TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 17 Octobre 2025

N° RG 25/03480 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LSL5

Jugement du 17 Octobre 2025

N°: 25/917

S.C.I. COURROUZEVEST venant aux droits de la SCI RESIDENCE DE LA COURROUZE

C/

[Y] [K] [H]

[E] [B]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e BAILLY

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M [H]

à Mme [B]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 17 Octobre 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 12 Septembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 17 Octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.C.I. COURROUZEVEST venant aux droits de la SCI RESIDENCE DE LA COURROUZE

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Christophe BAILLY, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Charlotte ANTOINE, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS :

M. [Y] [K] [H]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

comparant en personne

Mme [E] [B]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 2]

comparante en personne

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 mars 2019, la société civile immobilière RESIDENCE DE LA COURROUZE a consenti un bail d’habitation à M. [Y] [H] et Mme [E] [B] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 525,71 euros et d’une provision pour charges de 100 euros.

Par courrier reçu le 26 février 2024 par la société civile immobilière COURROUZEVEST venant aux droits de la société RESIDENCE DE LA COURROUZE, Mme [E] [B] a donné congé à son bailleur, précisant que M. [H] va rester dans le logement. Le bailleur a alors répondu à Mme [B] prendre note de son départ au 25 mars 2024, mais lui a rappelé qu’elle reste redevable des impayés de loyer jusqu’au 25 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 8 août 2024, la bailleresse a fait délivrer à M. [H] un commandement de payer la somme principale de 3354,10 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2024, le bailleur a également fait délivrer à Mme [B] un commandement de payer la somme, en principal, de 3354,10 €.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Y] [H] le 19 septembre 2024.

Par assignations des 10 et 18 avril 2025, la société civile immobilière COURROUZEVEST a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire deux mois après la délivrance du commandement de payer, à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [Y] [H] et obtenir :

* la condamnation de M [H] au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1400 €, à compter du mois d’octobre 2024 et subsidiairement de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3313,30 euros correspondant à la dette locative à compter du 26 septembre 2024, avec intérêts au taux legal à compter du 8 août 2024,* la condamnation solidaire de M. [H] et Mme [B] au paiement des sommes suivantes :

3354,10 €, correspondant à la datte locative à la date du 25 septembre 2024, avec intérêts au taux légal courant à compter du 18 septembre 2024,3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure

civile, outre les entiers dépens comprenant le coût des commandements de payer, et ce sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 avril 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 12 septembre 2025, la société civile immobilière COURROUZEVEST maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative s’élève désormais à 9568,60 euros. Il indique que M [H] a effectué, au début du mois de septembre 2025, un paiement de 1200 euros.

M. [Y] [H], comparant en personne, explique que sa situation financière s’est améliorée puisqu’il a retrouvé un emploi stable lui procurant des revenus mensuels de 1800 €. Il indique avoir un enfant à charge, en résidence alternée et avoir d’autres dettes de charges courantes. Il précise toutefois ne pas avoir de crédits et ne pas envisager de dépôt de dossier de surendettement puisque son salaire devrait lui permettre de régulariser sa situation financière. Il sollicite donc des délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois, en sus du loyer courant et demande la suspension des effets de la clause résolutoire.

Mme [E] [B], présente en personne, sollicite, quant à elle, des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois, expliquant être séparée de M. [H] depuis le mois de mars 2024 et percevoir un salaire mensuel de 1700 €. Elle ajoute devoir faire face au paiement d’un loyer de 550 € et avoir un enfant à charge en résidence alternée. Elle indique ne pas avoir d’autres dettes, ni de crédits en cours.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société civile immobilière COURROUZEVEST justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à M. [H] le 8 août 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3354,10 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 octobre 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le fait que M. [H] a effectué un paiement de 1200 € avant l’audience. Ce montant est supérieur au montant du loyer et des charges, si bien que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus de M. [Y] [H] lui permettent désormais raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 300 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette locative.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [Y] [H] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Mme [E] [B], qui fait état de revenus un peu inférieurs à M [H] et qui doit, en outre, faire face au paiement d’un loyer puisqu’elle ne réside plus dans le logement donné à bail par la SCI COURROUZEVEST, sollicite, quant à elle, des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois. Au vu de sa situation et des besoins du créancier, il convient de faire droit à sa demande, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société civile immobilière COURROUZEVEST ne verse aux débats qu’un décompte démontrant qu’à la date du 3 mars 2025, M. [Y] [H] lui devait la somme de 6667,40 euros. Faute de production d’un décompte plus récent, c’est cette somme qui sera retenue.

Ce décompte permet de constater qu’à la date du 1er août 2024, M. [H] et Mme [B] étaient redevables de la somme de 3354,10 €. Le bailleur demandant leur condamnation solidaire au paiement de cette somme et les défendeurs n’ayant pas de moyens opposants, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2024.

Le décompte produit permet de constater qu’au 3 mars 2025, M. [H] était, en outre, redevable du paiement d’une somme de 3313,30 € au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation (échéance du mois de février 2025 incluse). Il sera donc condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal courant à compter de l’assignation qui lui a été délivrée le 10 avril 2025, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de ces sommes en autorisant M. [Y] [H] et Mme [E] [B] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de M [H] ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera fixé au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit la somme mensuelle actuelle de 720,20 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 9 octobre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société civile immobilière COURROUZEVEST ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Y] [H] et Mme [E] [B], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile comprenant notamment le coût des commandements de payer et des assignations et de la signification de la présente décision.

En revanche, seul M. [Y] [H] sera condamné aux éventuels dépens liés à l’exécution de la procédure d’expulsion.

Compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 août 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 mars 2019 entre la société civile immobilière RESIDENCE DE LA COURROUZE aux droits de laquelle vient la société civile immobilière COURROUZEVEST, d’une part, et M. [Y] [H] et Mme [E] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] est résilié depuis le 9 octobre 2024,

CONDAMNE solidairement M. [Y] [H] et Mme [E] [B] à payer à la société civile immobilière COURROUZEVEST la somme de 3354,10 €, avec intérêts au taux légal courant à compter du 18 septembre 2024,

CONDAMNE M. [Y] [H] à payer à la société civile immobilière COURROUZEVEST la somme de 3313,30 € au titre de l’arriéré locatif dû à compter du 2 août 2024 (échéance du mois de février 2025 incluse), avec intérêts au taux légal courant à compter du 10 avril 2025,

AUTORISE M. [Y] [H] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 300 euros (trois cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

AUTORISE également Mme [E] [B] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [Y] [H],

DIT que si les délais accordés à M [H] sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due par M [H] au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi à ce dernier d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 9 octobre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [Y] [H] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [Y] [H] sera condamné à verser à la société civile immobilière COURROUZEVEST une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société civile immobilière COURROUZEVEST de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [Y] [H] et Mme [E] [B] aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût des commandements de payer, celui des assignations des 10 et 18 avril 2025 et celui de la signification du jugement, à l’exclusion des dépens ayant trait à l’exécution de la procédure d’expulsion,

CONDAMNE M [Y] [H] aux dépens liés à l’exécution de la procédure d’expulsion.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 octobre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge