TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 05 Décembre 2025

N° RG 24/07444 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LHPP

Jugement du 05 Décembre 2025

N°: 25/1034

[U] [V]

[F] [W] épouse

[V]

SAS NEXITY LAMY, mandataire

C/

[J] [P]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e FAIZENDE

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M^e COLLOCH

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 05 Décembre 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 17 Octobre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 05 Décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEURS :

M. [U] [V]

[Adresse 6]

Mme [F] [W] épouse [V]

[Adresse 6]

SAS NEXITY LAMY, mandataire

[Adresse 1]

représentés par M^e FAIZENDE, avocat au barreau de LYON substitué par M^e Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [J] [P]

[Adresse 9]”

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par M^e Simon COLLOCH, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Barbara GILLARD, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 17 juin 2022, M [U] [V] et son épouse Mme [F] [W] ont consenti un bail d’habitation à M. [J] [P], par l’intermédiaire de la société NEXITY LAMY en qualité de mandataire, sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 500 euros et d’une provision pour charges de 45 euros.

Par acte de commissaire de justice du 28 décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3.476,40 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [J] [P] le 28 décembre 2023.

Par assignation du 18 avril 2024, M et Mme [V] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail,Ordonner l’expulsion de M. [J] [P], ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec si besoin le concours de la force publique,Condamner M. [J] [P] au paiement de 5.422,40 euros au titre de l’arriéré locatif, outre les loyers et charges dues au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal, Condamner M. [J] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, Condamner M. [J] [P] au paiement de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 avril 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Par un jugement du 3 mars 2025, M. [J] [P] a été placé sous le régime de curatelle renforcée.

Par jugement du 14 octobre 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes a prononcé le rétablissement personnel de M. [J] [P].

Après plusieurs renvois et une réouverture des débats, l’affaire a été retenue à l’audience du 17 octobre 2025

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 17 octobre 2025, M et Mme [V], dûment représentés par leur avocat, demandent à la juridiction de bien vouloir :

— Leur donner acte de ce qu’ils se désistent de leur demande en paiement de l’arriéré locatif devenue sans objet du fait de la décision de rétablissement personnel,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail,

— Dire qu’en cas de non respect d’une seule échéance de loyer, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet,

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail pour inexécution,

— En tout état de cause, ordonner l’expulsion de M. [J] [P], ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec si besoin le concours de la force publique,

— Condamner M. [J] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux,

— Condamner M. [J] [P] au paiement de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Ils font valoir que M [P] n’a pas repris le paiement de ses échéances courantes depuis le jugement de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

M. [J] [P], comparant par ministère d’avocat, demande à la juridiction de bien vouloir :

— constater qu’il a bénéficié d’une mesure de rétablissement personnel et qu’il a repris le paiement de son loyer courant,

— débouter, en conséquence, M et Mme [V] de leur demande de résiliation du bail,

— prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire pendant une durée de 24 mois,

— débouter M et Mme [V] de leur demande présentée au titre des frais irrépétibles,

— condamner M et Mme [V] au versement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991, ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs conclusions n°3.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour. Il a été demandé aux bailleurs de produire un décompte des sommes dues en cours de délibéré.

Par note reçue le 4 novembre 2025, M et Mme [V] ont transmis un décompte des sommes dues au 29 octobre 2025, faisant état d’un solde nul après l’effacement de la cadre de la procédure de rétablissent personnel et les derniers versements effectués par M. [P]. Ils ont toutefois relevé que ce dernier n’a effectué quasiment aucun versement antérieur, si bien qu’ils estiment que les derniers règlements effectués juste avant l’audience sont de pure opportunité. Ils ont, en conséquence, maintenu leur demande d’expulsion.

En réponse, M. [P] a maintenu sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M et Mme [V] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 28 décembre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3.476,40 euros qui y était mentionnée n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 29 février 2024.

Cependant, l’article 24 VIII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

(…)

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, M. [J] [P] a bénéficié d’une procédure de rétablissement personnel prononcée par jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes le 14 octobre 2025.

En application des dispositions précitées de l’article 24 VIII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il convient donc de constater que les effets de la clause résolutoire sont suspendus de plein droit pendant un délai de deux ans courant à compter du 14 octobre 2025, si le locataire s’acquitte de ses loyers et charges conformément au contrat de bail pendant le délai de deux ans.

Si ces modalités de paiement sont respectées, la clause de résiliation de plein droit est réputée de pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet, et le bail sera alors résilié.

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Elle sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 29 février 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M et Mme [V] ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [J] [P], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique caractérisée par le fait qu’il est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle et qu’il a bénéficié d’une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, il n’y a pas lieu de le condamner au paiement d’une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 décembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 17 juin 2022 entre M et Mme [V], d’une part, et M. [J] [P], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 10] est résilié depuis le 29 février 2024,

SUSPEND, du fait du rétablissement personnel dont M. [J] [P] a bénéficié par jugement du 14 octobre 2025, les effets de la clause résolutoire,

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si M. [J] [P] s’acquitte du paiement de ses loyers et charges courants, selon les modalités prévues au contrat de bail, pendant une durée de deux ans courant à compter du 14 octobre 2025,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance de loyer et charges à son échéance, restée impayés sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandé avec avis de réception :

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 29 février 2024,

les bailleurs pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [J] [P] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [J] [P] sera condamné à verser à M et Mme [V] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE M et Mme [V] de leur demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE M [J] [P] de sa demande présentée au titre des dispositions de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991,

CONDAMNE M. [J] [P] aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 décembre 2023 et celui de l’assignation du 18 avril 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 décembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge