TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Localité 5]

JUGEMENT DU 16 Mai 2025

N° RG 25/00137 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LLXA

Jugement du 16 Mai 2025

N°: 25/456

[U] [D]

[K] [D] [T]

C/

[E] [X]

[L] [F]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e COLLET

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 16 Mai 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 28 Février 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 09 Mai 2025, à cette date, elle a été prorogée au 16 Mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEURS :

M. [U] [D]

[Adresse 1]

représenté par M^e Sébastien COLLET, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Claire STREHAIANO, avocat au barreau de RENNES

Mme [K] [D] [T]

[Adresse 2]

représentée par M^e Sébastien COLLET, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Claire STREHAIANO, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS :

Mme [E] [X]

[Adresse 3]

non comparante, ni représentée

M. [L] [F]

domicilié : [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 novembre 2014, à effet au 1er janvier 2015, M. [U] [D] et Mme [K] [T] épouse [D] ont consenti un bail d’habitation à Mme [E] [X] et M. [L] [F] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 870 euros.

Par actes de commissaire de justice du 16 mai 2023, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un congé pour vendre.

Une promesse unilatérale de vente a été conclue le 28 mars 2024 entre M et Mme [D] et M. [L] [F], Mme [A] [F] et Mme [R] [S].

Se prévalant de l’absence de signature de l’acte authentique ou de levée d’option dans le délai prévu, les époux [D] ont fait délivrer aux locataires une sommation d’avoir à quitter les lieux le 19 juillet 2024.

Cette sommation est demeurée sans effet.

Par assignations des 10 et 11 décembre 2024, M. [U] [D] et Mme [K] [T] épouse [D] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater la validité du congé pour vendre, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de Mme [E] [X] et M. [L] [F] et obtenir leur condamnation in solidum au paiement des sommes suivantes :

15.660 euros au titre de l’arriéré de loyers,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, soit 870 euros, à compter du 10 juin 2024 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou son mandataire,1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui pourront être recouvrés par la SCP VIA Avocats conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 décembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 février 2025.

A cette date, M. [U] [D] et Mme [K] [T] épouse [D] ont comparu représentés par leur avocat.

Ils sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

Au soutien de leurs prétentions et, au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, ils font valoir que le congé pour vendre délivré aux locataires est valable dans la mesure où il respecte les conditions de forme et de fond prévues par la loi. Ils rappellent que M. [Y] a signé une promesse de vente mais qu’il n’a pas signé l’acte authentique ni levé l’option dans le délai imparti. Ils considèrent que les locataires sont donc sans droit ni titre. Ils soulignent qu’ils ne réglaient plus leurs loyers depuis plusieurs années.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice respectivement délivrés selon les formes prévues par l’article 659 du Code de procédure civile et à étude, Mme [E] [X] et M. [L] [F] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

En application de l’article 474 du Code de procédure civile, rendue en premier ressort, la décision sera réputée contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 9 mai 2025, date à laquelle elle a été prorogée au 16 mai 2025, date où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1/ Sur la demande de constat de la validité du congé pour vendre

Aux termes de l’article 15 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, « Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis » et, « Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation ».

L’article 15-I précise que le délai du congé donné par le bailleur est de six mois et doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

En l’espèce, le bail a commencé au 1er janvier 2015 pour une durée de trois ans, il a été renouvelé tacitement à compter du 1er janvier 2018 pour une nouvelle durée de trois ans, puis le 1er janvier 2021. Le dernier délai de trois ans venait donc à expiration le 31 décembre 2023.

Les bailleurs justifient avoir signifié, par commissaire de justice, un congé pour vendre plus de six mois avant la fin du bail soit le 16 mai 2023, acte remis à la personne de M. [L] [F] et selon les modalités de l’article 659 du Code de procédure civile pour Mme [E] [X].

Ils justifient que le congé indique le prix et les conditions de la vente. Il contient également la notice d’information prévue à l’article 15 précité.

Ce congé doit donc être considéré comme ayant été valablement délivré.

Il est constant, au vu de l’acte produit, que le 28 mars 2024, M. [L] [F] a accepté l’offre de vente en signant une promesse de vente. Cet acte précise que « la promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 10 juin 2024 » et, que « la réalisation de la promesse aura lieu soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente » accompagné du versement du prix soit par « la levée de l’option faite par le bénéficiaire à l’intérieur de ce délai, suivie par la signature de l’acte authentique » dans un délai maximum de 30 jours après le 10 juin 2024.

La promesse de vente précise également dans son article dénommé « carence », qu’ « en l’absence de levée d’option ou de signature de l’acte de vente dans le délai, au cas où le bénéficiaire n’aurait ni levé l’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant qui disposera alors librement du bien nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du bénéficiaire de l’acquérir ».

M. [L] [F] n’a pas signé d’acte authentique ou levé l’option avant le 10 juin 2024.

Il s’est également maintenu dans les lieux malgré la délivrance d’une sommation de quitter les lieux le 19 juillet 2024.

Au vu des déclarations de M. [Y] lors de la délivrance du congé pour vendre et des modalités de signification des actes de la procédure à celle-ci, il apparaît que Mme [X] a quitté les lieux. Toutefois, elle n’a pas délivré de congé aux bailleurs pour signaler son départ.

Dès lors, M. [L] [F] et Mme [E] [X] doivent être déclarés occupants sans droit ni titre depuis le 10 juin 2024.

En conséquence, la validité du congé pour vendre sera constatée, et l’expulsion de M. [L] [F], de Mme [E] [X] et de tous occupants de leur chef sera ordonnée selon les modalités fixées au dispositif de la décision.

2/ Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation

En application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé aux bailleurs par l’occupation sans droit ni titre des locaux, du maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 870 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 10 juin 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [U] [D] et Mme [K] [T] épouse [D] ou à leur mandataire.

Toutefois, la solidarité ne se présumant pas, et le bail ne précisant pas que la solidarité s’étend aux indemnités d’occupation, la demande de condamnation in solidum de M. [F] et Mme [X] ne sera pas retenue à ce titre.

3/ Sur la demande au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Enfin, aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, le contrat de bail fixe le loyer à 870 euros et précise qu’il est payable d’avance et en totalité le 5 de chaque mois.

Le bail contient également une clause de solidarité prévoyant que « les parties désignées sous le terme de locataire sont tenues solidairement et indivisiblement de toutes les obligations nées du présent bail ».

M. [U] [D] et Mme [K] [T] épouse [D] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date de l’acte introductif d’instance, Mme [E] [X] et M. [L] [F] leur devaient la somme de 15.660 euros, échéance d’octobre 2024 incluse.

Cependant, la solidarité étant uniquement prévue pour les loyers, il convient de fixer le montant de la dette avant et après la résiliation du bail, soit avant et après le 10 juin 2024.

Ainsi, au 10 juin 2024, échéance de juin 2024 incluse, le loyer étant payable d’avance, les locataires étaient redevables de 12.180 euros. Ils seront condamnés solidairement au paiement de cette somme.

Ils seront par ailleurs condamnés conjointement au paiement de la somme de 3.480 euros au titre des indemnités d’occupation dues de juillet à octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse.

4. Sur les demandes accessoires

Mme [E] [X] et M. [L] [F], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

En application de l’article 699 du Code de procédure civile, la représentation par avocat n’étant pas obligatoire devant le juge des contentieux de la protection, la demande de distraction des dépens au profit de la SCP VIA Avocats sera rejetée.

En application de l’article 700 du même Code, tenus aux dépens, Mme [E] [X] et M. [L] [F] seront solidairement condamnés à payer à M. [U] [D] et Mme [K] [T] épouse [D] la somme de 800 euros à ce titre.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé pour vendre délivré le 16 mai 2023,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 novembre 2014 entre M. [U] [D] et Mme [K] [T] épouse [D], d’une part, et Mme [E] [X] et M. [L] [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 8] est résilié depuis le 14 juin 2024,

ORDONNE à Mme [E] [X] et M. [L] [F] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [E] [X] et M. [L] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 870 euros (huit cent soixante-dix euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 10 juin 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à l’exception de la solidarité, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE solidairement Mme [E] [X] et M. [L] [F] à payer à M. [U] [D] et Mme [K] [T] épouse [D] la somme de 12.180 euros (douze mille cent quatre-vingt euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 juin 2024, échéance de juin 2024 incluse,

CONDAMNE Mme [E] [X] et M. [L] [F] à payer à M. [U] [D] et Mme [K] [T] épouse [D] la somme de 3.480 euros au titre des indemnités d’occupation dues de juillet à octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse,

CONDAMNE solidairement Mme [E] [X] et M. [L] [F] à payer à M. [U] [D] et Mme [K] [T] épouse [D] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [E] [X] et M. [L] [F] aux dépens,

REJETTE la demande de distraction des dépens au profit de la SCP VIA,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge