en raison de l’ancienneté de la délivrance du congé pour vendre et de la nécessité pour le bailleur de procéder à la vente de son bien immobilier.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation :

Le bail étant désormais résilié, il convient de condamner M. [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 18 décembre 2024, sous réserve des sommes déjà versées par M. [D] depuis cette date. Cette indemnité ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [I] ou à son mandataire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré de charges

Au terme de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Enfin, aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, tandis que celui qui se prétend libérer doit justifier le paiement.

En l’espèce, le contrat de bail fixe une provision sur charge d’un montant de 45 euros de charges. Concernant le rappel de charges sur l’année 2023, M. [I] verse le procès-verbal de la commission départementale de conciliation, en date du 12 juin 2024, lequel mentionne qu’après examen du dossier, les membres de la commission ont estimé que le rappel de charges sur la période 2023 était justifié. Par ailleurs, le décompte des loyers et charges produit par le bailleur fait apparaitre un arriéré de charges d’un montant de 352,51 euros au titre de l’année 2024.

Il convient, donc, de condamner M. [D] au paiement de la somme de 563.32 euros, correspondant aux arriérés de charges au titre de l’année 2023 et 2024.

Sur la demande de capitalisation des intérêts:

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

M. [I] sollicite la capitalisation des intérêts, il convient de l’ordonner.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [D], partie perdante au procès, sera condamné aux entiers dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, M. [D], condamné aux dépens, sera en outre condamné à payer à M. [I] la somme de 800 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit pour les décisions de première instance, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

La présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé aux fins de vente délivré par M [T] [I], le 19 avril 2024 à M. [Y] [D] concernant plusieurs locaux à usage d’habitation situés [Adresse 8] à [Localité 11] ;

CONSTATE, en conséquence, que le bail a pris fin le 18 décembre 2024 et DIT que M. [Y] [D] est occupant sans droit ni titre de ce logement depuis le 19 décembre 2024 ;

ACCORDE à M. [Y] [D] un délai de trois mois pour se maintenir dans le logement à compter de la signification de la présente décision ;

DIT que passé ce délai de trois mois, M. [Y] [D] devra libérer volontairement les lieux et restituer les clés, et qu’à défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants, R411-1 et suivants, R412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE M. [T] [I] de sa demande d’astreinte,

CONDAMNE M. [Y] [D] à payer à M [T] [I] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 19 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, sous réserve des sommes déjà versées par M. [Y] [D] ;

CONDAMNE M. [Y] [D] à payer à M [T] [I] la somme de 563.32 euros au titre des arriérés de charges des années 2023 et 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts dus au titre des arriérés de charges des années 2023 et 2024 ;

ACCORDE à M. [Y] [D] un délai de trois mois pour se maintenir dans le logement à compter de la signification de la présente décision ;

DIT que passé ce délai de trois mois, M. [Y] [D] devra libérer volontairement les lieux et restituer les clés, et qu’à défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants, R411-1 et suivants, R412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE M. [T] [I] de sa demande d’astreinte,

CONDAMNE M. [Y] [D] à payer à M. [T] [I] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE M. [Y] [D] aux dépens, en ce compris la sommation de payer les charges de copropriété;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge