TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

■

N° RG 24/58783 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C6LMV

N° : 2

Assignation du :

09 Décembre 2024

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 10 mars 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

La SCI CHARLEVILLE MEZIERES

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Benoît ATTAL, avocat au barreau de PARIS – #G0608

DEFENDERESSES

La S.A.S. MACHIV HAROUAH

[Adresse 2]

[Localité 1]

non représentée

La S.A.S.U. [Adresse 6]

[Adresse 2]

[Localité 1]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 10 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties représentées, avons rendu la décision suivante :

La SCI Charleville Mezieres est propriétaire d’un local commercial portant le lot n°3 situé [Adresse 2] à Paris (75008) désigné comme suit :

« Dans la Bâtiment A, des locaux à usage commercial au rez-de-chaussée, deuxième porte à gauche du hall d’entrée de l’immeuble avec accès depuis la rue et la cour, formant le lot n°3 du règlement de copropriété et composés : d’une boutique, d’une arrière-boutique, d’un placard ».

Aux termes d’un acte en date du 30 janvier 2024, la SCI Charleville Mezieres a donné bail lesdits locaux à la société Machiv Harouah pour une durée de 9 années ayant commencé à courir à compter du 1 er janvier 2024 pour se terminer le 31 décembre 2032 en contrepartie d’un loyer annuel d’un montant de 81.000 euros HT et hors charges, payable trimestriellement d’avance pour exercer l’activité principale, outre une provision pour charges d’un montant trimestriel initial de 300 euros HT.

Le bail a été consenti pour exercer l’activité exclusive suivante : « achats et ventes de montres de luxe et services accessoires portant sur l’horlogerie de luxe ».

Aux termes de l’article 7 des Conditions Particulières du bail (« Dépôt de garantie ») la société Machiv Harouah s’est engagé à remettre au bailleur un dépôt de garantie de 20.250 euros, représentant 3 mois de loyer hors taxes et hors charges, selon l’échéancier suivant :

—  6.750 euros au plus tard le 5 février 2024 ;

—  6.750 euros au plus tard le 1er mars 2024 ;

—  6.750 euros au plus tard le 1er avril 2024.

Suivant acte en date du 28 février 2024, la SCI Charleville Mezieres a autorisé la société Machiv Harouah à sous-louer les locaux à la société [Adresse 5] uniquement pour une durée déterminée d’une année à compter du 4 mars 2024 pour se terminer le 3 mars 2025.

Par acte en date du 5 mars 2024, la société Machiv Harouah a sous-loué la totalité des locaux portant le lot de copropriété n°3 situés au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] à la société [Adresse 5] pour une durée d’une année ayant commencé à courir à compter du 5 avril 2024 pour se terminer le 4 avril 2025 en contrepartie d’un loyer annuel d’un montant de 115.200 euros HT mais charges incluses payable trimestriellement et d’avance le 1 er de chaque trimestre, soit la somme trimestrielle de 28.800,00 euros HT.

Par exploit du 21 octobre 2024, la SCI Charleville Mezieres a fait signifier à la société Machiv Harouah un commandement de payer la somme principale de 14.279,48 euros visant la clause résolutoire du bail.

Par actes du 9 décembre 2024, M la SCI Charleville Mezieres a assigné la société Machiv Harouah et la société [Adresse 6] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

« Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile ;

Vu l’article L. 145-41 du code de commerce ;

Vu le bail du 30 janvier 2024 ;

Vu le commandement de payer du 21 octobre 2024 demeuré infructueux passé un délai d’un mois ;

Vu le défaut de justification d’une assurance en cours de validité ;

DIRE la SCI Charleville Mezieres bien fondée dans toutes ses demandes ;

EN CONSEQUENCE :

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;

ORDONNER l’expulsion dans les huit jours de la signification de l’ordonnance à intervenir de la société Machiv Harouah et de la société [Adresse 6] et de tous occupants de leur chef des lieux loués portant le lot n°3 de copropriété situés au rez-de-chaussée bâtiment A deuxième porte à gauche du hall d’entrée avec accès depuis la rue et la cour de l’immeuble sis [Adresse 3]) et de justifier de l’acquit des charges locatives et de remettre les clefs ;

AUTORISER la SCI Charleville Mezieres à expulser la société Machiv Harouah et la société [Adresse 6] des lieux et tous occupants de leur chef des lieux loués portant le lot n°3 de copropriété situés au rez-de-chaussée bâtiment A deuxième porte à gauche du hall d’entrée avec accès depuis la rue et la cour de l’immeuble sis [Adresse 3]) en faisant procéder, s’il y a lieu, à l’ouverture des portes avec l’assistance de la force publique, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien ;

ORDONNER la séquestration, aux frais de la société Machiv Harouah et de la société [Adresse 6], à leurs risques et périls, des meubles laissés dans les lieux loués, pour sûreté des loyers échus et des charges locatives ;

En cas de maintien dans les lieux après l’acquisition de la clause résolutoire,

CONDAMNER solidairement la société Machiv Harouah et la société [Adresse 6] à payer à la SCI Charleville Mezieres une somme principale trimestrielle provisionnelle hors taxes et hors charges correspondant au loyer actualisé, soit la somme trimestrielle actuelle de 20.250 euros HT à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle, augmentée de la TVA, des taxes diverses et charges jusqu’à la libération effective par remise des clés, somme principale annuelle soumise à l’indexation annuelle prévue dans le bail;

CONDAMNER la société Machiv Harouah à payer à la SCI Charleville Mezieres la somme provisionnelle de 14.279,48 euros correspondant aux arriérés des loyers, charges et taxes dus au titre du bail du 30 janvier 2024 suivant décompte du 21 novembre 2024 incluant le 4ème trimestre 2024 ;

En application des stipulations de la clause résolutoire du bail du 30 janvier 2024, obligeant la société Machiv Harouah à payer à la SCI Charleville Mezieres tous frais de procédure, de mise en demeure, frais de conseils, frais d’huissier en ce qui compris les dépenses et frais de levée d’états et de notification,

CONDAMNER la société Machiv Harouah à payer à la SCI Charleville Mezieres:

— la somme de 190,95 euros au titre des frais du commandement de payer signifié le 21 octobre 2024 ;

— la somme de 69,92 euros au titre de l’extrait K Bis et de l’état des inscriptions de la société Machiv Harouah ;

CONDAMNER la société Machiv Harouah à payer à la SCI Charleville Mezieres la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance, et aux dépens nécessaires pour l’exécution de l’ordonnance à intervenir ;

DIRE que dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans la décision à intervenir, l’exécution forcée devrait être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier de justice, le montant des sommes retenues par l’Huissier en application de l’article 10 du Décret du 8 mars 2001 portant modification du Décret du 12 décembre 1996 numéro 96/1080 (tarif des Huissiers) devra être supportés par le débiteur en sus de l’article 700 du CPC »

A l’audience du 10 février 2025, la SCI Charleville Mezieres sollicite le bénéfice de son assignation.

Bien que régulièrement assignées, la société Machiv Harouah et la société [Adresse 6] n’ont pas comparu, de sorte que la présente ordonnance sera réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’assignation et à la note d’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 mars 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que si elle est recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur

En droit, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail commercial du 30 janvier 2024 stipule en son article 7 que le preneur s’engage à remettre au bailleur un dépôt de garantie de 20.250 euros, représentant 3 mois de loyer hors taxes et hors charges, selon l’échéancier suivant :

—  6.750 euros au plus tard le 5 février 2024 ;

—  6.750 euros au plus tard le 1er mars 2024 ;

—  6.750 euros au plus tard le 1er avril 2024.

Ce bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 21 octobre 2024 à hauteur de la somme de 14.279,48 euros en principal correspondant au dépôt de garantie et à la refacturation de la taxe foncière 2024, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 novembre 2024.

Cette clause résolutoire est rédigée comme suit : « Il est expressément prévu qu’en cas de non-exécution par le Preneur de l’un quelconque de ses engagements et/ou conditions du Bail, notamment, cette liste n’étant pas limitative, le non-paiement à son échéance de l’un quelconque des termes du Loyer convenu, des charges, de l’indemnité d’occupation ou de leurs accessoires ou plus généralement, de toutes autres sommes dues par le Preneur au titre du Bail, de défaut de justification d’une assurance en cours de validité, en cas de cession du droit au Bail non respectueuse des conditions du Bail, le Bailleur aura la faculté de résilier le présent [4]. Le Bailleur devra avoir préalablement mis le Preneur en demeure de régulariser sa situation, soit sous forme d’un commandement de payer, soit sous forme d’une mise en demeure d’exécuter ou de respecter les stipulations du présent Bail, délivrés par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire, contenant déclaration par le Bailleur de son intention d’user du bénéfice du présent article.

Si un (1) mois après le commandement de payer ou la mise en demeure d’exécuter, le Preneur n’a pas entièrement régularisé sa situation, le Bail sera résilié automatiquement, sans notification supplémentaire, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, et sans préjudice du droit réservé au Bailleur de renoncer à la résiliation du Bail. »

L’article 21 du bail « Sous-location » stipule que « cette sous-location partielle demeurera indivisible de la location principale ».

Il résulte du relevé de compte versé aux débats que la locataire ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti (pièce n°8).

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire au 21 novembre 2024 à 24h00 ne peut qu’être constatée.

L’expulsion de la locataire et de la sous-locataire sera dès lors ordonnée et le sort des meubles sera réglé selon les modalités fixées au dispositif ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation due au bailleur à compter du 22 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer actualisé, soit la somme trimestrielle actuelle de 20.250 euros HT à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle, augmentée de la TVA, des taxes diverses et charges, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Sur les demandes de provision

En droit, aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, le relevé de compte locatif versé aux débats par la demanderesse fait apparaître l’existence d’un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation de 14.279,48 euros au titre de la dette locative arrêtée au 19 novembre 2024, terme du 4ème trimestre 2024 inclus.

En l’absence de comparution de la défenderesse à l’audience et en vertu du principe du respect du contradictoire, la dette ne peut être actualisée à la hausse.

En conséquence, la société Machiv Harouah sera condamnée à titre provisionnel à payer à la SCI Charleville Mezieres la somme provisionnelle de 14.279,48 euros correspondant aux arriérés des loyers, charges et taxes dus au titre du bail du 30 janvier 2024 suivant décompte du 19 novembre 2024, incluant le 4ème trimestre 2024.

Sur les frais et dépens

La société Machiv Harouah, partie perdante, sera tenue aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à payer à la SCI Charleville Mezieres la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile afin de l’indemniser des frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer.

La demanderesse sera déboutée du surplus de ses demandes formées au titre des dépens, de leur distraction, du droit proportionnel visé à l’article A444-32 du code de commerce et des frais irrépétibles ainsi que de ses autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débat en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés,

Constatons l’acquisition, à la date du 21 novembre 2024 à 24h00, de la clause résolutoire du bail en date du 30 janvier 2024 liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux dépendants de l’immeuble situés au rez-de-chaussée bâtiment A deuxième porte à gauche du hall d’entrée avec accès depuis la rue et la cour de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] (lot n°3 de copropriété), la société Machiv Harouah et la société [Adresse 6] pourront être expulsées, ainsi que tous occupants de leur chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la société Machiv Harouah à payer à la SCI Charleville Mezieres une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer actualisé, soit la somme trimestrielle actuelle de 20.250 euros HT à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle, augmentée de la TVA, des taxes diverses et charges, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail à compter du 22 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société Machiv Harouah à titre provisionnel à payer à la SCI Charleville Mezieres la somme de 14.279,48 euros correspondant aux arriérés des loyers, charges et taxes dus au titre du bail du 30 janvier 2024 suivant décompte du 19 novembre 2024, incluant le 4ème trimestre 2024 ;

Condamnons la société Machiv Harouah aux dépens ;

Condamnons la société Machiv Harouah à payer à la SCI Charleville Mezieres la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons la demanderesse du surplus de ses demandes formées au titre des dépens, de leur distraction, du droit proportionnel visé à l’article A444-32 du code de commerce et des frais irrépétibles ainsi que de ses autres demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 7] le 10 mars 2025

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anita ANTON