TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Yann VERNON

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Karim-Alexandre BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/02978 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NPO

N° MINUTE :

1/2026

JUGEMENT

rendu le 12 janvier 2026

DEMANDERESSE

PARIS HABITAT -OPH

Etablissement public à caractère industriel ou commercial dont le siège social est situé [Adresse 1]

représenté par le Cabinet LEGITIA en la personne de Maître Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1971

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [A]

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 2]

représenté par Maître Yann VERNON, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E15 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2025-011614 du 29/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge des contentieux de la protection

assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 novembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 12 janvier 2026 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 12 janvier 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/02978 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NPO

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 12 décembre 2018, l’EPIC [Localité 7] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à M. [D] [A] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 322,38 euros.

Des loyers sont restés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 9 août 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 5.016,11 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [D] [A] le 10 août 2023.

Par assignation du 17 janvier 2025, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [D] [A] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

−

Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,8.925,90 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 29 avril 2025 et un renvoi a été ordonné à la demande du locataire au regard d’une aide juridictionnelle qui a été déposée et sur laquelle il n’a pas été encore statué. A l’audience du 04 juillet 2025 un nouveau renvoi a été ordonné à la demande de l’EPIC [Localité 7] HABITAT-OPH sans opposition du défenseur.

A l’audience de renvoi du 5 novembre 2025, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH, représenté par son conseil et dans ses dernières conclusions visées à l’audience, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et demande au juge des contentieux de la protection du présent tribunal de, à titre principal, débouter le défendeur de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et à titre subsidiaire, dire et juger le commandement de payer visant la clause résolutoire valable pour les seules sommes de loyers ; ramener l’indemnisation sollicitée au titre des dommages-intérêts à de plus justes proportions.

En tout état de cause, de constater l’acquisition de la clause résolutoire,

dire et juger en conséquence la résiliation du bail portant sur le local d’habitation sis [Adresse 5], à compter du 10 octobre 2023 ; ordonner l’expulsion de M. [D] [A] et de tous occupants de son chef, de le condamner à payer à [Localité 7] Habitat OPH une indemnité d’occupation et à la somme de 1.666,29 € au titre des arriérés de loyers.

De dire, enfin, n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit et condamner le défendeur à payer la somme de 450 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par le défendeur. L’EPIC [Localité 7] HABITAT-OPH considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [D] [A] représenté par son conseil et dans ses dernières conclusions en défense n° 2 visées à l’audience, demande quant à lui au juge des contentieux de la protection de, à titre principal prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 9 août 2023 ; d’ordonner la déduction de la dette locative des quotes-parts de charges indûment appelées au titre des années 2021 et 2022 ; de condamner [Localité 7] Habitat à réduire les provisions sur charges, lesquelles sont manifestement disproportionnées, afin de les faire correspondre au montant prévisible réel des charges et de déduire de la dette locative la somme de 182,77 euros, correspondant à une facture indûment imputée au titre de frais de recours contentieux.

À titre subsidiaire, de dire et juger que la dette locative s’élève à la somme de 1.560 euros au jour de l’audience, arrêtée au 31 octobre 2025 ; d’accorder au défendeur un délai de paiement de deux ans pour s’acquitter de l’arriéré locatif, soit 65 euros par mois et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée du plan d’apurement ; dire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt au taux légal et que les paiements s’imputeront prioritairement sur le capital de la dette.

En tout état de cause, débouter [Localité 7] Habitat de l’ensemble de ses autres demandes, fins et prétentions ; condamner [Localité 7] Habitat à verser à M. [D] [A] la somme de 6.201 euros à titre de dommages-intérêts, en réparation du préjudice financier et moral subi du fait des dépassements injustifiés de provisions sur charges, au regard des décomptes de charges des années 2021 à 2025 ; condamner [Localité 7] Habitat à verser la somme de 1.800 euros à Maître Yann VERNON, en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle et de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner [Localité 7] Habitat à verser la somme de 13 euros au défendeur en application de l’article 700 du code de procédure civile ; subsidiairement, dire que Maître [Localité 9], avocat de M. [D] [A], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, sera attributaire des sommes allouées sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 du code de procédure civile ; rejeter les demandes de condamnation de M. [D] [A] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner [Localité 7] Habitat aux entiers dépens de la présente instance et écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au cours des débats, le défendeur reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 40 euros, en plus du loyer courant.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC [Localité 7] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Sur la nullité du commandement de payer.

M. [D] [A] soutient que le commandement de payer délivré le 9 août 2023 est nul, au motif que le décompte annexé intègre des charges erronées, de sorte que le principal réclamé serait lui-même erroné.

Il allègue en effet que, en raison d’erreurs affectant tant les provisions sur charges que les régularisations de charges, le montant réclamé était inexact et ne permettait pas au locataire d’apprécier la nature ni le bien-fondé des sommes réclamées.

Toutefois, il est relevé que M. [D] [A] n’a pas contesté le commandement de payer qui lui a été délivré. De plus, il est de jurisprudence constante qu’un commandement de payer demeure valable pour la partie non sérieusement contestable de la dette, sans qu’il y ait lieu de rechercher si la sanction est proportionnée ou non à la gravité du manquement invoqué.

En l’espèce, il apparaît qu’une dette locative était effectivement due au moment de la délivrance du commandement de payer, de sorte que le commandement de payer sera déclaré régulier.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 09 août 2023 et que la somme de 5.016,11 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. C’est donc à tort que le commandement du 09 août 2023 a ouvert un délai de six semaines pour payer au lieu d’un délai de deux mois. Cependant, les causes de ce commandement n’ont pas été réglés non plus dans le délai entre six semaines et deux mois. Le défendeur n’apporte aucun élément relatif au grief qui aurait pu lui être causé par cette erreur sur le délai.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 octobre 2023.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 7] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 4 novembre 2025, M. [D] [A] lui devait la somme de 1.022,63 euros, soustraction faite des frais de procédure et des dépens.

Sur la réduction des provisions pour charges et la régularisation des charges pour 2021, 2022 et 2023 et la demande de dommages et intérêts.

Le demandeur justifie avoir régularisé les charges conformément à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 pour les années 2021 à 2024. Bien qu’il soit incontestable que la régularisation des charges pour l’année 2023 a été tardive puisque réalisée le 15 juillet 2025, M. [A] ne justifie d’aucun préjudice chiffré justifiant qu’il soit fait droit à sa demande de dommages et intérêts. Il en sera débouté.

M. [D] [A] et l’ EPIC [Localité 7] HABITAT-OPH s’accordent à l’audience sur le montant de la dette locative à hauteur de 1.022,63 euros ;

M. [D] [A] sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [D] [A] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 10 octobre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPIC [Localité 7] HABITAT-OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [D] [A], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, par souci d’équité, il n’y a pas lieu de condamner les parties à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 09 août 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 12 décembre 2018 entre l’EPIC [Localité 7] HABITAT-OPH, d’une part, et M. [D] [A], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 8] est résilié depuis le 10 octobre 2023,

CONDAMNE M. [D] [A] à payer à l’EPIC [Localité 7] HABITAT-OPH la somme de 1.022,63 euros (mille vingt-deux euros et soixante-trois centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE M. [D] [A] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 40 euros (quarante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [D] [A],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 10 octobre 2023,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [D] [A] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [D] [A] sera condamné à verser à l’EPIC [Localité 7] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE M. [D] [A] de sa demande de dommages et intérêts et du surplus de ses demandes notamment celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE l’EPIC [Localité 7] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [D] [A] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 août 2023 et celui de l’assignation du 17 janvier 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 janvier 2026, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge