TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 3]

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT

du

12 Mai 2025

ROLE : N° RG 24/05318 – N° Portalis DBW2-W-B7I-MQSV

AFFAIRE :

C/

S.A.S. ETABLISSEMENT [T]

GROSSES délivrées

le

à Maître Isabelle FICI de MICHERI du CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

Maître Olivier CAMPESTRE, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

COPIES délivrées

le

à Maître Isabelle FICI de MICHERI du CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

Maître Olivier CAMPESTRE, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

à la Régie

N°2025

1ère CHAMBRE

DEMANDERESSE

S.A.S. MAISONS DU MONDE FRANCE (RCS DE [Localité 7] 383 196 656)

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par, Maître Isabelle FICI de MICHERI du CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Maître Jean-Philippe RIOU de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, avocats au barreau de NANTES, substitués à l’audience de plaidoiries par Maître Magatte DIOP, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

S.A.S. ETABLISSEMENTS [T] (RCS DE [Localité 8] 721 620 227)

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Olivier CAMPESTRE, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Maître Dominique COHEN-TRUMER de la SELAS CABINET COHEN-TRUMER, avocats au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

Juge délégué aux loyers commerciaux

A assisté aux débats : Madame TOUATI Séria, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique du 10 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 12 Mai 2025 avec avis du prononcé de la décision par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

contradictoire et avant dire droit, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

Juge délégué aux loyers commerciaux

assistée de Madame TOUATI Séria, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de bail à effet le 1er juillet 2002, la SAS ETABLISSEMENTS [T] a consenti à la SA POLYMAG un bail commercial portant sur un local commercial n°MS2 situé [Adresse 6], d’une durée de dix années, et moyennant un loyer de base annuel de 165.000€ hors charges hors taxes (HC HT).

Le bail stipule par ailleurs un loyer variable égal à 7% HT du chiffre d’affaires HT réalisé au cours des douze derniers mois par le preneur.

La destination contractuelle du bail est celle de « EQUIPEMENT DE LA MAISON ».

Suivant avenant n°1 du 31 décembre 2008, la société MAISONS DU MONDE France, venant aux droits de la société POLYMAG, a accepté de substituer l’indice du coût de la construction (ICC) par l’indice des loyers commerciaux (ILC).

Suivant avenant du 12 novembre 2012, la SAS ETABLISSEMENTS [T] et la société MAISONS DU MONDE FRANCE ont procédé au renouvellement du bail pour une nouvelle durée de 10 ans à compter du 1er juillet 2012 pour se terminer le 30 juin 2022. L’avenant précisait que le loyer de base annuel minimum garanti était de 244.200€ HT, valeur indice ILC du 4ème trimestre 2011.

Par acte extrajudiciaire du 30 juin 2022, la SAS MAISONS DU MONDE FRANCE a fait signifier à la SAS ETABLISSEMENTS [T] une demande de renouvellement de bail pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter de l’expiration du bail précédent, soit le 1er juillet 2022, moyennant un loyer de base annuel minimum garanti HT de 100.000€.

Par courrier LRAR du 31 mai 2024, la SAS MAISONS DU MONDE FRANCE a notifié à la SAS ETABLISSEMENTS [T] un mémoire préalable en fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2022 à la somme annuelle de 94.000€ HC HT. Au terme du mémoire, la SAS MAISONS DU MONDE FRANCE sollicitait aussi le remboursement de trop-perçu de loyers depuis le 1er juillet 2022 avec intérêts et d’autres demandes accessoires en expertise, fixation du loyer provisionnel d’un montant de 94.000€ par an HC HT, une indemnité de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, les dépens, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Ensuite, par acte extrajudiciaire du 13 décembre 2024, la SAS MAISONS DU MONDE FRANCE a fait assigner la SAS ETABLISSEMENTS [T] aux fins de :

— Voir fixer le montant du loyer de bail à compter du 1er juillet 2022 à la somme annuelle de 94.000€ HC HT,

— Condamner la SAS ETABLISSEMENTS [T] à lui rembourser le trop-perçu de loyers depuis le 1er juillet 2022 avec intérêts au taux légal à compter de chaque somme indûment perçue et capitalisation annuelle conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,

A titre subsidiaire,

— Désigner un expert judiciaire avec la mission classique telle que définie par les dispositions de l’alinéa 3 de l’article R 145-30 du Code de commerce,

— Fixer le loyer provisionnel à compter du 1er juillet 2022 à la somme annuelle de 94.000€ HT HC,

En tout état de cause,

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit,

— Condamner la SAS ETABLISSEMENTS [T] à lui payer la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la SAS ETABLISSEMENTS [T] aux dépens.

Par mémoire notifié par courrier recommandé avec avis de réception du 10 mars 2025, la SAS MAISONS DU MONDE FRANCE sollicite le débouté de la SAS ETABLISSEMENTS [T] de toutes ses demandes et maintient ses demandes présentées dans l’acte d’assignation.

La SAS MAISONS DU MONDE FRANCE rappelle les conditions et charges du bail, entend faire observer que les locaux se trouvent dans une galerie commerciale en perdition et sont en état d’usage, qu’enfin, la configuration du local n’est pas classique dès lors que l’entrée se fait dans un angle entouré de quatre vitrines sur une zone étroite et qu’ainsi le circuit de clientèle ne peut se faire que de manière sinueuse et ne permet pas une totale liberté d’aménagement.

La société ajoute que la destination des lieux est restrictive puisqu’il ne s’agit pas d’un bail « tous commerces » et que les loyers définis pour l’activité en équipement de la maison sont plus faibles que les loyers appliqués à d’autres secteurs d’activités.

La société ajoute que le bail contient certaines clauses exorbitantes au droit commun du louage qui sont de nature à justifier une minoration de la valeur locative au sens des articles L 145-33 et R 145-8 du Code de commerce, à savoir :

— Le bail autorise le bailleur à refacturer les charges au-delà des dépenses courantes de maintenance et d’entretien des locaux loués,

— Le bailleur refacture également l’impôt foncier,

— Le bailleur peut réaliser des travaux sans verser d’indemnité compensatrice au preneur,

Ces trois éléments justifiant un abattement.

Ensuite, la société soutient que les facteurs locaux de commercialité ont évolué défavorablement pendant la période de référence, les enseignes ayant fermé les unes après les autres et la galerie étant laissée à l’abandon, que cet état d’abandon est d’autant plus évident lorsqu’on établit une comparaison avec le centre commercial Avant-Cap situé à 10 mn à pied, lequel a été agrandi et rénové et présente des enseignes attractives.

Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage, la société fait valoir que la référence au local loué à Nike n’est pas justifiée puisque le bail a été conclu en 2018 alors que dans le cas présent est recherchée la valeur locative en 2022, soit 4 ans après.

Par conséquent, la société soutient que le désaccord sur le prix du loyer du bail renouvelé et la complexité du litige justifient d’ordonner une expertise.

Par mémoire notifié par courrier recommandé avec avis de réception du 6 mars 2025, la SAS ETABLISSEMENTS [T] demande à la juridiction de :

Débouter la SAS MAISONS DU MONDE France de toutes ses demandes,Voir dire et juger que le renouvellement interviendra au 1er juillet 2022 pour une durée de neuf ans aux clauses et conditions du bail échu,Fixer le montant du loyer de renouvellement à la somme de 229.000€ HT HC par an à compter du 1er juillet 2022,Condamner la SAS MAISONS DU MONDE France à lui payer la somme de 5.000€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner la SAS MAISONS DU MONDE France aux dépens,A titre subsidiaire,

Voir désigner tel expert qu’il plaira à la juridiction avec mission de donner son avis sur la valeur locative, telle qu’elle résulte de la date considérée des éléments visés par les articles L 145-33, R 145-2 à R 145-8 du Code de commerce et qui devront être recherchés dans la galerie marchande [T], qui constitue l’unité autonome de marché,Voir dans ce cas fixer le montant du loyer provisionnel dû pendant la durée de la procédure au montant du loyer dû en vertu du bail,Voir dans ce cas réserver les dépens.

La SAS ETABLISSEMENTS [T] expose que le local présente une surface de 1.162m2 GLA et que les clauses et conditions du bail sont celles d’un bail classique en centre commercial.

La société soutient que le preneur se contente d’affirmer que plusieurs agents immobiliers lui auraient indiqué que le prix du bail renouvelé serait de 94.000€ HT HC par an à compter du 1er juillet 2022 sans prouver une telle affirmation et sans viser une référence pertinente.

La société ajoute qu’à proximité du local se trouve un local d’une superficie équivalente avec un bail ayant pris effet le 15 février 2018 et moyennant un loyer de 292.000€ HT HC par an.

La société ne s’oppose pas à la demande d’expertise sollicitée par la SAS MAISONS DU MONDE FRANCE, aux frais avancés par celle-ci, le loyer provisionnel devant être fixé au montant du loyer actuel.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 10 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fixation du loyer

En application de l’article L.145-33, “Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.”

L’article L.145-34 du code de commerce dispose que :

“A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. (…)”

Aux termes de l’article R.145-30 du code de commerce, “lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.(…)”.

Il résulte de ces dispositions qu’en cas de renouvellement, le plafonnement du loyer en fonction de l’indice des prix spécialisés reste le principe sauf si le preneur soutient que la valeur locative est inférieure au loyer actualisé par l’effet de la clause d’échelle mobile.

En l’espèce, le bail était d’une durée de 10 ans, soit supérieure à 9 ans, et le dernier renouvellement du bail commercial est du 1er juillet 2022. La date de prise d’effet du renouvellement n’est pas contestée par les parties.

Le renouvellement du bail stipule un loyer de base annuel garanti de 244.020€ HT HC par an, valeur indice des loyers commerciaux ( ILC) du 4ème trimestre 2011 (106,28).

Ensuite, le renouvellement du bail stipule que « les stipulations du bail du 4 juillet 2002 susvisé qui n’ont pas fait l’objet de modification aux termes des présentes, restent inchangées et continuent à s’appliquer aux parties, en ce compris la clause de charges et la clause relative au loyer variable additionnel ».

Or, le bail initial stipule en son article 5 que « le loyer de base défini ci-dessus sera fixé lors de chaque renouvellement par comparaison avec les prix couramment pratiqués pour des locaux similaires dans des centres commerciaux de chalandise équivalente et de fréquentation comparable ». Cette clause, qui n’a pas été modifiée par l’avenant, a donc vocation à s’appliquer.

Les parties ne s’expliquent pas sur le point de savoir si cette clause exclut l’application de l’ensemble des critères de l’article L 145-33 du code de commerce susvisé. Il résulte des conclusions de la SAS MAISONS DU MONDE FRANCE, laquelle s’explique sur l’ensemble des critères de l’article L 145-33, qu’elle sollicite la fixation du loyer de renouvellement au regard de l’ensemble des critères, les prix visés par l’article 5 du bail n’étant qu’un critère parmi les autres. De même, la société bailleresse vise dans ses conclusions les dispositions du même article pour fixer la valeur locative.

Il convient donc de considérer que l’ensemble des critères, issus de l’article L 145-33 du Code de commerce et de la clause 5 du bail initial, ont vocation à s’appliquer pour la fixation du loyer du bail renouvelé.

La SAS MAISONS DU MONDE FRANCE fait valoir que le montant de la valeur locative des lieux donnés à bail est inférieure au montant du loyer actuel. Pour tenter de le démontrer, la SAS MAISONS DU MONDE FRANCE ne produit pas d’expertise amiable comme il est d’usage mais des procès-verbaux de constat d’huissier de justice des 15 décembre 2017 et 13 juin 2022. Ces éléments sont insuffisants pour démontrer le montant de la valeur locative qu’elle avance. Cependant, la SAS ETABLISSEMENTS [T] n’est pas opposée à la désignation d’un expert.

Au regard de ces éléments, une expertise, nécessaire, sera ordonnée aux frais avancés du preneur qui y a intérêt. L’expert devra se prononcer sur la valeur locative du bien donné à bail conformément aux dispositions de l’ article L.145-33 du Code de commerce et conformément à l’article 5 du contrat de bail susvisé.

L’article L.145-57 du code de commerce dispose que “Pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.”

Aussi, dans l’attente de l’expertise, il n’y a pas lieu de fixer un autre prix de loyer que le prix ancien, le loyer sera fixé à titre provisionnel, audit prix.

La demande au titre des frais irrépétibles et les dépens seront réservés.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué aux loyers commerciaux statuant par jugement rendu par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’absence de contestation quant à la fixation de la date de renouvellement du bail au 1er juillet 2022,

Avant dire droit, sur le prix du loyer du bail renouvelé COMMET en qualité d’expert :

Madame [U] [C]

Demeurant [Adresse 9]

[Localité 1] : 06.83.33.13.08 2008-2020

Mèl : [Courriel 10]

Expert près la Cour d’appel d'[Localité 4],

avec mission de :

— convoquer les parties et leurs conseils, recueillir leurs dires et y répondre, se faire remettre tous documents utiles, et plus particulièrement le bail commercial conclu entre les parties,

— décrire les locaux donnés à bail commercial et leur environnement ; annexer des photographies des lieux au rapport ;

— déterminer la valeur locative des locaux donnés à bail telle qu’elle résulte des éléments visés par les articles L.145-33, R.145-2 à R.145-8 du code de commerce, et de l’article 5 du bail initial lequel stipule que «  le loyer de base défini ci-dessus sera fixé lors de chaque renouvellement par comparaison avec les prix couramment pratiqués pour des locaux similaires dans des centres commerciaux de chalandise équivalente et de fréquentation comparable »;

DIT que l’expert :

— accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 155 à 174, 232, 263 à 284 du code de procédure civile,

— prendra en considération les observations ou réclamations des parties ou de leurs conseils, les joindra à son avis et fera mention de la suite qu’il leur aura donnée,

— demandera communication aux parties et aux tiers de tous documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— pourra recueillir tant l’avis de tous techniciens dans une autre spécialité que la sienne que des informations orales ou écrites de toutes personnes sauf à ce que soient précisés leurs nom, prénom, demeure et profession, ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles,

— fera connaître, dans son rapport, toutes les informations qui apportent un éclaircissement sur les questions à examiner à condition de ne faire état que d’informations légitimement recueillies et d’indiquer leur origine et source ;

DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DIT que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours et qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir la totalité du recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire ;

DIT que l’expert communiquera un pré-rapport aux parties et répondra à leurs dires que celles-ci lui auront adressés dans le délai qu’il leur aura imparti ;

DIT que si les parties ne se concilient pas, l’expert dressera rapport écrit de ses opérations qu’il déposera au greffe du tribunal de céans dans le délai de six mois à compter de la date de l’avis de consignation, sauf prorogation du délai par le juge chargé du contrôle dans les conditions prévues par l’article 279 du code de procédure civile ;

DIT que l’expert en même temps qu’il déposera son rapport au greffe, en fera tenir une copie à chacune des parties ;

DIT que la SAS MAISONS DU MONDE FRANCE devra consigner à la régie de ce tribunal, dans le délai de deux mois à compter de la présente décision, la somme de 3.000€ à valoir sur les honoraires de l’expert ;

DIT qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la poursuite de l’instance pourra être ordonnée dans les conditions prévues par l’article 271 du code de procédure civile ;

DIT qu’il sera pourvu au remplacement de l’expert dans les cas, conditions et formes des articles 234 et 235 du code de procédure civile ;

DIT que, conformément à l’article R.145-31 du code de commerce, dès le dépôt du constat ou du rapport, le greffe avisera les parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés ;

DIT que pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, la SAS MAISONS DU MONDE FRANCE continuera de payer les loyers échus au prix ancien ;

RESERVE les dépens, ainsi que l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait à [Localité 3], la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX