TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 11]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 8]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/00591 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IWD4

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 19 décembre 2024

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [X] [J]

née le 03 Janvier 1968 à [Localité 10] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Jean-julien KOLB, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 61

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [W] [R] [D]

née le 29 Octobre 1962 à [Localité 12], demeurant [Adresse 6]

non comparante

Madame [C] [D], demeurant [Adresse 1]

non comparante

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie BAGHDASSARIAN : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS :à l’audience du 17 Septembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en dernier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2024 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier A

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 30 octobre 2022, Madame [X] [J] a donné à bail à Madame [W] [D] et Madame [C] [D] un logement sis [Adresse 5] [Localité 7] [Adresse 2] [Localité 10].

Par exploit de commissaire de justice délivré le 28 février 2024, Madame [X] [J] a fait citer Madame [W] [D] et Madame [C] [D] devant le juge des contentieux de la protection du présent tribunal, au visa de l’article 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de voir constater les clauses résolutoires et à la condamnation à l’arriéré locatif.

Dans ses dernières écritures du 16 juillet 2024, Madame [X] [J], au visa des articles 544 et suivants, 1728 du code civil, de la loi du 6 juillet 1989 demande au tribunal de :

— déclarer Madame [X] [J] recevable et bien fondée,

— condamner in solidum Madame [W] [D] et Madame [C] [D] à lui payer la somme de 1 780 euros représentant le montant de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 15 juillet 2024, majoré des intérêts au taux légal à compter de l’assignation aux entiers frais et dépens, concernant la location du local d’habitation ;

— condamner in solidum Madame [W] [D] et Madame [C] [D] à lui payer la somme de 1 504,16 au titre des frais de remise en état ;

— condamner in solidum Madame [W] [D] et Madame [C] [D] à lui payer, outre les dépens, y compris le coût du commandement de payer, la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— rappeler l’exécution provisoire du présent jugement.

Madame [X] [J] expose que depuis le mois d’août 2023, les loyers ne sont plus payés. Des versements partiels ont été effectués auprès du commissaire de justice. Le logement a été restitué le 2 juin 2024 et un état des lieux a mis en évidence des dégradations.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 mai 2024, puis renvoyée en raison du décès de Madame [W] [D] et enfin retenue le 17 septembre 2024.

Madame [X] [J], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions d’assignation auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile. Elle s’oppose à l’octroi de délai de paiement.

En défense, Madame [C] [D] ne conteste pas devoir 4 mois de loyers et les frais d’huissier de justice. Elle propose de verser la somme de 50 euros pour apurer la dette.

Les parties comparantes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

Ainsi, il y a lieu de statuer, en considération de la nature de l’affaire et de la valeur en litige, par jugement contradictoire en premier ressort en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

De même, ainsi qu’il est expressément prévu à l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur l’interruption d’instance concernant Madame [W] [D]

Aux termes de l’article 370 du code de procédure civile, à compter de la notification qui en est faite à l’autre partie, l’instance est interrompue par le décès d’une partie dans les cas où l’action est transmissible.

En l’espèce, il résulte du certificat de décès que Madame [W] [D] est décédée le 17 juillet 2024 alors que l’assignation est antérieure.

Il convient donc de constater l’extinction de l’instance à son égard.

Sur les impayés de loyer

En application des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables qui sont exigibles sur justification. Si les charges donnent lieu au versement de provisions, elles doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle par le bailleur, qui doit justifier du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.

Il résulte du dernier décompte de la procédure arrêté au 15 juillet 2024 et non contesté que l’arriéré locatif s’élève à quatre mois de loyers impayés, soit 3 160 euros déduction faite de 1 380 euros versés. Madame [C] [D] ne justifie d’aucun paiement libératoire supplémentaire à ceux compris dans le décompte. Il convient de condamner Madame [C] [D] au paiement de la somme de 1 780 €.

Sur les dégradations locatives

Au soutien de sa demande, Madame [X] [J] produit notamment :

— une copie du contrat de location,

— un sms,

— le commandement de payer, divers courriers et mise en demeure par huissier de justice ;

— l’attestation de fin de bail du 2 juin 2024 ;

— un état des lieux sur un même document d’entrée au 1er novembre 2022 et de sortie au 2 juin 2024 ; sortant du 4 juillet 2023 signé par les parties ;

— des photographies en noir et blanc ;

— un décompte des sommes dues daté du 15 juillet 2024 prévoyant la remise en état de l’appartement pour montant de 1484 euros outre les impayés précités ;

— une facture de 1484 euros du 22 juin 2024 de fourniture de peinture.

Aux termes de l’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qui n’a pas introduit dans son logement,

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies à l’annexe du décret n°87-812 du 26 août 1987 sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçons, vice de construction, cas fortuit ou cas de force majeure.

Par ailleurs, en vertu de l’article 1730 du Code civil, « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

En outre, lorsque l’état des lieux d’entrée ne mentionne pas de désordre, le locataire est tenu de réparer les dégradations constatées lors de son départ sauf à démontrer qu’il n’en est pas l’auteur ou à établir qu’elles sont survenues par suite d’un événement de force majeure ou qu’elles sont dues à l’usure, à la vétusté ou à un vice de structure dont la réparation incombe au bailleur.

Ainsi, si le preneur est tenu des dégradations survenues pendant la location, cette obligation ne s’étend pas à la remise à neuf d’un appartement atteint par la vétusté.

La charge de la preuve des dégradations incombe au bailleur qui s’en prévaut. L’existence de dégradations locatives résulte normalement de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.

En l’espèce, la demanderesse communique un document unique resto-verso pour l’état des lieux d’entrée et de sortie signé contradictoirement par les parties. Or, l’état des pièces se caractérise par des lettres « B », « M ». Les seules annotations sont « trous dans les murs à la restitution » « cuisine pas vidée sale à la restitution » « appartement rendu sale, non vidé ».

Ainsi, la restitution de l’appartement sale est imputable à la locataire mais ne constitue pas en soit des dégradations et aucun chiffrage n’est établi pour ce grief.

Les trous constituent une détérioration imputable à la locataire mais sans qu’il soit possible de connaître son étendue. Or le chiffrage et la facture produite concerne la remise en peinture de tout l’appartement sans qu’il soit possible pour la juridiction d’apprécier la nature réelle des dégradations invoquées et le degré d’imputabilité.

En considération de ces éléments, et qu’il incombe à la bailleresse de démontrer l’existence des dégradations et ensuite aux preneurs de prouver que les désordres ont eu lieu sans leur faute, Madame [X] [J] échoue à rapporter la réalité des dégradations et est déboutée de sa demande.

Sur les délais

L’article 1343-1 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Eu égard à la situation de la débitrice, à ses engagements formulés à l’audience et au montant restant dû de la dette, il convient d’ accorder des délais de paiement de deux ans à Madame [C] [D].

Les droits du créancier seront préservés par le prononcé d’une clause de déchéance en cas de non- paiement d’une seule mensualité.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, Madame [C] [D] est condamnée aux entiers dépens de la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, y compris les frais du commandement du payer et de lettre par huissier de justice, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

L’équité et la situation des parties commandent de ne pas condamner Madame [C] [D] sur ce fondement en application de l’article précité.

La présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant publiquement, par jugement rendu contradictoirement en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [C] [D] à payer à Madame [X] [J] la somme de 1 780 euros au titre des impayés locatifs selon décompte du 15 juillet 2024;

AUTORISE Madame [C] [D] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 50 € et une 24 ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts, la première mensualité devant être payée le 10 du mois suivant la notification du présent jugement et les suivantes le 10 de chaque mois ;

DIT qu’à première défaillance, le solde deviendra immédiatement exigible ;

DEBOUTE Madame [J] de sa demande de paiement au titre des dégradations locatives ;

REJETTE le surplus des prétentions de l’EPIC [Localité 10] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT ;

CONDAMNE Madame [C] [D] aux entiers dépens de la procédure;

DEBOUTE Madame [W] [D] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 19 décembre 2024, par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,