TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 8]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 09 Mai 2025

N° RG 25/00666 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LMZZ

Jugement du 09 Mai 2025

N°:25/412

Etablissement public ARCHIPEL HABITAT

C/

[O] [E]

[Z] [E]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à OPH ARCHIPEL HABITAT

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M [E]

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 09 Mai 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 28 Février 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 09 Mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Mme [G] [V], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEURS :

M. [O] [E]

[Adresse 7]

[Adresse 10]

[Localité 2]

comparant,

Mme [Z] [E]

[Adresse 7]

[Adresse 9]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 octobre 2014, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [O] [E] sur des locaux situés au [Adresse 6]) à [Localité 12], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 350,68 euros.

M. [O] [E] a informé le bailleur de son mariage avec Mme [Z] [E] le 8 septembre 2015.

Par actes de commissaire de justice du 28 juillet 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2.349,17 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [O] [E] et Mme [Z] [E] le 31 juillet 2023.

Par assignations du 8 janvier 2025, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [O] [E] et de Mme [Z] [E] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2282,88 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 février 2025.

A cette date, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a comparu représentée par Mme [G] [V] dument munie d’un pouvoir.

Soutenant oralement les termes de son assignation, au visa de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1103, 1231-6, 1728, 1224 et suivants du Code civil, et 514 du Code de procédure civile, l’établissement ARCHIPEL HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 28 février 2025, s’élève désormais à 4563,71 euros.

Au soutien de ses prétentions, il expose que le couple ne règle pas régulièrement les loyers, qu’un arriéré locatif s’est créé et n’a pas été régularisé dans le délai de deux mois du commandement de payer. Il souligne que la dette est susceptible de diminuer de manière importante, au vu d’une créance auprès de la Caisse d’Allocations Familiales.

En réponse aux demandes reconventionnelles, il déclare accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs.

L’établissement ARCHIPEL HABITAT considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

A l’audience, M. [O] [E] a comparu en personne.

Il sollicite de pouvoir rester dans les lieux et propose de verser 100 euros par mois en plus du loyer courant. Il précise qu’ils ont deux enfants à charge et que son épouse ne travaille pas.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [Z] [E] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 28 juillet 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2.349,17 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 septembre 2023.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Enfin, aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’établissement ARCHIPEL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 28 février 2025, M. [O] [E] et Mme [Z] [E] lui devaient la somme de 4.563,71 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Le bailleur justifie également de la qualité d’époux des locataires, la solidarité prévue à l’article 220 du Code civil est dès lors applicable.

M. [O] [E] et Mme [Z] [E] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2.282,88 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [O] [E] et Mme [Z] [E] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 569,57 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 29 septembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les demandes accessoires

M. [O] [E] et Mme [Z] [E], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 juillet 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 octobre 2014 entre l’établissement ARCHIPEL HABITAT, d’une part, et M. [O] [E] et Mme [Z] [E], d’autre part, concernant les locaux (porte 3938) situés au [Adresse 5] à [Localité 12] est résilié depuis le 29 septembre 2023,

CONDAMNE solidairement M. [O] [E] et Mme [Z] [E] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 4.563,71 euros (quatre mille cinq cent soixante-trois euros et soixante et onze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 février 2025, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2.282,88 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [O] [E] et Mme [Z] [E] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [O] [E] et Mme [Z] [E],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 29 septembre 2023,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [O] [E] et Mme [Z] [E] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [O] [E] et Mme [Z] [E] seront solidairement condamnés à verser à l’établissement ARCHIPEL HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE l’établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [O] [E] et Mme [Z] [E] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 28 juillet 2023 et celui des assignations du 8 janvier 2025,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge