TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 3]

[Localité 1]

JUGEMENT DU 28 Février 2025

N° RG 24/03231 – N° Portalis DBYC-W-B7I-K6UH

Jugement du 28 Février 2025

N° : 25/176

Commune DE [Localité 7], représentée par M [U] [J], le maire

C/

[I] [V]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M [U]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 28 Février 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 06 Décembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 28 Février 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Commune DE [Localité 7], représentée par M [U] [J], le maire

[Adresse 4]

[Localité 2]

comparant en personne

ET :

DEFENDEUR :

M. [I] [V]

[Adresse 5]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 août 2022, la commune de [Localité 7] a consenti un bail d’habitation à M. [I] [V] sur des locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 580 euros.

Par courrier du 25 janvier 2024, la commune de [Localité 7] a mis en demeure M. [V] de régler l’arriéré locatif.

Par acte de commissaire de justice du 1er mars 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 6.074,88 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois.

Par assignation délivrée le 3 mai 2024, la commune de Landujan a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :

• Prononcer la résiliation du bail,

• Ordonner l’expulsion de M. [I] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier,

• Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :

o 6.074,88 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 février 2024,

o les loyers dus du 29 février 2024 jusqu’à la résiliation du bail, avec intérêts au taux légal,

o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, avec intérêts de droit,

o 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

o 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 mai 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 6 décembre 2024, la commune de [Localité 7] a comparu représenté par M. [J] [U], maire.

Elle maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 20 novembre 2024, s’élève désormais à 8.989,82 euros.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [I] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de résiliation du bail

1.1 Sur la recevabilité

La commune de [Localité 7] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, le contrat de bail précise que le loyer est payable mensuellement, en avance, le 5 de chaque mois.

Il résulte du décompte versé aux débats que le locataire n’a pas payé son loyer depuis plusieurs mois et qu’il n’a pas régularisé la situation malgré l’envoi de mises en demeure et du commandement de payer qui lui a été signifié le 1er mars 2024.

La commune de [Localité 7] verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 novembre 2024, M. [I] [V] lui devait la somme de 8.869,64 euros, soustraction faite des frais divers imputés au locataire, lesquels doivent être écartés en application de l’article 4p de la loi du 6 juillet 1989.

Le défendeur n’ayant pas comparu, il n’apporte, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et sera donc condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [I] [V] et son expulsion.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant qui sera fixé à 619,84 euros.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la commune de [Localité 7] ou à son mandataire.

3. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de M. [I] [V] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [I] [V], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 5 août 2022 entre la commune de [Localité 7], d’une part, et M. [I] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 8],

DIT que cette résiliation prendra rétroactivement effet le 20 novembre 2024,

ORDONNE à M. [I] [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6] à [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [I] [V] à payer à la commune de [Localité 7] la somme de 8.869,64 euros (huit mille huit-cent-soixante-neuf euros et soixante quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

CONDAMNE M. [I] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 619,84 euros (six cent dix-neuf euros et quatre-vingt-quatre centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 20 novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [I] [V], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

DÉBOUTE la commune de [Localité 7] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE M. [I] [V] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 3 mai 2024,

DÉBOUTE la commune de [Localité 7] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 février 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge