TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Localité 1]

JUGEMENT DU 13 Mars 2026

N° RG 25/10719 – N° Portalis DBYC-W-B7J-L7PO

Jugement du 13 Mars 2026

N°: 26/291

[P] [L]

[R] [Z] [L]

C/

[M] [K]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e VERDAN

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 13 Mars 2026 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 16 Janvier 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 13 Mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEURS :

M. [P] [L]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Caroline VERDAN, avocat au barreau de RENNES

M. [R] [Z] [L]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Caroline VERDAN, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [M] [K]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé du 21 avril 2023, M. [P] [L] et Mme [R] [Z] [L] ont consenti un bail d’habitation à M. [M] [K] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 540 euros et d’une provision pour charges de 110 euros.

Par acte de commissaire de justice du 23 juin 2025, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2330,16 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [M] [K] le 24 juin 2025.

Par assignation du 11 septembre 2025, M. [P] [L] et Mme [R] [Z] [L] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :

Juger recevables et bien fondées les demandes, fins et conclusions des requérants et y faire droit, Constater que M. [M] [K] n’a pas régularisé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été signifié ni dans le délai légal ni dans le délai contractuel, A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et prononcer la résiliation de plein droit, A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement par M. [M] [K] à son obligation de locataire et notamment à son obligation de payer les loyers, En conséquence, ordonner l’expulsion de M. [M] [K] et de tout autre occupant de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, Condamner M. [M] [K] au paiement des sommes suivantes : 2862,39 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 août 2025,l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation qui seraient échus postérieurement à la délivrance du présent acte et ce suivant décompte qui sera produit au jour de l’audience, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément aux dispositions de l’article 1760 du Code civil,600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 septembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 16 janvier 2026, M. [P] [L] et Mme [R] [Z] [L], représentés par leur avocat, ont maintenu l’intégralité de leurs demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 5 janvier 2026, s’élevait désormais à la somme de 6653,99 euros.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à personne, M. [M] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Il n’a pas fait connaître les motifs de son absence.

M. [P] [L] et Mme [R] [Z] [L] n’ont formé aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [P] [L] et Mme [R] [Z] [L] ont précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [M] [K].

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 13 mars 2026.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

M. [P] [L] et Mme [R] [Z] [L] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 23 juin 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2330,16 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 août 2025.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, dont les dispositions relatives aux délais de paiement et aux effets de la clause résolutoire sont d’effet immédiat, en l’absence de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date d’audience, le Juge doit constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du locataire, sans accorder des délais de paiement, sauf accord du bailleur.

En l’espèce, M. [M] [K] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience et le bailleur est opposé à la poursuite du bail, il convient donc de constater que la clause résolutoire a produit ses effets à compter du 24 août 2025 et que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter de cette date.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [M] [K], ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [P] [L] et Mme [R] [Z] [L] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [P] [L] et Mme [R] [Z] [L] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 janvier 2026, M. [M] [K] lui devait la somme de 6653,99 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [M] [K], défaillant dans le cadre de la procédure, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Il sera donc condamné à payer cette somme au bailleur.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [P] [L] et Mme [R] [Z] [L] ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [M] [K], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de M. [P] [L] et Mme [R] [Z] [L] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 juin 2025 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATE que M. [M] [K] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience et que M. [P] [L] et Mme [R] [Z] [L] s’opposent à des délais de paiement et à la poursuite du bail,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 avril 2023 entre M. [P] [L] et Mme [R] [Z] [L], d’une part, et M. [M] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 1] est résilié depuis le 24 août 2025,

ORDONNE à M. [M] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [M] [K] à payer à M. [P] [L] Mme [R] [Z] [L] la somme de 6653,99 euros (six mille six cent cinquante-trois euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes), au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE M. [M] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 6 janvier 2026, égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [M] [K] à payer à M. [P] [L] Mme [R] [Z] [L] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [M] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 juin 2025 et celui de l’assignation du 11 septembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge