TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE [Localité 8]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 2]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 27 Novembre 2025

N° RG 25/06004 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LXE7

Jugement du 27 Novembre 2025

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[D] [X]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 27 Novembre 2025 ;

Par Caroline TROADEC, Juge du tribunal de proximité statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Myriam LECLERC, A.A.P faisant fonction de Greffier ;

Audience des débats : 16 Octobre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 27 Novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par Maître Sabrina GUERIN de la SELAS GUERIN TREMOUREUX MARTIN, avocats au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [D] [X]

[Adresse 5]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

1

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 décembre 2019, Monsieur [K] [Z] et Madame [F] [Z] ont conclu avec Monsieur [D] [X] et Madame [V] [S] un contrat de location d’un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 568.16 euros et 10 euros de provision sur charges.

La société Action Logement Services s’est portée caution au bénéfice de Monsieur [D] [X] et Madame [V] [S]. Madame [V] [S] a quitté le logement suite à un congé adressé aux bailleurs le 25 avril 2023.

Par acte d’un commissaire de justice du 9 avril 2025, il a été signifié à Monsieur [D] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour obtenir le paiement de la somme de la somme de 1817.42 euros au titre des loyers et charges impayés.

Exposant que le locataire n’avait pas payé la somme due dans le délai de deux mois, Action Logement Services a fait assigner Monsieur [D] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de REDON par acte d’un commissaire de justice du 11 juillet 2025 aux fins de :

— Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,

A titre subsidiaire,

— Prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [D] [X],

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [X] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— Condamner Monsieur [D] [X] à payer à Action Logement Services la somme de 3316.04 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 avril 2025 sur la somme de 1817.42 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,

— Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— Condamner Monsieur [D] [X] à payer les indemnités d’occupation à Action Logement Services, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— Condamner Monsieur [D] [X] à payer à Action Logement Services la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner Monsieur [D] [X] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du Tribunal de proximité de REDON du 16 octobre 2025, à laquelle Action Logement Services, représentée par son conseil s’est reportée oralement à ses prétentions et moyens telles qu’exposées dans son acte introductif d’instance, ainsi qu’aux pièces déposées, dont l’actualisation de l’arriéré de loyers et charges à la somme totale de 4278.66 euros.

Monsieur [D] [X] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes de la société Action Logement Services :

En vertu des dispositions de l’article 2306 du code civil, la caution qui paye pour le compte du débiteur possède un recours contre celui-ci et se trouve subrogée dans les droits du créancier. Par application de l’article 1346-4 du code civil, la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires.

Compte tenu de la généralité des termes de l’article 2306 du code civil, les dispositions d’un contrat de cautionnement prévoyant la possibilité pour la caution d’agir en résiliation du bail ne sont pas contraires à celles de l’article 2306 du Code civil.

En application de ce texte, la caution peut en effet être subrogée à la fois dans le droit de la bailleresse à agir en paiement de loyers, mais également dans son droit d’agir en résiliation du bail. Cette subrogation lui permet de recouvrer les sommes payées à la bailleresse, mais également, de limiter le montant de la dette cautionnée en évitant, par l’exercice d’une action en résiliation de bail, que de nouveaux loyers ne viennent à échéance.

En l’espèce, pour déterminer l’étendue des droits de la société Action Logement Services, il convient de se reporter aux stipulations du contrat de cautionnement Visale n° A10062302028, conclu le 9 décembre 2019 entre cette société et Monsieur [K] [Z] et Madame [F] [Z], et de la Convention Etat/UESL quinquennale du 24 décembre 2015, qui incluent expressément dans le champ de la subrogation l’exercice par la caution du droit des bailleurs d’agir en résiliation du bail et en expulsion.

Il est ainsi prévu que, pour le recouvrement des loyers impayés, la subrogation peut s’exercer :

— dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés,

— dans le cadre d’une action en résiliation du bail engagées par la Caution,

— dans le cadre de la fixation de l’indemnité d’occupation.

En considération de ces éléments, la société Action Logement Services sera déclarée recevable en son action.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d’Ille-et-Vilaine par la voie électronique le 11 juillet 2025, soit au moins 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Action Logement Services justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 24 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande en résiliation du bail est recevable.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La Cour de cassation a précisé, dans son avis en date du 13 juin 2024, que ces dispositions issues de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bail conclu le 9 décembre 2019 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 avril 2025, pour la somme en principal de 1817,42 euros.

Ce commandement qui prévoyait, conformément au bail, un délai de deux mois au locataire pour régulariser sa dette de loyer, est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 juin 2025.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit d’Action Logement Services et de constater la résiliation du bail à la date du 10 juin 2025.

Monsieur [D] [X] étant occupant sans droit ni titre en raison de la résiliation de plein droit du contrat de location, il convient d’ordonner son expulsion, ainsi que tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [D] [X] sera condamné à payer à compter du 10 juin 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, une indemnité d’occupation d’un montant correspondant au montant du loyer actualisé augmenté de la provision mensuelle sur charges.

La condamnation sera prononcée au profit de la demanderesse dans la limite des sommes qu’elle aura réglées aux bailleurs à ce titre, justifiées par la production d’une quittance subrogative établie dans les conditions de l’article 1346-1 du code civil.

Sur la demande en paiement de loyers, charges et indemnités d’occupation :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de lois à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 2305 du code civil, dans sa version applicable au cas d’espèce, la caution qui a payé a un recours contre le débiteur principal, soit que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et les frais. Néanmoins la caution n’a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts, s’il y a lieu.

En outre l’article 2309, 4°du code civil, également dans version applicable jusqu’au 1er janvier 2022, dispose que la caution, même avant d’avoir payé, peut agir contre le débiteur, pour être indemnisé par lui lorsque la dette est devenue exigible par l’échéance du terme sous lequel elle avait été contractée.

En l’espèce, la société Action Logement Services verse notamment aux débats le contrat de bail, le cautionnement y afférent n° A10062302028 conclu le 9 décembre 2019 entre elle et les bailleurs, un décompte actualisé des sommes dues au 7 octobre 2025 pour un montant total de 4278.66 euros, le commandement de payer les loyers et charges et la quittance subrogative justifiant qu’elle a payé cette somme aux bailleurs en lieu et place du locataire.

Monsieur [D] [X], non comparant à l’audience, ne conteste par définition ni le principe ni le montant de sa dette. Il convient donc de faire droit à la demande en paiement de la caution qui apparaît bien fondée.

En conséquence, Monsieur [D] [X] sera condamné à payer à Action Logement Services la somme de 4278.66 euros au titre des loyers et charges impayés avant la résiliation du bail, et des indemnités d’occupation à compter du 10 juin 2025.

En outre, Monsieur [D] [X] paiera les intérêts au taux légal sur la somme de 1817.42 euros à compter du commandement de payer du 9 avril 2025, sur la somme de 3316.04 euros à compter de l’assignation du 11 juillet 2025, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les autres demandes :

Partie perdante, Monsieur [D] [X] supportera la charge des dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Action Logement Services ayant dû engager des frais non indemnisés au titre des dépens pour faire valoir ses droits, et Monsieur [D] [X] n’ayant pas donné suite aux différents courriers reçus, ce dernier sera condamné à lui payer la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe de la juridiction,

DECLARE recevable ACTION LOGEMENT SERVICES en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 9 décembre 2019 entre Monsieur [K] [Z] et Madame [F] [Z] et Monsieur [D] [X], concernant le logement situé [Adresse 6], sont réunies à la date du 10 juin 2025 ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [D] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter le logement au besoin avec le concours de la force publique ;

DIT que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à application des articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [D] [X] à payer à Action Logement Services une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer contractuel et des charges à compter du 10 juin 2025, et ce, dans la limite des sommes qu’elle aura réglées aux bailleurs à ce titre, justifiées par la production d’une quittance subrogative établie dans les conditions de l’article 1346-1 du code civil, et jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [D] [X] à payer à Action Logement Services la somme de 4278.66 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu’à la résiliation du bail et indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail, selon décompte arrêté au 7 octobre 2025, outre les intérêts au taux légal, sur la somme de 1817.42 euros à compter du commandement de payer du 9 avril 2025, sur la somme de 3316.04 euros à compter de l’assignation du 11 juillet 2025, et sur le surplus à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [D] [X] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [D] [X] à payer à Action Logement Services la somme de 100,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

Le Greffier, Le Juge,