TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

10 Février 2026

2ème Chambre civile

71F

N° RG 25/01497 -

N° Portalis DBYC-W-B7J-LMYU

AFFAIRE :

[Z] [S] épouse [P]

C/

syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE COEUR DU POETE,

copie exécutoire délivrée

le :

à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-présidente, ayant statué seule, en tant que juge rapporteur, sans opposition des parties ou de leur conseil et qui a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile

ASSESSEUR : André ROLLAND, magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.

DEBATS

A l’audience publique du 02 Décembre 2025

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,

par mise à disposition au Greffe le 10 Février 2026,

date indiquée à l’issue des débats.

Signé par Madame Jennifer KERMARREC, pour la présidente empêchée

Jugement rédigé par Madame Jennifer KERMARREC,

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Madame [Z] [S] divorcée [P]

[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Bertrand MERLY de la SELARL CMA, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

ET :

DEFENDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], situé [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la société CABINET GENDROT, immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 389 036 898, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Rémi BOICHARD, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant/postulant

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte notarié en date du 28 février 2023, Madame [Z] [S] divorcée [P] a fait l’acquisition d’un appartement (n°8 de la résidence) avec garage et place de stationnement correspondant aux lots n°9, 34 et 35 d’un ensemble immobilier en copropriété dénommé “[Adresse 7]” situé [Localité 10] (35), [Adresse 2] et [Adresse 3].

Elle a installé une pergola bioclimatique sur la terrasse dont elle a la jouissance privative.

La ratification de ces travaux a été portée à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires prévue le 27 novembre 2024 (résolution n°14) et refusée à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Le procès-verbal de l’assemblée générale a été notifié à Madame [Z] [S] divorcée [P] par courrier du 5 décembre 2024, reçu le 11 suivant.

Le 29 janvier 2025, Madame [Z] [S] divorcée [P] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 7]” (ci-après le syndicat des copropriétaires) devant le tribunal judiciaire de RENNES afin d’obtenir, principalement, l’annulation de la résolution n°14 précitée pour abus de majorité et rupture d’égalité, ainsi que l’autorisation et la ratification des travaux réalisés pour la pose de la pergola litigieuse.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 6 novembre 2025.

Aux termes de conclusions n°1 notifiées par voie électronique le 30 juillet 2025, Madame [Z] [S] divorcée [P] demande au tribunal de :

“Vu les dispositions des articles 9, 25 et 30 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

• DECLARER Madame [P] recevable et bien fondée en son assignation ;

Y faisant droit,

• PRONONCER la nullité de la résolution n°14 de l’assemblée générale du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CŒUR DU POETE en date du 27 novembre 2024 pour abus de majorité et rupture d’égalité entre les copropriétaires ;

• AUTORISER et ratifier les travaux de pose d’une pergola bioclimatique, effectués par Madame [P] à ses frais, selon les documents annexés à la convocation pour l’assemblée générale du 27 novembre 2024 ;

• REJETER les demandes de condamnation à faire déposer la pergola et le pare-vue sous astreinte faites par le Syndicat des copropriétaires ;

• CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CŒUR DU POETE à payer à Madame [P] une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

• DIRE ET JUGER que Madame [P] sera dispensée de participation à la dépense commune des frais de procédure du Syndicat des copropriétaires conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

• DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires aux présentes, y compris concernant l’exécution provisoire de droit".

Madame [Z] [S] divorcée [P] sollicite l’annulation de la résolution pour deux motifs.

En premier lieu, elle soutient que les modalités de vote n’ont pas été respectées. Elle explique que la majorité absolue prévue à l’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’ayant pas été atteinte lors du vote, un second vote aurait dû intervenir en application de l’article 25-1 de ladite loi.

En second lieu, elle invoque un abus de majorité et une rupture d’égalité entre copropriétaires. Elle indique que les copropriétaires de l’appartement n°5 situé au rez-de-chaussée ont eu le droit, à la suite d’une assemblée générale du 11 janvier 2016, d’installer une pergola similaire sur leur terrasse. Elle fait observer, notamment, que les obligations à la charge des copropriétaires concernés sont bien moins détaillées et importantes et que la totalité des copropriétaires a voté en faveur de cette installation.

En réponse à l’argumentation adverse, Madame [Z] [S] divorcée [P] conteste les critiques du syndicat des copropriétaires concernant son installation. Elle affirme que l’insallation ne présente pas de risque pour la terrasse ou son étanchéité et ne porte pas atteinte à l’harmonie de l’immeuble. Elle conteste toute atteinte à la destination de l’immeuble ou encore aux droits des autres copropriétaires.

Madame [Z] [S] divorcée [P] déplore l’acharnement du syndicat des copropriétaires à son égard et estime que d’autres éléments installés dans l’immeuble devraient en ce cas être retirés.

Elle s’oppose également à la dépose du pare-vue installé sur sa terrasse. Elle soutient que celui-ci ne porte pas atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble. Elle précise qu’il est rétractable et non fixé sur les parties communes.

Madame [Z] [S] divorcée [P] sollicite l’autorisation du tribunal concernant les travaux litigieux sur le fondement de l’article 30 alinéa 4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Elle soutient que ces travaux constituent une amélioration, ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires et sont conformes à la destination de l’immeuble.

En défense, aux termes de conclusions n°2 notifiées par voie électronique le 26 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

“Vu les articles 4, 6-3, 25, 25-1, 30 et 43 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 10 du décret du 17 mars 1967,

➢ DEBOUTER Madame [Z] [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

➢ REJETER la demande d’annulation de la résolution n°14 de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 novembre 2024 ;

➢ REJETER la demande de ratification judiciaire a posteriori des travaux de pose d’une pergola bioclimatique effectués sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires par Madame [P] ;

➢ REJETER la demande de Madame [P] au titre des frais irrépétibles ;

➢ REJETER la demande de Madame [P] tendant à être dispensée de la dépense commune au titre de la procédure ;

➢ CONDAMNER Madame [Z] [P] à faire déposer par un professionnel habilité la pergola bioclimatique avec l’ensemble des éléments qui s’y rattachent dont les quatre plots disposés sur l’étanchéité de la terrasse partie commune, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

➢ CONDAMNER Madame [Z] [P] à faire déposer par un professionnel habilité le pare-vu installé, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

➢ CONDAMNER Madame [Z] [P] à indemniser le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] des frais liés au constat de l’intégrité de l’étanchéité après dépose ;

➢ CONDAMNER Madame [Z] [P] à verser au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

➢ CONDAMNER Madame [Z] [P] aux entiers dépens ;

➢ ECARTER toute dispense de participation à la dépense commune comme inéquitable”.

Le syndicat des copropriétaires soutient que la résolution litigieuse a valablement été votée. Il signale qu’un second vote ne pouvait pas intervenir sur le fondement de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que le premier vote n’a pas permis de recueillir au moins le tiers des voix comme exigé par ce texte.

Il conteste par ailleurs tout abus de majorité ou rupture d’égalité. Il explique que la terrasse sur laquelle Madame [Z] [S] divorcée [P] a fait installer une pergola est une partie commune à jouissance privative, de sorte qu’elle aurait dû solliciter l’autorisation de l’assemblée générale avant la réalisation des travaux. Le syndicat des copropriétaires ajoute que la situation invoquée par Madame [Z] [S] divorcée [P] concernant la pergola installée au niveau de l’appartement n°5 est bien différente, en ce que les copropriétaires concernés ont sollicité une autorisation avant la réalisation des travaux. Surtout, il soutient que la pergola installée porte atteinte à l’harmonie de l’immeuble et à l’entretien des parties communes avec un risque d’infiltration. Il insiste sur le fait que Madame [Z] [S] divorcée [P] ne justifie pas des conditions dans lesquelles la pergola a été installée et notamment du respect par celle-ci du DTU applicable.

Le syndicat des copropriétaires considère que Madame [Z] [S] divorcée [P] n’est pas fondée à solliciter la ratification judiciaire des travaux, alors que ceux-ci ont déjà été réalisés.

Il demande que l’intéressée soit condamnée à faire déposer la pergola et le pare-vue installés sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, le second en cours de procédure. Il rappelle qu’une telle autorisation est nécessaire en application de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 en ce que les travaux concernés portent atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble ou aux parties communes.

***

L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 2 décembre 2025, puis mise en délibéré au 10 février suivant.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur les demandes principales de Madame [Z] [S] divorcée [P] :

1) Sur l’annulation de la résolution litigieuse :

— Sur les modalités de vote :

En application de l’article 25 b) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, doivent être adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Selon l’article 25-1 alinéa 1 de la même loi, lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

En l’espèce, il ressort des mentions portées sur le procès-verbal d’assemblée générale que la résolution n°14 contestée par Madame [Z] [S] divorcée [P] a été rejetée par 11 copropriétaires totalisant 4664/9922 tantièmes, seuls trois copropriétaires totalisant 1761/9922 tantièmes ayant voté pour.

La résolution ayant recueilli moins du tiers de ces voix (soit moins de 3308/9922 tantièmes), il n’y avait pas lieu de procéder à un second vote sur le fondement de l’article 25-1 précité.

En conséquence, Madame [Z] [S] divorcée [P] n’est pas fondée à invoquer le non-respect des modalités de vote.

— Sur l’abus de majorité ou la rupture d’égalité entre copropriétaires :

Il n’est pas contesté que la terrasse sur laquelle Madame [Z] [S] divorcée [P] a installé une pergola bioclimatique est une partie commune à usage privatif. Il ne fait pas non plus de doute que cette pergola d’une certaine envergure et immédiatement visible depuis les alentours de l’immeuble en affecte l’aspect extérieur.

Madame [Z] [S] divorcée [P] aurait donc dû, en application de l’article 25 b) précité de la loi n°65-557, solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires avant de réaliser les travaux, ce qu’elle n’a pas fait.

Il s’agit d’une première différence d’importance avec la pergola installée en 2016 par Monsieur et Madame [D], copropriétaires de l’appartement n°5 de la résidence situé au rez-de-chaussée.

Sur le plan visuel, les photographies en couleurs présentées par le syndicat des copropriétaires établissent que la pergola installée par Monsieur et Madame [D], en rez-de-chaussée, reste, par sa disposition et sa couleur (gris anthracite), en harmonie avec la façade de l’immeuble affectée, ce qui n’est pas le cas de la pergola installée par Madame [Z] [S] divorcée [P] au premier étage dont la couleur (imitation bois clair) et la disposition tranchent avec les autres éléments de la façade de l’immeuble (cf notamment pièces n°7 et 8 du syndicat des copropriétaires).

Sur le plan technique, alors que Monsieur et Madame [D] ont sollicité l’architecte de l’urbanisme de la ville et fourni à l’assemblée générale des copropriétaires un plan d’implantation avec une photographie de leur projet et de la documentation pour obtenir son autorisation (pièce 6 du syndicat des copropriétaires), Madame [Z] [S] divorcée [P] n’a manifestement fait intervenir aucun professionnel avant la réalisation des travaux.

Elle a certes justifié avoir obtenu de la mairie une décision de non-opposition tacite à déclaration préalable, mais cette décision ne concerne que le respect des règles d’urbanisme et ne permet aucunement de s’assurer des conditions de mise en oeuvre de l’installation.

Dans le cadre de la présente procédure, Madame [Z] [S] divorcée [P] ne fournit aucun avis technique d’un professionnel habilité, mais uniquement des photographies (en noir et blanc) qui ne permettent aucunement au tribunal d’apprécier la fiabilité technique de l’installation mise en place.

Comme déjà indiqué, d’après les photographies produites, la pergola installée est d’une certaine envergure. Son emplacement au premier étage lui donne une prise au vent. Enfin, elle repose entièrement sur une toiture-terrasse sous laquelle est situé un appartement de la résidence, ce qui impose de respecter des normes strictes pour respecter les ouvrages d’étanchéité posés et assurer leur entretien régulier afin de prévenir toute infiltration.

En l’occurrence, Madame [Z] [S] divorcée [P] ne fournit aucun élément de preuve permettant au tribunal et a fortiori à la copropriété de vérifier le respect de ces normes.

En définitive, la situation de Madame [Z] [S] divorcée [P] est bien différente de celle de Monsieur et Madame [D] : la rupture d’égalité invoquée n’est pas établie. L’abus de majorité ne l’est pas plus.

Compte tenu des observations qui précèdent et en particulier de l’insuffisance des informations techniques fournies par Madame [Z] [S] divorcée [P], l’assemblée générale des copropriétaires a pu légitimement considérer que l’intérêt collectif de la copropriété n’était pas garanti par l’installation réalisée.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’annuler la résolution n°14 contestée.

2) Sur la ratification judiciaire des travaux litigieux :

En vertu de l’article 30 dernier alinéa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.

En l’espèce, dès lors que les travaux litigieux ont déjà été réalisés par Madame [Z] [S] divorcée [P], il n’est pas possible pour le tribunal de délivrer l’autorisation visée par l’article 30 précité : une ratification a posteriori n’entre pas dans les prévisions de ce texte.

En outre, comme déjà indiqué, les informations techniques communiquées par Madame [Z] [S] divorcée [P] sont insuffisantes pour vérifier la conformité des travaux réalisés à la destination de l’immeuble et à l’intérêt collectif des copropriétaires.

En conséquence, il convient de rejeter l’ensemble des demandes de Madame [Z] [S] divorcée [P].

II – Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires :

En application de l’article 25 b) précité de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Madame [Z] [S] divorcée [P] aurait dû solliciter l’autorisation de l’assemblée générale avant d’installer une pergola bioclimatique sur la terrasse de son appartement.

Elle aurait dû faire de même pour le pare-vue rétractable qu’elle a fait installer en cours de procédure.

Cette dernière structure apparaît certes plus légère que la pergola, mais les photographies produites confirment qu’elle est fixée à la façade de l’immeuble et visible de l’extérieur. Elle entre donc bien dans la catégorie des travaux soumis à autorisation de l’assemblée générale.

Dès lors que Madame [Z] [S] divorcée [P] n’a pas obtenu l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour réaliser ces deux séries de travaux, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à en solliciter la dépose.

Le fait que d’autres copropriétaires se soient également affranchi des règles de la copropriété pour installer divers ouvrages affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble n’est pas de nature à exonérer Madame [Z] [S] divorcée [P] de sa propre responsabilité, ce d’autant moins que le syndic de copropriété lui a plusieurs fois rappelé les règles applicables en la matière, et ce dès le mois de septembre 2023 (pièces 2 et 3 du syndicat des copropriétaires).

En conséquence, il convient d’ordonner à Madame [Z] [S] divorcée [P] de retirer les deux ouvrages litigieux selon les modalités précisées ci-après au dispositif de la présente décision.

Pour s’assurer de la bonne exécution de la présente décision, il convient de fixer une astreinte tout en accordant à Madame [Z] [S] divorcée [P] un délai suffisamment long pour s’exécuter volontairement.

Les parties devront se rapprocher, par l’intermédiaire du syndic de copropriété, afin de vérifier la bonne réalisation de ces travaux et notamment contrôler l’intégrité de l’étanchéité de la terrasse concernée.

Pour autant, rien ne justifie que Madame [Z] [S] divorcée [P] soit dès à présent condamnée à régler les frais correspondants, dont le principe et le montant restent pour l’instant incertains. La demande correspondante doit être rejetée.

III – Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Madame [Z] [S] divorcée [P], partie perdante, doit supporter les dépens, ce qui rend sans objet sa demande au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens que celui-ci a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice. En compensation, il convient de lui allouer une indemnité de 1 500 euros à la charge de Madame [Z] [S] divorcée [P] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune circonstance du litige ne justifie de déroger à l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

REJETTE la demande de Madame [Z] [S] divorcée [P] tendant à l’annulation de la résolution n°14 votée à l’assemblée générale des copropriétaires du 27 novembre 2024,

REJETTE la demande d’autorisation et de ratification de travaux présentée par Madame [Z] [S] divorcée [P],

CONDAMNE Madame [Z] [S] divorcée [P] à déposer ou faire déposer l’ensemble de la pergola bioclimatique posée sur la terrasse de son appartement, y compris les quatre plots qui la soutiennent, dans un délai de six mois suivant la signification du présent jugement, sous peine d’une astreinte de 30 euros par jour de retard passé ce délai et pendant trente jours au total,

CONDAMNE Madame [Z] [S] divorcée [P] à déposer ou faire déposer le pare-vue posé au niveau de la terrasse de son appartement dans un délai de six mois suivant la signification du présent jugement, sous peine d’une astreinte de 30 euros par jour de retard passé ce délai et pendant trente jours au total,

REJETTE la demande d’indemnisation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 7]”,

CONDAMNE Madame [Z] [S] divorcée [P] aux dépens, ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 8] [Localité 13] (35), [Adresse 2] et [Adresse 3], une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toutes autres demandes,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus,

La Greffière, Le Tribunal,