TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 3]

[Adresse 3]

JUGEMENT DU 03 Octobre 2025

N° RG 25/04835 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LUXN

Jugement du 03 Octobre 2025

N° : 25/833

OPH ARCHIPEL HABITAT

C/

[D] [L]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à OPH ARCHIPEL HABITAT

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 03 Octobre 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 27 Juin 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 03 Octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par Mme [O] [W], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [D] [L]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 octobre 2020, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [D] [L] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 491,36 euros et d’une provision pour charges de 49,48 euros.

Par jugement en date du 9 août 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes a notamment :

— déclaré irrecevable l’action du bailleur aux fins de constat ou, à titre subsidiaire, de prononcé de la résiliation du bail et par conséquent, l’irrecevabilité des demandes en expulsion et en condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

— condamné M. [D] [L] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 2.490,84 euros d’arriéré locatif arrêté au 11 octobre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 3 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire une mise en demeure de payer la somme principale de 2.233,95 euros au titre de l’arriéré locatif.

Par assignation délivrée le 10 mars 2025, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [D] [L] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

2.489,13 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,les loyers dus du 22 février 2025 jusqu’à la résiliation du bail,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,50 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 mars 2025. Par message électronique reçu au greffe le 19 juin 2025, le tribunal a été informé que le diagnostic social et financier n’avait pu être réalisé faute pour M. [L] de s’être présenté au rendez-vous proposé.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 juin 2025.

A cette date, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a comparu représenté par Mme [O] [W] dûment munie d’un pouvoir.

L’établissement ARCHIPEL HABITAT a entendu oralement se référer aux termes de son assignation, sauf à préciser, qu’au jour de l’audience, la dette locative s’élevait désormais à 4.048,15 euros, échéance de juin 2025 incluse.

Au soutien de ses demandes, le bailleur fait valoir que, depuis de nombreux mois, le locataire méconnaît ses obligations et ne cesse d’accumuler retard et absence de paiement des loyers. Il souligne qu’il n’a pas davantage repris le paiement depuis le précédent jugement, qu’il reste injoignable et n’a pas régularisé la situation malgré la mise en demeure. Il soupçonne une sous location de la part de celui-ci.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré selon les formes prévues par l’article 659 du Code de procédure civile, M. [D] [L] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de résiliation du bail

1.1 Sur la recevabilité

L’établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur le prononcé de la résiliation et ses conséquences

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du Code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même Code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du Code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, l’article 3-D du contrat de bail précise que le loyer et la provision pour charges sont payables « mensuellement, à terme échu, dès la réception de l’avis d’échéance ».

Les décomptes versés aux débats permettent de constater que le locataire ne règle pas les loyers selon les termes du contrat ; ainsi, il n’a versé aucune somme entre les mois d’octobre 2023 et avril 2024. Il a effectué des paiements partiels, ponctuels, en mai 2024, juillet, août, novembre et décembre 2024. Il n’a effectué aucun règlement depuis le 10 décembre 2024.

L’établissement ARCHIPEL HABITAT justifie d’avoir adressé une mise en demeure le 3 décembre 2024.

Force est de cosntater que M. [D] [L] n’a manifestement pas réglé la dette locative de 2.233,95 euros qui était mentionnée dans cette mise en demeure et n’a pas davantage repris le paiement des loyers courants.

Compte-tenu du montant de la dette, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [D] [L] et son expulsion.

En conséquence, la résiliation du bail sera prononcée au jour de l’assignation, soit au 10 mars 2025.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

1.3 Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du Code civil, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant qui sera fixé à 355,67 euros.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.

2. Sur la demande au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Selon l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Enfin, aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’établissement ARCHIPEL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’au 27 juin 2025, M. [D] [L] lui devait la somme de 4.048,15 euros, déduction faite des frais de procédure. Il est constaté que le bailleur a bien déduit le montant pour lequel il dispose d’ores et déjà d’un titre exécutoire.

Malgré l’absence du défendeur à l’audience, il sera tenu compte du montant de la dette actualisée dans la mesure où l’assignation comportait une demande de condamnation au paiement des loyers et charges dus jusqu’à la résiliation outre une indemnité d’occupation d’un montant équivalent, éléments de nature à permettre au défendeur de connaître précisément le montant des demandes sollicitées à son encontre.

En conséquence, M. [D] [L] sera condamné à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 4.048,15 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.489,13 euros à compter de l’assignation et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

3/ Sur les demandes accessoires

M. [D] [L], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 50 euros à la demande de l’établissement ARCHIPEL HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 27 octobre 2020 entre l’établissement ARCHIPEL HABITAT, d’une part, et M. [D] [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2],

DIT que cette résiliation prendra rétroactivement effet le 10 mars 2025,

ORDONNE à M. [D] [L] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [D] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 355,67 euros (trois cent cinquante-cinq euros et soixante-sept centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 10 mars 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [D] [L] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 4.048,15 euros (quatre mille quarante-huit euros et quinze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2.489,13 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE M. [D] [L] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 50 euros (cinquante euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE M. [D] [L] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 10 mars 2025,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 octobre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge