TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 09 Janvier 2026

N° RG 25/08200 – N° Portalis DBYC-W-B7J-L3EF

Jugement du 09 Janvier 2026

N°: 26/30

S.A. ESPACIL HABITAT

C/

[P] [N]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à SA ESPACIL HABITAT

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 09 Janvier 2026 ;

Par Killian MAILLEFAUD, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 21 Novembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 09 Janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. ESPACIL HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Mme [Z] [C], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [P] [N]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 2 mars 2016, la société ESPACIL HABITAT a loué à Monsieur [N] [P] et Madame [D] [V] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 381,17 euros, incluant les provisions pour charges. Des frais de 17€ de parking s’ajoutent. Le 26 mars 2019, un avenant au contrat de bail a été établi, Monsieur [N] étant désormais l’unique locataire.

Par acte de commissaire de justice du 6 juin 2025, la société ESPACIL HABITAT a fait délivrer à Monsieur [N] [P] un commandement de payer la somme de 8 681,27 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 27 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 septembre 2025 délivré à personne, la société ESPACIL HABITAT a fait assigner Monsieur [N] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Constater que la clause résolutoire insérée dans le bail est acquise, en conséquence, constater la résiliation du bail logement, dépendance et accessoires et du bail garage/parking, à la date du 26 aout 2025 et ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [P] et de toute personne introduite de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique dans le délai de deux mois après un commandement de quitter des lieux

— Condamner Monsieur [N] [P] au paiement de la somme de 9645.07€ représentant les loyers et charges arrétés à la date du 26 aout 2025, avec intérets de droit à compter du commandement

— Condamner Monsieur [N] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges en vigueur comme si le bail avait subsisté, du 27 aout 2025 jusqu’à son départ effectif des lieux

— Condamner Monsieur [N] à 120€ en application de l’article 700 du code de procédure civile

— Ne pas accorder de délais de paiement à Monsieur [N]

— Condamner Monsieur [N] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le cout du commandement du 26 juin 2025, soit 193,49€ et les frais de mise à exécution de la décision à intervenir

Subsidiairement, si le juge des contentieux de la protection accordait des délais de paiement à Monsieur [N] et ordonnait la suspension des effets de la clause résolutoire devant ces délais,

— Dire qu’à défaut d’un versement y compris le loyer en cours, la clause résolutoire reprendra ses droits et le bail sera résilié

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 3 septembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 21 novembre 2025.

A cette audience, la société ESPACIL HABITAT, comparant, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 10 136,30 euros. Sur interrogation du juge, le bailleur précise que si des frais d’assurance sont facturés, c’est que le locataire n’a pas justifié de l’assurance, que c’est leur protocole qui s’applique.

Monsieur [N] [P] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire est mise en délibéré au 9 janvier 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ».

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande

• Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 27 juin 2025, soit au moins deux mois avant la date de délivrance de l’assignation, le 3 septembre 2025. Sa demande est donc recevable à ce titre.

• Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 3 septembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 21 novembre 2025. La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

• Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant ».

Le contrat de bail unissant les parties stipule en ses conditions générales visées par le locataire, article 4.5.1 qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, aucun réglement n’ayant été effectué dans les deux mois à compter du commandement de payer du 6 juin 2025.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 7 aout 2025.

• Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [N] [P] de remettre les clés et de quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire, la société ESPACIL HABITAT sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [N] [P], ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi.

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.

Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [N] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

• Sur la demande de condamnation en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que «  le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Il ressort de l’article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » et de l’article 9 du code de procédure civile qu’il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, la société ESPACIL HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges au soutien de ses demandes.

Il ressort du décompte fourni qu’au 20 novembre 2025, la dette de Monsieur [N] [P] s’élève à la somme de 10 385,96 euros et son loyer s’élève à 524,16€.

Cette somme appelle plusieurs observations.

En premier lieu, il ressort du commandement de payer et du détail des sommes dues mensuellement que le bailleur impute des frais d’assurances risques obligatoires de 4,08€ sans justifier que les conditions de l’article 7 G de la loi du 6 juillet 1989 sont remplies. La somme totale de 208,08 sera donc déduite des sommes sollicitées.

Il conviendra également de déduire les sommes relatives aux régularisations de charges mises à la charge du locataire dont les justificatifs ne sont pas produits, soit en l’espèce la somme totale de 41,7 euros.

Le bailleur sollicite également des frais de commandement de payer du 133,24€ du 27 décembre 2022 qui ne constituent pas une dette au titre du loyer et charges et qui ne sont pas des frais de procédure en lien avec la présente instance. Cette somme ne sera pas due.

En revanche, les frais de 193,49€ du 27 juin 2025 et d’assignation de 56,17€ du 29 septembre 2025 sont dus mais seront traités dans le cadre des dépens de l’instance.

La dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation et le parking s’élève à 9753,28 euros au 20 novembre 2025, échéance de novembre non incluse. Il convient donc de condamner en conséquence le locataire au paiement de cette somme, le locataire ne démontrant pas la preuve d’autres versements alors que cette charge de la preuve lui incombe en application de l’article 1353 du code civil.

La somme due au moment du commandement de payer étant en réalité de 8310,49€ au regard des réductions précitées, les intérets à compter de cet acte ne seront qu’à hauteur de cette somme.

IV. Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [N] [P] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, ceux-ci comprenant le coût du commandement de payer du 6 juin 2025 et de l’assignation du 3 septembre 2025, la notification de cet acte à l’administration et le coût de la signification de la présente décision, qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la société ESPACIL HABITAT.

• Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société ESPACIL HABITAT, Monsieur [N] [P] sera condamné à lui verser la somme de 120 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 mars 2016 entre la société ESPACIL HABITAT, d’une part, et Monsieur [N] [P], d’autre part, concernant le logement et le parking situés [Adresse 3] sont réunies à la date du 7 aout 2025 ;

CONDAMNEMonsieur [N] [P] à verser à la société ESPACIL HABITAT la somme de 9753,28 euros (décompte arrêté au 20 novembre 2025, terme du mois de novembre 2025 non inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date concernant le logement et le parking, avec intérêt au taux légal à compter du 6 juin 2025 sur la somme de 8310,49 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus

DIT que Monsieur [N] [P] devra quitter les lieux loués sis [Adresse 3] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [N] [P] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [N] [P] à verser à la société ESPACIL HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [N] [P] aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 6 juin 2025 et de l’assignation du 3 septembre 2025,

CONDAMNE Monsieur [N] [P] à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 120 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 9 janvier 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,