TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE [Localité 9]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 4]

[Localité 7]

JUGEMENT DU 17 Juillet 2025

N° RG 25/02586 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LQVA

Jugement du 17 Juillet 2025

S.C.I. JORAJURIA

C/

[Z] [Y]

[V] [I]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 17 Juillet 2025 ;

Par Fanny LE MEUR, Juge du tribunal de proximité statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Myriam LECLERC, A.A.P faisant fonction de Greffier ;

Audience des débats : .

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 17 Juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

S.C.I. JORAJURIA

[Adresse 1]

[Localité 5]

comparante en la personne de M. [F] [X]

ET :

DEFENDEUR :

M. [Z] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Mme [V] [I]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 16 décembre 2021 prenant effet le 15 décembre 2021, la SCI JORAJURIA a consenti à Monsieur [Z] [Y] et Madame [V] [I] la location à usage d’habitation d’un logement sis [Adresse 3] à BAIN DE BRETAGNE, moyennant paiement d’un loyer mensuel de 560 euros.

Le 01 mars 2024, le bailleur a fait signifier à ses locataires un commandement de payer la somme de 2100 euros au titre des loyers et charges impayés, acte visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 octobre 2024, le bailleur a fait assigner Monsieur [Z] [Y] et Madame [V] [I] à comparaître devant le Tribunal de céans pour :

Constater la résiliation du bail conclu entre la SCI JORAJURIA et Monsieur [Z] [Y] et Madame [V] [I] portant sur des locaux d’habitation sis [Adresse 3] à BAIN DE BRETAGNE ;

D’ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [Y] et Madame [V] [I] des desdits locaux ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

De les condamner solidairement au paiement de la somme de 2100 euros

De les condamner solidairement, en application de l’article 1760 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 560 euros, égal au dernier terme du loyer et charges et ce jusqu’au départ effectif de ceux-ci et de tout occupant de leur chef ;

Les condamner solidairement au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du CPC, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, au visa de l’article 1153-1 du code civil ;

Outre les dépens de cette instance et de son exécution, en ce compris le coût de la présente assignation sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’affaire, appelée à l’audience du 16 janvier 2025, a fait l’objet d’un renvoi à la demande de l’une au moins des parties.

A l’audience du 13 mars 2025, aucune des parties ne s’est présentée à l’audience et une ordonnance de caducité a été prononcée.

Par courrier du 25 mars 2025, la SCI JORAJURIA a sollicité le relevé de caducité.

A l’audience du 12 juin 2025, l’affaire a été retenue et plaidée.

La SCI JORAJURIA, régulièrement représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en remettant un décompte actualisé de sa créance et ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [Z] [Y] et Madame [V] [I], régulièrement assignés en procès-verbal par vaines recherches pour Monsieur et à personne pour Madame, n’ont pas comparu, n’étaient pas représentés et n’ont communiqué d’observation.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

La SCI JORAJURIA justifie de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de bail, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’avis de réception de la lettre de notification au préfet, l’avis à la CCAPEX et un décompte des sommes dues.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec avis de réception le 21 octobre 2024, six semaines avant la date de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « II-A compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. ».

En l’espèce, le bailleur produit aux débats un courrier adressé au service de CCAPEX en date du 04 mars 2024, soit deux mois avant la date de l’assignation.

En conséquence, la SCI JORAJURIA sera dite recevable en son action.

Sur la clause résolutoire

Le contrat, conformément aux dispositions d’ordre public de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable à l’espèce, prévoit la résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement des loyers ou des charges. Une telle clause ne produit effet que deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer a été signifié le 01 mars 2024 aux locataires. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers dus n’ont pas été payés dans les deux mois et le Juge n’a été saisi d’aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire dans ce délai.

En conséquence, il convient de constater que le contrat de bail est résilié à compter du 02 mai 2024 par les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande en paiement

En application des dispositions de l’article 7a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. A compter de la résiliation, les loyers cessent d’être dus et seule une indemnité d’occupation peut être réclamée jusqu’à libération effective des lieux loués.

En l’espèce, cette résiliation est intervenue le 02 mai 2024.

Il ressort du décompte tenu par le bailleur que la dette locative s’élève, à la date du 12 juin 2025, à la somme de 2100 euros.

Conformément à l’article 1353 alinéa 2 du Code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est libéré de sa dette.

Monsieur [Z] [Y] et Madame [V] [I] ne contestent par la somme réclamée par leur bailleur et ne justifient pas de paiements libératoires qui ne figurent pas dans le décompte.

L’article SOLIDARITE des du contrat de bail stipulent que les locataires sont tenus solidairement des clauses du contrat.

En conséquence, Monsieur [Z] [Y] et Madame [V] [I] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 2100 euros, arrêtée au 12 juin 2025 terme de juin 2025 inclus, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En vertu de l’article 24 -V de la loi du 6 juillet 1989, V. « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En application de l’article 24-VI de la loi susmentionnée, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus si cette suspension est sollicitée par le bailleur ou le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Il résulte des développements ci-dessus que la dette locative s’élève à la somme de 2100 euros.

Il résulte du décompte que le locataire a repris le paiement des loyers courants avant la date de l’audience. En effet, il ressort du décompte que les impayés sont en date d’octobre, novembre et décembre 2022 outre janvier et février 2024.

Le bailleur ne s’oppose pas à cette demande de délai de paiement. Il précise que Monsieur [Y] a quitté les lieux sans toutefois communiquer de congé.

Dans ces conditions, il apparaît possible d’envisager un retour à la normale des relations de Monsieur [Z] [Y] et Madame [V] [I] avec son bailleur.

Il y a donc lieu d’accorder à Monsieur [Z] [Y] et Madame [V] [I] des délais de paiement de sa dette et de suspendre les effets de la clause résolutoire, selon les modalités fixées au dispositif.

Il est précisé que le paiement échelonné de la dette s’ajoute au paiement des loyers et charges courants.

Il doit être rappelé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à l’échéance fixée ou du non-paiement du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son effet automatiquement.

Dans cette hypothèse :

— la SCI JORAJURIA pourrait faire expulser Monsieur [Z] [Y] et Madame [V] [I] et tous occupants de son chef, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux sis [Adresse 3] à BAIN DE BRETAGNE ;

— Monsieur [Z] [Y] et Madame [V] [I] seraient condamnés solidairement à payer à la SCI JORAJURIA une indemnité d’occupation équivalent au montant du loyer en cours, sans révision possible, augmenté des charges, en réparation du préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation sans droit ni titre de son immeuble ; cette somme serait due mensuellement à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération complète et effective des lieux, c’est-à-dire jusqu’à la remise des clés au bailleur ou expulsion.

Sur les autres demandes

Succombants à l’instance, Monsieur [Z] [Y] et Madame [V] [I] seront condamnés in solidum aux dépens.

Le coût du commandement de payer, acte indispensable lorsque le bailleur entend se prévaloir de la clause résolutoire dans les conditions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, sera intégré dans les dépens.

L’équité et la situation respective des parties justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, Monsieur [Z] [Y] et Madame [V] [I] seront également condamnés in solidum à payer à la demanderesse la somme de 300 euros sur ce fondement.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au Greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par décision réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

DIT la SCI JORAJURIA recevable en son action ;

CONSTATE que le bail conclu entre la SCI JORAJURIA et Monsieur [Z] [Y] et Madame [V] [I] a été résilié le 02 mai 2024 par les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [Y] et Madame [V] [I] à payer à la SCI JORAJURIA la somme de 2100 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 12 juin 2025 terme de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

AUTORISE Monsieur [Z] [Y] et Madame [V] [I] à se libérer de leur dette en 21 mensualités successives de 100 euros chacune, en sus de leur loyer courant, et une dernière mensualité majorée du solde de la dette, des frais et intérêts restant dus à cette date ;

DIT que la première mensualité devra être réglée au plus tard le 10 du mois suivant l’acte de signification du présent jugement, et les suivantes au plus tard le 10 de chaque mois ;

DIT que si les délais sont respectés, les effets de la clause résolutoire seront effacés et elle sera réputée ne jamais avoir joué ;

RAPPELLE que pendant les délais accordés et tant qu’ils seront respectés, les procédures d’exécution engagées seront suspendues de même que cesseront d’être dues les majorations d’intérêts encourues à raison du retard de paiement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme exact ou du loyer courant :

— la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— à défaut d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 8], il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [Z] [Y] et Madame [V] [I] et de tous occupants de leur chef, deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux ; si besoin est, avec le concours de la force publique dans les conditions prévues à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; qu’il sera procédé également, le cas échéant, au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meuble désigné par le locataire ou, à défaut, le bailleur, dans les conditions prévues par les articles L 433-1 et L 433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ; ;

— Monsieur [Z] [Y] et Madame [V] [I] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, sans révision possible, et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du premier impayé et jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [Y] et Madame [V] [I] à régler les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [Y] et Madame [V] [I] à payer à la SCI JORAJURIA la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE les parties de toutes autres demandes plus amples, différentes ou contraires au présent dispositif ;

DIT que la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet d’Ille et Vilaine.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an sus-indiqués,

LE GREFFIER LE JUGE