TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 29 Mai 2026

N° RG 25/10748 – N° Portalis DBYC-W-B7J-L7RL

Jugement du 29 Mai 2026

N°:26/549

OPH NEOTOA

C/

[B] [Z]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à OPH NEOTOA

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à Mme [Z]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 29 Mai 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 06 Février 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 29 Mai 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH NEOTOA

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par Mme [H] [F], munie d’un pouvoir spécial

ET :

DEFENDEUR :

Mme [B] [Z]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er mars 2023, à effet au 23 mai 2014, l’établissement NEOTOA a consenti un bail d’habitation à Mme [B] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 674,37 euros.

Par acte de commissaire de justice du 31 mars 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2.131,17 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [B] [Z] le 1er avril 2025.

Par assignation du 5 décembre 2025, l’établissement NEOTOA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

A titre principal :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

En conséquence,

Ordonner l’expulsion de Mme [B] [Z] et de tout occupant de son chef et ce, avec le concours de la Force Publique s’il y a lieu ; Condamner Mme [B] [Z] à payer à NEOTOA : 7.248,85 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,Les loyers échus du 3 décembre 2025 à la date de la déclaration selon laquelle la clause résolutoire est acquise ;une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;

A titre subsidiaire :

En cas d’octroi de délais de paiement, prononcer l’exigibilité de la dette et la poursuite de la procédure d’expulsion à défaut du règlement d’une échéance ;

En tout état de cause,

Condamner Mme [B] [Z] à payer à NEOTOA la somme de 50,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outres les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 décembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 février 2026.

A cette date, l’établissement NEOTOA a comparu représenté par Mme [H] [F], dûment munie d’un pouvoir.

Se référant oralement aux termes de son assignation, l’établissement NEOTOA maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 4 février 2026, s’élève désormais à 8.799,73 euros. L’établissement NEOTOA souligne qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

A l’audience, Mme [B] [Z] a comparu en personne.

Elle reconnaît le montant de la dette et indique ne pas être en capacité de régler le loyer du fait d’une baisse de revenus dans les suites d’un arrêt maladie. Elle explique que sa situation financière est compliquée. Elle indique vouloir déposer un dossier de surendettement.

Mme [B] [Z] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle déclare ne pas être en capacité de proposer une somme à verser chaque mois en plus du loyer et, par suite, de solliciter des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement NEOTOA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de bail a été signé le 1er mars 2023, et il contient en l’article 4-1 des conditions générales, une clause résolutoire fixant à deux mois le délai permettant d’obtenir la résiliation de plein droit du bail après délivrance d’un commandement de payer.

Le bailleur justifie d’un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 31 mars 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2.131,17 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er juin 2025.

En l’absence de reprise de paiements des loyers courants avant l’audience, il n’est pas possible de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, de constater la résiliation du bail au 1er juin 2025 et d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement NEOTOA à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

1.3. Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé au bailleur par l’occupation des locaux, en cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 870,37 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er juin 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement NEOTOA ou à son mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, il est prévu que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon l’article 7), a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’article 2 alinéa 2, des conditions générales du contrat de bail, précise que le loyer est payable chaque mois à terme échu et au plus tard le 10 de chaque mois.

L’établissement NEOTOA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 4 février 2026, Mme [B] [Z] lui devait la somme de 8.799,73 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [B] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2025 sur la somme de 2.131,17 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 5.117,68 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [B] [Z], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de condamner Mme [B] [Z] à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 31 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er mars 2023 entre l’établissement NEOTOA, d’une part, et Mme [B] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 1er juin 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [B] [Z], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [B] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [B] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 870,37 euros (huit cent soixante-dix euros et trente-sept centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er juin 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [B] [Z] à payer à l’établissement NEOTOA la somme de 8.799,73 euros (huit mille sept cent quatre-vingt-dix-neuf euros et soixante-treize centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2025 sur la somme de 2.131,17 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 5.117,68 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE Mme [B] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 31 mars 2025 et celui de l’assignation du 5 décembre 2025.

DÉBOUTE l’établissement NEOTOA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 mai 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge