TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 17 Octobre 2025

N° RG 25/06709 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LYNQ

Jugement du 17 Octobre 2025

N° : 25/930

S.A. ESPACIL HABITAT

C/

[V] [F]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à SA ESPACIL HABITAT

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M [F]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 17 Octobre 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 12 Septembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 17 Octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. ESPACIL HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 5]

représentée par Mme [X] [H], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [V] [F]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 6]

comparant en personne

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 23 janvier 2008, la société ESPACIL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [V] [F] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 344,52 euros pour l’appartement et de 39,55 euros pour le garage-parking.

Par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2662,08 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [V] [F] le 26 septembre 2024.

Par assignation du 16 juillet 2025, la société ESPACIL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [V] [F], au besoin avec assistance de la force publique, et obtenir sa condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6857,80 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,120 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et des frais de mise à exécution.

Subsidiairement, s’il était accordé des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire à M. [F], ESPACIL HABITAT demande à ce qu’il soit prévu qu’à défaut d’un seul versement, y compris le loyer en cours, la clause résolutoire reprendra ses droits et et le bail sera résilié.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 juillet 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’a pu être dressé par les services sociaux, faute pour M [F] de s’être présenté au rendez-vous qui lui a été proposé.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 12 septembre 2025, la société ESPACIL HABITAT, régulièrement représenté, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 11 septembre 2025, s’élève désormais à 7924,24 euros. Elle considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le dernier paiement remontant au 5 mars 2025.

M. [V] [F], présent en personne, demande à ce que sa dette soit annulée puisqu’il affirme avoir réalisé des travaux de peinture, d’électricité et de plomberie dans le logement et expulsé des trafiquants de produits stupéfiants de l’immeuble, si bien qu’il estime qu’ESPACIL HABITAT lui est redevable. Il demande à se maintenir dans le logement en payant son loyer « à petites doses ».

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société ESPACIL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 25 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2662,08 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 novembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ESPACIL HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société ESPACIL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 septembre 2025, M. [V] [F] lui devait la somme de 7924,24 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [V] [F] sollicite l’annulation de cette dette en arguant de travaux qu’il aurait réalisé dans le logement. Il ne démontre toutefois pas avoir effectivement réalisé ces travaux avec l’autorisation du bailleur et alors que ces travaux auraient été nécessaires. Il sera donc débouté de sa demande et condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal courant à compter du 25 septembre 2024 sur la somme de 2662,08 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 4195,72 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle actuelle de 533,22 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 26 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ESPACIL HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [V] [F], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 23 janvier 2008 entre la société ESPACIL HABITAT, d’une part, et M. [V] [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 9] est résilié depuis le 26 novembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [V] [F], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [V] [F] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 9] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [V] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 533,22 euros par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 26 novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [V] [F] à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 7924,24 euros (sept mille neuf cent vingt-quatre euros et vingt-quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2024 sur la somme de 2662,08 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 4195,72 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE M. [V] [F] de ses demandes.

DÉBOUTE la société ESPACIL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [V] [F] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 septembre 2024 et celui de l’assignation du 16 juillet 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 octobre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge