TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Localité 2]

ORDONNANCE DU 04 Mai 2026

N° RG 25/00731 – N° Portalis DBYC-W-B7J-L2K5

Ordonnance du 04 Mai 2026

N° : 26/24

Société ELEA INVEST

C/

[T] [Q]

copie dossier

copie exécutoire délivrée

le

à M^e THOMAS-BELLIARD

copie certifiée conforme délivrée

à M^e AVINEE

Au nom du Peuple Français ;

Rendue par mise à disposition le 04 Mai 2026 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 06 Mars 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 04 Mai 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société ELEA INVEST

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e François THOMAS-BELLIARD, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [T] [Q]

[Adresse 4]

[Localité 4]

représenté par M^e Jean AVINEE, avocat au barreau de RENNES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C352382025008735 du 05/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 10 novembre 2020, la société ELEA INVEST a acquis de la société P&P IMMO OUEST, un appartement sis [Adresse 5], correspondant au lot de copropriété n°15.

Une occupation illégale des lieux ayant été constatée le 28 juillet 2025, la société ELEA INVEST a fait délivrer à l’occupant, M [T] [Q], une assignation en référé aux fins de comparution devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes, demandant à la présente juridiction de bien vouloir :

Déclarer l’occupation par M [T] [Q] et tout occupant de son chef manifestement illicite,En conséquence,

Ordonner l’expulsion de M [T] [Q], ainsi que celle de tous occupants de son chef de l’appartement sis [Adresse 4] à [Localité 1],Supprimer tout délai de nature à différer l’exécution de l’ordonnance, et plus particulièrement le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à libérer les lieux au titre de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et le bénéfice de la trêve hivernale en application des dispositions de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution,Débouter M [T] [Q] de toutes ses demandes,Condamner M [T] [Q] à quitter les lieux dans un délai de 48 heures à compter de la signification de l’ordonnance sous astreinte provisoire, pendant un délai de 3 mois, de 500 € par jour de retard, étant rappelé que, passé ce délai, la société ELEA INVEST pourra saisir toute juridiction compétente pour ordonner l’astreinte définitive et voir liquider l’astreinte provisoire,Condamner M [T] [Q] à verser à la société ELEA INVEST une indemnité d’occupation provisionnelle de 900 € par mois à compter de l’occupation sans droit ni titre et, au plus tard, à compter du 28 juillet 2025, et ce jusqu’à complète libération des lieux,Condamner M [T] [Q] à verser à la société ELEA INVEST la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience du 6 mars 2026, lors de laquelle la société ELEA INVEST, représentée par son avocat, a maintenu ses demandes, à l’exception de sa demande d’indemnité d’occupation qu’elle a réduit à un montant mensuel de 600 euros.

Pour l’exposé de ses moyens, il convient de se référer à ses conclusions déposées à l’audience et à la note d’audience.

M [T] [Q], comparant par ministère d’avocat, a demandé à la juridiction de bien vouloir :

Constater que M [T] [Q] ne s’est pas introduit dans les lieux au moyen de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte,Débouter la société ELEA INVEST de toutes ses demandes visant à écarter la trêve hivernale,Lui accorder des délais pour quitter les lieux et permettre son relogement,Ecarter l’exécution provisoire,Débouter la société ELEA INVEST de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Laisser aux parties la charge de leurs dépens.

Pour l’exposé des moyens présentés au soutien de ses demandes, il convient de se reporter à ses conclusions récapitulatives déposées à l’audience.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe le 4 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expulsion

Il résulte des dispositions de l’article L.213-4-3 du code de l’organisation judiciaire que « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre. »

Les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile permettent au président du tribunal judiciaire ou au juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, et même en présence d’une contestation sérieuse, de « prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. »

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat du 28 juillet 2025 dressé par la SELARL COMMISSAIRES DE L’OUEST que M [T] [Q] occupe l’appartement n°15 de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1]. En effet, le Commissaire de justice a constaté que le nom de ce dernier figure sur la porte du logement et sur la boite aux lettres. Il a constaté que les clés du propriétaire ne permettent plus d’accéder au logement, si bien qu’il a indiqué que le propriétaire a constaté que le barillet a été changé.

Il en résulte que M [T] [Q] occupe l’appartement de la société ELEA INVEST sans justifier d’aucun droit ni titre sur ce logement, ce que M [Q] ne conteste pas, indiquant dans ses conclusions être entré après avoir trouvé les lieux ouverts.

Il s’agit là d’un trouble manifestement illicite justifiant la mise en œuvre des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile.

L’expulsion de M [T] [Q], ainsi que celle de tous occupants de son chef sera, en conséquence, ordonnée, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.

Il n’y a, en revanche, pas lieu de prévoir d’astreinte pour s’assurer de la bonne exécution de la présente décision.

Sur le délai de deux mois pour quitter les lieux et la trêve hivernale

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

L’article L.412-6 prévoit, quant à lui, que « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa. »

Le fait de prendre possession d’un local sans y être autorisé par le propriétaire et sans avoir été induit en erreur ou abusé sur l’étendue de ses droits, constitue incontestablement une voie de fait, même en l’absence d’effraction ou de dégradation des lieux occupés.

M [T] [Q] indiquant clairement être entré dans les lieux parce qu’ils étaient ouverts et sans y avoir été autorisé par le propriétaire, il convient d’écarter l’application du délai de deux mois pour quitter les lieux et de la trêve hivernale.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Selon l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.»

En l’espèce, M [Q] ne peut bénéficier de délais pour quitter les lieux dans la mesure où il vient d’être démontré que ce dernier est entré dans les lieux par voie de fait.

Dès lors, sa demande de délai pour quitter les lieux et se reloger ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

La société ELEA INVEST sollicite la condamnation de M [T] [Q] à lui verser une indemnité d’occupation de 600 euros. Elle produit des annonces faisant état d’appartement loués dans cette même rue pour un prix similaire.

Toutefois, la société ELEA INVEST indique et démontre que le logement occupé par M [T] [Q] est destiné à être démoli. Il n’est donc pas démontré qu’il est dans un état permettant au bailleur de ce bien de percevoir un loyer mensuel de 600 euros et surtout, la société demanderesse, si elle subit un retard pour la réalisation des travaux de démolition qu’elle envisage, ne se trouve pas privée de la perception des fruits liés à la mise en location de ce logement, puisque ce dernier n’est pas destiné à être loué.

La société ELEA INVEST sera donc déboutée de sa demande d’indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de « condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; (…)

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…) ».

En l’espèce, l’équité ne commande pas de faire droit à la demande de frais irrépétibles formée par la société [Adresse 4], laquelle sera donc rejetée.

M [T] [Q], partie perdante, sera en revanche condamné aux entiers dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS,

Nous Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que M [T] [Q] est occupant sans droit ni titre de l’appartement n°15 sis [Adresse 4] à [Localité 5],

ORDONNONS après la signification d’un commandement de quitter les lieux, l’expulsion de M [T] [Q] ainsi que celle de tous occupants de son chef, de l’appartement n°15 sis [Adresse 4] à [Localité 5],

DISONS que le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et les dispositions relatives à la trêve hivernale ne s’appliquent pas, M [T] [Q] étant entrée dans les lieux par voie de fait,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTONS M [T] [Q] de sa demande de délai pour quitter les lieux,

DEBOUTONS la société ELEA INVEST de sa demande d’astreinte et de sa demande d’indemnité d’occupation,

DEBOUTONS la société ELEA INVEST de sa demande présentée au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNONS M [T] [Q] aux dépens de la présente instance,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 mai 2026, et signé par le juge et la greffière.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection