TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 26 Septembre 2024

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 20 Juin 2024

GROSSE :

Le 26 septembre 2024

à M. [F]

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 23/06958 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4EBS

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [H] [F]

demeurant [Adresse 2]

comparant

DEFENDEUR

Monsieur [E] [G]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Suzanne CHELLY, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13206-2023-006644 du 22/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé le 11 août 2022 entre les parties, relatif à un appartement meublé situé [Adresse 1], moyennant un loyer initial mensuel de 450 euros outre 30 euros de provisions pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [H] [F] a fait signifier à Monsieur [E] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 20 avril 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 octobre 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, Monsieur [H] [F] a fait assigner Monsieur [E] [G] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 25 janvier 2024.

L’affaire, après une réouverture des débats afin que Monsieur [H] [F] produise le contrat de bail, un décompte actualisé et justifie de sa qualité à agir, a été appelée et retenue à l’audience du 20 juin 2024.

A cette audience, Monsieur [H] [F] a comparu. Il a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant à la somme de 7 931 euros, au 20 juin 2024. Il sollicite le rejet de toutes les demandes reconventionnelles et fait valoir qu’aucune intervention n’a pu avoir lieu faute d’accès au logement.

Monsieur [E] [G], représenté par son Conseil, a repris ses conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé de ses prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2024.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces.

A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Monsieur [H] [F] produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 24 octobre 2023 soit six semaines au moins avant l’audience du 25 janvier 2024.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l’une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

Vu les articles 2, 1137, 1240, 1719, 1720, 1724, 1728 et 1729 du code civil,

Vu le contrat de bail liant les parties, qui contient une clause résolutoire,

En l’espèce, les demandes formulées par les parties ne se heurtent pas à des contestations sérieuses donnant matière à débat au fond.

En effet, Monsieur [E] [G] ne justifie pas de nuisances subies pouvant caractériser l’inexécution par Monsieur [H] [F] de son obligation de délivrance d’un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, sur toute la période de location.

Monsieur [E] [G] ne prouve pas que des démarches ont été entamées quant à l’indécence du logement litigieux antérieurement au commandement de payer, ni que les nuisances évoquées peuvent potentiellement lui permettre d’invoquer une exception d’inexécution justifiant qu’il se soit soustrait à ses obligations.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [E] [G] le 20 avril 2023 pour un arriéré locatif de 1 353 euros.

Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise. Il convient donc de constater la résiliation du bail à effet au 20 juin 2023, et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [G] des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, il convient de condamner Monsieur [E] [G] à payer à Monsieur [H] [F] une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 450 euros), à compter du 21 juin 2023 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à Monsieur [H] [F].

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que le montant de la dette locative de Monsieur [E] [G] s’élevait à 3 881 euros au 8 septembre 2023.

Vu le décompte actualisé au 20 juin 2024, fixant la dette locative à une somme de 7 931 euros, terme du mois de juin 2024 inclus.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner Monsieur [E] [G] à payer à Monsieur [H] [F] la somme de 7 931 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2023 sur la somme de 3 881 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes reconventionnelles de travaux, de dommages et intérêts et de réduction du montant du loyer

Vu les articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

Vu les articles 1240, 1719 et 1728 du code civil,

Au cas d’espèce, Monsieur [E] [G] fait état de nuisances pouvant caractériser l’inexécution par Monsieur [H] [F] de son obligation de délivrance d’un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, sur toute la période de location.

Il verse notamment aux débats un rapport d’analyse des moisissures établi le 12 décembre 2022.

Il produit également un courrier adressé au bailleur faisant état de problèmes dans l’appartement et de travaux sans plus de précision.

Les pièces versées au dossier ne permettent de déterminer avec certitude ni l’existence ni la cause ni les conséquences des désordres évoqués par Monsieur [E] [G].

Dit autrement, la preuve indiscutable n’est pas rapportée de ce que Monsieur [H] [F] en est le responsable et ne remplit pas son obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation.

En outre, Monsieur [E] [G], qui demeure encore dans les lieux loués, ne rapporte ni la preuve de la persistance des désordres allégués ni celle de l’existence d’un préjudice subi, ni enfin celle de l’impossibilité d’habiter dans le logement en dépit des désordres.

Par conséquent, Monsieur [E] [G] sera débouté de ses demandes tendant à faire réaliser des travaux de remise en état sous astreinte, de réduction du montant du loyer et de paiement de dommages et intérêts, pour lesquelles il sera renvoyé à mieux se pourvoir devant le juge du fond.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Vu les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans leur version applicable au présent litige,

Au-delà de la situation personnelle et financière de Monsieur [E] [G], et du niveau de ses ressources comparé au montant dû, la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est pas établie.

Au vu de ces éléments, des délais de paiement ne peuvent être accordés, de même que la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais de remboursement ne peut être prononcée.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [E] [G], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé.

L’équité n’exige pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARONS l’action de Monsieur [H] [F] recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 11 août 2022 entre les parties, concernant l’appartement situé [Adresse 1], à effet au 20 juin 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [E] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [E] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [H] [F] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [G] à payer à Monsieur [H] [F] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 21 juin 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 450 euros) ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [G] à verser à Monsieur [H] [F] la somme de 7 931 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2023 sur la somme de 3 881 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DEBOUTONS Monsieur [E] [G] de sa demande tendant à la réduction du montant du loyer ;

DEBOUTONS Monsieur [E] [G] de sa demande au titre des travaux de remise en état ;

DEBOUTONS Monsieur [E] [G] de sa demande de dommages-intérêts ;

DEBOUTONS Monsieur [E] [G] de sa demande en délais de paiement de la dette locative ;

DEBOUTONS Monsieur [E] [G] de sa demande en suspension des effets de la clause résolutoire ;

RENVOYONS Monsieur [E] [G] à mieux se pourvoir devant le juge du fond ;

DISONS n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [G] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,