TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 5]

JUGEMENT DU 14 Mars 2025

N° RG 24/07431 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LHN6

Jugement du 14 Mars 2025

N°: 25/233

[D] [L]

C/

[R] [I]

[E] [I]

[Z] [P] [V] épouse [U], en qualité de cautionnaire

[W] [P] [V], en qualité de cautionnaire

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à Mme [L]

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à Mme [I]

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 14 Mars 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 31 Janvier 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 14 Mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Mme [D] [L]

[Adresse 4]

[Localité 9]

comparante en personne

ET :

DEFENDEURS :

Mme [R] [I]

[Adresse 2]

comparante en personne

M. [E] [I]

[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Mme [Z] [P] [V] épouse [U], en qualité de cautionnaire

[Adresse 8]

non comparante, ni représentée

M. [W] [P] [V], en qualité de cautionnaire

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 4 mars 2020, Mme [D] [L] a consenti un bail d’habitation à M. [E] [H] [M] et Mme [R] [H] [M] née [V] [U] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 800 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de M. [W] [P] [V] et de Mme [Z] [U] née [P] [V].

Par actes de commissaire de justice du 12 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4565,24 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a également été dénoncé aux cautions le 13 juin 2024.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [E] [H] [M] et Mme [R] [H] [M] le 12 juin 2024.

Par assignations du 24 septembre 2024, Mme [D] [L] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [E] [H] [M] et Mme [R] [H] [M] et obtenir leur condamnation, ainsi que celle de M. [W] [P] [V] et Mme [Z] [U], au paiement des sommes suivantes :

− une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

− 2865,23 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au jour de l’assignation, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

− 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 31 janvier 2025, Mme [D] [L], présente en personne, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au jour de l’audience, s’élève désormais à 6265,23 euros. Mme [D] [L] s’oppose aux délais de paiement sollicités par sa locataire, estimant qu’elle ne parviendra pas à les respecter. Elle précise qu’il a été proposé à ses locataires un logement moins cher qu’ils ont refusé et se défend de tout désordre affectant le logement donné à bail.

Mme [R] [I], présente en personne, demande à ce qu’il soit déduit de sa dette la somme de 650 € parce qu’il y avait, selon elle, lors de son entrée dans les lieux, moins de gaz dans la cuve que ce qui lui avait été annoncé, et la somme de 850 € puisqu’elle a payé son loyer de janvier 2025. Elle fait état de la situation financière de la famille et sollicite des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois, avec suspension des effets de la clause résolutoire. Enfin, elle fait état de désordres affectant le logement loué.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à domicile à M. [E] [I], à étude à M. [W] [P] [V] et à domicile à Mme [Z] [U], les autres défendeurs n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, date où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [D] [L] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. En l’absence d’autre élément permettant d’établir une volonté des parties de voir appliquer le droit nouveau à leur contrat bail, il n’y a pas lieu d’appliquer le délai de six semaine visé au commandement de payer, mais le délai de deux mois visé au contrat de bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a été signifié aux locataires le 12 juin 2024 et la somme de 4565,24 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 août 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [R] [I] indique avoir repris le paiement de son dernier loyer courant, celui du mois de janvier 2025, sans que sa bailleresse ne la contredise puisqu’elle ne mentionne pas que le loyer du mois de janvier 2025 resterait dû. En conséquence, la condition légale de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience sera ici réputée satisfaite par le paiement intégral du loyer du mois de janvier 2025.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [E] [H] [M] et Mme [R] [I] – qui s’élèvent, selon les déclarations de Mme [H] [M] à l’audience, à la somme totale de 4290 euros (salaire de M. : 2800 €, indemnité de formation de Mme : 950 € et allocations familiales : 540 €) pour une famille de 5 personnes – leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 174 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette locative.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [R] [I] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Mme [D] [L] indique qu’au jour de l’audience, le 31 janvier 2025, M. [E] [H] [M] et Mme [R] [I] lui devaient la somme de 6265,23 euros, ainsi décomposée :

— arriéré de charges : 2865,23€ (= 325 € de taxes d’ordures ménagères, 1890,23 € d’eau et 650 € de gaz),

—  4 loyers à 850 € au titre des mois de mai 2023, juin 2023, octobre 2024 et décembre 2024.

Les parties s’accordent donc sur le fait que le loyer du mois de Janvier 2025 est réglé.

La somme de 650 € sollicitée par la bailleresse au titre d’une facture de gaz est contestée par la locataire et absolument aucune pièce n’est produite pour justifier de la réalité de cette dépense. Cette somme, dont il n’est pas justifié, sera donc déduite des sommes dues par les locataires.

Il n’est pas démontré que la maison louée présente des désordres.

Les locataires seront donc condamnés à payer la somme de 5 615,23 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal courant à compter de la signification de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [E] [I] et Mme [R] [H] [M] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur les engagements de caution

L’article 2294 du code civil prévoit que « Le cautionnement doit être exprès.

Il ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.»

L’article 1197 du même code précise que : « A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices.

La personne physique qui donne mandat à autrui de se porter caution doit respecter les dispositions du présent article. »

En l’espèce, des actes de cautionnement solidaires datés du 4 mars 2020 sont produits aux débats. Les actes produits ne comportent toutefois aucune mention apposée par les cautions elles-mêmes, si bien que les dispositions de l’article 1197 du code civil n’ont pas été respectées.

Les actes de cautionnement produits ne sont donc pas valables.

Madame [L] sera donc déboutée de toutes ses demandes dirigées à l’encontre de M. [P] [V] et de mme [P] [V] épouse [U].

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 850 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 13 août 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [D] [L] ou à son mandataire.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [E] [H] [M] et Mme [R] [H] [M], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de Mme [D] [L] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Les deux locataires seront donc condamnés au paiement de cette somme.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 4 mars 2020 entre Mme [D] [L], d’une part, et M. [E] [H] [M] et Mme [R] [H] [M] née [V] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 10] est résilié depuis le 13 août 2024,

CONDAMNE M. [E] [H] [M] et Mme [R] [H] [M] née [V] [U], à payer à Mme [D] [L] la somme de 5 615,23 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2025, avec intérêts au taux légal courant à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE M. [E] [H] [M] et Mme [R] [H] [M] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 155 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [E] [H] [M] et Mme [R] [I],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

• le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 13 août 2024,

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

• la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [E] [H] [M] et Mme [R] [H] [M] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

• le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

• M. [E] [H] [M] et Mme [R] [H] [M] seront condamnés à verser à Mme [D] [L] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE Mme [D] [L] de toutes ses demandes dirigées contre M. [W] [P] [V] et Mme [Z] [U],

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [E] [H] [M] et Mme [R] [H] [M], à payer à Mme [D] [L] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [E] [H] [M] et Mme [R] [H] [M] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 12 juin 2024 et celui des assignations du 24 septembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 14 mars 2025, et signé par le juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge