TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 13 Mars 2026

N° RG 25/07846 – N° Portalis DBYC-W-B7J-L2M2

Jugement du 13 Mars 2026

N°: 26/276

[F] [M]

C/

[K] [V]

[C] [N]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e BOMMELAER

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à Mme [N]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 13 Mars 2026 ;

Par Killian MAILLEFAUD, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 16 Janvier 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 13 Mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [F] [M]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Chloé ARNOUX, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS :

M. [K] [V]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

Mme [C] [N]

[Adresse 5]

[Localité 4]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 2 avril 2024, Monsieur [F] [M], par l’intermédiaire de son mandataire FONCIA ARMOR a loué à Monsieur [K] [V] et Madame [C] [N] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial de 748,23 euros et des provisions sur charge de 100€ par mois.

Par acte de commissaire de justice du 16 juin 2025, Monsieur [F] [M] a fait délivrer à Monsieur [K] [V] et Madame [C] [N] un commandement de payer la somme de 3553,52 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 17 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 septembre 2025 délivré à étude pour Monsieur [V] et à personne pour Madame [N], Monsieur [F] [M] a fait assigner Monsieur [K] [V] et Madame [C] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

A titre principal :

Juger que le mécanisme de la clause résolutoire est acquis à la date du 28 juillet 2025Subsidiairement,

Prononcer la résiliation du contrat de bailEn tout état de cause :

Juger que le bail d’habitation conclu entre Monsieur [M] et les consorts [V] et [N] est résilié au 21 aout 2025,

Ordonner l’expulsion de Monsieur [V] et de Madame [N] ainsi que de tous occupants et biens de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 100€ par jour, ladite astreinte commençant à courir à défaut de départ complet des lieux passé un délai de quinze jours courant à compter de la signification du jugement à venirCondamner solidairement Monsieur [V] et Madame [N] à verser à Monsieur [M] une indemnité mensuelle d’occupation, qui sera fixée au montant du dernier loyer majoré des charges locativesCondamner solidairement Monsieur [V] et Madame [N] à payer à Monsieur [M] la somme de 5531,93€ selon décompte arrêté au 21 aout 2025 correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, majoré des intérêts au taux légal à compter du jour de la demandeCondamner solidairement Monsieur [V] et Madame [N] à verser à Monsieur [M] la somme de 1000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civileCondamner solidairement Monsieur [V] et Madame [N] aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais de commandement de payerMaintenir l’exécution provisoire

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 5 septembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 16 janvier 2026.

A cette audience, Monsieur [F] [M], représenté par son conseil, maintient les demandes de son assignation, précisant que la dette locative est désormais de 10 223,97€ au jour de l’audience, échéance de janvier incluse. Il est opposé à la mise en place d’un échéancier, précisant qu’il n’y a pas eu de paiements depuis le mois de mai, que Madame [N] avait quitté le logement récemment avec un préavis donné au mois de décembre.

Madame [N] précise qu’elle est partie du logement en juin mais qu’elle n’avait pas donné son préavis, qu’elle l’a donné en décembre et qu’elle souhaite que l’échéance du mois de janvier ne soit pas prise en compte. Sur question du juge, Madame [N] précise ne pas savoir si Monsieur [E] est toujours dans le logement, qu’elle s’engage à régler la moitié de la dette locative et elle propose de régler des sommes de 100€ par mois. Elle précise être hébergée chez ses parents.

Monsieur [K] [E] n’a pas comparu, ni personne pour lui.

L’affaire est mise en délibéré au 13 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ».

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 5 septembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 16 janvier 2026.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 17 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, alors même qu’elle est une bailleresse personne physique et n’est pas tenue d’accomplir cette formalité à peine d’irrecevabilité de la demande. La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

• Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant ».

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII (page 5/10) qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, dans les deux mois à compter du commandement de payer du 16 juin 2025.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29 juillet 2025.

• Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [K] [V] et Madame [C] [N] de remettre les clés et de quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire, Monsieur [F] [M] sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [K] [V], ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.

Le bailleur a reconnu à l’audience que Madame [N] avait quitté le logement récemment. Madame [N] a fourni une autre adresse lors de l’audience. Il n’est donc pas contesté qu’elle n’est plus dans le logement pris à bail. Le préavis du mois de décembre n’est pas versé aux débats pour démontrer que Madame [N] serait éventuellement redevable d’une indemnité d’occupation à compter du mois de janvier.

Ainsi, Madame [N] ne sera condamnée à régler une indemnité d’occupation uniquement jusqu’au 31 décembre 2025 et l’expulsion ne sera pas ordonnée à son encontre.

Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Alors même qu’il n’a pas été établi une mauvaise foi de la part de Monsieur [V] ou un refus de sa part de quitter le logement si jamais l’expulsion était ordonnée, il apparaît prématuré d’ordonner une astreinte et la demande du bailleur sera rejetée.

• Sur la demande de condamnation en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que «  le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Il ressort de l’article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » et de l’article 9 du code de procédure civile qu’il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, Monsieur [F] [M] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de démontrer les obligations dont il réclame l’exécution.

Il est mentionné sur le décompte de créance au 13 janvier d’une somme de 10 223,97€.

Cette somme appelle plusieurs observations ;

— Le bailleur impute des frais au titre d’une assurance privilège dont le montant varie entre 15,77€ et 23,69€, sans justifier que les conditions de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 sont réunies et alors même qu’il est mentionné dans le contrat de bail, clause IV D, qu’il n’y a pas de montant récupérable au titre d’une assurance. Le montant total de 174,14€ sera donc déduit.

— Les frais de commandement de payer de 192,31€, qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charges, seront traités dans le cadre des dépens de l’instance et seront déduits de la somme sollicitée.

— Le bailleur ne produit pas le justificatif de la taxe d’ordure ménagère de 235€ appelée sur l’échéance de novembre qui sera donc déduites des sommes sollicitées.

Il convient également de déduire le montant des sommes appelées en janvier afin de déterminer la part de dette solidaire entre les parties qui n’a lieu que jusqu’à la fin du mois de décembre, soit la somme de 880,65€.

La dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation s’élève à 8741,87 euros au 31 décembre 2025, terme du mois de janvier 2026 non inclus . Il convient donc de condamner en conséquence les locataires au paiement de cette somme ceux-ci n’apportant pas d’élément de nature à contester le principe ou le montant de cette somme.

L’article 1202 du code civil prévoit que la solidarité ne se présume point ; il faut qu’elle soit expressément stipulée. Cette règle ne cesse que dans les cas où la solidarité a lieu de plein droit, en vertu d’une disposition légale.

Aux termes de l’article 8-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l’exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat. La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

En l’espèce, le contrat de bail consenti entre Monsieur [F] [M] d’une part, et Monsieur [K] [V] et Madame [C] [N] d’autre part mentionne la solidarité

La condamnation au règlement de cette somme sera donc solidaire et il ne sera pas procédé à une répartition par moitié des sommes dues, comme sollicité par Madame [N].

III. Sur les délais de paiement

A titre liminaire, il est rappelé que la procédure est orale, que s’il a été produit à l’audience un courrier imputé à Monsieur [V] dans lequel il demande des délais de paiement, la juridiction n’est pas valablement saisie de cette demande.

L’article 1343-5 du code civil dispose que : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

Madame [N] produit une attestation de France Travail mentionnant qu’au 30 novembre 2025, elle peut encore prétendre éventuellement à 254 allocations journalières, qu’elle percevait au titre de l’ARE à hauteur de 957,30€ par mois. La locataire justifie avoir été hospitalisée en psychiatrie et avoir accouché d’un enfant mort-né.

Madame [N] s’est mobilisée pour limiter sa dette locative en quittant le logement et elle est désormais hébergée chez ses parents, ce qui réduit ses charges.

Dans ces conditions, compte tenu de sa situation, il sera accordé à Madame [N] des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif de la décision.

IV. Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [K] [V] et Madame [C] [N] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés aux entiers dépens, ceux-ci comprenant le coût du commandement de payer du 16 juin 2025 et de l’assignation du 4 septembre 2025.

• Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [F] [M], Monsieur [K] [V] et Madame [C] [N] seront condamnés à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 avril 2024 entre Monsieur [F] [M], d’une part, et Monsieur [K] [V] et Madame [C] [N], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 29 juillet 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [V] et Madame [C] [N] à verser à Monsieur [F] [M], la somme de 8741,87 euros (décompte arrêté au 31 décembre 2025, terme du mois de janvier 2026 non inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date ;

DIT que Monsieur [K] [E] devra quitter les lieux loués sis [Adresse 6] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [K] [E] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [K] [E] à verser à Monsieur [F] [M] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE la demande d’expulsion de Madame [N] et de la voir condamner à une indemnité d’occupation à compter du mois de janvier 2026 ;

AUTORISE Madame [N] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 100 euros chacune et une 24ème mensualité aura pour objet de solder la dette selon le montant restant dû ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que toute mensualité, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [V] et Madame [C] [N] aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 16 juin 2025 et de l’assignation du 4 septembre 2025,

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [V] et Madame [C] [N] à payer à Monsieur [F] [M] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 13 mars 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,