TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE [Localité 11]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Localité 9]

JUGEMENT DU 17 Juillet 2025

N° RG 25/03262 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LR6S

Jugement du 17 Juillet 2025

[T] [S]

[E] [S]

S.C.I. MT SABIN

C/

[U] [J]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 17 Juillet 2025 ;

Par Fanny LE MEUR, Juge du tribunal de proximité statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Myriam LECLERC, A.A.P faisant fonction de Greffier ;

Audience des débats : 12.06.2025

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 17 Juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [T] [S]

[Adresse 1]

[Localité 8]

comparant en personne

Mme [E] [S]

[Adresse 1]

[Localité 8]

comparante en personne

S.C.I. MT SABIN

Représentée par M. [C] [R]

[Adresse 10]

[Localité 6]

comparante en personne

ET :

DEFENDEUR :

Mme [U] [J]

[Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 30 juin 2023, Monsieur [T] [S] et Madame [E] [S] ont consenti à Madame [U] [J] la location à usage d’habitation d’un logement sis [Adresse 3], moyennant paiement d’un loyer mensuel révisable de 383 euros.

Le 06 septembre 2024, le bailleur a fait signifier à sa locataire un commandement de payer la somme de 1988 euros au titre de loyers et charges impayés et de justifier de l’assurance locative, acte visant la clause résolutoire.

Par acte authentique en date du 14 février 2025, la SCI MT SABIN a acquis le bien immobilier sis [Adresse 3] auprès de Monsieur [T] [S] et Madame [E] [S].

Par acte d’huissier de justice en date du 11 avril 2025, le bailleur a fait assigner Madame [U] [J] à comparaître devant le Tribunal de céans pour :

Constater la résiliation du bail conclu entre Monsieur [T] [S] et Madame [E] [S] aux droits desquels se trouve la SCI MT SABIN et Madame [U] [J] portant sur des locaux d’habitation sis [Adresse 3] ;

D’ordonner l’expulsion de Madame [U] [J] des desdits locaux ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Condamner Madame [U] [J] à payer à Monsieur [T] [S] et Madame [E] [S] la somme de 2701 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 15 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente assignation.

De la condamner à verser à SCI MT SABIN la somme de 782 euros au titre des loyers postérieurs à la vente, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente assignation ;

De la condamner à payer à la SCI MT SABIN, en application de l’article 1760 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 383 euros, outre 8 euros au titre des charges, égal au dernier terme du loyer et charge et ce jusqu’au départ effectif de celui-ci et de tout occupant de son chef ;

La condamner au paiement de la somme de 300 euros aux époux [S] et 300 euros à SCI MT SABIN au titre de l’article 700 du CPC, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, au visa de l’article 1153-1 du code civil ;

Outre les dépens de cette instance et de son exécution, en ce compris le coût de la présente assignation sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile.

Dire n’y avoir lieur à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 12 juin 2025, l’affaire a été retenue et plaidée.

Monsieur [T] [S] et Madame [E] [S] et la SCI MT SABIN, régulièrement représentée par son gérant, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance en remettant un décompte actualisé de leur créance.

Madame [U] [J] bien que régulièrement assignée à personne, n’a pas comparu, n’est pas représentée et n’a pas fait connaître les motifs de son absence.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Monsieur [T] [S] et Madame [E] [S] et la SCI MT SABIN justifient de l’obligation dont ils se prévalent en produisant le contrat de bail, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’avis de réception de la lettre de notification au préfet et un décompte des sommes dues.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec avis de réception, le 12 avril 2025, 06 semaines avant la date de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, Monsieur [T] [S] et Madame [E] [S] et la SCI MT SABIN seront dits recevables en leur action.

Sur la clause résolutoire

Le contrat, conformément aux dispositions d’ordre public de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable à l’espèce, prévoit la résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement des loyers ou des charges. Une telle clause ne produit effet que deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer a été signifié le 06 septembre 2024 à la locataire. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, et mentionne la faculté pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers dus n’ont pas été payés dans les deux mois et le Juge n’a été saisi d’aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire dans ce délai.

En conséquence, il convient de constater que le contrat de bail est résilié à compter du 07 novembre 2024 par les effets de la clause résolutoire.

Sur les conséquences de la clause résolutoire

Sur l’expulsion

Il est établi que les loyers n’ont pas été régularisés depuis le commandement de payer ni depuis l’assignation.

De surcroît, la locataire ne s’est pas présentée à l’audience et n’a indiqué aucun élément propre à expliquer son attitude.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [U] [J] et de tous occupants de son chef à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux en l’absence de justification de la demande de réduction du délai légal, et ce sur le fondement de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution du logement sis [Adresse 3].

Il est rappelé qu’au besoin, l’expulsion se fera avec le concours de la force publique ; et en application de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, la remise des meubles se trouvant dans le logement se fera aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci devra désigner, et à défaut, sur place ou dans un autre lieu approprié.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation constitue la contrepartie de la jouissance des locaux dont le bail a pris fin et la compensation du préjudice résultant pour le bailleur du fait qu’il est privé de la libre disposition des lieux. Ainsi, elle est due en raison de la faute quasi-délictuelle commise par celui qui se maintient dans les locaux loués, en application des dispositions de l’article 1240 du code civil. Cette indemnité ne pourra pas être révisée dans les conditions prévues pour le loyer au titre de l’indexation par le bail résilié.

Elle sera fixée à une somme mensuelle équivalente au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme 383 euros selon décompte produit, auquel s’ajoutent les charges récupérables, 8 euros, et ce à compter de la résiliation du bail.

Par conséquent, Madame [U] [J] sera condamnée à verser la somme mensuelle de 383 euros à compter du 07 novembre 2024, outre les charges (8 euros) au titre de l’indemnité d’occupation et jusqu’au moment où elle aura rendu les lieux libres de toute occupation.

Sur la demande en paiement des loyers, des charges et indemnités d’occupation

En application des dispositions de l’article 7a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la locataire est tenue de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. A compter de la résiliation, les loyers cessent d’être dus et seule une indemnité d’occupation peut être réclamée jusqu’à libération effective des lieux loués.

En l’espèce, cette résiliation est intervenue le 07 novembre 2024.

Il ressort du décompte de loyers tenu par le bailleur que le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés s’élève à la somme de 1173 euros du mois de mars 2025 au 31 mai 2025, mai inclus pour la SCI MT SABIN. Il convient d’ajouter la somme de 2701 euros pour les époux [S] arrêtée au 15 février 2025, loyer de février 2025 inclus.

Conformément à l’article 1353 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est libéré de sa dette.

Il n’est pas justifié en défense de paiements libératoires qui ne figureraient pas dans ce décompte.

En conséquence, Madame [U] [J] sera condamnée à verser à Monsieur [T] [S] et Madame [E] [S] la somme de 2701 euros, arrêtée au 15 février 2025 terme de février inclus inclus, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

En conséquence, Madame [U] [J] sera condamnée à verser à la SCI MT SABIN la somme de 1173 euros, arrêtée au 31 mai 2025 terme de mai 2025 inclus, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les autres demandes

Succombante à l’instance, Madame [U] [J] sera condamnée aux dépens.

Le coût du commandement de payer, acte indispensable lorsque le bailleur entend se prévaloir de la clause résolutoire dans les conditions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, sera intégré dans les dépens.

L’équité et la situation respective des parties justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du code de Procédure Civile, Madame [U] [J] sera également condamnée à payer à Monsieur [T] [S] et Madame [E] [S] la somme de 200 euros sur ce fondement et la somme de 200 euros à la SCI MT SABIN.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au Greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

DIT Monsieur [T] [S] et Madame [E] [S] et SCI MT SABIN recevables en leur action ;

CONSTATE que le bail conclu entre Monsieur [T] [S] et Madame [E] [S] auxquels vient aux droits la SCI MT SABIN et Madame [U] [J] a été résilié le 07 novembre 2024 par les effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE que Madame [U] [J] devra libérer les lieux sis [Adresse 3], tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef, après avoir satisfait aux obligations incombant au locataire sortant ; qu’à défaut, le défendeur pourra y être contraint, ainsi que tous occupants de son chef, deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, si besoin est, avec le concours de la force publique dans les conditions prévues à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; qu’il sera procédé également, le cas échéant, au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meuble désigné par le locataire ou, à défaut, le bailleur, dans les conditions prévues par les articles L 433-1 et L 433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

CONDAMNE Madame [U] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation de 383 euros, à laquelle s’ajoutent les charges récupérables, 8 euros, à compter du 07 novembre 2024 et jusqu’au moment où elle aura rendu les lieux libres de toute occupation ;

CONDAMNE Madame [U] [J] à payer à Monsieur [T] [S] et Madame [E] [S] la somme de 2701 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 15 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [U] [J] à payer à la SCI MT SABIN la somme de 1173 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 mai 2025, terme de mai 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [U] [J] à régler les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Madame [U] [J] à payer à Monsieur [T] [S] et Madame [E] [S] la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [U] [J] à payer à la SCI MT SABIN la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE les parties de toutes autres demandes plus amples, différentes ou contraires au présent dispositif ;

DIT que la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet d’Ille et Vilaine.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an sus-indiqués,

LE GREFFIER LE JUGE