TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 03 Avril 2026

N° RG 26/00227 – N° Portalis DBYC-W-B7K-MAJG

Jugement du 03 Avril 2026

N°: 26/375

OPH [B] [N]

C/

[G] [V]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à OPH [B] [N]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 03 Avril 2026 ;

Par Killian MAILLEFAUD, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 13 Février 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 03 Avril 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH [B] [N]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Mme [Q] [F], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [G] [V]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 18 aout 2015, [B] [N] a loué à Monsieur [V] [G] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 218,26 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 aout 2025, [B] [N] a fait délivrer à Monsieur [V] [G] un commandement de payer la somme de 4687,57 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 27 aout 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2025 délivré à étude, [B] [N] a fait assigner Monsieur [V] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

A titre principal :

constater la résiliation du bail au 27/10/2025 liant Monsieur [V] [G] d’une aprt et [B] [N] d’autre part, pour un logement situé [Adresse 5], et ce, du fait de l’acquisition de la clause résolutoireordonner en conséquence, l’expulsion de Monsieur [V] [G] ainsi que de celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux, avec au besoin, le concours de la force publique,de condamner Monsieur [V] [G] au paiement de la somme de 5357,13 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du 27/10/2025, date de résiliation du bail, avec intérêt au taux légal à compter de la date d’assignationde condamner Monsieur [V] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant du loyer et des charges calculé tel que si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;de condamner Monsieur [V] [G] au paiement de la somme de 50 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;de condamner Monsieur [V] [G] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer,

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 20/12/2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 13 février 2026.

A cette audience, [B] [N], comparant, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 5992,82 euros. Il s’oppose à tout délai de paiement et à une éventuelle suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [V] [G] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire est mise en délibéré au 03 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ».

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande

• Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 27 aout 2025, soit au moins deux mois avant la date de délivrance de l’assignation, le 18 décembre 2025. Sa demande est donc recevable à ce titre.

• Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 20/12/2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 13 février 2026. La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

• Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant ».

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 4,1 qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, dans les deux mois à compter du commandement de payer du 26 aout 2025.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 octobre 2025.

• Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [V] [G] de remettre les clés et de quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire, [B] [N] sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [V] [G], ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi.

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.

Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [V] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

• Sur la demande de condamnation en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que «  le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Il ressort de l’article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » et de l’article 9 du code de procédure civile qu’il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, [B] [N] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de démontrer les obligations dont il réclame l’exécution. Le décompte mentionne qu’au 12 février 2026, Monsieur [V] est redevable de la somme de 6163,35€.

Il convient de déduire les frais de saisine CCAPEX de 12,02€, de commandement de payer de 156,01€, de débours de 2,50€ qui relèvent des dépens.

Il est constaté que le bailleur impute chaque mois des frais « assurance locataire non assuré » de 2,53€ en 2021, 2,60€ en 2022, 2,80€ en 2023, 3,70€ en 2024 jusqu’en mars 2025 , 4€ à compter de avril 2025 et 4,09€ en janvier 2026. Alors même que le bailleur ne démontre pas que les conditions de l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989 sont réunies, ces sommes seront déduites pour un montant total de 189,03€

La dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation s’élève à 5803,79 euros au 12 février 2026, terme du mois de février 2026 non inclus. Il convient donc de condamner en conséquence le locataire au paiement de cette somme celui-ci n’apportant pas la preuve de règlements autre que ceux mentionné sur le décompte alors que cette charge de la preuve lui incombe en application de l’article 1353 du code civil.

L’article 1231-6 du code civil dispose en son alinéa premier que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ». L’alinéa 2 du même article prévoit que « ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte ».

L’article 1231-7 du code civil dispose en son alinéa premier que « en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement ».

La dette locative portera intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation du 18 décembre 2025 pour la somme de 5013,66 euros (au regard des déductions ci-dessus exposées), puis à compter de la présente décision pour le surplus.

III. Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [V] [G] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, ceux-ci comprenant le coût du commandement de payer du 26 aout 2025

• Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir [B] [N], Monsieur [V] [G] sera condamné à lui verser la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 aout 2015 entre [B] [N], d’une part, et Monsieur [V] [G], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 27 octobre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [V] [G] à verser à [Localité 5] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [V] [G] à verser à [B] [N] la somme de 5803,79 euros, soit CINQ MILLE HUIT CENT TROIS EUROS ET SOIXANTE-DIX NEUFS CENTIMES (décompte arrêté au 12 février 2026, terme du mois de février 2026 non inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date ; avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation du 18 décembre 2025 pour la somme de 5013,66 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus ;

DIT que Monsieur [V] [G] devra quitter les lieux loués sis [Adresse 5] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [V] [G] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [V] [G] aux dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 26 aout 2025

CONDAMNE Monsieur [V] [G] à payer à [Localité 5] la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 03 avril 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,