TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 29 Mai 2026

N° RG 26/00505 – N° Portalis DBYC-W-B7K-MA24

Jugement du 29 Mai 2026

N°: 26/555

S.A.S. @COLOC

C/

[P] [Q]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e LAHALLE

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M [Q]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 29 Mai 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 06 Février 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 29 Mai 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A.S. @COLOC

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Vincent LAHALLE, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Yvanne DOUGUET, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [P] [Q]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé des 8 et 9 août 2024, à effet au 10 août 2024, la société SAS @COLOC, par l’intermédiaire de son mandataire, le cabinet Lefeuvre Immobilier, a consenti un bail d’habitation à M. [P] [Q] sur des locaux meublés (appartement n°103) situés au sein de l’immeuble [Adresse 4], [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 542 euros et d’une provision pour charges de 174 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1.432 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire insérée au contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [P] [Q] le 25 juillet 2025.

Par assignation du 9 octobre 2025, la société SAS @COLOC a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :

Juger recevables et bien fondées les demandes, fins et conclusions de la requérante et y faire droit ;Constater que M. [P] [Q] n’a pas régularisé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été signifié ni dans le délai légal ni dans le délai contractuel ; Constater, à titre principal, l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et prononcer la résiliation de plein droit ; A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement par M. [P] [Q] à son obligation de locataire notamment à son obligation de payer les loyers ; En conséquence, ordonner l’expulsion de M. [P] [Q] et de tout autre occupant de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; Condamner M. [P] [Q] au paiement de la somme de 2.873,59 euros au titre de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire ; Condamner M. [P] [Q] au paiement de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation qui seraient échus postérieurement à la délivrance du présent acte et ce suivant décompte qui sera produit au jour de l’audience ; Condamner encore M. [P] [Q] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément aux dispositions de l’article 1760 du Code civil ;Condamner M. [P] [Q] au paiement d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 octobre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 février 2026

A cette date, la société SAS @COLOC a comparu représentée par son conseil.

Se référant oralement aux termes de son assignation, la société SAS @COLOC maintient l’ensemble de ses demandes sauf à préciser que la dette locative s’élève au jour de l’audience à 2.060,15 euros.

La société SAS @COLOC reconnaît qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, mais elle s’oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle précise s’en remettre pour la demande de délais de paiement.

A l’audience, M. [P] [Q] a comparu en personne.

Il sollicite des délais de paiements et, la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

Au soutien de sa demande, il expose avoir repris le paiement du courant du loyer et avoir commencé à mettre en place un plan d’apurement en réglant 200 euros par mois en plus du loyer. Il précise que cette somme est importante pour son budget et souhaite que sa dette soit étalée sur 36 mois.

Interrogé en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, M. [P] [Q] a indiqué ne pas faire l’objet d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SAS @COLOC justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Par application combinée des articles 25-3 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par ailleurs, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et, selon les modalités, fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le contrat de bail a été signé les 8 et 9 août 2024, et il contient, en l’article VIII, une clause résolutoire fixant à six semaines le délai permettant d’obtenir la résiliation de plein droit du bail après délivrance d’un commandement de payer.

Le bailleur justifie d’un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 22 juillet 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1.432 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 septembre 2025.

Toutefois, il est justifié que M. [P] [Q] a commencé à apurer sa dette et, a repris le paiement intégral du loyer courant depuis le mois d’octobre 2025, soit avant l’audience.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [P] [Q] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 57 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [P] [Q] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, il est prévu que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon l’article 7), a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’article III – C du contrat de bail, précise que le loyer et le forfait des charges sont payables mensuellement d’avance, le premier jour de chaque terme.

La société SAS @COLOC verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 février 2026, M. [P] [Q] lui devait la somme de 2.060,15 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [P] [Q] ne remet en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [P] [Q] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées au dispositif de la décision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé au bailleur par l’occupation des locaux, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 721,64 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 3 septembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SAS @COLOC.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [P] [Q], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Au vu de la situation économique de la partie tenue aux dépens, la demande de la société SAS @COLOC au titre de l’article 700 du Code de procédure civile sera rejetée.

Il sera rappelé que, par application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 juillet 2025 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu les 8 et 9 août 2024 entre la société SAS @COLOC, d’une part, et M. [P] [Q], d’autre part, concernant les locaux (appartement n°103) situés au sein de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 3] à [Localité 5] est résilié depuis le 3 septembre 2025,

CONDAMNE M. [P] [Q] à payer à la société SAS @COLOC la somme de 2.060,15 euros (deux mille soixante euros et quinze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 février 2026, échéance de février 2026 incluse,

AUTORISE M. [P] [Q] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 57 euros (cinquante-sept euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [P] [Q],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 3 septembre 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [P] [Q] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [P] [Q] sera condamné à verser à la société SAS @COLOC une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

REJETTE la demande de la société SAS @COLOC au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [P] [Q] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 juillet 2025 et celui de l’assignation du 9 octobre 2025,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 mai 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge